Как (и сколько) можно заработать на доходном доме

Оглавление

Доходный дом, что значит. Что означает термин «Доходный дом», как он появился? Есть ли знаменитые «доходные дома» ?

Семён семёнович горбунков

Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830—1840-м годам.Наверное, самые известные в Петербурге:Дом РаскольниковаСтолярный пер., 5В этом доме начинается действие романа Достоевского «Преступление и наказание». Здесь, в мансарде на пятом этаже, жил главный герой произведения – Родион Раскольников. В процессе капитального ремонта один здание стало четырехэтажным, но комната Раскольникова на мансарде сохранилась.«Это была крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими желтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями», — описывал помещение Достоевский. В настоящее время дом является главной достопримечательностью для почитателей творчества писателя, чердачное помещение закрыто, а попасть в него – настоящее приключение и большая удача.Толстовский домНаб. Фонтанки, 54Владелец дома, граф Михаил Толстой, приходился пятироюдным братом Льва Николаевича. В доме жили известные творческие люди города – писатели Александр Куприн, Аркадий Аверченко, балерина Ирина Колпакова и музыкант Эдуард Хиль.По легенде, в здании есть одна квартира с плохой энергетикой. Она находится под номером 60. Все жильцы, которые сюда заселялись, становились агрессивными и раздражительными и начинали писать доносы на других жильцов дома. Во времена Сталина из квартиры начали пропадать люди, а потом из домового журнала и вовсе исчезла страница с данными о квартире.Дом РаспутинаГороховая ул., 64В квартиру в доходном доме Бабаевой и Тимофеевой Григорий Распутин вселился в 1914 году. В огромную квартиру №20 на третьем этаже он приводил своих многочисленных женщин, здесь же совершал молитвы.Именно из этой квартиры Распутин вышел вечером последнего дня своей жизни. Сейчас в квартире находится обычная коммуналка. Сюда можно попасть со двора, через железную дверь. На первом этаже здания открыт салон красоты под названием «Дом Распутина».Первые подобные дома начали строить еще в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах нуждающимся в жилье. Всего в дореволюционной России только в столице насчитывалось более 800 доходных домов.Однако больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в основном и строился как город доходных домов. Пик строительства многоэтажных доходных домов в северной столице пришелся на 2-ую половину XIX века. Тогда в Петербурге порядка 95% всех квартир были съемными.Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома.Арендовать жилье в доходных домах могли люди самых разных сословий — и статские советники, и бедные студенты. Аренда жилья была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры — все это ложилось на плечи владельца дома.

Доходный дом бизнес. Как построить доходный дом на имеющемся участке и получать с него 120 тысяч прибыли

Стратегия: Доходный дом, деление на студии Финансовый результат: 120 тысяч в месяц Программа: Малоэтажное строительство Тренер: Михаил Прокопенко

Успешно выйдя на прибыль в своем первом проекте доходного дома, Михаил Прокопенко решил двигаться дальше и обзавестись вторым доходным домом. Причем не покупать его, как первый, а построить на том же участке, где имелось свободное место.

Такой вариант имел сразу три преимущества. Во-первых – не нужно платить за землю, где расположится дом. Второе – все центральные коммуникации к первому дому уже проложены, остается лишь сделать отведения. И третье – доход с первого объекта уже подтвердил, что район хороший, желающие снять здесь жилье есть, так что и второй дом не будет испытывать проблем с арендаторами.

Строительство, затраты и прибыль

Новый дом спроектировали двухэтажным, площадью 120 кв.м., разделенным на 6 студий. Поскольку на предполагаемом месте находился канализационный колодец, ставить каркас решили на сваях, стены делать из сип панелей. Затраты на возведение конструкции составили 1,6 млн. рублей.

Еще в 400 тысяч обошлась наружная отделка (металлосайдинг), и 1,3 млн. пришлось потратить на интерьер, приобретение и установку сантехники, электрику, мебель.

Суммарно дом обошелся в 3,3 миллиона, по времени возведение и отделка заняли 2 месяца. В целом затраты превысили плановые на 10 процентов, в основном это связано с резким ростом стоимости мебели и бытовой техники.

Но проект Михаила все равно должен приносить прибыль. Сдавать студии он рассчитывает за 20 тысяч, что будет приносить ему 120 тысяч ежемесячно и 1440 тысяч в год. Так что даже при неполном заполнении проект должен окупиться примерно за три года, принося 30-40 процентов годового дохода.

Строительство доходного дома: бизнес-план

Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.

Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.

Необходимо обратить внимание на следующие моменты:

наличие конкурентов в вашем районе;
стоимость и качество предоставляемых услуг у ваших предполагаемых конкурентов;
необходимо сразу же подумать об эффективных способах конкурентной борьбы;
обязательно займитесь изучением ваших потенциальных клиентов;
активно займитесь рекламой вашего доходного дома (начинать это можно еще до начала деятельности).

Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.

Недостатки представленного проекта заключаются в том, что очень трудно сделать так, чтобы в доме всегда была полная заполняемость (на практике, максимальный доход вы получаете при заполняемости дома на 90%, «точка безубыточности» – при 60%, а все, что выше – ваша прибыль).

Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.

Выбор месторасположения

Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:

наличие представителей целевой аудитории;
стоимость земли в этом районе;
возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.

Бизнес-планирование

Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:

Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
Строительство здания от 2 млн.
Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
Другие расходы 120 тыс. рублей.

Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.

Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:

Зарплата персонала 110 тыс. руб.
Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
10 тыс. руб.
Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
Содержание кухни 10 тыс. руб.
Другие расходы 5 тыс. руб.
Налоги 10 тыс. руб.

Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!

Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.

Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.

Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.

История доходных домов.

«Квартирный вопрос испортил москвичей» — эта фраза стала расхожей благодаря М.Булгакову и этот вопрос испортил не только москвичей, но и питерцев и даже не в наше время, а еще давно-давно, когда в обиход вошло такое понятие, как доходный дом

Многие наверно обращали внимание в старой части Москвы и Петербурга на дома необычной архитектуры, от трех до пяти-шестиэтажных. Многие из них просто шедевры по отделке фасадов и архитектурному решению

Это и есть старые доходные дома и и история их появления не менее интересна, чем история просто отдельных особняков для знати. В России доходные дома стали строить еще в XVIII веке при императрице Елизавете Петровне. Это были строения «под жильцов», которые начали возводить предприимчивые и состоятельные люди, сдавая их потом в аренду за плату тем, кто нуждался в жилье. В этом особенно преуспел Санкт-Петербург, который с середины XIX века и строился уже как город доходных домов. В настоящее время решено в Петербурге вновь возродить идею доходных домов и помогать в этом будут финские инвесторы. Согласно сводкам с рынка недвижимости уже давно наметилась тенденция приобретения жилья для его последующей сдачи внаем. Успешнее всего происходит аренда квартир в Петербурге от эконом до элитных в исторической части города и именно в тех районах, которые в свое время облюбовали русские предприниматели, основным бизнесом которых было получение доходов от арендной платы.

Санкт-Петербург Знаменитый доходный дом князя А. Д. Мурузи на Литейном проспекте

Первые доходные дома были скромными, трехэтажными, лишь в 1874 году на знаменитой Лиговке построили пятиэтажный доходный дом — самый высокий в городе на тот момент, а дальше уже пятиэтажые дома стали привычным и формировали облик Петербурга.

Строительство доходных домов приносило очень большую выгоду, т.к. было очень много желающих снять квартиру внаем, не все могли в то время позволить себе иметь личные особняки или же усадьбы. Жить в доходном доме было не исключением, а правилом, так согласно данным 1913 года всего 4% высших госслужащих российского государства имели собственную недвижимость в столице, остальные ее снимали (интересно было бы узнать статистику на день сегодняшний, когда наши чиновники обеспечивают себя и весь ближний круг личным жильем за счет государства и жилье это находится у них, как правило, исключительно в личной собственности).

Санкт-Петербург Доходный дом К. Х. Кельдаля. Каменноостровский просп., 13. Фото начала 20 века

Доходные дома имели следующую организацию: на первых этажах располагались магазины, ателье, рестораны, вторые и третьи этажи занимали квартиры для богатых съемщиков, на четвертом и пятом этажах были квартиры средней цены для чиновников со средними и низкими доходами и на последнем, как правило чердачном этаже, сдавались комнатушки для бедных студентов или же мещан. Большая часть петербургской интеллигенции проживала в средних квартирах, снимая их на 8-9 месяцев, а летом выезжала на дачи. Площадь комнат в средних квартирах была от 15 до 30 кв.м, число комнат было от 2 до 5-6, не считая кухни и комнат для прислуги.

Санкт-Петербург Доходный дом церкви Смоленского кладбища, Камская ул., 12

Прислуга от владельца доходного дома отапливала дома с помощью печей, которые обогревали вестибюль и лестницу, убирала парадный вход, натирала мозаичные полы, чистила медные ручки дверей. В объявлениях о сдаче дорогих квартир всегда подчеркивалось, что «лестница с ковром и швейцаром». Удивительна сама архитектура доходных домов — каждый хозяин старался украсить свой дом чем-то необычным и заказывал постройку дома самым именитым архитекторам того времени. В Петербурге есть доходные дома в египетском стиле, в мавританском, в стиле модерн и неоготика… можно изучать основы архитектуры только лишь по одним фасадам этих строений.

Вот такие они фасады доходных домов Санкт-Петербурга

Санкт-Петербург Один из доходных домов на Невском проспекте Фото начала 20 века

Интересные факты быта того времени, сейчас увы, такого уже нет. И в тех самых старых доходных домах Питера, остались лишь необыкновенно красивые парадные подъезды, витые лестницы, да полы. Сами же квартиры в годы советской власти были превращены в коммуналки…. а сейчас они активно расселяются все теми же предприимчивыми гражданами и опять, как в те давние времена, сдаются в аренду. Доходные дома вновь обретают свое первоначальное предназначение.

Сколько стоила квартира

Цена квартиры, как и сегодня, зависела от площади и класса недвижимости. Дешёвые каморки для рабочих во всех крупных городах выглядели примерно одинаково. Вот как их описывает французский писатель Эжен Сю: «В этой части Парижа, одной из самых населённых, в омерзительных, холодных, вредных для здоровья домах скучилось в ужасной тесноте множество рабочего люда». В начале XX века в Москве такая каморка стоила 5 рублей в месяц. Для сравнения, дворник получал 18 рублей.

За «барскую» квартиру просили 120–140 рублей в месяц. Приблизительно в такой жил профессор Преображенский из «Собачьего сердца»: в квартире профессора было семь комнат, и он хотел бы иметь восьмую.

«Барская» квартира в фильме «Собачье сердце»

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходные дома: что это?

Итак, доходный дом представляет собой многоэтажку, приносящую доход исключительно посредством сдачи квартир в аренду

По описанию, он очень похож на гостиницу, однако у них есть одно важное отличие – квартиры в доходном доме арендуют на значительно более длительные сроки, счет которых идет на десятилетия

В России большую популярность доходные дома имели в 19 веке. Тогда здесь существовала обширная сеть самых разных домов, рассчитанных на самую разную категорию клиентов.

Если рассуждать логически, можно предположить, что рентабельность подобного бизнеса напрямую зависит от состоятельности клиента. Однако не все так просто. Существует исключение в виде жилья бюджетной категории: коморок, ночлежек, а также комнат для нескольких семей, где роль стен исполняют мебель или шторы.

Такая недвижимость имела наивысшую рентабельность. Сегодня ситуация обстоит практически так же – во множестве российских городов один квадратный метр даже низкокачественной «гостинки» будет стоить существенно больше, чем тот же метр, но в трехкомнатной новой квартире высокого качества.

В том же 19 веке параллельным курсом развивался рынок социального жилья. Он формировался и развивался за счет государственного бюджета, а также богатых граждан. Так, на Софиевской набережной в Москве появился «Дом бесплатных квартир». Сегодня, к слову, на его месте находится главный офис компании «Роснефть».

Проживать в доходных домах в те времена можно было без ордера или прописки. Все, что было нужно, это регистрация в отделении правоохранительных органов. Также важным нюансом является тот факт, что арендатор не мог быть выселен из жилья, если он его своевременно оплачивал.

Также у арендатора было право на переезд в другое жилье в случае его недовольства сервисом. Вот здесь и появилась предпосылка для дальнейшего краха этого жилья. Операторы доходного дома, желая выиграть в конкуренции, прибегали к неверным методам управления, что в итоге привело к банкротству доходных домов и дальнейшему превращению в трущобы.

Что можно отнести к неоспоримым преимуществам доходного дома? Для владельца это, прежде всего, отсутствие необходимости в ведении борьбы со злостными неплательщиками. У арендатора же есть возможность быстрой и легкой смены жилья без тягостных процедур продажи и обмена квартиры.

Кроме того, существует регулярная ротация, основанная на следующей взаимосвязи: если доходы арендатора повышаются – он переезжает в более комфортабельное жилье. Если же они падают – он переселяется в социальное жилье.

Таким образом, сам дом поддерживает однородный состав жителей. Сами жители лишаются необходимости тратить свое свободное время на решение вопросов управления домов. Кроме того, им не нужно будет бороться за качество коммунальных услуг. В этом нет смысла, так как в случае сформирования рынка доходных домов, арендатор может просто сменить МКД, если его не устроят условия.

Богач-чудак

Одни из первых доходных домов в столице спроектировал в 1785-1790 гг. сам Матвей Казаков — на Ильинке, д. 8 и д. 10, для купцов Калинина и Павлова и д. 12 (1) для купца Хрящева. Парадный 6-колонный портик, а под многочисленными входами-арками — лавки и магазины. Сами квартиры располагались на 2-м и 3-м этажах. Не менее великий Осип Бове тоже построил доходный 3-этажный дом в 1816 г. на Никольской ул. (он снесён, на его месте д. 19-21) — для книготорговца Глазунова. Мэтры классицизма, творцы дворянских усадеб «перестраивались» на потребу изменившихся времён.

Трехэтажное вытянутое в длину здание на Ильинке (д. 8 и д. 10), построенное Матеевым Казаковым для сдачи внаем под лавки, квартиры и различные учреждения. Так, например, здесь размещались Немецкий клуб и Купеческое собрание.

Бум «доходного» строительства поначалу пришёлся на 1870-1890-е гг. Дома возводили частные лица, различные общества и монастыри. Стоило это съёмное жильё не так уж и дорого — от 100 до 500 руб. в месяц. Горький в 1902 г. будто бы снимал 10-комнатную квартиру в 300 кв. м площадью за 1000 руб. в год. Было жильё и для малоимущих — как дом № 65, построенный в 1906-1908 гг. на углу 2-й Мещанской (ул. Гиляровского) (2).

Статья по теме

Помощь святой десницы. Как сейчас выглядят старейшие московские монастыри? Он назывался «Свободный гражданин» и был воплощён по завещанию крупноготорговца Гаврилы Солодовникова. Богатейший человек своего времени, известный своими чудачествами, велел потратить львиную часть своего 20-миллионного состояния на школы, женские училища и дома для бедняков. Так, «Свободный гражданин» возвели по принципу общежития-коммуны с дешёвыми квартирами (коих было больше 1000!). На самом деле «дом Солодовникова» — это два строения, № 65 и № 61 (для бедных семей). При них — библиотека, магазин, баня, столовая, прачечная, ясли и детсад! Здания при этом красивы — из красного кирпича с белым декором, островерхими крышами и башенками. «Архитектурный коктейль» из модерна и неоготики, уходящей корнями в Средневековье, отличает облик множества доходных домов. Они, кстати, хорошо сохранились — при советской власти их легко приспособили под коммуналки: они и сегодня вполне могут быть пригодны — не зря взялись за их реставрацию (дом Быкова, «дом с атлантами» и др.).

А сын Гаврилы Солодовникова Пётр купил в 1911 г. здание (и тут же перестроил его под доходный дом, добавив два этажа) с видом на Кремль в Лебяжьем пер., д. 6/1 (3) . Кроме комнатушек в нём располагались Театр миниатюр и «Электротеатр» — синематограф. Гены: театр содержал и его чудак-отец!

Кто будет инвестором строительства российских доходных домов

Идея строительства жилых зданий для сдачи жилья в аренду возродилась в России уже в начале текущего столетия, и её стали обсуждать на всех уровнях, и вскоре в Москве был сдан первый такой объект. Пока это был эксперимент, осуществлённый правительством города. Эксперимент оказался удачным, но эта удача была предопределена тем, что все квартиры в здании были элитного уровня, и сегодня в них живут иностранные граждане, которые могут себе позволить себе вносить довольно высокую арендную плату. Гораздо больший интерес вызывают квартиры эконом класса; насколько доходными будут объекты с такими квартирами?

Бизнес по содержанию доходного дома и сдаче жилья в аренду может быть интересен как способ долгосрочных вложений. Насколько это выгодно потенциальному инвестору? Экономическую выгоду можно будет увидеть только в том случае, если сократится время возврата инвестиций. При сегодняшних кредитах в 11% годовых возврат инвестированных в строительство доходного дома денег произойдёт, в лучшем случае, через 18 лет. Если уменьшить стоимость кредита вдвое, то и окупаемость станет возможной уже через девять лет. Такой окупаемостью уже реально можно заинтересовать инвестора.

Но рынок аренды жилья практически во всех регионах на низком уровне. Это обусловлено падением благосостояния населения, а также демпинговыми ценами застройщиков – они предлагают долгосрочные рассрочки, и платежи арендные оказываются на уровне рассроченных за новое жильё. В таком случае большинство плательщиков предпочитают платить не за арендованное, а за своё жильё.

На примере строительства доходных домов в Москве можно видеть, что инвестировать по-крупному по силам только государству. Но и иностранные инвестиции тоже вполне удовлетворяют требованиям по минимальному их объёму. Так, в Санкт-Петербурге один такой объект застройки купил Пенсионный фонд Финляндии, и в настоящее время в нём уже сдаются квартиры как с мебелью, так и без мебели. Конечно, в зависимости от этого за жильё арендаторам приходится платить соответствующие деньги. На цену аренды оказывает влияние и то, на каком этаже квартира расположена.

Строительство доходных домов – это уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и многие другие регионы страны:

Татарстан;
Краснодарский край;
Самара;
Новосибирская область и другие.

Можно ожидать, что в недалеком будущем начнётся строительство таких объектов и по стране в целом, и это, наконец-то, поможет обеспечить выполнение давнего, но действительного и сегодня, лозунга: «каждой семье – отдельную квартиру!».

Как организовать бизнес на аренде загородного дома вы можете узнать здесь