Непосредственное управление многоквартирным домом: что это такое, плюсы и минусы

Пошаговое управление многоквартирным домом

Создание группы инициаторов

Первым и основным моментом начала важного дела есть подбор инициаторов. Это должны быть люди, которые склоняются к одной мысли

Поэтому переходя на способ непосредственного управления необходимо найти жильцов-единомышленников, которые смогут выполнять организационные вопросы.

Первая задача группы заключается в составлении списка собственников дома и предоставлении информации. Нужно изложить все плюсы данного управления и собрать больше жильцов.

Вторая задача огласить жителям помещений о собрании, которое требуется провести. Эту работу желательно провести через написание писем с точным указанием даты и места, где будет проводиться собрание.

Проведение собрания

Чтобы выбрать данный способ управления, требуется провести собрание общего типа. Собственниками должны соблюдаться и поддерживаться утвержденное решение. Собрания проводят очно либо заочно.

Для проведения очной формы заблаговременно подбирается помещение. Предварительно нужно договориться о выбранном месте с руководством помещения.

На собрании проводится голосование. Затруднения могут вызвать жильцы старшего возраста и люди, которые арендуют квартиры. Они с неохотой относятся к нововведениям и не проявляют инициативы.

При таком раскладе лучше проводить заочную форму собрания. В связи с этим, готовится опросный. Участники собрания в письменной форме передают свои мысли.

В собрании должно принять участие больше половины собственников, тогда соответственно статьи 45 ЖК РФ, оно будет действительным. Количество голосов рассчитывается согласно размеру жилой площади собственника.

На собрании необходимо изложить следующие вопросы:

Переход на способ непосредственного управления домом, принятие решения;
Избрание представителя от собственников, отвечающего за интересы жильцов;
Заключение договоров с управляющими компаниями.

На собрании обязательно должны присутствовать представители из местной администрации.

Выбор организаций по обслуживанию домов

Заключение договоров происходит с каждым собственником помещений отдельно. Если это задание передали доверенному лицу, оно выполняет заключение договоров самостоятельно.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Если владельцы не выбрали способ управления

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.

Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Суть

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке. Деньги владельцев квартир направляются на:

комфорт;
поддержание чистоты;
исключение порчи имущества;
коммунальные задачи;
ремонт;
поддержание санитарно-гигиенического состояния;
соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем голосования сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2021г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
земля под домом;
стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
пространство крыши;
придомовая территория.

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Что это такое?

Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.

При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).

Законодательная база

Порядок и правила непосредственного управления МКД регулируются следующими законами и постановлениями:

Минимальный перечень услуг и работ от 3 апреля 2013 года № 290.
Постановление Правительства РФ о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года.
Постановление Правительства РФ о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года № 416.
Статья №164 ЖК РФ «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме».

Плюсы и минусы

Непосредственное управление в целом не характерно для России. Не только потому, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, но и по причине некоторых недостатков. Рассмотрим плюсы и минусы.

Плюсы:

Возможность для жильцов полностью контролировать, куда и как идут деньги, которые они платят на ремонт и благоустройство дома. При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их. И нет нужды согласовывать это с государственными структурами и УК.
Все вопросы по управлению решаются на общем собрании. Каждый собственник имеет право предложить выгодное по его мнению решение той или иной проблемы. Это дает жильцам чувство, что условия, в которых они проживают, полностью соответствуют их пожеланиям и интересам.
Жильцы могут выбрать для решения всех вопросов одно ответственное лицо, которое будет вести деятельность от имени всего МКД, отчитываясь о проделанной работе только перед собственными соседями. Также можно нанять третье лицо, которое не является собственником жилой площади в данном МКД, если никто не хочет брать на себя ответственность.

Минусы:

Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.
По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД. Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.
Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.

Обязанности управляющей компании многоквартирного дома по закону РФ

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тридцати);
товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

путем размещения в ГИС ЖКХ;
ответом на запрос граждан;
в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана:

в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;
обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;
соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

адрес дома;
описание общего имущества МКД;
перечень коммунальных услуг и их стоимость;
список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;
цену договора;
порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Непосредственное управление

Форма непосредственного управления предусматривает самостоятельное руководство собственниками помещений. Функции управления они выполняют на добровольных началах. Поэтому с финансовой стороны этот способ не требует больших затрат. Собранные деньги используются на управление. За остальные расходы отвечают жильцы.

Форма непосредственного управления не получает средства из бюджета. Расчетные счета не используются, нет личности, которая вела бы отчет за расход бюджетных средств.

Если договора не существует, значит реализация руководства выбранного способа не произошла. Тогда дом выставляется на конкурс, в котором принимают участие организации по управлению домов.

Непосредственная форма управления имеет свой орган. Общественное собрание жильцов помещений является органом правления. Собрания решают вопросы по ремонтным работам, имуществу и коммунальным услугам.

Предоставляя жилищные услуги собственники помещений, после проведения собрания, подписывают договора с лицами, выполняющими ремонтные работы и предоставляющими услуги для обслуживания всего имущества.

Договор заключается в присутствии двух сторон:

Собственниками дома;
Поставщиками по выполнению жилищных услуг.

Если собственниками помещений выбрано одно уполномоченное лицо, оно может заключать договора от имени всех жителей. Перед заключением договорных отношений владельцы составляют план мероприятий, в котором содержатся пункты ремонтных и обслуживающих услуг имущества. Кроме того, выбирается подрядная организация, с которой заключается договор после решения основных вопросов.

Собственники помещений производят оплату коммунальных услуг самостоятельно в соответствии составленных договоров по тарифам, которые устанавливают органы власти государственного и местного распоряжения.

Реализация способа самоуправления

Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).

Создание инициативной группы

Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.

В их обязанности также входит следить за своевременной оплатой услуг, организация общих собраний собственников (ОСС) и контроль качества благоустройства. Желательно, чтобы каждый подъезд дома имел как минимум одного представителя в инициативной группе.

Как привлечь соседей?

Решение о смене способа управления многоквартирным домом принимается на общем голосовании жильцов. Чтобы переход на непосредственное управление состоялся, необходимо набрать более 50% голосов «за» от общего количества. Решение добровольное, повлиять на мнения собственников можно только аргументированными доводами в пользу большей выгоды НУ в сравнении с . Необходимо объяснить, что никто так не позаботится о жильцах и условиях их проживания, как они сами.

Дополнительный весомый довод — никто не сможет присвоить себе деньги за коммунальные услуги, если не давать их в распоряжение посторонних служб.

Проведение собрания

Одним из важных моментов процедуры перехода на непосредственное управление многоквартирным домом является проведение собрания жильцов. Решение о том, где и когда должно быть проведено первое собрание жильцов, принимает коллектив инициативной группы. Есть правила, которые нужно соблюдать. О своем решении группа сообщает собственникам, объявляя, кто инициировал собрание, а также указывая дату и время мероприятия. Также в обязательном порядке составляется список вопросов, стоящих на повестке.

Главные вопросы, обсуждаемые на ООС:

Целесообразность перехода на НУ. Если по итогам голосования было решено совершить смену способа управления, переходят к следующему вопросу.
Выбор лица, ответственного за управление. Этот человек будет вести дела и заключать договоренности с РСО.
Когда коллектив определился с лидером, нужно выбрать подрядчиков, которые будут предоставлять коммунальные услуги.

Составление протокола

Устная договоренность жильцов юридической силы не имеет, потому решение о переходе на НУ протоколируется. Протокол имеет четкую структуру:

Реквизиты протокола: название, дата собрания, адрес дома, вид собрания и форма голосования (очная, заочная).
Вводная часть. Здесь перечислены все участники: инициатор, председатель, секретарь, список собственников, которые принимают участие. Также задокументировано общее количество голосов, площадь дома.
Повестка дня. Указывается перечень вопросов, которые нужно обсудить на собрании. Вопросы на повестке в протоколе должны соответствовать вопросам, указанным в извещении участников о собрании.
Ниже указывается, кто и с каким вопросом выступал, какие были выдвинуты предложения, и какие решения по ним были приняты.
К протоколу прикрепляются приложения, где прописан реестр вручения приглашений на ОСС, реестр всех собственников, бланк регистрации собственников, которые участвовали в ОСС и прочие документы, имеющие отношение к собранию.
Подпись, ФИО и голос каждого участника голосования.

Порядок заключения договоров

МКД не является организацией, то есть юридическим лицом. Он не может вести деловые отношения с подрядчиками. И подписывать договоренности о предоставлении услуг приходится отдельно каждой квартире. Во избежание такого неудобства, все собственники могут написать доверенность на ответственное лицо. Тогда оно сможет подписывать документы о сотрудничестве, представляя интересы сразу всех собственников.

Чтобы заключить договор, требуются следующие документы:

Протокол ОСС, подтверждающий, что МКД желает перейти на НУ.
Копия протокола, где указано ответственное лицо.
Технический паспорт жилого дома. Можно предоставить копию.
Составить заявление на заключение договоренностей с РСО.
Доверенности собственников квартир на имя уполномоченного лица, которое подпишет договор.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами?

Распределить обязанности можно двумя способами: устно либо официально, внеся соответствующий вопрос в повестку ОСС:

Первый способ основывается исключительно на вере, что обязанности, такие как благоустройство подъездов и облагораживание прилегающих земельных участков, будут добросовестно исполняться.
Второй вариант предпочтительней. Распределить обязанности можно либо голосованием, либо без него, внеся условия в протокол, если никто из участников ОСС не возражает. В протоколе должно быть прописано, кто, по какому графику и что делает для поддержания МКД в хорошем состоянии.

Кто и как оплачивает ОДН?

Общедомовые нужды (ОДН) начисляются ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с п.44 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», положительный объем ОДН распределяются между всеми квартирами в МКД пропорционально тому, какую площадь имеет жилое помещение.

Согласно п.47 того же закона, отрицательный объем ОДН рассчитывается по количеству людей, которые проживают в каждой квартире.

Особенности НУ

Квартплаты в привычном виде не существует, все платежи осуществляются напрямую коммунальным организациям.
Долги отдельных жильцов никак не касаются остальных собственников.
Обязанности поставщиков услуг распределены, каждый выполняет свои функции.
Затраты существенно снижены благодаря отсутствию посредников, управление осуществляется собственными силами.
Если в МКД есть квартиры социального найма, за них на ОСС отвечают муниципальные работники.
Жильцы могут сами контролировать расходы на коммунальные услуги, риск воровства посредниками отсутствует.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Сами себе хозяева: плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом