Реконструкция
Сложнее капитальных работ бывает только полная реконструкция здания. Под этим термином подразумевается целый комплекс ремонтно-строительных работ, направленный на переустройство здания с целью повышения его вместимости, комфортности и прочих характеристик.
Реконструкция жилого дома предполагает демонтаж отдельных его частей, и возведение новых. Если вы затеяли именно такой «евроремонт» – знайте, это что ни на есть, типичная реконструкция здания.
Что считается реконструкцией домов:
- любое изменение архитектуры;
- любые изменения площади зданий и помещений;
- возведение капитальных объектов в виде мансард, веранд, террас и других пристроек;
- надстройка этажей, изменение высоты здания (в том числе переделка чердака в мансардный этаж);
- изменение несущих стен и перекрытий;
- ремонт и укрепление фундаментов;
- гидроизоляция подвальных и цокольных этажей;
- изменение инженерных систем;
- переделка нежилых объектов под жилые;
- и (как ни странно) благоустройство прилегающих участков.
Комплексное обновление здания предполагает монтаж и новых инженерных коммуникаций. Сюда относятся установка систем отопления, прокладка новых линий энергоснабжения, вентиляционных шахт, сигнализаций и прочее.
Все это является частичной реконструкцией зданий. При полной реконструкции здание меняется кардинально. Проще говоря сносится и отстраивается заново. Могут оставить лишь один фундамент. Все остальное: стены, перекрытия, крыша, коммуникации — в этом случае, новое.
Капитальный ремонт и текущий ремонт
Капитальный ремонт – это комплекс строительных мероприятий по улучшению состояния зданий и сооружений. Капремонт помогает устранить физический износ, улучшить эксплуатационные свойства объекта.
Ремонтные работы касаются всех частей здания:
- фундамента;
- стен и колонн;
- перегородок;
- крыши и кровельного покрытия;
- междуэтажных перекрытий и полов;
- окон, дверей и ворот;
- внутренних штукатурных, красочных и других покрытий для облицовки;
- ;
- центрального отопления;
- вентиляции;
- водопровода и канализации;
- горячего водоснабжения;
- электрических сетей, освещения и связи.
Капитальный ремонт здания может быть комплексным или частичным.
Текущий ремонт – это работы по возобновлению ресурса объекта без существенного изменения капитальных конструкций, инженерных систем. Текущий ремонт производится быстрее, проще и экономичней капитального ремонта.
В текущий ремонт могут входить следующие работы:
- укрепление фундамента, перекрытий;
- устранение поверхностных деформаций, мелких повреждений, частичная замена отдельных элементов;
- окраска, герметизация стыков в стенах, смена участков обшивки, ремонт фасадов;
- замена водосточных систем, устранение дефектов вентиляции и утепления;
- устранение неисправностей крыши, кровельного покрытия;
- восстановление или же замена отдельных элементов дверей, окон, полов, балконов, лестниц;
- восстановление исправностей печей, очагов, систем центрального отопления, водоснабжения;
- усовершенствование внутренней отделки;
- восстановление мусоропроводов;
- ремонт тротуаров, дорожек и т. д.
Порядок действий заказчика при реконструкции
В первую очередь владелец здания должен составить проект и тщательно продумать, какие изменения будут вноситься в дом. После этого необходимо обратиться в строительную компанию. Специалисты проводят исследование фундамента, стен и перекрытий и составляют план-проект для проведения работ.
Компания организует юридическое сопровождение. Кроме того, в пакет услуг входит решение всех вопросов, проведение согласования проекта и получение всех необходимых разрешений.
После того, как документы будут получены, подрядчик приступит к реконструкции. Даётся гарантия того, что работы будут проведены на самом высшем уровне
Для заказчика крайне важно и правильно выбрать одного исполнителя и решить с ним все вопросы. Если исполнителей несколько, может возникнуть ситуация, когда в случае ошибки крайне сложно найти виновного
Строительство ведётся «под ключ»
Предыдущая МебельВсё до мелочей: подбираем деревянные ножки для стола
Следующая КухняУдобная и функциональная кухня: подбираем угловой гарнитур
Налоговый учет
В НК РФ не содержится такого понятия, как «капремонт». В нормах рассматривается только реконструкция. В письме Минфина №03-03-04/1/794 указаны нормы, которыми нужно руководствоваться при определении типа работ:
- Положение МДС 13-14.2000, установленное постановлением №279 от 29 декабря 1973 года.
- Нормы №58-88 (р), установленные приказом №312 от 23 ноября 1988 года.
Налоговые органы считают, что расходы по реконструкции умножают начальную стоимость постройки. Соответствующее мнение изложено в письме УФНС по Москве №20-12/089231.1 от 19 сентября 2007 года.
Компания обязана обосновать, почему она отнесла проведенную работу к той или иной категории. Для обоснования нужно подготовить соответствующие документы. К ним принадлежат эти бумаги:
- Положение о ремонте.
- Приказ на осмотр конструкций.
- Акт с указанием найденных неисправностей.
- Документы, в которых указаны меры по восстановлению.
- Бумаги, в которых прописаны сроки работ.
На основании этих бумаг и осуществляется учет. Они помогут обосновать, что предпринятые меры являются ремонтными работами. В этом случае можно списать их на расходы на базе статьи 260 НК РФ.
В пункте 2 статьи 257 НК РФ указано, что траты на реконструкцию увеличивают начальную стоимость здания. Они будут списываться посредством амортизации на основании статей 256-259 НК РФ. Траты на капремонт будут считаться прочими расходами. Фигурируют они в том периоде, в котором они появились
При этом не важно, когда произошла фактическая оплата
В статье 260 НК РФ прописано, что, если расходы актуальны в течение 2 и более периодов, имеет смысл создать резерв для равномерного включения трат в проведение ремонта. Если резерв не был создан, датой осуществления трат считается дата подписания акта-приемки.
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Чем отличается реконструкция от капитального ремонта – главные различия:
- Сроки – мероприятия различаются по срокам их проведения. Нормы утверждены в ВСН 58-88(р) (введены в силу Приказом Госкомархитектуры СССР № 312 от 23.11.1988 г). Конкретная длительность проведения капремонта или реконструкции определяется в зависимости от вида объекта, его состояния в целом или же отдельных элементов в частности.
- Периодичность – частота осуществления мероприятий устанавливается различными Ведомственными строительными нормами, которые действуют по видам объектов. В этих нормативных документах приведены общие стандарты безопасной эксплуатации сооружений, зданий и т.д. По завершении такого периода объекты рекомендуется или реконструировать, или капитально ремонтировать.
- Кто обязан выполнять – организация ремонта и реконструкции зданий и сооружений относятся к процедурам, обязательным к проведению юрлицами. Этому вопросу посвящена стат. 52 ГрК РФ. В основном, выполнение таких работ должно проводиться только ИП или юрлицами, которые состоят в СРО, кроме исключений, предусмотренных законодательством.
Осторожно: расценки
Подрядные организации не всегда горят желанием проводить текущие ремонты в государственных и муниципальных учреждениях. «Хлопот много, а результат — ноль» — именно так зачастую реагируют на предложение поучаствовать в предварительном отборе руководители крупных строительных компаний. Чтобы получить выгоду от заказа, при осмотре объекта потенциальные подрядчики могут пойти на хитрость, всячески подчеркивая невозможность проведения ремонта без изменения конструктивных элементов (например, переноса стен, полной замены окон или дверей, установки дополнительных перегородок) и тем самым стремясь превратить «безобидный» текущий ремонт в «грандиозный» капитальный. Эта операция в строительной терминологии называется «укрупненное масштабирование». Звучит внушительно, на деле же приводит к значительному увеличению стоимости ремонта и искусственному затягиванию сроков.
Еще один прием, которым могут пользоваться строители, — это «игра с расценками». В некоторые из них уже входит комбинированный вариант, состоящий из нескольких видов работ, с уже учтенной стоимостью материалов. На примере работ по окраске водными составами внутри помещений <3> наглядно видно, какие именно технологические операции входят в состав расценки.
<3> См., например, ТЕР-2001-15. ТЕР 81-02-15-2001 «Система нормативных документов в строительстве. Сметные нормативы Российской Федерации. Краснодарский край. Территориальные единичные расценки на строительные работы в Краснодарском крае. Сборник N 15. Отделочные работы» (принят и введен в действие постановлением главы администрации Краснодарского края).
Отличия и чем похожи виды ремонта
Обобщенно реконструкция включает в себя:
- изменение параметров объекта (площадь, высота, количество этажей и др.);
- надстройка, расширение и пр.;
- изменение несущих конструкций;
- смена инженерного оборудования;
- совершенствование внешнего вида здания.
Капремонт затрагивает другие сферы переустройства, связанные с восстановлением
- действия со всеми видами конструкций, кроме несущих;
- изменения в инженерно-технической сети;
- замена кровли, оконных блоков, крылец и т. д.;
- возобновление штукатурного слоя.
Реконструкция или капитальный ремонт: отличие по длительности проведения. Период для осуществления обновления систем здания устанавливается исходя из оценки технического состояния здания и его отдельных частей.
Прогнозируемые временные рамки начала и завершения обоих видов работ устанавливаются нормами отраслевого управления. Стандартный срок исполнения реконструкции составляет два года.
В нормах ВСН 58-88 (р) указаны периоды, в течение которых должны быть устранены конкретные неисправности, включенные в перечень по капитальному обновлению.
При этом для разных областей страны существуют определенные переводные коэффициенты для времени оказания услуг.
Реконструкция или капитальный ремонт
Когда появляется необходимость обновить вид здания или устранить последствия износа и разрушений, необходимо принимать надлежащие меры. Как правило, в таком случае применяют капитальный ремонт или реконструкцию. Для того чтобы верно определить вид строительных работ, необходимо не только знать историю здания и его несовершенства, но и иметь четкое представление об отличительных признаках капитального ремонта от реконструкции. Итак, рассмотрим характеристики и отличительные черты этих двух понятий.
Капитальный ремонт
Капитальный ремонт представляет собой строительные работы с восстановлением исправностей конструкции, систем инженерного оборудования, обеспечивая поддержку эксплуатационных показателей здания. Изношенные конструкции и детали заменяют на новые. В список работ по капремонту зданий могут входить:
- частичная перекладка, усиление каменных фундаментов, подвальных стен;
- ремонт дренажей и восстановление отмостки вокруг здания;
- перекладка перемычек парапетов, кирпичных карнизов, выступающих элементов стен;
- ремонт, смена перегородок, стропил, обрешетки;
- полная или частичная замена кровли;
- переустройство крыши из-за замены кровельного материала;
- ремонт, замена перекрытий между этажами. Замена покрытий полов;
- замена дверных и оконных блоков;
- полная или частичная смена крылец, пандусов, лестниц, лестничных площадок;
- возобновление штукатурки;
- смена секций, узлов отопительных систем, воздуховодов, вентиляторов;
- полная или частичная замена трубопровода (ввод водопровода, выпуск канализации);
- смена участков электрической сети.
Реконструкция здания
Реконструкция – это совокупность ремонтных, строительных работ, связанных с изменением структуры здания, его общей площади. В список реконструкционных работ могут входить:
- изменение планировки комнат;
- возведение различных надстроек, пристроек;
- реконструкция инженерного оборудования (инженерные сети и т. п.);
- улучшение эстетичного вида здания.
Реконструкция и капитальный ремонт зданий – это два различных вида ремонтно-строительных работ. Иногда из-за размытого представления об этих понятиях возникают споры и конфликты с налоговой службой
По этой причине знать и различать их – крайне важно. Основное отличие капитального ремонта от реконструкции в том, что в первом случае не изменяются технико-экономические показатели здания, а во втором – наоборот
Отражение операций в учете предприятия
Мы разобрались, что такое ремонт и реконструкция, в чем разница по ГрК РФ. Но как подобные операции необходимо отразить в учете юрлица? Прежде всего, надо понимать, что в бухучете все затраты на ремонт ОС (основное средство) следует отразить в периоде возникновения таких расходов на соответствующих счетах 44, 20, 26, 25 и т.д. В то же время затраты по модернизации, влекущие улучшение технических характеристик объекта, увеличивают стоимость первоначальную объекта по нормам п. 27 ПБУ 6/01.
Что касается учета налогового, здесь также есть различия в том, как отражать ремонт, реконструкцию (модернизацию) основных средств. При проведении ремонта все издержки разрешается единовременно списывать в прочие затраты предприятия текущего периода (подп. 2 п. 1 стат. 253, п. 1 стат. 260, п. 5 стат. 272, п. 2 стат. 257). Это касается как обычных, текущих, ремонтов, так и капитальных. Относительно же реконструкции ситуация другая. Такие затраты следует включить в стоимость ПС основного средства, а их списание будет производиться путем начисления амортизационных отчислений в течение срока эксплуатации объекта (п. 2 стат. 257, п. 5 стат. 270).
План, этапы реконструкционных работ
Реконструкция разных по функциональности строений подразумевает изменение внешнего облика объекта, возведение капитальных надстроек
Во время ее проведения меняется структура сооружений, опорных конструкций, уделяется внимание благоустройству близлежащей местности
Как правило, реконструкция проводится комплексно, первым делом ремонтируется и укрепляется фундамент. Вдобавок производится гидроизоляция строений, подвалов, замена крыши, ремонт фасадов. Представленный список возможно дополнить внутренней декоративной отделкой комнат, пристраиванием мансарды.
Реконструкция фасада здания требует тщательного подхода и высокого профессионализма работниковИсточник mastera-fasada.ru
Специалисты выделяют такие типы реконструкций:
- Увеличение площадей разных помещений.
- Перестройка промышленного сооружения под жилые квартиры, офисы.
- Расширение предприятия благодаря возведению в здании вспомогательного перекрытия.
В общих чертах, в результате проведения спланированных реконструкционных работ обеспечивается дополнительное пространство для создания новых цехов, расположения оборудования, квартир, обустройства рабочих мест.
По правилам план будущей реконструкции обязательно должен содержать подробную информацию касательно всех строительно-монтажных работ, включительно проект изменений, которые планируется проводить в инженерных системах строения. К составлению такого документа допускаются лишь компетентные в подобном вопросе специалисты.
Реконструкция зданий проводится поэтапно. Отдельные этапы полностью совпадают со стадиями вышеупомянутого нового строительства.
На начальных этапах реконструкции объекта разрабатывается проект, в котором указываются все расчеты, необходимая информация о предстоящем фронте работИсточник edilvelgi.com
Последовательность действий:
Подготовка. Происходит ознакомление с поставленной задачей, а также пожеланиями заказчика
Особое внимание уделяется самому объекту. Сотрудники изучают его проектную документацию, планировку, особенности применения
Затем клиент предоставляет подробное техническое задание, указывает на требуемые результаты. После изучения полученной информации составляется план будущих работ.
Исследование. Тщательно обследуется рельеф, почва, глубина залегания грунтовых вод, а также текущее состояние конструкций (подземных, наземных), возможность выдерживания ими дополнительной нагрузки
При этом важно описать и сфотографировать все существующие повреждения. В случае необходимости делаются анализы в лаборатории
В итоге проведения исследовательских работ составляется подробный отчет, который дополняется расчетами и заключением экспертов.
Проектирование. На основе технического задания, собранной информации составляется проект. Как правило, он содержит основные параметры новой конструкции, все вносимые изменения, чертежи. Кроме того, указывается смета работ (перечень операций, примерная стоимость).
Реализация. Для проведения качественной реконструкции важно все строительно-монтажные работы выполнить согласно предварительно созданному проекту.
На основе технического задания заказчика, собранной во время исследования информации составляется проект реконструкции объектаИсточник absolute-project.ru
Отличие ремонта от реконструкции
Часто к капитальному, а порой и текущему ремонту причисляют понятие реконструкции. С технической точки зрения, подобное смешение оправдано, потому что при реконструкции проводятся работы аналогичной сложности, на одинаковых участках. Однако цели, поставленные перед реконструкцией абсолютно иные. Любой вид, включая выборочный, предполагает устранение неполадок, улучшение внешнего вида, исправление нарушений в конструкции и инженерных системах для восстановления первоначального состояния здания. Реконструкция предполагает внесение существенных изменений в технические характеристики многоквартирного дома, не учитывая текущее состояние.
Для обыкновенного владельца квартиры знание о том, чем отличается текущий от капитального ремонта здания, обладает большим значением, даже в случае невмешательства в организационные процедуры таких действий. Для владельцев, запланировавших капремонт у себя в квартире эти знания могут существенно сэкономить семейный бюджет. Взаимодействие с управляющими компаниями будет продуктивнее при достаточном понимании жильцами многоквартирных домов личных прав и способностью отличить разновидности ремонта.
Реконструкция объекта незавершенного строительства. Документация
Объект незавершенного строительства (ОНС) – это такой объект строительства, на который есть разрешение на строительные работы, понесены расходы на сооружение, но он не принят в эксплуатацию (в соответствии с законодательством).
Объект незавершенного строительства может иметь следующие характеристики:
- ОНС может быть идентифицирован;
- сооружение объекта произведено на собственном земельном участке или полученном в пользование, а также на незаконных основаниях;
- перемещение ОНС нельзя произвести без потерь функциональных качеств.
Реконструкционные работы не могут проводиться без предоставления заказчиком техпаспорта, а также документа, который подтверждает право собственности на ОНС.
Техпаспорт на объект незавершенного строительства
Данный документ представляет собой план ОНС, который выполнен в масштабе. В нем подробно описываются все параметры помещений, а также процент готовности. Такой документ не имеет срока годности.
Техпаспорт включает в себя следующую информацию:
- о владельце объекта (его паспортные данные и ИНН);
- адрес объекта;
- основные объемные данные ОНС;
- планировочные данные ОНС;
- конструктивные данные ОНС;
- данные об инвентаризационной стоимости объекта;
- данные о дате капитального ремонта, о материалах строительства и т. д.;
- процент завершенности.
Техпаспорт на ОНС получают после проведения технической инвентаризации. В этот процесс включаются работы по обследованию, обмеру здания и всех помещений в нем. Таким образом, появляется возможность определить состояние объекта и включить полученные данные в специальную форму. В результате технической инвентаризации можно:
- определить фактический объем и площадь здания;
- оценить техническое состояние объекта;
- установить стоимость.
Техническая инвентаризация проводится не только для получения техпаспорта перед проведением реконструкционных работ, но в и в следующих случаях:
- После проведения реконструкции или капитального ремонта объекта, перед принятием его в эксплуатацию.
- Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС.
- Перед проведением государственной регистрации права собственности на ОНС, образовавшегося вследствие деления, объединения объекта.
- По желанию заказчика.
Разрешение на строительство (реконструкцию)
Реконструкция объекта капитального строительства это процесс, требующий наличия еще одного документа – разрешения на строительство. Такой документ подразумевает обладание права на строительные или реконструкционные работы.
Разрешение выдается на термин, который предусмотрен проектом организации строительства того или иного объекта. Документ также может быть выдаваться на отдельные этапы строительства или реконструкции.
Разрешение на строительство (или реконструкцию) не требуется:
- для возведения гаража на участке земли, предоставленному физическому лицу для целей, которые не связаны с ведением предпринимательской деятельности. Это же касается строительства на земельном участке, который предоставлен для ведения дачного хозяйства, садоводства;
- при строительстве или реконструкции объектов, которые не являются объектами капитального строительства (навесы, киоски и др.);
- при строительстве на земельном участке сооружений, строений вспомогательного использования;
- при изменении объектов капитального строительства, их частей, если эти изменения не касаются конструктивных характеристик их надежности, безопасности;
- при капитальном ремонте объекта капитального строительства.
Период действия разрешения на строительство или реконструкцию может быть продлен Службой государственного надзора и экспертизы по заявлению застройщика. Запрос должен быть подан не менее чем за шестьдесят дней до завершения срока действия разрешения.
Разработка проекта для реконструкции исторических зданий
На этапе проектных работ для исторического объекта определяют перечень ограничений — требований к сохранению или реставрации тех или иных элементов здания, использованию определенных материалов и технологий и т.п. В большинстве случаев такие требования распространяются только на фасад, реже — на фасад и кровлю
При сохранении исторического наследия важно оставить неизменным внешний вид здания. При этом сохранность строительных конструкций чаще всего не имеет значения
Охранные требования могут распространяться на элементы интерьеров — оформление холлов, галерей, лестниц, внутренних помещений здания.
Проектная документация при реконструкции исторических объектов обязательно проходит согласование. Перечень инстанций, которые должны одобрить реконструкцию, зависит от местного законодательства. В него обязательно входят органы КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Проектирование выполняется на основе архитектурного заказа, колерного бланка и других документов и требований, ранее оформленных такими инстанциями.
До начала проектирования обязательно выполняются следующие исследования:
- оценка состояния грунта под объектом и на прилегающей к нему территории;
- исследование фундамента, оценка его несущей способности, степени износа;
- обследование несущих конструкций (оценивается их способность выдерживать нагрузку, которая будет приходиться на них после реконструкции здания);
- оценка прилегающей территории, возможности ее использования для расширения площади здания, организации автомобильной парковки, улучшения подъездных путей и пр.
Если реконструкция предполагает слишком большое увеличение нагрузок на грунт, фундамент, несущие конструкции, отдельно разрабатывается проектная документация по их укреплению, реконструкции или замене так, чтобы получить требуемые прочностные характеристики.
При формировании проектной документации описываются изменения, которые будут вноситься в конструкцию, планировку здания, порядок прокладки новых коммуникаций, внутренней отделки, организации территории рядом с объектом и т.п. Каждый такой проект сотрудниками компании «Олимпия» (г. Москва) разрабатывается индивидуально — с учетом особенностей объекта и требований к его характеристикам после реконструкции.
Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится
Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.
Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.
Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.
Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.
В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.
Капитальный ремонт и реконструкция. Чем они отличаются?
Согласно Градостроительному кодексу, эти два понятия существенно отличаются друг от друга. Капитальный ремонт объекта подразумевает под собой полное его преобразование, доведение его до своего первозданного вида. Тогда как реконструкция — это частичное восстановление важных технических параметров объекта.
К примеру, при реконструкции дорожного покрытия может меняться тип трассы, ширина полос. Если проводят реконструкцию инженерных коммуникаций, то, как правило, изменяется их мощность, длина.
При проведении капитального ремонта нужно полностью восстановить все первоначальные характеристики объекта: от замены устаревших элементов и деталей, до доведения его до соответствующих норм и нормативов.
На данный момент существует огромное количество зданий и сооружений, которые не соответствуют требованиям, так как они построены давно, а сами нормативы меняются из года в год.
Мнение эксперта
Костенко Тамара Павловна
Адвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель Права
В случае проведения работ по капитальному ремонту разрешается немного отходить от нормативов и требований. Если, например, решается провести восстановление кровли дома, то здесь не нужно делать работу, направленную на благоустройство придомовой территории, увеличение мест для парковки автомобилей жильцов и прочее
В случае если нужно сделать реконструкцию здания, к примеру, построить к нему дополнительное помещение, то здесь важно всё сделать в соответствии с техническими нормативами и требованиями.
Реализация плана реконструкции
Если монтажные и строительные работы проводятся на территории предприятия, которое продолжает действовать, необходимо убедиться в том, что ремонтные работы не мешают трудовому процессу, но в целом деятельность компании можно сохранить на прежнем уровне, или снизить. Дирекция предприятия обязательно заключает договор и ставит подпись на согласовании плана работ с генеральным подрядчиком. Дополнительно потребуется согласование всех видов монтажных и строительных работ.
Важно учитывать, что даже при следовании плану процесс реконструкции может оказаться продолжительным по времени
Наиболее эффективной является реконструкция узловым методом, когда проводится условное деление здания на несколько частей. При этом осуществляется монтаж оборудования, наладка, проводятся строительные работы. Как только один узел закончен, его проверяют и передают в эксплуатацию.
Плановость и сезонность
Поскольку расходы на ремонт зданий и сооружений выражаются в значительных суммах, от четкого понимания, какой именно это вид ремонта, будет напрямую зависеть объем финансирования. На основании многолетней практики авторы могут высказать следующее мнение. Если в пограничных ситуациях ремонт будет квалифицирован как текущий (а не капитальный), за счет уменьшенных коэффициентов он обойдется учреждению на 15 — 20% дешевле. Если же вместо капремонта необходима реконструкция, ее стоимость возрастет примерно на 20 — 25% по сравнению с капитальным ремонтом.
Ремонт объектов может быть плановым и внеплановым. Первый обычно проводится в соответствии с графиком и сметой, которые утверждаются заранее — как правило, на год вперед. При второй форме ремонта основанием для его проведения становится акт о выявленных дефектах объекта либо дефектная ведомость. В документе отмечается состояние объекта на определенную дату и указывается перечень дефектов, подлежащих устранению.
Исходя из этого, при проведении внепланового ремонта можно рекомендовать подготовить следующие документы:
- приказ об осмотре зданий и сооружений;
- приказ о создании комиссии, производящей осмотр;
- акт комиссии о проведенном осмотре с указанием обнаруженных дефектов, мер по их устранению и сроков выполнения.
В свою очередь, при написании технического задания нужно ясно понимать цели ремонта. Когда речь идет об обновлении интерьера, торопиться не стоит. Все текущие ремонты проводите в плановом порядке. Если же руководитель учреждения знает, что трубам, которые полностью выработали свой технологический ресурс еще пять лет назад, требуется срочная замена, то форсируйте ситуацию. Чтобы не доводить дело до аварийных работ (когда труба лопнула и вода заливает помещения), необходимо в кратчайшие сроки пройти весь путь от составления сметы ремонта до его окончания.
Еще один момент, который следует учитывать, — сезонная стоимость работ. При работе с автономным учреждением строительная фирма, как правило, знает два конкретных параметра (стоимость и срок работ), а также устанавливаются штрафные санкции за неисполнение хотя бы одного из этих параметров. Поэтому в зависимости от сезона на предложение заказчика откликнется разное количество потенциальных подрядчиков.
Летом у строительных организаций работы много, зимой — меньше. Чтобы иметь возможность выбора и уменьшить начальную стоимость, проведя процедуру предварительного отбора, текущие работы внутри помещений более целесообразно выполнять зимой. А вот при проведении наружных работ, даже попадающих в категорию «текущий ремонт», ситуация далеко не так однозначна. Если нужно покрасить гараж или оконные решетки осенью, в сезон дождей, это займет максимальное количество времени (по сравнению с весенне-летним периодом). Зимой же, при минусовой температуре, красить даже небольшие объемы в принципе нельзя. Так что при выборе времени начала работ внимательно изучайте технологию.
Сезонность очень важна и при капитальных ремонтах. Например, технологическая возможность проводить зимой фасадные работы существует не для всех их видов. При планировании стоит учитывать и этот фактор.
