Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы

Оглавление

На чем не стоит экономить

Берите недорогую финскую или немецкую сантехнику и смесители.

Опытные арендодатели не советуют экономить на материалах, которые нельзя быстро и дешево заменить. Берите недорогую финскую или немецкую сантехнику и смесители. Межкомнатные двери лучше покупать монолитные, например, из шпона. Дешевые двери, представленные на рынке, зачастую сделаны из крашеного картона, и через год они станут потрепанными и непрезентабельными.

Замените старые окна — их реставрация может обойтись дороже.

Покупая напольный кафель, прикупите запасную упаковку: если одна плитка разобьется, менять придется весь декор.

Для посуточной и почасовой аренды много мест для хранения не нужно, достаточно небольшого шкафа и нескольких полок. А вот спальное место должно быть качественное. Не вздумайте прикрывать вылезшие из матраса пружины — обязательно купите новый диван. Телевизор в такой квартире не обязателен, а вот роутер с подключением будет кстати.

Дизайн посуточной квартиры: минимализм и светлые тона

Исходите из обычных стандартов удобного жилья, не стараясь придать ему индивидуальность и «креативный» облик.

Для проведения работ можно обратиться к дизайнеру с невысокими расценками. Это поможет избежать безвкусицы, а также оптимально спланировать расходы. Профессионалы берутся и за бюджетные проекты квартир для сдачи. Оформление новой однушки с чистовой отделкой может обойтись заказчику в 200 тысяч рублей. В этом случае использовались обои, МДФ-панели и краска из строительного супермаркета (правда, плитка и сантехника достались от застройщика).

При ремонте квартиры-студии для посуточной аренды дизайнер-любитель уложился в 250 тысяч рублей. В эту сумму вошло также приобретение мебели, бытовой техники, посуды, постельного белья.

Не делайте ремонт «под себя»

Если решили обойтись своими силами, поищите идеи будущего облика вашей «кормилицы» в интернете. Вашу квартиру будет снимать множество людей с самыми разными вкусами, поэтому ориентироваться на свои предпочтения нет смысла. Исходите из обычных стандартов удобного жилья, не стараясь придать ему индивидуальность и «креативный» облик.

Главное, чтобы квартира была чистая, функциональная и уютная. Никаких старомодных ковров и тяжелых штор, требующих ухода и собирающих пыль! Лучше всего сдаются светлые интерьеры, выполненные в минималистском скандинавском стиле. Несколько ярких акцентов — и wow-эффект на просмотрах объявления вам обеспечен. С помощью современных отделочных материалов можно навести лоск совсем недорого.

Закупайтесь самостоятельно

Составьте список того, что нужно купить, сравните цены у разных продавцов. Выгоднее всего затариваться в крупных строительных гипермаркетах: там часто предлагают скидки, проводят распродажи, снижают стоимость товаров из старых коллекций.

Не передоверяйте закупки мастерам-ремонтникам — им нет никакого интереса беречь ваши средства. Сами рассчитайте, сколько нужно кафеля (площадь помещения делится на площадь одной плитки плюс обрезки), плинтусов (измерьте периметр) и так далее. Если работать аккуратно, перерасход материалов не превысит 5-8%.

Выбирайте антивандальные материалы

Постарайтесь сделать ремонт, который выдержит все причуды постояльцев.

Постарайтесь сделать ремонт, который выдержит все причуды постояльцев. На пол в прихожую, кухню и санузел знатоки советуют класть кафельную плитку (от 500 рублей за квадратный метр). Ламинат в прихожей вспучиться через один-два сезона, а водостойкие варианты стоят не дешевле кафеля. Очень низкая цена на плитку должна насторожить: возможно, это неликвид, который вскоре треснет и начнет пропускать воду.

В санузле и коридоре можно сделать наливной пол с высокой износостойкостью.

Если потолок неровный, возможно, проще и дешевле заказать натяжной: монтируется он просто, ремонтируется быстро, а обойдется в 15-25 тысяч рублей.

Стены лучше оформить декоративной штукатуркой, в санузле, на кухне и балконе — пластиковыми панелями: они хорошо моются и быстро заменяются при повреждении. Гипсокартон не годится — его легко проломить. Стены можно покрасить — это дешево и сердито, и всегда можно подправить испачканный фрагмент.

Чистота помещения перед сдачей

Перед сдачей обязательно проводят уборку. Большинство арендодателей заранее прописывают в договоре, что клиент обязан оставить помещение чистым. Чаще всего право на выбор методов уборки оставляют за арендатором. Он может самостоятельно вывезти мусор или воспользоваться услугами клининговой компании за свой счет. Однако перед первой сдачей уборку придется провести самостоятельно. В дальнейшем при обнаружении недочетов уже после съезда жильцов владелец будет устранять дефекты своими силами.

На грязную захламленную площадь желающих будет мало, особенно если арендная плата высока. Снять такое помещение может либо тот, кто сильно торопится, либо человек, у которого такая обстановка не вызывает дискомфорта. В первом случае жилец надолго не задержится, он подыщет другой подходящий вариант через месяц. Во втором случае высока вероятность того, что помещение вам вернут в еще более плохом состоянии, чем оно было ранее.

С чем нужно разобраться перед сдачей

Перед сдачей нужно понять, с кем вы хотите заключить договор, а также определиться со сроком аренды, желаемым доходом и временем выхода в прибыль.

Желаемый доход с квартиры

Сначала просмотрите объявления на сайтах, чтобы оценить, сколько можете взять за свое жилье сейчас. Возможно, сумма вас устроит, и вы решите не делать ремонт. Если хочется получить больше, перейдите к следующему пункту.

В какой срок хочется отбить затраты

Когда вы определились со стоимостью аренды, подумайте над тем, сколько месяцев вы готовы выделить на окупаемость ремонта. После этого вычислите сумму, которая уйдет на работы. Например, если вы готовы подождать 8 месяцев и собираетесь сдавать квартиру за 20000 руб., постарайтесь уложиться в 120000 руб. 1-2 месяца займет сам ремонт, во время которого жилплощадь будет простаивать.

Посуточная или помесячная аренда

Перед планированием определитесь, как вы хотите сдавать квартиру: посуточно или помесячно. В первом случае можно заработать больше, однако помещение часто будет простаивать. В вопросе посуточной аренды нередко наблюдается сезонность: например, летом удается сдать жилье туристам, осенью — отдыхающим, зимой часто въезжают на праздники, а весной желающих нет. При помесячной аренде оплата ниже, но она постоянная.

Дополнительные советы

Привлечь внимание поможет выбор единого стиля. К числу бюджетных и практичных относят:

Лофт. Отделочные материалы недорогие. Небольшие повреждения незаметны.
Гранж. Создает похожий эффект.
Минимализм. Он подходит всем, в нем легко расставить акценты с помощью ярких деталей.

Желательно обеспечить хорошую звукоизоляцию. Это даст жильцам ощущение приватности

Возникнет меньше проблем с соседями, что особенно важно при посуточной сдаче. Если летом в вашем районе отключают горячую воду, установите бойлер

Дополнительно укрепите внешние углы: их часто повреждают. Для этого подойдут уголки, утопленные в штукатурку, или алюминиевые плашки.

Как увеличить доход с аренды с помощью ремонта?

Этим вопросом задаются многие арендодатели

Дело в том, что клиенты стали требовательнее — на рынке множество доступных вариантов, кроме цены потенциальные арендаторы обращают внимание и на внешний вид лотов.. В данном случае существует базовый принцип, о котором следует помнить, — ремонт делается не для себя

Таким образом, не стоит вкладывать в него огромные средства и ориентироваться лишь на собственные предпочтения.

В данном случае существует базовый принцип, о котором следует помнить, — ремонт делается не для себя. Таким образом, не стоит вкладывать в него огромные средства и ориентироваться лишь на собственные предпочтения.

Достойным ориентиром станет интерьер хороших универсальных отелей. Используйте нейтральную цветовую гамму, выберите лаконичный дизайн, позаботьтесь об уютном освещении. Инвестиции в такое обустройство окупятся быстрее.

Не все недостатки важны

Главное для недвижимости – расположение. Это правило действует как при покупке, так и при аренде жилья. Однако требования к локации немного отличаются. Так, по словам Марии Жуковой, покупатели могут пожертвовать близостью к метро или центру города ради престижного района на западе или юго-западе Москвы с хорошими школами и тем самым «однородным социальным окружением».

Для аренды важно в первую очередь расстояние до метро и центра – так, расположение до 10-15 минут пешком от станции дает прибавку примерно в 10% по сравнению с более удаленными локациями, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Поскольку арендное жилье в большинстве случаев воспринимается как временное, для людей главное – быстро добираться до работы, а престиж района не так значим

По этой же причине менее важную роль играют такие факторы, как этаж, вид из окна и т.п. Поэтому для сдачи в аренду при прочих равных лучше выбирать квартиры, которые стоят дешевле аналогов из-за незначительных недостатков. Например, на рынке купли-продажи жилья квартиры на первом этаже стоят примерно на 10% дешевле расположенных на более высоких этажах. При сдаче квартиры дисконт снижается примерно до 5%. А если в квартире сделан нормальный ремонт – на рынке аренды в массовом сегменте это означает недорогую, но аккуратную и современную отделку – разница может вовсе нивелироваться. К слову, само по себе наличие ремонта в арендной квартире, напротив, намного важнее, чем при продаже.

Наиболее востребованы на арендном рынке однокомнатные квартиры. По словам Марии Литинецкой, на них приходится около 40% спроса. Доля двухкомнатных квартир составляет примерно 25%. Однокомнатную квартиру снимают как одинокие люди, так и семейные пары, также их зачастую делят на двоих начинающие специалисты или студенты. Двухкомнатную квартиру может снять как семья с ребенком, так и два-четыре человека вскладчину.

Декоративная штукатурка под бетон

Плюсы покрытия:

1. Наиболее износостойким материалом отделки стен для квартиры под сдачу будет применение декоративной штукатурки, а для того чтобы интерьер квартиры был привлекательным для потенциальных арендаторов отлично подойдет декоративная штукатурка под бетон. Стоимость одного квадратного метра штукатурки в среднем составляет 1000 рублей

2. Для подготовки стен перед нанесением декоративной штукатурки совсем необязательно выводить идеально ровную поверхность, так как штукатурка прекрасно скроет все неровности

3. В случае повреждения поверхности стены достаточно локально нанести необходимое количество смеси на область скола, дать высохнуть и на этом все. А если дети решили изобразить рисунок маркером на стене, можно просто зачистить область рисунка наждачной бумагой и при этом следа зачистки никакого не останется, так как штукатурка окрашена в массе на всю глубину штукатурки

Частые заблуждения

Многие арендодатели стараются найти беспроблемных квартирантов. Они исключают из списка потенциальных жильцов семьи с детьми и домашними животными, курильщиков. В действительности из этого можно сделать преимущество, если рассчитывать на такую клиентскую базу и заранее предусмотреть это во время ремонта.

Если вы не против домашних животных, обивка для мягкой мебели и напольное покрытие должны быть непривлекательными для когтей. Предпочтите плотный материал, который будет трудно повредить. Шторы лучше брать рулонные. Они не должны привлекать кошек и собирать шерсть. Для курильщиков следует поставить хорошую вытяжку. При выборе специальных красок и грунтовок вы не дадите запахам впитываться в стены.

Отделка стен

В большинстве случае многие используют в качестве отделки стен обои или покраску стен, но у такого решения есть ряд недостатков, а именно:

Обои не являются износостойким материалом, особенно для квартир под сдачу. Срок службы обоев при бережном уходе в среднем около 5-7 лет, а в случае квартиры под сдачу особенно с детьми обои могут прослужить гораздо меньше. А в случае их замены придется производить демонтаж и поклейку новых, что в свою очередь придет к приличным затратам

Покраска стен по сравнению с обоями будет более разумным вариантом, так как для устранения дефектов достаточно будет просто покрасить необходимый участок стены, но сама подготовка поверхностей стен под покраску будет стоить гораздо дороже, нежели подготовка стен для обоев. Поэтому покраску всех стен квартиры нельзя назвать бюджетным вариантом

Как сделать ремонт квартиры, сдаваемой в аренду, быстро и дешево?

Квартиры, в которых часто меняются жильцы, не всегда бережно относящиеся к чужой собственности, после выселения старых квартиросъемщиков зачастую требуют хотя бы косметического ремонта. В некоторых странах даже существует правило об обязательном ремонте жилья арендодателем после предыдущего квартиросъемщика. Но у нас никто не обязывают владельцев квартиры в обязательном порядке заниматься обновлением интерьера.

Объем ремонта и качество используемых материалов при ремонте в конечном счете зависит от финансовых возможностей хозяев сдаваемого жилья и от категории квартиросъемщиков. Это может быть квартира эконом-класса для студентов, командированных, туристов, сдаваемая, возможно, посуточно или же жилье с дорогим евроремонтом для более обеспеченных клиентов.

Но в целом нет смысла вкладывать большие деньги в дорогущий евроремонт старой хрущевки. Вряд ли это будет оценено будущими квартиросъемщиками с ограниченным доходом, и очень долго будет окупаться. Ориентировочно, обычный косметический ремонт среднестатистической квартиры, сдаваемой в аренду, не должен превышать стоимости аренды за нее за 3-6 месяцев.

Регулярные траты

Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.

Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.

Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные. На всякие мелочи уходит около 5–7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно). Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тысяч ₽.

Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.

Еще несколько категорий «плохих» квартиросъемщиков

Об интересных ситуациях на практике нам рассказал доктор экономических наук Александр Цыганов:

То есть, когда вы сдаете квартиру людям, которые представляются родственниками, то стоит задуматься над тем, а реально ли они брат и сестра? В противном случае в квартире будут периодические ссоры, частичная оплата за жилье с доходов каждого «родственника». Не говоря уже о попытках разделить личное пространство межкомнатными замками.

Еще одна категория квартиросъемщиков, которым стоит сдавать квартиру с определенной тщательностью – это «сторонники» закона. Они могут пожаловаться в налоговую службу, что с ними не заключили договор найма. Это лишняя суматоха, минус 13% НДФЛ и, возможно, административный штраф.

Но даже адекватный квартиросъемщик может сделать что-то особенное. Такой пример также привел Александр Цыганов:

Но в данной ситуации почти невозможно предугадать действия квартиросъемщиков. Но когда вы решили сдавать жилье в аренду, стоит предусмотреть и такие варианты.

Стоит обратить внимание на то, что предварительно стоит оговорить с квартиросъемщиками все нюансы в сдаваемой квартире. Например, если в квартире старая электрическая проводка, то об этом стоит сразу оповестить

В противном случае новый жилец может включить удлинитель и сильно нагрузить проводку.

То же самое касается и других качеств квартиры:

канализация и трубы;
балкон и крыша;
шумные соседи;
проблемы с водой или частое отключение электроэнергии.

В противном случае могут возникнуть ситуации, что квартиросъемщик или затопит соседей, или съедет с квартиры раньше оговоренного срока. А может быть, еще и не заплатит.

В любом случае сдавать свое жилье чужим людям всегда тяжело. Особенно, если в него была вложена «частичка души». Поэтому перед тем, как сдать квартиру новому жильцу, стоит поговорить с ним лично. Но не стоит сразу распечатывать анкету, чтобы провести с ним «собеседование». Мало кому понравится жить в квартире, если арендодатели узнали всю его жизнь.

Но всегда можно деликатно поинтересоваться, почему человек подыскивает себе новое жилье, какие у него приоритеты в жизни и чем он занимается. Даже такие нюансы могут рассказать многое о человеке.

Как сдать квартиру

Квартиру в аренду можно сдать тремя способами: через знакомых или знакомым, подав объявление или через риэлторов. О первом варианте говорить не имеет смысла, поскольку здесь абсолютно все строится на доверии, а рисковать вам или нет — решать придется вам самостоятельно.

Объявление о сдаче в аренду квартиры

Чтобы найти клиентов для сдачи недвижимости в аренду, нужно правильно составить объявление. Разместить его можно сразу на нескольких сайтах:

Avito
Из рук в руки
Циан

Правильное объявление — уже половина дела. Сначала изучите конкурентов. Какие у них минусы и плюсы? Какие цены? Потом оцените преимущества и недостатки своей квартиры. Только оценка должна быть объективной. Посмотрите на комнаты глазами квартиросъёмщика.
Перед тем, как сдать в аренду квартиру и сделать фотографии, спрячьте лишние вещи и сделайте генеральную уборку. Чем информативнее будут снимки, тем больше шансов найти клиента

Описание тоже очень важно. Заранее расскажите обо всех особенностях, чтобы исключить тех, кому не хотите сдавать жильё

Например, людям с животными.

Сдача квартиры в аренду через агенство недвижимости

Такой вариант сдачи жилья в аренду более надежен и прост. После обращения в агенство недвижимости и заключения с ними договора, за вас все сделает риэлтор. Также в договоре агенство недвижимости может взять на себя обязательство и ответственность решать все спорные вопросы с арендатором по своевременной оплате и сохранности вашего имущества.

Однако такие договора на практике редки. Обычно работа риелтеров ограничивается поиском клиентов. К тому же с арендатора за свои услуги они берут определенный процент от сдачи квартиры или стоимость аренды за 1 месяц. Это на вас может сказаться косвенным образом. Если цена вашей аренды будет высокой, то надо учитывать, что потенциальному арендатору придется стоимость аренды за месяц еще отдать агентству недвижимости. В этой ситуации поиск арендатора может затянуться на более длительный срок.

Определитесь с суммой аренды

Чем свежее выглядит квартира, чем лучше состояние ее «начинки», тем дороже можно ее сдавать.

Ваша задача — отремонтировать жилье так, чтобы добиться от него максимальной доходности. Чем свежее выглядит квартира, чем лучше состояние ее «начинки», тем дороже можно ее сдавать.

Прикиньте примерные сроки окупаемости предстоящего ремонта. Если он обойдется в 100 тысяч рублей, а в месяц вы рассчитываете выручать не меньше 30 тысяч, то расходы окупятся через три-четыре месяца.

Чтобы придать интерьеру более выигрышный вид, может потребоваться 300-400 рублей, но и доход за аренду повысится. Но вложив такие деньги, отбивать вы их будете не меньше года.

Отделка ванной комнаты и туалета

Чтобы сэкономить бюджет на ремонт ванной комнаты в качестве отделки стен можно применить керамическую плитку, так как стоимость ее ниже чем керамогранит. А вот на пол лучше применять максимально износостойкий материал, так как именно пол в ванной комнате больше всего подвержен влаге. Наиболее разумным будет использовать керамогранит. Стоимость одного квадратного хорошей керамической плитки российского производства в среднем составит от 1000 до 1500 рублей, а стоимость керамогранита составит 2000-2500 рублей

Приобретать плитку зарубежных производителей по моему мнению нет никакого смысла, так как качество российского керамогранита и керамической плитки практически не уступает европейской, но стоимость при этом будет гораздо ниже

Если эта статья была полезна для вас, и я смог ответить на вопрос «как сделать ремонт квартиры под сдачу недорого», то подписывайтесь в раздел и ставьте палец верх. Увидимся по традиции в следующей статье

Больше интересных статей здесь: Интерьер.

Источник статьи: Как сделать ремонт квартиры под сдачу неродого и надолго? Советы дизайнера.

Предыдущее: Красота бежевого интерьера от Linum
Следующее: Милый шведский коттедж с башней и террасой на крыше

Как выбрать отделочные материалы?

Экономия на чистовой отделке в арендной квартире возможна, но в разумных пределах.

Так, в зоне кухни легко заменить ламинат на хороший линолеум или ПВХ-плитку, которые не боятся воды. Не забывайте о таких материалах как ковролин для пола, однотонные виниловые или флизелиновые обои, стеклообои для стен.

Отдайте предпочтение натяжному потолку или простой побелке, если он хорошо выровнен. Забудьте про многоуровневые конструкции и украшения.

Очень популярный сегодня стиль лофт в интерьере позволяет сэкономить не мало средств — так как его воплощение не требует идеально выровненных стен. Эффект штукатурки, неровности и следы шпателя даже приветствуются.

Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду

1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.

2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.

3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести

Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время

4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.

5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.

Выбор мебели

Если вы готовите к сдаче не новостройку с черновым ремонтом, легкая отделка обойдется дешево: можно уложиться в 100 тысяч. А вот мебель и техника будут стоить дороже (если в квартире вообще ничего нет).

По мебели: самый простой, но не самый дешевый вариант — поехать в Икею, и выбрать дешевые комплекты. Вариант дешевле — смотреть БУшные полки и столы, а кровать и/или диван — сделать самому из поддонов.

Сложнее всего бюджетно обставить кухню. Сложный и долгий, но самый дешевый вариант — самому сделать проект кухонного гарнитура в любой программе (например Sawyer) с распиловкой (то есть посчитать, сколько досок какого размера нужно). Дальше — несем проект в любую мебельный цех, заказываем комплект, привозим домой и собираем сами.

Решите, сколько можете потратить

Согласно опросам, трое из десяти владельцев инвестиционной недвижимости вкладывают в ее отделку на 20-30% больше средств, чем это необходимо.

Чтобы минимизировать расходы, и при этом на выходе получить максимальную выгоду, нужно найти золотую середину. Согласно опросам, трое из десяти владельцев инвестиционной недвижимости вкладывают в ее отделку на 20-30% больше средств, чем это необходимо. Пятеро, напротив, слишком экономят, и уже через год вновь принимаются за ремонт. И только двое из десяти тратят столько, сколько требуется.

Если считаете каждую копейку, на некоторых элементах можно сэкономить — например, оклеить стены обоями или покрасить их, время от времени обновляя покрытие.

На что обратить внимание при покупке мебели и декора?

Подбирайте базовые предметы меблировки в недорогих магазинах и шоурумах. Общего правила здесь нет, кроме того, что мебель должна быть достаточно качественной и предназначена для эксплуатации на длительный срок.

Для обстановки арендной квартиры не забывайте о местах для хранения

Обращайте внимание на используемые материалы: МДФ прослужит дольше, чем ЛДСП- или ПВХ-пленка, обивка из специальной ткани предпочтительней искусственной кожи.

Придерживайтесь одного стиля и не гонитесь за трендами. Разнообразить интерьер помогут совершенно недорогие детали — диванные подушки, пледы, вазы и другие приятные мелочи. Также к недорогим предметам обстановки, создающим уют, относятся книжные полки, туалетные столики и пуфы.

Выбор материалов

Для пола. В кухню и санузел — плитку, а если бюджета хватит — то лучше керамогранит: он прочнее, но дороже примерно на 30%. Поскольку площади у нас небольшие (например, 8 «квадратов» на кухне + 5 «квадратов» в санузле) — при возможности лучше доплатить.

Также плиткой можно выложить и прихожую, особенно если в вашем регионе снежные зимы и дождливые осень-весна. Заносимая на обуви и куртках вода быстро испортит дешевый ламинат и линолеум. Если не хотите класть плитку — берите линолеум 23 класса (можно взять даже какой-то полукоммерческий, еще более прочный), и вдобавок кладите у входа крупный дешевый коврик.

Пол в комнатах можно стелить чем угодно на свое усмотрение. Недорого, но практично и долговечно — дешевый линолеум + ковролин, или среднеценовой линолеум 22 или 23 класса.

Для стен в комнатах. Если вы ищете съемщиков на долгосрок (хотя бы месяцев на 6-12), можно оставить стены в предчистовом состоянии, и предложить жильцам самим выбрать материал. За это можно даже предложить скидку в цену материала (в каких-то разумных пределах).

Если не хотите доверять жильцам отделку, лучше всего просто покрасить стены в какой-то нейтральный светлый оттенок самой дешевой краской. Если не считаете каждый рубль — лучше брать не самую дешевую, а силиконовую, акриловую или латексную. Они наиболее стойкие к трещинам, потертостям и царапинам.

Кроме состава и цвета важен еще и внешний вид ЛКМ на стене. Он может быть гладким (самый дешевый вариант, смотрится просто), фактурный (с зернистой поверхностью, визуально не похож на краску), матовый или глянцевый (слегка отражает свет, больше похож на лак).

Для стен в санузле и кухне. Плитка, подойдет самая дешевая, можно крупными сегментами. Стены в кухне и санузле страдают редко (в отличие от пола, на который могут уронить посуду, или могут пройтись на каблуках), поэтому суперпрочная отделка для них не обязательна.

Для потолка. Если основание старое и/или неровное, идеальный вариант — натяжной потолок. Под него не придется ровнять основание, стоит он недорого, натягивается быстро, и даже в самом дешевом исполнении — смотрится недешево. А самый дешевый вариант можно найти за 400-500 р/м². Главный минус такой отделки — если ее повредить, то своими руками за 5 минут не подправишь: придется вызывать мастера.

Сколько можно заработать

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сдача квартиры в аренду в среднем сейчас приносит 4-5% годовых. При этом для действительно ликвидных квартир доходность, по словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, может достигать 7% в год.

По оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,3 млн рублей. А средняя ставка аренды столичных «однушек» этого же класса – 33 тысячи рублей в месяц. Таким образом, срок окупаемости составляет около 16 лет.

Мария Жукова называет больший срок – около 18 лет, особенно если принимать во внимание налоги и оплату коммунальных услуг. При этом основное правило при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду – чем выше вложения, тем ниже доходность

Обозначенные сроки окупаемости актуальны для квартир эконом- и комфортклассов, тогда как в сегменте бизнес они могут достигать 20-25 лет. Таким образом, при бюджете, допустим, в 10 млн рублей лучше купить две дешевые квартиры, чем одну дорогую.

В погоне за новизной

Квартиры в новых домах пользуются большим спросом, чем жилье в старом жилом фонде. Однако здесь разница не такая существенная, как при продаже: примерно 5% против 10%. То есть нет смысла обязательно покупать для сдачи в аренду квартиру в доме возрастом менее 10 лет. Вполне подходящими и востребованными, по словам Марии Жуковой, являются «брежневки» 1980-х годов.

Имеет смысл отдать предпочтение квартире в панельной новостройке: во-первых, они быстрее строятся, во-вторых, в них меньше затраты на отделку, поскольку обычно не нужно делать стяжку на полах и выравнивать стены. А для арендаторов конструктив дома не важен, в отличие от покупателей, которые приобретают жилье на длительный срок.

В идеале надо выбирать новостройку с отделкой. Это, по словам Марии Литинецкой, позволит сэкономить около 10% на ремонте. К тому же в доме, который сдается без отделки, выше риск ускоренной ротации арендаторов: из-за ремонтов у соседей люди могут быстро разочароваться в снимаемой квартире. При этом, если покупатели квартир в новостройках более придирчивы к качеству и стилю отделки от застройщика, для арендаторов то, что обычно предлагают застройщики, является оптимальным вариантом: просто и нейтрально, но при этом аккуратно и достаточно современно.

Ламинат

Ламинат имеет хороший внешний вид и достаточно легко укладывается, но при этом не является износостойким материалом. Срок службы ламината в лучше случае 7-10 лет, а в квартире под сдачу и того меньше. Для укладки ламината необходимо подготовить идеально ровную поверхность черного пола и такая работа мастеров будет стоить дороже. При кривизне поверхности полов стыки ламината могут расходиться, что в свою очередь приведет к их деформации. При длительном воздействии воды швы ламината обязательно вздуются и для устранения этих дефектов придется менять поврежденные доски ламината, что в свою очередь приведет к дополнительным затратам

Паркетная или инженерная доска

Этот вид чистовой отделки изначально является дорогим, а наша основная задача это сэкономить.

Обратите внимание: Дизайн интерьера квартиры 52 кв. метра- фотографии

Линолеум

Основным преимуществом линолеума является его невысокая цена и гидроизоляция. Если пролить воду на линолеум, то с ним вообще ничего не произойдет в отличие от ламината. Но у этого покрытия есть серьезный недостаток, линолеум является мягким материалом и его легко порвать краем шкафа или ножками дивана при перестановке мебели. Для устранения такого повреждения придется перестилать весь линолеум во всем помещении

Кварц-винил

Наиболее износостойким и в то же время недорогим вариантом отделки пола для квартиры под сдачу и не только, является кварц-винил. Этот материал не боится воды, его также можно применять в ванных комнатах и в лоджии, укладка кварц-винила не требует специальных навыков, подходит для прокладки теплого пола, а стоимость одного квадратного метра в средней составляет 1500 рублей. При укладке кварц-винила не нужно предусматривать деформационный шов между покрытие и стеной, так как кварц-винил не относится к «плавающим» покрытиям. Внешне кварц-винил очень трудно отличить от инженерной доски или того же ламината, поэтому визуально интерьер квартиры ничем не будет отличаться

На чем категорически нельзя экономить?

Черновая отделка и инженерные коммуникации — пункты по которым не стоит ограничивать бюджет. Данное правило справедливо как для квартир в новостройках, так и на вторичном рынке.

Это значит, что особое внимание следует уделить электропроводке, канализации и водоснабжению, системе гидроизоляции, сантехнике. Вложения в качественные базовые работы и материалы позволят в дальнейшем не тратиться на переделку и замену в форс-мажорных обстоятельствах.. С этой же точки зрения следует подумать и над функциональным наполнением

Например, не стоит приобретать пластиковую душевую кабину, вместо которой можно отдать предпочтение хорошей ванне со специальным долговечным покрытием.

С этой же точки зрения следует подумать и над функциональным наполнением. Например, не стоит приобретать пластиковую душевую кабину, вместо которой можно отдать предпочтение хорошей ванне со специальным долговечным покрытием.