Договоры управляющей компании (ук): документы, условия для заключения, образцы

Что если договор с управляющей компанией не заключен

Итак, обязательно ли заключать договор с управляющей компанией? Наличие соглашения является обязательным правилом предоставления жителям МКД услуг коммунального характера и иных услуг от жилищной организации. Но такое правило распространяется лишь на типовое соглашение, что заключается с собранием жителей.

Что, если договор с управляющей компанией не заключен? С каждым жителем в отдельности соглашение также нужно заключить, но, когда договор с УК не заключен, обязанности, определенные типовым соглашением, утвержденным собранием жителей, будут распространяться на всех жильцов в не зависимости от того, заключено соглашение или нет.

Однако лица, которые не заключали индивидуальный договор с УК, установленный общим собранием, вынуждены будут ссылаться на типовой договор. Это, разумеется, вызовет определенные неудобства. Однако в целом на взаимоотношения между жильцом и управляющей компанией наличие либо отсутствие индивидуального соглашения не влияет.

Договор подряда со строительной организацией

Договор строительного подряда подразумевает выполнение строительных работ за определенную плату (ст. 740 Гражданского кодекса).

Управляющая компания может заключать такой договор для реконструкции или капитального ремонта жилого дома.

Договор строительного подряда содержит:

предмет и срок подряда
техническую документацию
кто предоставляют техническую документацию
срок предоставление документации
смета, которая определяет стоимость работ
права, обязанности и ответственность сторон
условия оплаты

По итогам составляется акт приемки результата работ, подписанный обеими сторонами.

Обязанности управляющей компании многоквартирного дома по закону РФ

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тридцати);
товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

путем размещения в ГИС ЖКХ;
ответом на запрос граждан;
в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений

Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Как заключить договор ТСЖ с УК

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

Энергосервисные договоры

Отношения в этой сфере регулирует:

Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Управляющая компания может заключить новый вид договора – энергосервисный, который поможет экономить энергопотребление в отдельном доме. Энергосервисный договор заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом. Исполнителем энергосервисного договора (контракта) будет организация, осуществляющая снабжение энергетическими ресурсами многоквартирные дома.

После проведения некоторых мер получится использовать меньшее количество энергии для обеспечения того же уровня энергетического обеспечения дома. К таким мерам относятся:

установка узлов учета – для фиксации потребляемого энергоресурса;
автоматическое регулирование параметров в системе отопления;
ремонт и восстановление внутридомовых инженерных сетей с применением энергоэффективных материалов и оборудования;
замена ламп на энергоэффективные в местах общего пользования.

После внедрения этих мер в доме должны снизиться объемы потребляемых энергоресурсов.

Энергосервисный договор заключают на основании решения общего собрания собственников. Дом осматривают, проверяют показания счетчиков, проводят энергоаудит, собирают информацию – все заносится в договор.

Энергосервисный договор должен содержать:

Сколько будет сэкономлено энергетических ресурсов.
Срок действия, необходимый для достижения установленной величины экономии. Срок действия договора не может быть меньше данного срока.
Стоимость работ.
Прочие обязательные условия, установленные законами.

Дополнительно в договоре могут быть закреплены температурный режим, уровень освещенности и прочие параметры, которые исполнитель обязан будет соблюдать. Можно обговорить установку счетчиков и прописать ее в договоре.

После заключения энергосервисного договора управляющей компании необходимо раскрыть информацию по нему в ГИС ЖКХ в течение недели.

Трудовые договоры с работниками

Управляющей компании стоит иметь шаблоны всех договоров для новых сотрудников и копии трудовых договоров уже работающих в штате.

Количество сотрудников и список должностей может меняться в зависимости от размера управляющей компании и того, сколько домов она обслуживает.

Всегда есть глава организации – директор или управляющий. Дальше может идти деление на участки во главе с руководителями по конкретному направлению, включая .

Примерный штат управляющей компании содержит:

Отдел технического контроля и планирования: инженеры, техники, диспетчеры, сметчики, сантехники, электрики, дворники.
Финансовый отдел: бухгалтер и экономист.
Правовой (юридический отдел): юрисконсульты.
Отдел делопроизводства: секретари, администраторы, делопроизводители.
Паспортный отдел: паспортисты.

Трудовые отношения регулируются Трудовым кодексом (ст. 303. Заключение трудового договора с работодателем — физическим лицом).

Трудовой договор содержит (подробный перечень в статье 57 Трудового кодекса):

ФИО работника;
ИНН;
название работодателя;
документы, подтверждающие личность работника и работодателя-физического лица;
место работы;
должность, расписание, конкретный вид выполняемой работы;
дата начала работы и дата заключения договора;
для срочного трудового договора указывается его срок;
условия оплаты труда;
режим работы и отдыха и прочее.

Трудовой договор можно дополнить, если что-то из сведений было не заполнено при заключении. Трудовой договор может иметь приложения или отдельное соглашение, содержащие дополнительные условия, например о неразглашении тайны, дополнительном страховании сотрудников, испытательном сроке или обязанности отработать какой-то срок после обучения.

Для сотрудников в управляющей компании также должны быть должностные инструкции:

– дворника,

– уборщика,

– бухгалтера ЖКХ,

– диспетчера ЖКХ,

– электрика,

– сантехника,

– паспортиста,

– начальника абонентского отдела,

– начальника участка.

Договор между собственником и управляющей компанией

Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.

Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.

Как заключается?

Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.

Договор управляющей компании с собственниками жилья: образец составления

Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.

При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:

Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
Данные участников сторон.
Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
Порядок изменения списка работ.
Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
Ответственность, закрепленная за сторонами.
Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.

Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.

Кто подписывает?

В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.

Сроки действия

Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.

Какие документы нужны для оформления?

Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.

Собственник:

Паспорт.
Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
Технические документы на помещение.
Кадастровый паспорт.
Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
Все документы должны иметь копии.

Управляющая компания:

Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
Регистрация юридического лица в налоговых органах.

Что включается в договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией?

В соглашение на управление МКД обязательно включаются следующие пункты:

Общедомовое имущество МКД, за которым будет следить УК, осуществлять над ним эффективное управление. Перечисляется состав этого имущества, указывается точный адрес в соответствии с ЕГРН;
Список работ и коммунальных услуг, которые предполагается осуществлять УК для эффективного управления дома. Дополнительно указывается процедура изменения этого списка;
Процедура установления стоимости соглашения, содержания и ремонта МКД, тарифов за коммунальные услуги, порядок их оплаты собственниками, жильцами и арендаторами;
Процедура реализации собственниками функции контроля над действиями УК с целью установить выполнения возложенных на нее обязанностей.

Указанные условия в договоре относятся к каждому из собственников МКД. Исключается дифференциальный подход по каким-либо признакам (вид жилья, размер площади, этаж, подъезд и т.п.).

Минимальный срок, на который нужно заключить договор с управляющей компанией, – 1 год. Максимальный – 5 лет. В исключительных случаях, предусмотренных положениями ст.161 ЖК РФ, этот срок сокращается до 3 лет или до 3 месяцев.

По окончанию срока действия соглашения стороны, если они не желают продолжать сотрудничество, должны заявить об этом. Достаточно, чтобы УК или собственники подали другой стороне письменное заявление о намерении не продолжать действие договора. Если такого заявления нет, договор автоматически продлевается на тот же срок, на который был заключен первоначально.

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 февраля 2021 г. № 2751-ОГ/04 О порядке заключения договора управления многоквартирным домом

16 февраля 2021

Вопрос:

Согласно пп. «в» п. 20 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий, утв. Приказом Минстроя РФ N 938/пр, заявление о внесении изменений в реестр должно содержать, в том числе, следующую информацию:

— сведения о размещении в ГИС ЖКХ электронного образа решения (протокола) ОСС помещений в МКД, которым собственники помещений утвердили условия договора управления МКД, В СЛУЧАЕ заключения договора управления МКД с каждым собственником помещения в таком доме.

Прошу разъяснить, в каком именно случае договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения?

Ответ:

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение от 23.12.2020 N 162814 (вх. Минстроя России от 23.12.2020 N 43184-ОГ) и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, при этом один бланк договора может быть подписан одним или несколькими собственниками.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управленияжилищным фондом и ОГЖН

Э.Б. Дулахаева

Между кем подписывается договор

Соглашение должно быть составлено в форме письменного документа. Как правило, для начала настоящий типовой договор заключается между собранием жителей и УК.

Соглашение должно быть подписано 2/3 части присутствовавших на собрании владельцев. Однако, если договор был подписан большинством жильцов, то правило 2/3 голосов присутствовавших на собрании жильцов не действует.

Для утверждения решения собрания составляется протокол, в котором отражаются условия договора, результаты голосования, а также правила обжалования результатов. Протокол подписывается всеми участниками, выражающими согласие с результатами голосования. Все, кто не выражает своего согласия с результатами, вправе обратиться в суд.

По этой причиной договор с УК имеет типовую характеристику. Ведь принятый на собрании список условий обслуживания будет действовать в отношении всех жителей соответствующего МКД.

Договора УК с собственниками

Какие договора могут быть заключены между собственником и управляющей компании? Первый и самый важный договор, который может быть заключён между собственниками управляющей компании – это соглашение на управление многоквартирным домом.

Данное соглашение принимается собранием собственников жилья, подписывается двумя сторонами. После того, как акт был подписан, стороны принимаются к исполнению пунктов соглашения.

Управляющая компания обязана осуществлять действия, которые прописаны в соглашении.

К ним могут относиться любые функции, на которые она согласилась, поставив подпись.

Данный договор является срочным, то есть имеет определённый срок действия.

Как правило, заключается на два – три года. Данный договор представляет собой печатный документ на листах формата А четыре.

Под ним ставит подпись секретарь, представитель управляющей организации, а также представители от жильцов. Данное соглашение может включать в себя множество пунктов, и единого образца его составления нет.

Далее, управляющая организация может взять на себя либо большее, либо меньшее количество обязанностей. Всё зависит от того, что жильцы хотят видеть в качестве управления. Но это далеко не единственный договор, который может быть заключён между странами.

Так если у жильцов уже есть управляющая организация, которая осуществляет какие-либо действия по дому, однако, жильцы хотят, чтобы конкретные действия выполнила другая организация, они могут предложить иные виды договоров.

Например, к ним относится соглашение на вывоз мусора. Данный договор также имеет свой срок, и предусматривает собой правила, которые подразумевают вышеуказанные действия.

Составляется отдельный договор на обслуживание, ремонт лифтов, в случае, если конкретная организация не предоставляет такой услуги. В данном случае управляющая компания выступает посредником между жильцами и лифтёрами.

Существует соглашение на аварийное обслуживание, который позволяет жильцам обращаться в управляющую компанию в случае, если произошло какое-либо аварийное происшествие, и требуется срочное разрешение проблемы.

Существует ещё масса видов договоров, который подразумевает собой осуществление той или иной услуги.

Инициаторы заключения соглашений

Кто заключает договор с управляющей компанией: собственник жилья или нет?

Теперь поговорим о том, кто является инициатором заключения договора.

В первую очередь такое сотрудничество необходимо собственнику, так как он собственноручно не может обслуживать свой дом, значит, ему требуется помочь.

Кроме того, без согласия владельца подобное соглашение просто не может появиться. Управляющая компания решает принимать ли предложение конкретного собственника или отказаться от него.

Если речь идёт о сотрудничестве с несколькими собственниками, то решение о том, сотрудничать с определённой управляющей организации или нет, определяет их собрание путём голосования.

Большинство голосов решает, какое будет принято решение по данному вопросу. Таким образом, можно сделать вывод, что инициатором в любом случае является владелец.

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 11 августа 2020 г. № 25273-ОГ/04 Об обязанностях временной управляющей организации

28 августа 2020

Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России в пределах своей компетенции рассмотрел обращение от 06.08.2020 N 148997 (вх. Минстроя России от 06.08.2020 N 27885-ОГ) и сообщает следующее.

Исходя из части 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) и Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской федерации от 21.12.2018 N 1616 (далее — Правила N 1616), временная управляющая организация, выбранная для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом, осуществляет управление многоквартирным домом:

— до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом;

— до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, но не более одного года;

— на основании решения уполномоченного орган об определении управляющей организации.

Соответственно, обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений в таком доме у временной управляющей организации отсутствует.

В соответствии с пунктом 3 Правил N 1616 предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период управления многоквартирным домом управляющей организацией, определенной решением об определении управляющей организации, осуществляется ресурсоснабжающими организациями в соответствии с подпунктом «б» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

В указанном случае сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги, предоставляются ресурсоснабжающим организациям органом местного самоуправления.

Начальник отдела управленияжилищным фондом и ОГЖН

Л.Р. Егорова

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

определяет план дальнейших действий;
извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

Непосредственно по вопросу перехода.
По поводу ответственного жильца или управляющего.
По поводу Совета дома и его председателя.
По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит голосование, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Формы управления МКД

В 2021 году полномочия по управлению МКД предоставлены нескольким организациям.

В перечень входит:

владельцы жилых помещений. Форма непосредственного руководства может применяться, если в доме расположено не более 30 квартир;
товарищество собственников жилья (ТСЖ);
жилищный кооператив (ЖСК);
управляющая организация.

В последнем случае прежде чем заключить соглашение нужно проверить, есть ли у компании лицензия на ведение деятельности, связанной с управлением домом. Решение относительно того, какая форма будет устанавливаться, принимается на общем собрании владельцев квартир.

Для того чтобы оформить договор, должна проголосовать половина собственников. Подсчет голосов реализуется с учетом размера помещений, которыми обладают граждане. Вне зависимости от того, какой формат управления будет выбран, он должен обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Изменение договора является привилегией собственников помещения. Решение принимается посредством созыва общего собрания.

Договор непосредственного управления домом

При использовании формы непосредственного управления заключение соглашения реализуется с лицами, которые выполняют работы и исполняют услуги, связанные с проведением ремонтных работ в МКД.

В данном направлении применяются следующие акты:

Жилищный кодекс РФ;
Постановление Правительства №491 от 2006 года «Об утверждении Правил содержания…»;
Постановление Правительства №354 от 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг».

Когда обсуждаются условия соглашения, должны присутствовать все или большинство собственников помещений. Аналогичные правила применяются в отношении подписания сформированного договора.

Новый документ может быть оформлен со всем домом одновременно или с каждым жильцом в отдельности. Точка зрения о том, что без договора платить за услуги жилищно-коммунального сектора не требуется, является ошибочной.

В этом случае решение о составлении договора принято на собрании владельцев жилья, по этой причине все жильцы несут обязанность по оплате ЖКУ.

Договор с собственниками

Если при проведении общего собрания собственников принято решение заключить соглашение с управляющей компанией, то составляется специальный акт.

Функции управления в данном случае могут возлагаться на:

товарищество собственников жилья;
управляющую организацию.

Данная компания несет обязанность по оказанию услуг, связанных с коммунальным сектором и содержанию имущества, принадлежащего жильцам. В свою очередь, гражданин должен платить управляющей компании за предоставление данных услуг.

С собственниками может быть оформлено соглашение только при условии, что согласие выражено более, чем половиной жильцов МКД. Решение принимается на общем собрании владельцев помещений. Подписи в документе проставляют все собственники или председатель совета дома.

В таком случае у него должна быть доверенность. Форма договора письменная, можно составлять его от руки или при помощи печатной техники. В последнем случае применяется ГИС ЖКХ.

Договор управления с застройщиком

Стороны соглашения могут не быть собственниками помещений и управляющей компанией. Оформлять договор вправе и застройщики. Составление акта происходит при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию. Может использоваться типовой договор, отвечающий всем требованиям законодательства.

До момента пока органы муниципалитета не проведут конкурс и не определят компанию, управляющую домом, соглашение формируется застройщиком. Владельцы помещений в дальнейшем могут расторгнуть договор и оформить новый.

Строительная компания подписывает акт в течение 5 дней. Отсчет ведется с момента получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию. В этой ситуации застройщик выступает в качестве заказчика, так как производит согласование списка работ и величины оплаты на них.

Управляющая организация формирует счета на оплату на имя строительной компании, так как она выступает единственным владельцем здания. Срок договора составляет не более 3 месяцев.

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее. Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно. Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.

Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?

Тут есть 2 важных условия:

Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.

Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.

Договоры управляющей компании