Сервитут: что это, какие виды сервитутов бывают и где это применяется

Виды земельного сервитута

На практике применяются следующие виды ограниченного землепользования:

• частные и публичные, в зависимости от категории заинтересованных лиц или организаций. Частные договора чаще всего касаются соседних участков, имеющих общую границу. Публичный сервитут оформляется между собственником и администрацией;
• срочные и постоянные ограничения. Первые могут потребоваться для разового проведения работ, например, ремонт трубопровода. Постоянный сервитут оформляется, если пользование чужим участком необходимо всегда, например, проложенная дорога.

Договор по установлению сервитута приобретает юридическую значимость только после внесения информации в учетную запись ЕГРН. Указывается срок, назначение пользования и участники договора. Если решение об установлении сервитута принимает суд, то данные также заносятся в единый реестр. Ознакомиться с ограничениями можно в выписке, которая находится в публичном доступе.

Публичный сервитут устанавливается в интересах государства и после открытых слушаний, без обязательного согласования с собственником участка. Необходимость может возникнуть для установления межевых знаков, обеспечения безопасности и других работ государственной значимости. Участок иногда полностью изымается на определенный срок, если это продиктовано государственными нуждами. Установление публичного сервитута регулируется действующими нормативными актами.

Не откладывайте решение Ваших проблем!
Санкт-Петербург
8 (921) 917-90-91
Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 41

Вопросы создания частного и публичного сервитута чаще всего болезненны для владельца участка. Наложенное обременение значительно снижает стоимость земли и создает реальные сложности для собственника. Заключать юридические сделки с обремененным сервитутом участком возможно, но новый собственник должен иметь исчерпывающую информацию по вопросу, в противном случае сделка может быть расторгнута. Задачей юриста в данном случае является подписание максимально выгодного договора или получение щадящего решения суда.

На каких основаниях прекращается действие сервитута

Главным образом обременение снимается тогда, когда завершился срок действия договора. Или когда работы, требующие использования участка, окончены. При завершении срока действия одна из сторон должна послать второй стороне уведомление. Если вторая сторона не препятствует этому, никаких дополнительных действий не требуется.

В случае досрочного завершения работ ситуация обстоит иначе. Если срок действия договора не закончился, то его положения в гражданском законодательстве считаются приоритетными. Незавершённый по сроку договор может расторгаться только по взаимному соглашению или по решению суда. Поэтому пользователь должен обратиться с официальным уведомлением о завершении работ и предложением о прекращении сервитута. Далее:

1. Если собственник согласен, составляется соглашение о прекращении договора, которое удостоверяется подписями сторон.
2. Если собственник отказывается, пользователь может сохранить обременение до окончания срока действия договора или расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.

Ещё одна причина, по которой допускается одностороннее расторжение договора — это нарушение установленных в нём положений, в первую очередь тех, что касаются ответственности пользователя. В их числе могут быть следующие нарушения:

• нарушение сроков оплаты или её полное отсутствие;
• нарушение границ, установленных для выделенной в пользование доли;
• нецелевое использование земли;
• нарушение правил землепользования: порча верхнего плодородного слоя почвы, пожар или заводнение участка;
• загрязнение окружающей среды;
• нарушение противопожарной безопасности.

Советую обратить внимание на то, что перечисленные и иные нарушения положений договора, если они привели к порче почвы или имущества, нужно компенсировать дополнительным иском о возмещении вреда. Деньги за его подачу не требуются, а получить компенсацию с недобросовестного лица можно

Ведь каждый собственник участка радеет за своё земельное имущество и обязан защищать его от посягательств недобросовестных граждан.

Сервитут может иметь форму публичного или частного обременения. В частном порядке он устанавливается по согласию сторон — договором и допускает оплату. Без согласия собственника — через суд. Вопрос публичного сервитута решается на общественных слушаниях. По завершении срока договор утрачивает силу. При переходе прав на землю сервитут переходит новому собственнику.

Публичный

Публичный сервитут устанавливается законами или нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъекта РФ, органов местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Публичные сервитуты устанавливаются:

• для прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
• использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Если публичный сервитут приводит к невозможности использования участка, его собственник (землепользователь, землевладелец) вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, участка с возмещением убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если публичный сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании участка, его собственник вправе требовать соразмерную плату.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

Важный момент

При подаче иска об установлении сервитута необходимо представить веские доказательства его необходимости. Так, например, заявителю было отказано в требовании обеспечить проезд объекту промышленного назначения. Рядом с сооружением в границах надела истца пролегал пустырь. Однако он требовал обеспечить проезд через соседний участок. При этом не были представлены доказательства того, что:

1. Через пустырь перемещение невозможно.
2. Проезд может быть организован исключительно на соседнем участке, поскольку иные пути отсутствуют.
3. На наделе ответчика есть соответствующая инфраструктура.
4. Перемещение транспорта по соседней территории будет безопасным для людей, которые там находятся.

Виды сервитутов на землю

Виды сервитутов установлены нормами земельного законодательства (статья 23 Земельного кодекса). Земельные сервитуты подразделяются в зависимости от оснований.

По основаниям возникновения сервитуты делятся на следующие виды.

Частный сервитут

Основывается на соглашении владельцев земли с третьим лицом. Выделение сервитута подобным образом всегда носит добровольный характер. При отсутствии согласия между собственником имущества и лицом, претендующим на пользование земельным участком, выделение сервитута может происходить в судебном порядке.

Для этих целей обращайтесь с ходатайством в судебные органы. В случае положительного решения суд установит ограниченное право пользования участком со стороны третьего лица, несмотря на возражения собственника.

В тексте соглашения или судебного акта, дающего основание на выделении земельного сервитута, должны быть указаны условия предоставления права пользования, срок подобного обременения, целевое использования и размер оплаты.

Установление сервитута возможно не только на землях, находящихся в частной собственности, но и на государственных угодьях. Характерная черта сервитута – наличие частных интересов со стороны отдельных граждан или организаций.

Публичный сервитут

Основаниями для установления публичного земельного сервитута являются нормативные акты федерального, регионального и муниципального органа. Таким образом, наделением правом ограниченного использования земельным участком, происходит в силу закона. Правовая природа данного вида сервитута исходит из публичных (общественных) интересов (органов муниципального образования, населенных пунктов).

Исходя из сроков земельные сервитуты, подразделяются на следующие виды.

Срочные сервитуты

Обладателю сервитута предоставляется право ограниченного использования земельного надела в пределах определенного срока. Период пользования определяется по соглашению сторон (собственником и обладателем сервитута), а также может быть установлен по решению суда.

Бессрочные сервитуты

Обладатель сервитута располагает неограниченным во времени правом использования земельного участка. Решение о прекращении пользования землей правообладатель принимает самостоятельно. Вместе с тем участники земельных отношений вправе прийти к соглашению о возможности расторжения данных обязательств.

По целевому назначению земельные сервитуты делятся на такие виды.

Городские сервитуты

Земельные сервитуты формируются на застроенных территориях. Целевое предназначение городских сервитутов – ограничение в предоставлении возможности совершения определенных действий или напротив разрешение на дополнительные действия.

Примерами городских сервитутов являются: право использования части чужого дома для укрепления собственной постройки, возможность расположения на участке, находящимся в собственности другого лица, скважин на воду, ограничение на возможность застройки земельного участка строениями высокой этажности (чтобы не закрывать дом другого собственника).

Подобное определение сервитутов устанавливается на земельных участках, находящихся не только в черте города, но и в отдаленных поселениях.

Сельские сервитуты

Устанавливаются в пределах участков земель, на которых отсутствуют строения, а также на полевых угодьях. Целевое предназначение сервитута в данном случае ведение сельскохозяйственных работ (прогон скота по земельному наделу, проведение водоснабжения, предоставление возможности прохода через участок земли и т. д.).

Другая группа сервитутов подразделяется в зависимости от месторасположения.

Водные сервитуты

Предполагает использование водных объектов, размещенных на чужой территории (предоставление возможности прогона скота на водопой, проведение через участок канализационных стоков и т. д.).

Лесные сервитуты

Дают возможность использовать лесные угодья для личных нужд (свободного передвижения по лесу, сбора грибов и ягод и т. д.).

Один сервитут может содержать в себе признаки различных видов земельных обременений. Частный сервитут может объединять в себе характеристики бессрочного и городского сервитута. Тот же принцип применим и в отношении публичного сервитута.

Виды сервитута и их отличия

В зависимости от статуса сторон устанавливаются те или иные виды сервитута. Сторонами процедуры являются:

1. Обладатель сервитута — лицо, получившее в пользование часть ЗУ. В договоре определяется как Пользователь.
2. Держатель сервитута — лицо, участком которого уполномочен пользоваться обладатель сервитута. Определяется как Собственник.

Вид обременения зависит от того, кем является обладатель сервитута. Он может действовать:

• в собственных имущественных интересах как физическое или юридическое лицо;
• в интересах граждан населённого пункта как должностное лицо, представитель администрации.

Принято выделять две основных его разновидности: частный и публичный. Каждая разновидность может различаться по формам образования.

Частный сервитут

Частный сервитут устанавливается в индивидуальном порядке путём соглашения между частными лицами либо между владельцем ЗУ и организацией, проводящей специальные работы или установившей на участке свой объект. В отдельных случаях назначается решением суда.

Такое взаимодействие напоминает совместное владение участком или аренду его части. Но эти формы права нельзя путать, по сути они совершенно различны. В случае обременения всегда выявляется причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворения другим.

В остальном сервитут может иметь особенности, связанные с сопутствующими обстоятельствами, а также различаться по форме:

• в соответствии с категорией земель и их целевым назначением, например, промышленным и сельскохозяйственным;
• по виду обременения. Например, устанавливается ли сервитут на какой-либо срок или является бессрочным;
• получает ли собственник за него оплату или нет.

Может возникнуть вопрос, связанный со смыслом добровольного безвозмездного обременения. На первый взгляд это кажется невыгодным для собственника ЗУ. Но ответ прост: зачастую при обработке земель симбиоз интересов собственников может привести к взаимовыгодному сотрудничеству. Например, один владелец участка установил на своей земле водоём. Но чтобы не занимать слишком большую территорию своего надела, он может договориться о том, что его соседи предоставляют ему в пользование часть своих земель безвозмездно, взамен чего получают право пользоваться водоёмом. Таких примеров можно привести достаточно много. Главное, чтобы такие действия и договорённости оформлялись официально, тогда впоследствии не возникнет споров и разногласий, если сменится владелец участка или появятся новые непредусмотренные обстоятельства.

Публичный сервитут

Публичный сервитут отличается тем, что устанавливается по инициативе граждан населённого пункта, обратившихся в местную администрацию с соответствующим ходатайством. Или по усмотрению самой администрации. В отличие от частного обременения, публичная форма может устанавливаться только специальной административной комиссией на открытых публичных слушаниях. По результатам этих слушаний, оформленных протоколом, принимается решение об обременении.

Различается публичный сервитут по следующим формам:

1. Когда установлен на землях поселений, он называется городским (поселковым).
2. Если устанавливается в земельных массивах сельхозназначения для прогона скота, прохода к воде и по идентичным причинам, которые невозможно решить без обременения, называется предиальным.

По преимуществу публичный вид пользования участком не предусматривает оплату. Так как он не устанавливается без нужды, и здесь задействованы интересы населения, которому требуется пользоваться частью территории собственника. Например, если территория завода огорожена забором, что лишает граждан тропинки вдоль него, или тротуара возле проезжей части. Такая ситуация может возникнуть и при приватизации рекреационных зон за счёт их перевода в другую категорию, что может лишить население зон отдыха, сквера или парка.

Решение вопроса по публичному сервитуту проходит на слушаниях

Однако по требованию землевладельца оплата может предоставляться в том случае, если после назначения обременения существенно усложнилось пользование землёй. Оплата может поступать от администрации по её решению, принятому на публичных слушаниях. Но п. 7 статьи 23 ЗК РФ, который регулировал установление такой оплаты, утратил силу с 1.04.2015. Поэтому администрация может отказать в оплате. В этом случае оплата может устанавливаться, если собственник выдвинул исковое требование и его удовлетворил суд.

Как получить сервитут

Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации (Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ). Без регистрации он не будет считаться заключённым. Прекращение действия сервитута тоже регистрируется.

Госрегистрация сервитута проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестре) на основании заявления:

• собственника недвижимости;
• лица, в пользу которого установлен сервитут (при наличии у него соглашения о сервитуте).

Документы, необходимые для государственной регистрации сервитута:

• заявление о госрегистрации сервитута от собственника или от лица, в пользу которого установлен сервитут (в случае с публичным сервитутом заявление подаёт орган государственной власти или орган местного самоуправления);
• документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (или его представителя);
• документ, свидетельствующий об установлении сервитута (соглашение/договор для личного сервитута, копия НПА – для публичного; если же сервитут установлен по решению суда – судебное решение);
• учредительные документы правообладателя сервитута (если это юридическое лицо) и учредительные документы юридического лица, на основании соглашения с которым сервитут установлен (если речь идет о частном сервитуте);
• документы, которые подтверждают полномочия руководителей юридических лиц на подписание таких документов;
• кадастровый план / кадастровый паспорт земельного участка, технический паспорт / кадастровый паспорт иного объекта недвижимости (эти документы нужны, если сервитут устанавливается в отношении не всего объекта недвижимости, а его части);
• другие документы, необходимые для регистрации.

По материалам портала РосКвартал.

Различия установления платы за публичный и «частный» сервитут

При определении размера платы за сервитут имеет значение то, является ли сервитут публичным или «частным».

Установление размера платы при «частном» сервитуте

П. 5 ст. 274 ГК РФ установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Земельное законодательство также устанавливает, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п. 6–7 ст. 23 ЗК РФ).

Таким образом законодатель наделяет правом при установлении сервитута устанавливать плату за пользование части земельного участка. При этом споры зачастую касаются не столько установления платы за сервитут, а сколько ее размера.

Вопрос алгоритма или методики определения размера платы, особенно в отношении срочных сервитутов, остается открытым. Законодательно не закреплено, как именно должен определятся размер платы, за исключением требования соразмерности интересам лиц, чьи права ограничиваются. Размер платы должен устанавливаться адекватно, а не из принципиальности или вредности собственника земельного участка, обремененного сервитутом. Он должен реально зависеть от ограничений и неудобств, которые претерпевают собственники земельного участка в случае установления сервитута. При несогласии размера платы вопрос необходимо будет решать в суде, которым будет принято решение о соотнесении соразмерности платы за сервитут и возможности наименьшего обременения собственника земельного участка.

П. 12 Обзора ВС РФ указывается, что плата за сервитут определяется исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом. В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами. При этом необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком. Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов сторон необходимо учитывать конкретные условия пользования и объем сервитута.

В случае, если, например, произошло увеличение объема ограничения его прав, увеличилось количество использования земельного участка (стало в несколько раз больше проходить единиц техники и пр.), условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом (п. 13 Обзора ВС РФ).

Как работают сервитуты?

Сервитуты могут вступить в силу несколькими способами. Точные правила различаются в зависимости от законов страны и муниципалитета. Коммунальные сервитуты, например, могут быть записаны в документы о собственности.

Некоторые просто подразумеваются необходимостью; например, если ваш сосед не может получить доступ к своему дому, не проехав через вашу землю. В некоторых случаях человек может получить сервитут путем «неправомерного владения». Это означает, что он просто пользуется чужой собственностью в течение определенного периода времени. Остальные должны быть предоставлены в письменной форме.

Какие бывают виды сервитутов?

Самый распространенный вид сервитута в жилых кварталах – для коммунальных услуг. У вас может быть сервитут, который позволяет городскому рабочему вторгаться на вашу землю, чтобы добраться до электрического столба, если он есть у вас во дворе. Этот тип облегчения доступа, скорее всего, не будет определен.

Вы должны знать, где находятся подземные коммуникации. Это особенно актуально, если вы планируете копать в какой-либо части своей земли. Не все канализационные трубы проходят через улицу; в старых частных секторах на заднем дворе часто можно найти канализационную линию или выгребную яму. В некоторых местах можно позвонить на городскую горячую линию, и коммунальное управление вышлет городского работника. Они могут поставить на вашу землю флажки с указанием типов подземных коммуникаций.

Земельный сервитут

Другие виды сервитутов могут включать в себя общие подъездные пути или дорожки, которые могут быть единственной точкой доступа от дороги к дому за вашей землей. Эти виды часто бывают постоянными и переходят при продаже недвижимости. Их также называют вспомогательными сервитутами.

Запретительный сервитут

Запретительный сервитут препятствует чему-либо. Он может помешать вам посадить группу деревьев, которые будут блокировать телевизионный сигнал домовладельца или даже вид, повышающий ценность дома.

Сервитут, основанный на праве давности

Сервитут по предписанию получается «враждебным, открытым и печально известным использованием». На этот вид сервитута может претендовать человек, который часто путешествует по участку земли, принадлежащему другому лицу; это делается без согласия собственника. Думайте об этом как о версии прав колонистов.

Чаще всего они встречаются в сельской местности; это не очень распространено в городских условиях.

Сервитуты, основанные на праве давности и незаконное владение

Хотя это похоже на получение сервитута, основанного на праве давности, незаконное владение немного отличается. Он подразумевает непрерывное печально известное использование в течение до 20 лет; в некоторых округах продолжительность может быть даже больше. Использование земли общеизвестно, и это вопиюще. Пользователь фактически заявил о праве собственности.

Сервитуты, основанные на праве давности – это больше вопрос совместного использования земли, о которой идет речь, а не ее полной передачи.

Проконсультируйтесь с юристом, если вы надеетесь получить землю в результате неправомерного владения. Возможно, вам придется заплатить связанные с этим просроченные налоги на имущество. Существуют и другие юридические оговорки; они различаются в зависимости от округа.

Административный регламент

Для урегулирования правоотношений по оформлению обременения на землю, находящуюся в городской собственности, был принят официальный документ – Административный регламент установления сервитута. Положениями данного регламента устанавливаются:

• порядок проведения административной процедуры оказания услуг по установлению обременения;
• сроки и последовательность административных действий с указанием перечня оказываемых услуг;
• порядок взаимодействия органа местной власти с заявителями (гражданами, юрлицами, государственными структурами и организациями);
• процедура обжалования действий (бездействий) органов местной власти.

Документом также регламентируется порядок заключения соглашения о сервитуте. Все положения документа основываются на требованиях норм законодательных актов. На основании данного документа разрабатываются региональные регламенты.

Как оформлять

Требуется совершить определенную последовательность действий. В том числе на начальной стадии между сторонами достигается соглашение относительно установления сервитута, после чего подписывается документ, выражающий их волю. Отражению подлежит то, на какой территории установлен сервитут, его временные рамки действий и прочие условия, которые необходимы для реализации.

В той ситуации, когда стороны достигают указанное соглашение – требуется реализовать процесс регистрации в уполномоченном органе. Производится эта процедура в Росреестре. Сотрудниками указанного органа рассматривается поданный пакет бумаг и выдается необходимое решение. Выражается оно в форме выписки. В ней следует отразить то, какие обременения накладываются на ту или иную территорию. Ограничения вступают в силу после того, как регистрируется сервитут.

Определение сервитута на земельный участок

Согласно теории, сервитут является ограниченным правом пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу. Владелец земельного надела передает часть прав на землю, которая находится в его распоряжении.

Характерные признаки сервитута:

• обременение земельного участка (предоставляется возможность использования земли лицом, не являющимся собственником земли);
• право собственности владельца участка остается неприкосновенным (наличие сервитута не препятствует распоряжению собственником землей);
• владелец земли вправе установить плату для обладателей сервитута за пользование землей (размер платы рассчитывается исходя из неудобств, вызванных наличием сервитута);
• установление сервитута возможно по соглашению сторон и в рамках судебного решения (в определенных законом случаях);
• обладателю сервитута предоставлено право пользования землей, без возможности распоряжаться участком.

Наличие сервитута требует официального оформления. Сведения о праве ограниченного использовании земельным наделом указываются в кадастровом учете.

Выделение сервитута происходит при наличии установленных законом оснований. Разновидность сервитутов зависит от характера и правовой природы правоотношений, возникших до их установления. Выделение сервитутов в земельных вопросах определяется необходимостью предоставления ограниченных прав по использованию участка, если другой возможности прийти к согласию нет.

Наложение земельных сервитутов может происходить и в рамках соглашений граждан на добровольной основе, так и без согласия собственника имущества, в процессе судебного заседания (принудительно). Возможность узаконивания сервитута представляется только лицу, который не может реализовать свое право без эксплуатации земли, находящейся в чужом владении.

Похожие записи:

Выбираем сварочный аппарат для дачи: недорогой, но производительный Баня с электрокаменкой: строительство, отзывы, особенности Кто построил московский кремль Как правильно выбрать и установить фильтр аквафор морион Как сделать вибростол для тротуарной плитки своими руками Меловые маркеры: чем отличаются, как пользоваться и для чего нужны