Переход на специальный счет по капитальному ремонту: противодействие регионального оператора собственникам и механизмы борьбы с ним

Как выбрать банк?

Прежде чем думать о том, как открыть счет на капремонт дома в управляющей компании, стоит выбрать подходящий банк. Специалисты советуют открывать счет на капитальный ремонт в учреждениях, которые отвечают ряду показателей.

Первый из них – это величина собственных средств.

Так, величина средств банка должна быть не менее двадцати миллиардов рублей, об этом же говорит и статья 176 Жилищного кодекса нашей страны.

Как узнать информацию о наименованиях таких банков?

Для этого достаточно зайти на сайт Центрального банка нашей страны и посмотреть ежеквартальный отчет о кредитных организациях, соответствующих данному показателю.

Кроме того, кредитная организация должна предоставлять выгодные условия на открытие счета на капитальный ремонт многоквартирного дома. Желательно проконсультироваться по вопросу, как открыть лицевой счет на капитальный ремонт многоквартирного дома, непосредственно у сотрудников банка.

Так вы убережете себя от лишних финансовых вливаний на содержание счета. С порядком комиссионного вознаграждения банка вы можете ознакомиться в статье 177 Жилищного кодекса.

Спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома созданный:

Собственниками:

Если собственники хотят создать специальный счет на свое имя, то им необходимо преобразоваться в юридическое лицо, ведь только за этим субъектом закреплено подобное право Жилищным законодательством.

Как правило, собственники создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), выбирают ответственное лицо за формирование и распределение денежных средств и уже с него требуют периодическую отчетность.

Все решения по действиям с денежными средствами принимаются путем голосования собранием собственников.

Управляющей компанией:

Управляющая компания уже сама по себе – юридическое лицо. Такая организация также уполномочена создавать специальный счет в рамках своей деятельности. Но прежде чем осуществить создание данного счета, об этом надлежащим образом должны быть оповещены собственники.

Специальный счет на капремонт в управляющей компании может открываться один на несколько обслуживаемых домов. Для организации это, несомненно, удобно, ведь денежных средств накапливается больше, а значит, многие действия, требующие выполнения можно не откладывать.

Однако жильцов этот факт может не устроить, так как деньги собираются, что называется « в единый котел», а значит, на какой-то дом будет затрачено больше, а на какой то меньше.

Комиссионное вознаграждение по договору специального счета Источник финансирования — фонд капитального ремонта?

Известно, что некоторые банки сделали бесплатными открытие и ведение специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта. Если ТСЖ (УК) так не повезло, возникает вопрос об источнике финансирования соответствующих расходов. Обычно все банковские комиссии ТСЖ учитывают в смете расходов и покрывают за счет платы за содержание и ремонт общего имущества. Для УК это обычные расходы, принимаемые при налогообложении прибыли и финансируемые за счет выручки от оказания услуг (по управлению МКД и (или) содержанию общего имущества). Самый главный вопрос: вправе ли владелец специального счета относить плату за услуги банка по ведению такого счета за счет средств этого фонда?

Жилищное законодательство содержит противоречивые нормы. С одной стороны, направления использования фонда капитального ремонта перечислены в законе и не могут быть расширены (мы привели выдержки из ч. 1 ст. 174 ЖК РФ выше), среди них нет оплаты услуг банка. Это значит, что средства фонда капитального ремонта не могут быть израсходованы таким образом. С другой стороны, законодатель, определив особый режим для специального банковского счета, в ч. 1 ст. 177 ЖК РФ перечислил возможные операции по данному счету (кстати, перечень открыт за счет операций, связанных с формированием и использованием средств фонда в соответствии с ЖК РФ). Среди этих операций названы (п. 6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета. Выходит, что денежные средства, находящиеся на специальном счете (а это и есть фонд капитального ремонта), могут быть потрачены на оплату услуг банка. Кстати, в Письме Банка России от 12.09.2014 N 41-2-2-5/1657 подчеркнуто, что Жилищный кодекс не устанавливает вид комиссионного вознаграждения, которое может быть списано со специального счета (см. п. 2.13). С учетом сложившейся практики таким вознаграждением может быть плата за оказание клиенту самостоятельной услуги (см. п. 4 Информационного письма ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).

Разрешение ситуации предоставил Минстрой России в п. 7 Письма от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04

Чиновники обратили внимание, что в ч. 1 ст

174 ЖК РФ, определяющей направления использования фонда капитального ремонта, дополнительно указано: за счет средств фонда в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса, можно финансировать только работы, названные в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и предусмотренные законом субъекта РФ, а также платежи по кредитам, полученным и использованным в целях оплаты данных работ. Следовательно, сумма фонда, сформированного исходя из минимального размера взноса, неприкосновенна. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента.

Ключевой момент. По мнению Минстроя, вполне законно уплачивать комиссионное вознаграждение банка за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного за счет любых поступлений, кроме минимального взноса собственников помещений. Это могут быть дополнительные взносы собственников или проценты, начисленные банком за пользование денежными средствами. Считаем необходимым предостеречь читателей: напрямую ЖК РФ этого не предусматривает, у судов может сформироваться иная позиция по данному вопросу.

Таким образом, если решением общего собрания не введены дополнительные взносы, владельцу специального счета следует добиться договоренности с банком об уплате процентов на остаток денежных средств и зачете в их счет платы за обслуживание счета. С точки зрения правового режима специального счета никаких нарушений нет, если опираться на трактовку норм законодательства Минстроем, хотя не исключен и иной подход, если читать ч. 1 ст. 174 ЖК РФ буквально. А как обстоит дело с налогообложением?

II. Договорная документация, порядок открытия счета.

Специальный счет открывается на основании типового заявления на открытие банковского счета и Договора специального банковского счета (в валюте Российской Федерации) для формирования фонда капитального ремонта.

Будущий владелец счета (ТСЖ, ЖСК, ЖК, Управляющая организация, Региональный оператор) может внести изменения в условия типового договора.

Для открытия Специального счета владелец счета дополнительно к стандартному пакету документов на открытие расчётного счета предоставляет:

Владелец счета – ТСЖ, ЖСК, ЖК.

Решение общего собрания собственников помещений об открытии специального банковского счета:

Выборе кредитной организации;
Выборе владельца специального банковского счета;
Размере взноса на формирование фонда капитального ремонта;
Перечне работ по капитальному ремонту; *
Сроке проведения капитального ремонта. *

* Данные документы допускается предоставить при обслуживании и проведения первой расходной операции по счету.

При необходимости распорядительный документ о предоставлении права уполномоченному лицу Клиента заверять копии подтверждающих документов.

Владелец счета – Управляющая организация.

Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом;
Документы открытого конкурса по отбору управляющей организации;
Протокол общего собрания собственников помещений о выбре лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимся на спеиальном счет;
Договор управления.

Владелец счета – Региональный оператор.

Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта.

Допускается принимать копии протоколов собственников жильцов многоквартирного дома, заверенные самим региональным оператором.

Распорядительный документ о предоставлении прав уполномоченному лицу Клиента заверять копии подтверждающих документов.

По счету начисляются проценты по фиксированным процентным ставкам для начисления процентов на остатки по расчетным счетам клиентов.

За открытие и обслуживание Специального счета может взыматся плата в соответствии со стандартными тарифами банка.

По Специальному счету не проводятся операции с использованием аккредитивной формы расчетов.

Специальный счет открывается по несрочной схеме открытия банковского счета. Дополнительное соглашение, применяемое при срочном открытии счета о праве Банка отказать Клиенту в проведении расходных операций по счету в случае оформления предоставленных Клиентом документов для открытия счета с нарушением требований ействующего законодательства и нормативных документов Банка России, не оформляется.

Срок открытия Специального счета не более трех рабочих дней со дня приема от Клиента полного комплекта документов (включительно).

Порядок принятия решения о переходе

Первый этап на пути смены способа накопления средств — собрание собственников и их желание открыть счет капремонта.

Его инициирует один человек или группа собственников.

Инициаторы вправе попросить организацию, управляющую домом, уведомить остальных жителей о предстоящей совместной встрече. Она может проходить в трех формах:

очной;
очно-заочной;
заочной.

Если жители собрались очно, то фиксируется количество голосов участвующих собственников в пользу смены счета. Положительных голосов должно быть не менее 2/3 от их общего количества.

Очно-заочное или заочное голосование проводится путем направления жителям дома писем с бюллетенями.

ВНИМАНИЕ! Чем больше площадь квартиры участника голосования, тем большим числом голосов он обладает. 100 % голосов — это общая площадь всех квартир в доме

После принятия решения открыть спецсчет в банке на капремонт, составляется протокол собрания, который и направляется владельцу регионального фонда.

Далее вам необходимо определиться, в каком банке будете открывать счёт. Можно выбрать любую кредитную организацию, которая предоставляет такую src=»https://kapremont.expert/wp-content/uploads/2017/04/3-1.jpg» class=»aligncenter» width=»400″ height=»300″Владельцем открытого счета может быть:

организация, управляющая домом;
региональный оператор.

Второй пункт часто вызывает недоумение у жильцов.

Почему спецсчет фонда капитального ремонта управляется оператором?

Здесь дело не в том, в чьи руки передана возможность распоряжения. В этом случае деньги жителей будут направляться только на расходы, связанные с их домом, а регоператор сохранит за собой все остальные функции, как и при хранении денег на его реквизитах.

Письмо об открытии счета направляется владельцу регионального фонда, который подготавливает все необходимые документы. Затем каждому жителю в отдельности Фонд капремонта, спецсчет которого будет вашим, высылается уведомление о принятом решении с новым особенностями уплаты взносов.

Они могут включать:

размер установленных ежемесячных отчислений;
перечень работ, которые будут проведены в отношении дома, и их сроки;
наименование банка;
вопросы, связанные с организацией новых платежных документов.

Открытие спецсчета на капитальный ремонт управляющей компанией: пошаговая инструкция

Спецсчет управляющей компании можно открыть согласно статьям 175-177 ЖК РФ. Но она не может сделать без участия жильцов:

проводиться собрание жильцов;
осуществляется сбор документов;
будущий владелец подает их в банк.

Владельцы квартир обязаны решить вопрос о необходимости сбора денег для капремонта на собрании, а затем выбрать банк и ответственное лицо. Желательно, чтобы банк начислял проценты, тогда сбор средств будет гораздо выгоднее.

Главный документ для обращения в банковское учреждение – это протокол заседания жильцов. Он подается в банк, поэтому в нем обязательно указывается:

решение о том, как именно будет финансироваться капремонт МКД;
размер взносов, которые будут оплачивать жильцы;
лицо, которое наделяется полномочиями открыть счет и использовать деньги;
период, когда требуется провести ремонтные работы;
список работ, которые необходимо осуществить;
выбор банка.

Помимо протокола в банк следует подать:

свидетельство о регистрации УК;
учредительные документы;
документы, подтверждающие постановку на налоговый учет;
выписку из ЕГРЮЛ;
образцы подписей и печатей руководства УК;
личные документы заявителя;
бумага, удостоверяющая соответствующие полномочия лица.

Этот список может быть дополнен в зависимости от требований банка. После подачи документов стороны подписывают соглашение об открытии спецсчета на капремонт в управляющей компании.

Особенности создания ТСЖ

Главная цель создания ТСЖ заключается в следующем:

эффективное управление недвижимостью, которая на законных правах принадлежит участникам товарищества;
своевременное проведение ремонта и технического обслуживания инженерных коммуникаций;
расчет коммунальных услуг согласно реальных, а не завышенных тарифов;
благоустройства прилегающей к многоквартирным домам территории и т. д.

Федеральное законодательство не запрещает товариществам собственников недвижимости заниматься коммерческой деятельностью, цель которой заключается в получении дохода. В данном случае речь идет не о ведении бизнеса в его прямом понимании, а о предоставлении мелких услуг на платной основе для участников товарищества:

возведение дополнительных объектов недвижимости;
размещение рекламы;
сдача объектов недвижимости в аренду;
проведение ремонтных работ и т. д.

При заключении любых договоров, руководство ТСЖ должно соблюдать интересы собственников жилья. Вся полученная выручка поступает на расчетный счет товарищества. После этого денежные средства распределяются по специальным фондам. Ее ТСЖ может расходовать только по тем направлениям, которые были отражены в уставной документации, утвержденной всеми собственниками недвижимости. Все денежные средства, которые будут поступать на расчетный счет в виде членских взносов, могут быть направлены только на оплату коммунальных услуг, а также на поддержание объектов недвижимости в должном техническом состоянии.

Российским законодательством разрешается объединяться в ТСЖ не только владельцам городских квартир, но и собственникам частных домов, расположенных на соседствующих земельных участках.

Владельцы спецсчета

Собственниками специального счета могут быть регоператоры, ТСЖ, кооператив, управляющая компания, которые обслуживают многоэтажку по заключенному соглашению с собственниками. Никакое физлицо не может быть хозяином спецсчета.

Если собственники решили изменить способ формирования фонда капремонта, то им нужно провести собрание и проголосовать за открытие собственного счета и перевода денег от регионального оператора. Для утверждения решения необходима половина жильцов дома плюс один голос.

При необходимости поменять владельца предыдущему и предполагающемуся держателю нужно посетить банковское учреждение с постановлением собрания собственников многоэтажки и организовать передачу счета другим людям, составив письменные заявления. Руководство финансово-кредитного учреждения разберет подобную просьбу за несколько рабочих дней и проинформирует о вынесенном решении представителей ТСЖ.

Кто несет ответственность за счет

Распоряжаются деньгами в такой ситуации владельцы недвижимости. ТСЖ при этом только номинальный обладатель. За целевые траты несет ответственность кредитно-финансовая компания.

Банки со своей стороны также контролируют расходование денег только на капитальный ремонт.

В жилищном законодательстве регламентируется обязанность по собиранию денег на капремонт многоэтажек. Капремонт обходится в огромные суммы, которые внести единовременно очень проблематично. Только для замены кровельного покрытия хрущевки понадобится не менее 1,5 миллиона рублей. Поменять лифтовое оборудование и кабину в многоэтажке – 2 миллиона. Из этого следует, что единственный способ собрать деньги – копить их на спецсчете необходимое время.

Контроль за собранными деньгами

Банковские структуры контролируют расходы на целевых счетах при помощи документов, которые должны собрать и оформить представители ТСЖ или управляющих компаний. Это значит, что только после выполнения работ и подписания соответствующих бумаг, денежные средства перечислят подрядным организациям. Как уже говорилось выше, любой собственник может затребовать выписку по движению средств на счете.

Все региональные операторы учитывают деньги, которые перечисляют владельцы квартир, и публикуют отчеты на своих страницах в интернете в соответствии с указом Минстроя. Все, кто захочет, могут просмотреть сведения о доме, узнать сумму накопленных средств, операции со счетом и т. д.

Выбор регионального оператора

Фонд капитального ремонта на спецсчете регоператора может собираться после соответствующего выбора владельцев квартир. Также регоператор собирает средства, когда собственники жилых помещений не приняли никакого решения по этому вопросу.

Сведения о региональном операторе в определенной местности вы можете выяснить в органах самоуправления, которые действуют в вашем городе или поселке. Обычно такая информация публикуется на сайтах и в СМИ.

Основные нюансы

Открываемый спецсчет нужно размещать в финансово-кредитном учреждении, которое удовлетворяет требованиям, изложенным в действующих законах и постановлениях. Например, открывать счет можно только в организациях, которые имеют генеральную лицензию от Центробанка на проведение финансовых операций, и их уставной капитал составляет не меньше чем 20 миллиардов рублей.

В процессе формирования счета расходовать деньги на иные нужды нельзя, а средства возможно снимать только после предъявления соглашения с подрядчиками и акта на . В соответствии с законодательством возможно перечислять авансовые платежи на основании подписанного договора, но в таком случае сумма не должна быть более 30 процентов от общей сметы.

Подрядчиков выбирают владельцы недвижимости в лице ТСЖ. Если срок выполнения капитального ремонта (отраженный в региональном перечне) истекает, а денег собрано мало, то собственники самостоятельно ищут способ собрать дополнительные деньги на проведение работ. Они могут постановить увеличить ежемесячные взносы или взять кредит в банке на эти цели.

Также собственники недвижимости в многоэтажках обязаны контролировать своевременное перечисление средств на счет капремонта, для чего в постановлении общего собрания определяют методы борьбы с неплательщиками и отвечающих за это людей. Действия по отправке жителям МКД платежек, сбор взносов и их контроль поручают ТСЖ или другому органу управления.

Размер ежемесячных платежей

При установлении размера взносов учитываются следующие параметры:

нужды многоквартирного дома;
площадь жилья;
количество зарегистрированных граждан.

В большинстве случаев сумму ежемесячных платежей определяет управляющая организация, которая имеет опыт решения подобных вопросов.

Большие суммы ежемесячных платежей на капремонт, как правило, не назначаются, ведь не все собственники помещений имеют возможность их вносить. Между тем, ремонт обходится в весьма существенные суммы. К примеру, замена лифтового оборудования стоит порядка 2 млн рублей, а укладка новой кровли обходится в 1,5 млн.

Есть ли льготы?

Определенные категории граждан могут получить льготы на оплату капремонта. К ним относятся инвалиды, герои Советского Союза, ветераны труда и прочие лица.

В 2020 году государственные субсидии предоставляются лишь тем гражданам, которые не имеют задолженности по оплате капремонта, найма жилья и услуг ЖКХ.

Полный перечень льгот, действующих в конкретном регионе, стоит уточнять у муниципалитетов или региональных властей. Часто подобная информация публикуется на официальных сайтах органов власти.
Проведение капремонта на средства со специального счета

Межремонтный период для такого вида ремонта составляет 10 лет. Однако собственники могут договориться о проведении отдельных видов ремонтных работ со средств спецсчета и не дожидаясь окончания данного периода.

Фонд капремонта на спецсчете может накапливаться до определенного лимита, который установлен в договоре с кредитной организацией.

Если же все-таки лимит превышен, а капремонт в ближайшее время проводить не планируется, то финансово-кредитная организация может предложить собственникам открыть дополнительный или дочерний спецсчет для формирования накоплений для капремонта.

Выбор владельца специального счета

Владельцы квартир и помещений в многоэтажных домах имеют право копить финансовые активы в фонд по осуществлению ремонта исключительно на едином банковском счете, специально предназначенном для таких целей.

Жилищное законодательство предусматривает возможность выбора единого лица, которое будет выступать владельцем счета. Среди претендентов на право владения счетом фонда по осуществлению ремонта находятся следующие учреждения:

жилищные кооперативы или же кооперативы любой иной специализации, которые уполномочены предпринимать действия по управлению многоэтажных домов.
Товарищества собственников жилья, которые создаются законными собственниками жилых квартир в одном или нескольких домах. Условием для учреждения такой организации является расположение всех построек на земельных участках, которые на основании кадастровой документации имеют общие границы, а также используют общие коммуникационные и технические структуры всеми собственниками жилых помещений. Данные организации также обретают право на осуществление любых управленческих действий в отношении многоквартирных домов.
Региональные операторы могут считаться владельцами специального счета, если собственники квартир и помещений пожелали выбрать в качестве владельца финансовых активов независимого представителя.
Управляющая организация является инновационной формой для владения специальным счетом, которая возникла совсем недавно.

Бухучет: расходование средств регионального оператора

Когда управляющая компания выступает подрядчиком по договору с региональным оператором, то в бухучете сделайте следующие записи:

Дебет 10-5 Кредит 60 – приобретены материалы для ремонта;

Дебет 19 Кредит 60 – учтен входной НДС со стоимости материалов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 – принят к вычету входной НДС по материалам (для организаций на ОСНО);

Дебет 10-5 Кредит 19 – учтен входной НДС в стоимости материалов (для организаций на упрощенке);

Дебет 20 Кредит 70 (69, 10…) – отражены затраты на ремонт, производимый собственными силами управляющей компании;

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка от реализации на момент приемки работ по ремонту;

Дебет 90-2 Кредит 20 – списаны на себестоимость расходы на проведение ремонта;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС к уплате в бюджет с выручки от реализации;

Дебет 62 «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 «Расчеты с региональным оператором» – зачтена предоплата, полученная от регионального оператора;

Дебет 51 Кредит 62 «Расчеты с региональным оператором» – получена оставшаяся часть платы от регионального оператора за ремонт.

Такой вывод следует из пунктов 8, 12 ПБУ 13/2000, пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99, пункта 18 ПБУ 10/99 и Инструкции к плану счетов.

Деятельность товарищества собственников жилья

ТСЖ – это некоммерческая организация собственников жилья. Создается с целью ведения и контроля хозяйственно-финансовой деятельности.

Член товарищества – жильцы дома. Каждый из них при проведении различного рода собраний имеет права голоса.

Деятельность ТСЖ заключается в:

постоянном контроле за осуществлением платежей за коммунальные услуги, ремонтно-строительные работы;
содержании в порядке дома и придомовой территории;
решении проблем, связанных с экстренными поломками.

Управление домом

Управление домом может осуществляться не только ТСЖ, но и управляющей компанией. Этот выбор зависит от жильцов.

Если владельцы квартир захотят, чтобы было организовано товарищество собственников жилья, то дом передается ему в управление.

Такая форма очень удобна, поскольку жильцы имеют доступ ко всем данным о платежах и контролируют весь процесс самостоятельно.

Договор с жильцами

Спецсчет может быть открыт на основании заявления и договора. Следует учитывать, что владелец счета может вносить изменения в сам договор.

Но чтобы открыть такой счет нужно предоставить решение собрания владельцев квартир. Нужно сделать выбор:

кредитной организации;
владельца;
суммы взноса и формирования капремонтного фонда;
количества обязательных работ;
периода проведения ремонта.

Должно быть предоставлено совместное решение о выборе способа формирования капремонтного фонда. Это своеобразный договор с жильцами.

Налогообложение

Прежде всего рассмотрим ситуацию, когда собственники согласились уплачивать дополнительные взносы в том числе для покрытия расходов на банковское обслуживание специального счета. Если такие взносы установлены именно как взносы на капитальный ремонт и зачисляются на специальный счет, в целях налогообложения прибыли они относятся к средствам целевого финансирования (и для ТСЖ, и для УК). Получатель должен использовать их по целевому назначению, определенному организацией (физическим лицом) — источником целевого финансирования или федеральными законами. Напомним, что в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ говорится о средствах собственников помещений на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества МКД, а не на уплату банковских комиссий. Целевое назначение средств фонда капитального ремонта прописано в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, и здесь нет ни слова про комиссионное вознаграждение по договору специального счета. В связи с этим списание комиссии банка со специального счета может быть расценено как нецелевое использование полученных средств. В данном случае согласно п. 14 ст. 250 НК РФ суммы, использованные не по целевому назначению, включаются в состав внереализационных доходов на дату такого использования (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Ключевой момент. Списывая банковскую комиссию напрямую со специального счета, нужно быть готовыми к налоговым последствиям. УК учитывает при налогообложении доходы и расходы в сумме расходов на оплату банковских услуг, а ТСЖ платит налог с дохода в аналогичной сумме, расходы не признает.

Одновременно возникает вопрос об учете при налогообложении расходов в виде банковской комиссии. Для УК нет никаких препятствий: это расходы, связанные с деятельностью, направленной на получение дохода (управление МКД), они являются обоснованными и подтверждены документами, а также прямо названы в гл. 25 (пп. 25 п. 1 ст. 264) и 26.2 (пп. 9 п. 1 ст. 346.16) НК РФ. Что касается ТСЖ, то признание расходов в виде банковской комиссии по договору специального счета, вероятно, затруднительно. Представляется, что в данном случае не выполняется одно из условий учета расходов при налогообложении прибыли, а именно их несение для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Изначально расходы на оплату услуг банка направлены на осуществление основной уставной деятельности ТСЖ, не являющейся предпринимательской. То есть эта деятельность не имеет целью получение дохода. Избежать негативных последствий можно, если банк согласится на оплату своих услуг с другого счета ТСЖ. В таком случае банковская комиссия учитывается в смете расходов и финансируется за счет платы жильцов за содержание общего имущества, то есть в общем порядке. Аналогичный вариант позволит УК не отражать спорные суммы как использованные по целевому назначению, а формировать выручку от оказания услуг по управлению МКД.

Если же согласно условиям договора банк обязуется начислять проценты за использование денежных средств на специальном счете и банковская комиссия относится за счет этих поступлений (в том числе зачетом), у УК возникают внереализационные доходы и прочие расходы, учитываемые при налогообложении. Для ТСЖ итоговый расклад аналогичен описанному выше: проценты облагаются налогом, а расходы не уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Какие виды ремонта осуществляются в рамках ТСЖ?

Товарищество собственников жилья – это всегда некоммерческая организация, которая осуществляет обслуживание имущества в многоквартирном доме. В связи с этим на такую организацию налагается исполнение обязанности относительно проведения текущего и капитального ремонта всего имущества, относимого к общедомовому в таких домах. При этом капитальному и текущему ремонту должны подвергаться не только обслуживающие дом инженерные коммуникации, но и фасад, а также все придомовые территории с находящимися на ней инженерными сооружениями, в том числе охранного типа. В частности, в рамках проведения текущего ремонта в ТСЖ должны осуществляться следующие виды работ:

проведение текущего ремонта коммуникаций, в том числе необходимого для подготовки имеющегося инженерного оборудования для того или иного сезона повышенной нагрузки (к отопительному сезону, к летнему сезону с повышенным энергопотреблением и т. д.);
проведение планового текущего ремонта инженерных коммуникаций, если такой ремонт предусмотрен планом ремонтных работ в рамках календарного года работы товарищества собственников жилья;
текущий ремонт фасадов дома, а также расположенных на придомовой территории инженерных сооружений и вспомогательных зданий, включенный в план проведения текущего ремонта, утвержденного на основании решения общего собрания собственников помещения;
внеочередной ремонт инженерных коммуникаций и сооружений, проводимый в случае возникновения аварийных ситуаций с такими коммуникациями и сооружениями;
срочный ремонт инженерных коммуникаций, проводимый в ходе вспомогательных мероприятий при ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций природного характера или иных причин происхождения.

Если речь идет о проведении капитального ремонта, то в этом случае в перечень работ, которые могут быть проведены в многоквартирном доме в рамках ТСЖ, входят:

капитальный ремонт кровли на основании заключенного договора со специальной подрядной организацией, имеющей лицензию на проведение высотных работ, в том числе работ на кровле;
ремонт, относимый к сфере капитального, осуществляемый в отношении существующих инженерных коммуникаций, если по результатам их осмотра было принято решение о необходимости проведения капитального ремонта, а результаты такого осмотра в виде официально зафиксированного протокола собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
капитальный ремонт фасадов домов и расположенных на придомовой территории зданий, если такой ремонт должен быть произведен в соответствии с наступлением срока проведения подобного рода ремонтных работ;
проведение капитального ремонта различных элементов и инженерных сетей многоквартирного дома, если проведение такого рода работ обусловлено необходимостью комплексного восстановления таких элементов и сетей, например, в случае повреждения этих сетей в результате чрезвычайных происшествий различных причин возникновения.

Однако проведение капитального ремонта возможно только в том случае, если речь идет о заключении договоров со специализированными подрядными организациями, так как само товарищество собственников жилья проводить такие работы не имеет права.

В то же время проведение текущего ремонта может быть осуществлено в любой момент как путем привлечения специальных подрядных организаций, так и собственными силами ТСЖ, если в числе его сотрудников есть лица, имеющие специальное образование и лицензии на проведение работ на различных инженерных коммуникациях.