Подсчет голосов общего собрания собственников многоквартирного дома

Перечень проблем для ОСС

На такой встрече жильцов принимаются решения по следующим проблемам:

перепланировка внутренних помещений;
правила формирования (порядок внесения взносов, назначение управляющего и иное) фонда капитального строительства и условия для изъятия средств из ФКП;
условия проведения ремонтных работ (включая капремонт) или реконструкции здания;
условия и цели получения заемных средств от лица ТСЖ (иной УК) на капремонт;
обустройство придомовой территории;
подписание соглашений на установку рекламных баннеров на фасаде дома;
определение условий договоров с поставщиками энерго- и других ресурсов.

Собственники вправе поднимать и другие вопросы, связанные с жизнедеятельностью и эксплуатацией дома. Каждый вопрос, который рассматривается на общем собрании, должен затрагивать всех проживающих. Это означает, что для проведения капитального ремонта в квартире ОСС не назначается.

Вот практика судов по определению общего кворума.

Свежее решение Верховного Суда РФ вынесено по делу № А40 – 146733-2018 из Москвы. Типичная история — новостройка, жители выбрали свою управляющую организацию, та принесла заявление с протоколом в ГЖИ, но ей отказали во внесении изменений в реестр лицензий. Этот отказ стал оспариваться в судах, но был признан законным. Один из вопросов, оценку которому давали суды, — как раз по площади застройщика:

АС Москвы:«Мосжилинспекцией было принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что согласно представленному протоколу установлено, что общая площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД составляет 20 020,20кв.м., что принималось за 100%. В соответствии с представленным протоколом в собрании приняли участие собственники/владельцы помещений на основании акта приема-передачи и их представителей, обладающие 15 147,1 кв.м. При этом, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых помещений указанного дома составляет 43 198 кв.м. В связи с чем, кворум для принятия решений по вопросам повестки дня отсутствовал (35,06% от общего количества голосов)».

АС Московского Округа:«Доводы кассационной жалобы общества о том, что при учете „голосующей площади“ должны учитываться только помещения, переданные застройщиком, отклоняется как не основанный на положениях жилищного законодательства.… Кроме того, при обратном же подходе, на котором настаивает общество, выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя, по мнению суда округа, согласиться нельзя».

Верховный Суд РФ в определении от 21.10.2019 г. засилил это решение. То есть суды посчитали, что за 100% надо было брать все помещения.

Другой пример из Приморского края. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А51 – 4336/2019 признан законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. Суд ориентировался на площадь из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (беря ее за 100%), а также исключил из подсчета голоса дольщика, которая получила помещение по акту больше чем за год до собрания («права голоса на спорном общем собрании у данного лица не имелось, учитывать площадь квартиры, не следовало»). При этом не учитывали помещение именно в голосующей площади, а не для общего кворума.

Противоположная позиция, солидарность с Минстроем РФ — более старое апелляционное определение Мосгорсуда от 24 октября 2016 года по делу № 33 – 42218:«доля в праве общей собственности на общее имущество должна рассчитываться исходя из совокупности площадей помещений всех собственников, то есть жилых и нежилых помещений, являющихся индивидуализированной собственностью. При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.Таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников.В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться с доводами истцов относительно необходимости применения способа определения расчетной площади согласно БТИ и как следствие отсутствия необходимого кворума».

Компетенция общего собрания членов ТСЖ

Компетенции руководящего органа товарищества обозначены в статье 145 ЖК РФ, регламентирующей деятельность собрания.

К компетенциям руководящего органа относится:

утверждение устава ТСЖ или внесение изменений в текущий устав;
вынесение решений об изменении статуса товарищества, его упразднении или реорганизации;
выбор ликвидационной комиссии, определение ликвидационного баланса;
избрание руководящего аппарата товарищества, а также прекращение полномочий текущего руководителя ТСЖ;
назначение ревизионной комиссии в соответствии с положениями устава объединения собственников жилья;
утверждение тарифной сетки по обязательным взносам и платежам товарищества;
формирование порядка утверждения резервного или специального фонда ТСЖ;
вынесение решений по вопросам получения ссуд или кредитов;
распределение доходных поступлений от деятельности организации;
утверждение планирующей документации: годового плана текущего и капитального ремонта, сметной документации;
вынесение решения по утверждению годового отчета о деятельности организации и годового отчета ревизионной комиссии с обязательным приложением заключения бухгалтера товарищества;
определение величины денежного поощрения для членов товарищества;
рассмотрение жалоб на действия руководителя объединения собственников;
обсуждение иных вопросов, не противоречащих Жилищному Кодексу или Конституции.

Какие документы нужно подготовить перед общим собранием собственников?

Чтобы ОСС МКД было признано законными всем участниками и его решения выполнялись, необходимо подготовить к моменту его проведения:

Бюллетени и формы для регистрации выданных уведомлений. Бюллетени и реестры печатают с двух сторон листа А4. Если документ состоит более чем из двух страниц, его распечатывают на листе формата А3. Листы можно скрепить степлером или прошить, но такой вариант не считается лучшим. Количество листов должно быть достаточным для размещения на них подписей всех имеющих право голоса.
Лист регистрации, прибывших. Необходим только при очной или очно-заочной форме проведения ОСС. Стандартный лист состоит из шапки и подписей собравшихся. Если листов несколько, то каждый из них начинается с шапки.
Реестр о выдаче сообщения или бюллетеня. Этот документ необходим в ситуации, когда собственника уведомляют под роспись.

В документах, касающихся собрания собственников, подпись ставят исключительно сами собственники. Члены ТСЖ расписываются только за себя самих.

У представляющих чужие интересы лиц должна быть заверенная нотариусом доверенность. За несовершеннолетних голосуют и ставят подпись на документах – родители или опекуны.

Голос несовершеннолетнего учитывается только на собраниях ОСС, участвовать в принятии решения ТСЖ им запрещено.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией

Такой способ управления МКД как управление товариществом собственников жилья, в отличие, например, от управления управляющей компанией, имеет достаточно преимуществ.

Во-первых, так как председатель ТСЖ и члены правления сами проживают в этом же доме, они действуют в интересах членов ТСЖ, т.е. заботятся о создании наилучших комфортных условий для проживания всех жильцов многоквартирного дома.

Кроме того, органом управления МКД даже при наличии ТСЖ является общее собрание собственников жилых и нежилых помещений, которое само вправе решать все текущие вопросы.

С этим связано и то, что финансовая деятельность ТСЖ абсолютно прозрачна, т.к. в любое время собственник помещения вправе ознакомиться с финансовыми документами, сметами доходов и расходов ТСЖ, платежными поручениями, выставленными счетами-фактурами, т.е. узнать, за что с него, например, берут деньги.

Кроме того, ревизионная комиссия обязана регулярно проверять финансовые документы ТСЖ и отчитываться о проведении проверок перед собственниками на общем собрании о своей работе.

Во-вторых, в ТСЖ расчет с ресурсоснабжающими компаниями за поставленные коммунальные ресурсы (свет, вода, тепло) идет напрямую с расчетного счета ТСЖ, следовательно, у ТСЖ в отличие от УК всегда меньше задолженность перед ресурсниками, либо она вообще отсутствует.

В-третьих, ТСЖ согласно законодательства РФ является некоммерческой организацией, но в то же время имеет право заниматься коммерческой деятельностью, если это не противоречит целям и Уставу ТСЖ.

Так, чтобы не быть голословным, согласно ст.152 ЖК РФ товарищество может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Например, персонал ТСЖ (электрик, сантехник, лифтер, дворник) могут выполнять работы по договору с другими ТСЖ, не имеющими такого персонала

ТСЖ также может сдавать в аренду пустующие нежилые помещения, подвалы, чердаки (на основании решения общего собрания), что тоже немаловажно.. Таким образом, ТСЖ может иметь собственные доходы.

Таким образом, ТСЖ может иметь собственные доходы.

В-четвертых, органы государственной власти, местного самоуправления очень часто идут на уступки ТСЖ и поощряют их создание.

Так, например, в некоторых регионах собственники помещений в МКД, где было создано ТСЖ, и на которых в соответствии налоговым законодательством РФ лежит обязанность по уплате земельного налога, были освобождены от его уплаты. В г. Москве, например, департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы организует обучение председателей ТСЖ в соответствии с распоряжением правительства г. Москвы от 10.09.2008 года №2062-рп «О создании условий для развития самоуправления граждан в жилищной сфере».

При этом всегда существует возможность передать управление в руки УК, даже если в МКД создано ТСЖ. В этом случае все договора будет заключать УК, а не ТСЖ в лице председателя.

Кроме того, у ресурсноснабжающих компаний не возникает желания обращаться в арбитражный суд с заявлением о признании ТСЖ банкротом при наличии непогашенной задолженности более 100 тыс. рублей, поскольку в дальнейшем получить какие-либо денежные средства или иное ликвидное имущество с ТСЖ не представляется возможным.

В основном ресурсники обращаются в суды с такими требованиями к управляющим компаниям, являющимся ООО, т.к. у них, как правило, имеется ликвидное имущество на праве собственности.

Не многие знают, что ТСЖ не обладает правом собственности на общие помещения в многоквартирном доме, на которое может быть обращено взыскание по долгам ТСЖ, они принадлежат собственникам квартир и нежилых помещений на праве общей долевой собственности, как и земельный участок, на котором расположен МКД, и соответствующая придомовая территория.

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 26 февраля 2020 г. N 5607-ОГ/04 Об определении наличия кворума при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

3 марта 2020

Вопрос: В МКД новостройке готовится общее собрание собственников помещений. При этом согласно данным из ЕГРН некоторые квартиры и помещения не имеют собственников (соответствующие разделы выписки из ЕГРН – пустые). Частично это квартиры, полученные по акту приема-передачи от застройщика, и право собственности на которые еще не оформлены. Частично – это помещения, вошедшие в конкурсную массу и переданные новому застройщику в виде «неотделимых улучшений земельного участка» в соответствии со ст. 201.15-2 Закона о несостоятельности (банкротстве) (первоначальный застройщик МКД был признан банкротом, дом достроен застройщиком-приобретателем).

В связи с этим прошу пояснить следует ли и каким образом известить владельцев указанных жилых и нежилых помещений «без собственника» о проведении ОСС?

Ответ: Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение от 12.02.2020 и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.

То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Таким образом, все указанные лица должны быть извещены о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 46 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Сообщение о проведении собрания может быть направлено не по адресу регистрации данного собственника, а в адрес принадлежащего такому собственнику помещения в многоквартирном доме, в котором планируется провести общее собрание.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно пункту 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Начальник отдела управленияжилищным фондом и ОГЖН

Л.Р. Егорова

Нюансы мероприятия

Как считать голоса собственников в многоквартирном доме?

Резюмируя сегодняшний материал, наш ресурс решил представить читателям ряд нюансов процедуры голосования на ОСС, которые ранее упомянуты не были. Все они достаточно важны и требует обязательного ознакомления. Общий перечень таких особенностей имеет следующий вид:

Обобщив представленный ранее материал, можно выделить все этапы в проведении ОСС, без осуществления которых законность сбора ставится под большой вопрос. Список таков:

Первый этап – составление уведомлений о проведении общего собрания на имя каждого собственника в МКД.
Второй этап – проведение самого собрания либо в очной, либо в заочной, либо в очно-заочной форме.
Третий этап – оформление реестра (протокола) собрания и подсчет голосов.

Процедура дальнейшего рассмотрения решения, принятого на собрании собственников МКД

Результаты, полученные в ходе голосования на ОСС, используются для решения возникших вопросов и их копии отправляются в управляющую компанию, а оттуда – Государственную жилинспекцию

Учитывая данные нюансы процедуры, ее инициатору важно позаботиться о законности проводимых мероприятий, иначе сбор будет обжалован и бесполезен.
Стоит учитывать, что за несовершеннолетних лиц, даже если они являются собственником в МКД, голосуют их родители.
Оформлять все протоколы, уведомления и реестры ОСС важно в форме, установленной законодательством. Подробней об этом говорится в приказах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Любое решение, принятое на ОСС МКД, может быть оспорено в судебном порядке заинтересованными в этом лицом

Главное в данной процедуре – иметь весомые доказательства, говорящие о неправомочности и незаконности полученных голосов.

В остальном же общее собрание собственников нюансов не имеет. Надеемся, представленный сегодня материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в проведении ОСС!

О видах общих собраний собственников МКД и его участниках вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:

Watch this video on YouTube

17 мая 2017 kasjanenko
1159

Инструкция для проведения голосования в многоквартирном доме

Рассмотрим пошаговую инструкцию, как провести общее собрание, используя очное, заочное и очно-заочное голосование.

Подготовка к общему собранию.

Сформулируйте причину собрания и определите форму голосования, дату и время.

Для собрания подготовьте:

информационное уведомление о проведении собрания (Приказ Минстроя №411/пр.);
бланки протокола общего собрания;
список собственников;
форму с вопросами для обсуждения.

Сообщите о собрании за 10 дней до намеченной даты.

Каждого владельца жилья уведомляют двумя способами:

письменное уведомление под роспись, направленное на адрес собственника заказным письмом;
уведомление на стенде объявлений в общедоступном месте.

В уведомлении укажите:

дату, время и место проведения собрания;
вопросы, по которым надо принять решение;
информацию и материалы, которые предоставляются на собрании.

При очно-заочной форме голосования добавьте:

дату завершения приема решений;
адрес для отправки ответов (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Если собрание предполагает очно-заочное и очное голосование с использованием систем в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ, в уведомлении дополнительно укажите:

сведения об администраторе собрания (наименование – для юр. лиц, ФИО – для физ. лиц);
место и адрес;
дату;
начало и окончание голосования;
порядок и прием письменных решений администратором ОСС (ч. 4 ст. 47.1 ЖК РФ).

При проведении очно-заочного голосования указывается две даты:

для очной формы указать дату и время голосования;
для заочной формы голосования указать дату, до которой принимаются решения.

Даты начала и окончания голосования назначаются за 10 дней до уведомления собственников.

Проведение собрания.

При очном голосовании участник присутствует лично.

При заочном голосовании участник заполняет предоставленные бланки, отвечая на вопросы: «за», «против», «воздержался». Дальше участник голосования направляет бланк с ответами на адрес, который утверждается на общем собрании.

Когда собрание проводится в очно-заочной форме, участникам голосования предоставляется выбор: обсуждение вопросов личным присутствием на собрании или сдача бланков голосования в установленные сроки по адресу, указанному в уведомлении (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).

Если голосование проводится с использованием ГИС ЖКХ, собственник направляет решение в электронном виде напрямую в систему или передает администратору общего собрания в письменном виде до окончания голосования (ч. 6 ст. 47.1 ЖК РФ).

Подведение итогов голосования и оформление результатов.

По итогам голосования принимаются решения по вопросам.

Оформляются документы:

оригинал протокола, который подписывают председатель и члены счетной комиссии (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, Приказ Минстроя РФ №411/пр.)
копии протокола;
решения по вопросам на голосовании.

Документы размещаются в месте, согласованном общим собранием.

Решения и протокол общего собрания – официальные документы, которые следует исполнять.

В решении собственника помещения на голосовании указать (ч. 5.1 статья 48 ЖК РФ):

сведения о собственнике помещения;
сведения о документах, которые подтверждают права собственности на квартиру;
решения по вопросам: «за», «против» и «воздержался».

Результаты голосования подписываются по каждому вопросу.

Информирование о результатах голосования.

Результаты голосования и принятые решения доводятся до сведения жильцов дома в течение 10 суток со дня принятия решений. Инициатор собрания размещает информацию в доступном для всех жителей месте (часть 3 статья 46 ЖК РФ).

Способы донесения итогов голосования до собственников:

Разместить уведомление на стенде объявлений, дверях подъезда или в лифтах. Место размещения определяется собственниками на предыдущих собраниях (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Если не утвержден порядок уведомления о решениях собрания, требуется направить выписку жильцам заказным письмом или доставить лично под подпись. В этом случае составляется реестр уведомления собственников об итогах собрания (статья 45 ЖК РФ).
На сайте управляющей компании в новостном блоке.
В новостной ленте мобильного приложения ЖКХ: Личный кабинет.

Публикация результатов голосования на сайтах.

Результаты решений, принятых голосовании, публикуются не позже 10 суток со дня проведения собрания:

на сайте раскрытия информации Реформа ЖК;
на сайте раскрытия информации ГИС ЖКХ
на сайте управляющей компании;
на информационном стенде в офисе управляющей компании.

ТСЖ или ТСН — как правильно

С 1 сентября 2014 года в ГК РФ внесли изменения, согласно которым одной из форм некоммерческой организации стало товарищество собственников недвижимости (ТСН). Какое-то время люди путались, как нужно регистрировать ТСЖ (как ТСЖ или как ТСН) и как правильно оформлять документы, в частности, устав.
В статье 135 ЖК РФ говорится о ТСЖ, как о виде ТСН:

1. Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме…

В Письме Федеральной налоговой службы от 27 марта 2015 г. № СА-17-14/33 “О государственной регистрации ТСЖ как самостоятельной организационно-правовой формы” разъясняется, что регистрировать в налоговой нужно ТСН (Ж) или ТСН (К):

…Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений пункта 1 статьи 54, пунктов 1 и 2 статьи 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации наименование товарищества собственников жилья должно включать слова “товарищество собственников недвижимости” и может содержать указание на вид недвижимого имущества — “товарищество собственников недвижимости (квартир)” или “товарищество собственников недвижимости (жилья)”.

За образец Устава, как показывает практика, можно брать Устав ТСЖ (например, образец есть в системе “КонсультантПлюс”), исправив в документе организационно-правовую форму. «Товарищество собственников жилья “Ромашка” — неправильно, “Товарищество собственников недвижимости (жилья) “Ромашка» — правильно. Сокращенное наименование будет таким: «ТСН (Ж) “Ромашка”.
В этой статье мы используем сокращение ТСЖ (как в Жилищном кодексе) — так короче и привычней. Подразумеваем под этим ТСН (Ж).

Определение кворума владельцев жилья в МКД

Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.

Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.

В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.

По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.

При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.

Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.

Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Основные положения

1.1. Общее собрание членов Товарищества собственников жилья «», далее по тексту «Товарищество» или ТСЖ «», является высшим органом управления Товарищества. Общее собрание созывается и проводится в порядке, установленном настоящим Положением.

1.2. В соответствии с статьей 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов Товарищества относится:

1.2.1. внесение изменений и дополнений в Устав Товарищества;

1.2.2. решение о реорганизации и ликвидации Товарищества;

1.2.3. принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество Товарищества третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом;

1.2.4. принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте общего недвижимого имущества;

1.2.5. принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

1.2.6. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности Товарищества;

1.2.7. введение ограничений на использование общего имущества;

1.2.8. избрание правления и ревизионной комиссии;

1.2.9. утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;

1.2.10. установление размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества;

1.2.11. образование специальных фондов Товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта недвижимого имущества и оборудования;

1.2.12. рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии Товарищества;

1.2.13. принятие и изменение по представлению председателя правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала Товарищества, положения об оплате их труда;

1.2.14. определение размера вознаграждения членам правления Товарищества и управляющему;

1.2.15. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

1.2.16. выбор способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

Уставом Товарищества к компетенции общего собрания членов Товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов.

1.3. Общие собрания членов Товарищества бывают годовые и внеочередные.

1.3.1. Годовое общее собрание членов Товарищества созывается не позднее чем через 60 дней после окончания финансового года. Внеочередное общее собрание членов Товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов Товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов в Товариществе, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.

1.3.2. Годовое собрание проводится только в очной форме. Внеочередные собрания могут проводиться в заочной форме путем письменного опроса (голосования) членов Товарищества по вопросам, внесенным в повестку дня внеочередного собрания.

1.3.3. Каждый член Товарищества участвует в общем собрании с правом решающего голоса. Каждый член Товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия, предусмотренной Уставом (либо пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме).

В каких формах можно проводить собрание?

ОСС МКД проводится в трех возможных формах (ст. 44.1 ЖК РФ):

Очной. Предусматривается личная явка всех участников в указанное место и время.
Заочной. Личного присутствия участников не требуется. Свою волю каждый жилец выражает на бланке, присланном ему выбранном на предыдущем собрании секретарем, председателем или иным уполномоченным лицом.
Очно-заочной. Стала доступной после внесения изменений в ЖК РФ. Проводится в соответствие с ФЗ РФ No176-ФЗ. Состоит из двух взаимосвязанных частей – очной и заочной

При этом неважно, какая из них проводится раньше. Главное – достижение форму по числу голосов

Протокол составляют после завершения той части, которая была проведена последней. Основное преимущество этой формы состоит в том, что на ее очной части можно лично обсудить волнующие проблемы, заочная позволит набрать голоса, недостаточные для образования кворума. При этом о каждой части отдельно не уведомляют, ведется общий протокол.

При выборе формы ведения собрания важно следовать заранее установленному для каждой из них протоколу. Так, запрещено проводить заочную часть, если в письменном уведомлении жильцов о таком варианте не говорилось

Обычно так поступают, если на очное собрание явилось недостаточное количество лиц, и кворума собрать не удалось.

Пример подсчета голосов на общем собрании собственников