Методы оценки технического состояния оборудования

Общий мониторинг технического состояние объекта

При общем мониторинге, как правило, не проводят обследование технического состояния объекта в полном объеме, а проводят визуальный осмотр конструкций с целью предварительной оценки категории технического состояния, измеряют статические и динамические параметры.

Если, по результатам предварительной оценки, категория технического состояния объекта соответствует исправному или работоспособному техническому состоянию, то повторные измерения статических и динамических параметров проводят через два года.

Если, по результатам повторных измерений, изменения статических и динамических параметров не превышают 10%, то следующие измерения проводят еще через два года.

Если, по результатам предварительной оценки, категория технического состояния объекта соответствует ограниченно работоспособному или аварийному состоянию, или при повторном измерении статических и динамических параметров объекта, результаты измерений различаются более чем на 10 %, то техническое состояние такого объекта подлежит обязательному внеплановому обследованию.

В каких случаях устанавливается техническое состояние

Необходимость в оценивании категории технического состояния зданий и сооружений на предмет их эксплуатационной пригодности требуется в ряде случаев:

перед реконструкцией или проведением капитального ремонта строительных объектов;
для измерения степени ущерба при расчете суммы страховых выплат;
при получении права собственности на недвижимость или предоставлении ее в качестве залога;
для определения возможности дальнейшего функционирования строений после их разрушений вследствие воздействия внешних факторов;
для обозначения степени износа построек, расположенных вблизи участков планируемой застройки или реконструкции соседствующих объектов;
для установления текущего состояния незавершенного объекта и целесообразности возобновления строительных работ.

При проведении обследования на категорию состояния строения выявляются протекающие в его конструктивных элементах процессы и при наличии отклонений разрабатываются меры по предотвращению деформаций и аварийных ситуаций.

Виды помещений

Теперь сосредоточим свое внимание на положениях ЖК. Что такое помещение в нем не говорится, речь идет только о жилой единице

Закон определяет последнюю как изолированное помещение, которое годится для постоянного проживания людей и считается недвижимым имуществом. Пригодность для проживания людей – это соответствие санитарным и техническим нормам.

Нежилое помещение является его противоположностью и предназначается не для проживания людей. В остальном к нему также предъявляются санитарные и технические требования.

К нежилым помещениям относятся изолированные пространства, используемые для разных целей. Они всегда являются частью зданий. В здании могут одновременно присутствовать и жилые и нежилые помещения, что например, встречается в тех же многоквартирных домах. В СНиП описываются всевозможные здания и требования к ним.

Общие положения и область применения

1.1. Санитарные правила и нормативы (далее – санитарные правила) разработаны в соответствии с законодательством Российской Федерации. 1.2. Настоящие санитарные правила устанавливают обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания. 1.3. Требования настоящих санитарных правил не распространяются на условия проживания в зданиях и помещениях гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков. 1.4 Санитарные правила предназначены для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией и эксплуатацией жилых зданий и помещений, а также для органов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор. 1.5.Контроль за соблюдением требований настоящих санитарных правил осуществляется органами, уполномоченными осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пример акта технического состояния оборудования

Формулируя текст акта, учитывайте, что он должен отвечать определенным правилам деловой документации.
В самом начале акта находится так называемая «шапка» — сюда вписывается:

название организации, которая проводит обследование оборудования;
наименование документа;
дата и место (населенный пункт) его составления;
состав комиссии, т.е. пишутся должности, фамилии-имена-отчества представителей предприятия, участвующих в данной процедуре.

Далее идет основная часть, в которую вписываются:

идентификационные параметры оборудования (марка, модель, серия, год выпуска, номер завода-изготовителя и инвентарный, адрес места установки и т.п.);
мероприятия, проведенные для проверки технического состояния оборудования;
сведения о выявленных неисправностях, дефектах, поломках, а также о возможности, сроках и вариантах их ремонта;
информация об испытаниях (если они проводились).

При необходимости эту часть бланка можно расширить (в зависимости от потребностей участников комиссии и индивидуальных особенностей объекта). В акт обязательно вносятся все прилагающиеся к нему дополнительные бумаги (например, технический паспорт).

В завершение члены комиссии делают вывод о техническом состоянии оборудования и подписывают акт.

Что относится к нежилым объектам?

Нежилыми считаются любые объекты, в которых невозможно постоянное проживание:

Отдельно стоящие здания.
Помещения внутри многоквартирных домов.
Офисные помещения и центры.
Отдельные сооружения – изолированные объекты.

Главное условие – отношение здания к нежилому фонду.

Например, в многоквартирных домах первые этажи могут отдаваться под магазины и кафе, и они считаются нежилыми. Квартиры со второго этажа жилые.

Обратите внимание! Если собственники квартир сами обратились в межведомственную комиссию для признания дома аварийным, владельцу нежилого помещения подавать документы необязательно. Дом в любом случае признают аварийным только вместе со всеми расположенными в нем помещениями

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Что такое помещение

На форумах юридической тематики, обсуждая данный вопрос, посетители ссылаются на СНиПы. В зависимости от года издания документа и предлагаются варианты толкования понятия. Ведь дело в том, что законы, в частности ЖК, описывают лишь разницу между жилыми и нежилыми помещениями. Они не разъясняют, что собственно является помещением.

В последнем варианте СНиП помещением считается пространство в здании, ограниченное строительными конструкциями и имеющим конкретное назначение.

Одно из более ранних определений – это единица в комплексе недвижимости, выделенная и используемая для жилых и нежилых целей. Отмечается принадлежность на право собственности государству или частным лицам. Таким образом, даже на законодательном уровне нет решения, что же такое помещение.

Чистка и уход

В кабинетах на регулярной основе должны составляться акты санитарного состояния помещения, вестись учет, указывающий на конкретные очищаемые участки, частоту и процедуру очистки, включая оборудование и материалы. Оборудование, используемое в производстве, очищается и стерилизуется с определенной частотой.

Должны быть предусмотрены средства для мытья и сушки рук, включая умывальники с подачей горячей и холодной воды, отдельные туалеты, раздевалки для персонала. Эти установки следует расположить надлежащим образом, они не должны находиться непосредственно в зонах обработки или хранения пищевых продуктов.

Количество туалетов должно быть соразмерно с количеством работников (мужчин и женщин) в учреждении, люди должны соблюдать требования чистоты при посещении данных комнат.

Комнаты отдыха и приема пищи должны быть отделены от зон обработки пищевых продуктов и обслуживания. Они не должны непосредственно соприкасаться с зонами производства, хранения продуктов питания.

Таблички с надписями, что работникам можно и нельзя, должны быть размещены в помещении на видном месте на русском и английском языках, чтобы все могли понять содержание правил.

В каких случаях необходимо обследование

Причинами для проведения внеочередного обследования инженерных систем здания могут быть следующие факторы:

Выявлены отклонения от действующих норм в проектной, рабочей или исполнительной документации.
Необходимость ввода новых или модернизированных инженерных сетей в эксплуатацию, пусконаладочные работы.
Монтажные работы выполнены без надлежащего качества.
Возникли проблемы с запуском и наладкой работы коммуникации.
Аварийное состояние зданий и сооружений, в том числе, после стихийных бедствий и других разрушительных факторов.
Чрезвычайные происшествия, аварии, сбои в работе без видимых причин.
Неоправданное повышение расходов на содержание и эксплуатацию инженерных систем, которые невозможно выявить без экспертной оценки.
Запланированная реконструкция.
Модернизация.
Повышение производительности или эффективности.
Расширение производства.
Незапланированная смена подрядчика.
Регламентное обслуживание зданий и сооружений в соответствии с установленными нормами.
Оценка инженерных сетей с целью составления более точной стоимости объекта перед операциями коммерческого характера (продажа, покупка, аренда).
Решения разного рода споров, в том числе, в судебном порядке.

Существуют также и запланированные обследования инженерных систем, которые проводятся в заранее прописанные сроки. Периодичность и условия выполнения подобных экспертиз зависят от типа коммуникации, заложенного изначально ресурса и характера эксплуатации. В некоторых случаях сроки и периодичность запланированных обследований инженерных сетей принудительно сокращаются. Такое бывает, если косвенно были выявлены просчёты в рабочей документации, грозящие резким снижением безопасности, надёжности и производительности коммуникаций без ремонта, реконструкции и прочих мероприятий.

Аренда жилья в частном порядке

В ГК есть целая глава, регулирующая наем помещений у гражданина или организации, не имеющей отношения к государству. Она описывает существенные условия, на которых предоставляется жилье. Выделяются договора краткосрочного характера и заключаемые на длительное время. От выбора сторон зависят условия соглашения.

В ряде случаев сторонам дается выбор в определении прав и обязанностей, в иных ситуациях отступление от норм закона не допускается. Заключение договора на условиях частного найма более свободная процедура, чем его приобретение у государства на безвозмездной основе.

Но имеются и ограничения. Так, максимальный срок действия договора – 5 лет. Социальный найм не ограничен во времени. Жилье из специализированного фонда выдается на срок службы, работы или обучения.

Ответственность за состояние помещения

Ремонт помещения осуществляется собственником. Если оно передано в аренду, то ответственность переходит на арендатора. В то же время проведение ремонта может оставаться обязанностью собственника. Нередко действует следующая схема: текущий ремонт проводится арендатором, а капитальный – собственником.

Индивидуальные дома ремонтируются собственниками самостоятельно, многоквартирные за счет специальных фондов (по всей стране действуют региональные программы по капитальному ремонту).

При капитальном ремонте затрагиваются конструктивные элементы здания, несущие стены, крыша и т. д.
Нормативными актами четко определены рамки капитального и текущего ремонта.
Кроме ремонта предусматриваются мероприятия по содержанию помещений и прилегающих территорий в надлежащем порядке.
Собственник обязан оплачивать и ремонт, и содержание полностью. Лица, занимающие жилье на условиях социального найма оплачивают лишь часть услуг, остальное платится из бюджета – за счет собственника.

Каким образом проводятся сделки

Первый тип сделок – это сугубо частная инициатива, публичные интересы в ней не затрагиваются (аренда-продажа, обмен). Как реализуется взаимосвязь договора и помещений:

составляется проект договора;
стороны подают документы на регистрацию;
вносится запись в государственный реестр прав.

Пока не пройден этап регистрации, передача права собственности не считается состоявшейся.

Порядок касается как цельных объектов, так и отдельных помещений. Если затрагиваются интересы детей, не являющихся даже собственниками, без согласия органов опеки соглашение не заключается.

Некоторые сделки с недвижимостью заключаются только при участии нотариуса. Граждане вправе и по собственной инициативе обратиться к нему, когда закон к этому их не обязывает.

Если документ не соответствует нормам закона, его не примут на регистрацию или откажут в ней после рассмотрения заявления.

В то же время в случае с договором аренды есть возможность обойти требование о регистрации – заключить соглашение сроком менее чем на 12 месяцев.

Описание состояния арендуемого имущества при подписании договора аренды

Как следует из гл. 34 ГК РФ, описание технического состояния объекта аренды при заключении договора не является существенным условием и не требуется для признания договора заключенным (в отличие от данных, позволяющих определенно установить объект аренды, являющихся, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, существенным условием договора аренды).

При отсутствии в договоре каких-либо требований к качеству объекта аренды следует руководствоваться положениями ст. 611 и п. 1 ст. 612 ГК РФ, из которых следует, что передаваемое в аренду имущество должно находиться в состоянии, соответствующем его назначению, а кроме того, не иметь недостатков, о которых неизвестно (и не может быть известно) арендатору.

Тем не менее точное указание в договоре технического состояния объекта аренды и, прежде всего, его недостатков крайне важно. Это объясняется тем, что, согласно ст

622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, если при подписании договора аренды стороны не зафиксировали какие-либо поломки или иные недостатки помещения, то при его возврате арендодатель может заявить, что поскольку помещение было передано без указания недостатков, то и возвращено оно должно быть также без недостатков, хотя и с учетом нормального износа.

В этом случае, если у арендатора не будет иметься документов, подтверждающих, что имущество имело недостатки при его передаче в аренду, имеется существенный риск, что суд посчитает такие недостатки изначально отсутствовавшими и возложит на арендатора обязанность по их устранению.

Органолептические методы

Органолептический метод (органо- + греч. leptikos – способный взять, воспринять) основан на анализе информации, воспринимаемой органами чувств человека (зрение, обоняние, осязание, слух) без применения технических измерительных или регистрационных средств. Эта информация не может быть представлена в численном выражении, а основывается на ощущениях, генерируемых органами чувств. Решение относительно объекта контроля принимается по результатам анализа чувственных восприятий. Поэтому точность метода существенно зависит от квалификации, опыта и способностей лиц, проводящих диагностирование. При органолептическом контроле могут использоваться технические средства, не являющиеся измерительными, а лишь повышающие разрешающие способности или восприимчивость органов чувств (лупа, микроскоп, слуховая трубка и т.п.).

Принятие решения имеет характер «соответствует – не соответствует» и определяется диагностическими правилами типа «если – то», имеющими конкретную реализацию для узлов механизма. Практически, происходит оценка состояния оборудования по двухуровневой шкале – продолжать эксплуатацию или необходим ремонт. Основная цель – обнаружение отклонений от работоспособного состояния механизма. Решение о техническом состоянии механизма принимает технологический или ремонтный персонал, обслуживающий оборудование на основании опыта и производственной ситуации. Принимается решение об остановке оборудования для визуального осмотра и последующего ремонта, продолжения эксплуатации или проведения диагностирования с использованием приборных методов.

Практический опыт показывает, что невозможно заменить механика с его субъективизмом, основанном на знании особенностей эксплуатации и ремонта оборудования. Этот метод является первым уровнем решения задач диагностирования. Стандартами, использование органолептического метода контроля не регламентируется, однако в практике работы служб технического обслуживания он применяется повсеместно. Основываясь на опыте эксплуатации металлургических машин накопленным рядом фирм, данный метод интерпретируется следующим образом.

Основные органолептические методы, используемые при оценке технического состояния механического оборудования.

Анализ шумов механизмов проводится по двум направлениям:

1.1 Акустическое восприятие, позволяющее оценивать наиболее значимые повреждения, меняющие акустическую картину механизма. Весьма эффективно при определении повреждений муфт, дисбаланса или ослабления посадки деталей, обрыве стержней ротора, ударах деталей. Диагностические признаки – изменение тональности, ритма и громкости звука.

1.2 Анализ колебаний механизмов. В этом методе механические колебания корпусных деталей преобразуются в звуковые колебания при помощи технических или электронных стетоскопов. Электронные средства позволяют расширить возможности человеческого восприятия.

Контроль температуры позволяет оценить степень нагрева корпусных деталей по уровням «холодно», «тепло», «горячо». «Холодно» – температура менее +20 С, «тепло» – температура +30…40 С, «горячо» – температура свыше +50 С.

Пределом для непосредственного восприятия является температура +60С – выдерживаемая, у большинства тыльной стороной ладони без болевых ощущений в течение 5 с. Использование дополнительных средств – брызг воды позволяет контролировать значения +70 С – видимое испарение пятен воды и +100 С – кипение воды внутри капли на поверхности корпусной детали. Недопустимым является прикосновение к вращающимся и токоведущим деталям.

Восприятие вибрации основано на тактильном анализе (как реакции соприкосновения), как и контроль температуры. Значения параметров вибрации субъективно оценить нельзя. Возможен сравнительный анализ вибрации. Абсолютная оценка практически всегда содержит грубые ошибки из-за различных ощущений человека и широкого спектрального состава вибрации. В высокочастотном диапазоне возможности человека по восприятию вибрации ограничены. В низкочастотном диапазоне возможности человека по восприятию вибрации существенно различаются из-за различного уровня подготовки.
Визуальный осмотр механизма предоставляет большую часть информации о техническом состоянии. Осмотр может проводиться в динамическом режиме (при работающем механизме) и в статическом (при остановленном механизме).
Методы осязания используются при оценке волнистости, шероховатости, качестве смазочного материала, его вязкости, пластичности, наличии посторонних включений, для оценки шероховатости поверхности поврежденных деталей.

Ошибочно думали, что есть право на односторонний отказ от помещения

По общему правилу арендатор может съехать досрочно, если с помещением что-то не так, и это подтвердил суд — ст. 620 ГК РФ.

Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.

Арендатору важно внимательно прочитать договор аренды. Про досрочный отказ без суда должен быть ясный пункт

Если выехать без решения суда или допсоглашения с арендатором — набежит арендная плата с процентами.

Этапы обследования и нормативная документация

Вкратце рассмотрим этапы и некоторые особенности обследования ключевых инженерно-технических систем в зависимости от их типа и назначения.

Электроснабжение

Обследование проводится в соответствии с нормативами, содержащимися в СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования». Дополнительно используются СП 76.13330.2012 «Электротехнические устройства». В процессе обследования оценивается сетевая нагрузка, проверяется соответствие нормам защитного оборудования и правильность разводки силовых цепей, осматривается осветительное оборудование.

Водоснабжение

При обследовании руководствуются нормами и рекомендациями, изложенными в СП 31.13330.2012 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения». Экспертиза включает в себя визуальную оценку состояния сетей. Также проводится инструментальное обследование. Высчитываются предельные нагрузки с целью определения шагов по предотвращению непредвиденного выхода коммуникаций из строя. Определяется толщина отложений на внутренних стенках водопроводных сетей с целью составления или корректировки плана водоподготовки.

Водоотведение

Проверяется соответствие системы требованиям, изложенным в СП 32.13330.2012 «Канализация. Наружные сети и сооружения». Оценивается степень засорённости коммуникаций, проводится телевизионное обследование, выявляются проблемные участки и составляется план профилактических или очистных мероприятий. Дополнительно проверяются вентиляционные стояки и ревизии, определяется уклон расположенных горизонтально канализационных трубопроводов.

Теплоснабжение

Целью обследования систем теплоснабжения является проверка на соответствие требованиям, указанным в СП 124.13330.2012 «Тепловые сети». В том числе, проверяется исправность теплового оборудования, эффективность схемы разводки подающей и обратной магистрали, проводятся контрольные замеры температуры, оценивается толщина отложений на внутренних стенках труб для подачи теплоносителя.

Вентиляция

Обследование вентиляции выполняется с учётом требований, изложенных в СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». В том числе, оценивается эффективность, измеряется кратность воздухообмена, уровень шума оборудования. На основании полученных данных составляется заключение, а в случае неудовлетворительной работы вентиляционной системы — поэтапный план её реконструкции.

Выводы

При подписании договора аренды сторонам следует оценить и детально описать состояние помещения, желательно с привлечением технических специалистов.
Сторонам следует согласовать распределение обязанностей по проведению капитального и текущего ремонта. В случае если на момент подписания договора аренды арендатору известно о недостатках помещения, то ему следует включить в договор перечень известных недостатков и определить, какая из сторон, за чей счет и в какой срок проводит комплексный (выборочный) капитальный ремонт или текущий ремонт для цели их устранения.
В случае если стороны заранее согласовали вопрос о проведении ремонта силами и за счет арендатора, необходимо получить на это явно выраженное согласие арендодателя, а также согласовать вопрос о том, подлежат ли возмещению затраты арендатора на проведение ремонта.
При подписании договора аренды сторонам рекомендуется оговорить вопрос страхования рисков повреждения и разрушения помещения, утраты имеющегося в нем имущества, а также рисков причинения вреда другим лицам в связи с недостатками помещения и проведением ремонтных работ.