Распоряжение общим имуществом собственников помещений в мкд

Распределение долей

содержит правила распределения долей в праве общей собственности. Расчет выполняется с учетом размера площади, принадлежащей участникам.Согласно , площадь жилья включает в себя все помещения, в том числе вспомогательные. Исключение составляют балконы, лоджии, террасы и веранды.

Доли участников не обязательно равны, но каждый из них имеет право на часть в общем имуществе:

• квартиры – помещения для бытовых нужд жильцов;
• многоквартирного дома.

обязывает собственников обеспечивать надлежащее состояние жилых помещений. Поэтому определение доли в праве общей собственности влияет на расходы по содержанию имущества. В многоквартирных домах к нему относятся:

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование расположенное внутри квартиры или за ее пределами;
• общие помещения и несущие конструкции.

Как правило, отдельная квартира предназначена для проживания и ведения хозяйства одной семьи. При долевом владении это не всегда соблюдается, поскольку участниками могут являться не-родственники, которые сразу решают, как определить долю в общей долевой собственности.

К общим помещениям в квартире относят кухни, кладовки, ванные, санузлы, коридоры. Изменить размер либо состав общего имущества можно при помощи переустройства. Недвижимость признается делимой с выделом части каждому участнику только при следующих условиях:

• возможно предоставление изолированных жилых и подсобных помещений владельцам;
• имеется несколько выходов или существует техническая возможность перепланировки.

Только тогда можно пропорционально площади рассчитать доли в долевой собственности на квартиру. Если по техническим признакам квартира неделима, части указываются дробью без выдела в натуре.

Расчет размера доли

При равенстве в долевом владении чем больше собственников, тем меньше размер частей. В этом случае несмотря на наличие долей каждый метр жилья будет считаться общим. Например, у 3-х комнатной квартиры 2 долевых собственника, оба имеют право на ½ идеальную часть. Расчет размера долей в квартире выполняется с учетом площади помещения. При выделении в натуре один жилец станет владельцем большой комнаты, а другой – двух небольших.

От размера долей участников зависят полномочия по владению и распоряжению имуществом, поэтому собственников интересуют факторы, влияющие на изменение размера их частей квартиры. Пример расчета доли в праве общей собственности для таких случаев приведен ниже.

Изменения в Правилах содержания общего имущества в МКД

Нередко возникают ситуации, когда МКД, расположенные на смежных земельных участках, имеют на них общие детские площадки, мусорные контейнеры или другие элементы инфраструктуры. Неизбежно встаёт вопрос: кто несёт ответственность и за чей счёт должно осуществляться их содержание, как распределяется оплата общего имущества в многоквартирных домах. Ответ на него читайте в сегодняшней статье.

Вступающее в силу с 1 июля 2016 года Постановление Правительства от 30.05.2016 №480 «О внесении изменений в правила содержания общего имущества в многоквартирном доме в части установления требований к определению перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах» ясность в вопрос распределения затрат на общее имущество между несколькими МКД не вносит. Однако определяет состав общего имущества для собственников помещений в нескольких МКД, управляемых одним ТСЖ.

Является ли МКД объектом права?

Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом». В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв

ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством»

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости). 

Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий

Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.

Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.

А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?

Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику. Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование. И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.

Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.

Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.

Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч. квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права. Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.

Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.

Как делится собственность между наследниками

Опираясь на статью 1165 ГК РФ, наследники могут заключить соглашение о разделе наследства, получившего статус долевой собственности. Порядок проведения процедуры регулируется статьей 252 ГК РФ.

Наследники имеют право заключать соглашение о разделе:

• недвижимости;
• движимого имущества.

Размер долей может устанавливать согласно договоренностям, достигнутым между наследниками. При этом учитывать размер долей, прописанный нотариусом в свидетельстве, необязательно.

Законодательная база предусматривает ограничения в разделе общей долевой собственности, когда есть необходимость в защите прав одного из наследников:

• Если один из наследников был зачат, но пока не родился, то разделение проводят, когда он появится на свет.
• Если среди наследников есть потерявшие дееспособность или люди с ограниченной дееспособностью, а также несовершеннолетние, то к процессу привлекаются органы опеки.

Можно не платить за ту услугу, которая фактически не оказана

Постановлением Правительства РФ № 491 предусмотрено, что плата подлежит перерасчету, если услуги управляющей компанией не оказываются или оказываются некачественно. В Постановлении указано, что необходимо составить акт, в котором следует указать, в чем конкретно выражается претензия по оказанию услуги.

При этом руководствоваться нужно Разделом 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователями помещений в многоквартирных домах, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011. Данный Раздел предусматривает порядок установления факта оказания некачественной услуги или услуги с длительными перерывами.

В первую очередь, нужно уведомить аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации любым удобным способом – по телефону, устно или письменно (последний вариант предпочтительнее, и его можно использовать одновременно с телефонным звонком).

Диспетчер обязан согласовать дату времени проведения проверки факта нарушения качества коммунальной услуги, если такая проверка требуется.

Если в оговоренный срок проверки не было, а также если уведомить диспетчерскую невозможно (к примеру, не отвечает номер телефона), то потребителем может быть составлен акт самостоятельно, без участия работника УК. При этом акт должен быть подписан не менее чем двумя потребителями и председателем совета МКД.

Правильно составленный акт о ненадлежащее оказанной услуги является основанием для перерасчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в случае отказа в этом – можно обращаться в органы жилищного надзора с жалобой или в суд. Кроме того, если встанет вопрос о расторжении договора управления, то составленный акт будет считаться доказательством неисполнения своих обязанностей управляющей компанией.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491, некачественные услуги или услуги, выполненные с перерывами, превышающими установленную продолжительность, признаются работами ненадлежащего качества. К примеру, когда управляющей компанией в течение года или дольше не составляется план мероприятий по содержанию дома, не проводятся сезонные осмотры, не принимаются меры по устранению течи, поломки и т.д. В таких случаях законом предусмотрена возможность не оплачивать услуги управляющей компании в той части, в которой они не выполнялись, и УК обязана снизить размер платы за содержание дома.

К примеру, если управляющая организация не выполнила работы по установке в доме коллективного прибора учета к сроку, установленному решением собственников, то размер платы за содержание, если в него были включены расходы по оснащению общедомовым прибором учета, должен быть снижен пропорционально количеству полных календарных дней, в течение которых не были выполнены работы. Так, если в соответствии с тарифом исходя из площади, за трехкомнатную квартиру жилец платит УК ежемесячную плату в сумме 1500 рублей, и УК выполнила работы по установке общедомового прибора учета с опозданием на 10 дней, то размер платы подлежит снижению. УК обязана снизить ее по данной квартире на 500 рублей (10 дней=1/3 месяца, 1500/3х2=1000), итого собственник квартиры должен будет заплатить не 1500 рублей как обычно, а 1000 рублей. О снижении платы собственники могут обратиться к ответственному лицу в компании с коллективным или индивидуальным заявлением в течение 6 месяцев со дня невыполнения услуги.

Наряду с этим, законом предусмотрены исключительные случаи, когда расходы на содержание не подлежат снижению даже в случае оказания организацией услуг ненадлежащего качества: к примеру, если это связано с устранением угрозы жизни или здоровью граждан, предупреждением ущерба или в результате непреодолимой силы.

Комментарий к статье 37 ЖК РФ:

1. Одной из особенностей права общей собственности на общую часть многоквартирного дома является то, что в отличие от общего правила (ст. 252 ГК РФ — участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества) собственник доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома такого права на выдел доли не имеет. В данном случае каждому собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество, а не реальная доля в материальном объекте.

Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется в соответствии с настоящим Кодексом и ГК РФ. Доля каждого собственника помещения в общей собственности домовладения пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах площади. В соответствии со статьей 15 настоящего Кодекса, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Вводный закон (ст. 15) устанавливает возможность возникновения исключений из общего правила определения доли в праве общей собственности на общее имущество, определенное настоящей статьей. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Также и ГК РФ (ст. 245) допускает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Однако если установленный порядок использования общего имущества не соблюден (к примеру, не было получено согласие всех сособственников на внесение в имущество улучшений, а такое согласие требовалось), то такой участник долевой собственности право на увеличение своей доли не имеет.

Произведение отделимых улучшений общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не требует согласия остальных собственников общего имущества, и, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, они поступают в собственность того из участников, который их произвел.

2. Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома.

3. Если собственник помещения в многоквартирном доме меняется, доля нового собственника помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме соответствует доле предшествующего собственника.

4. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в общем имуществе абстрактная, и участник общей собственности — собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли в общей собственности, отдельно от принадлежащего ему на праве собственности помещения. Это является естественным, поскольку действия, влекущие отчуждение общей собственности в многоквартирном доме (продажа, дарение, обмен и т.п.), делают невозможным для других собственников осуществлять свое право на это недвижимое имущество.

Правовые нормы

С законодательной точки зрения особенности содержания и распоряжения общим имуществом (далее – ОИ) регулируются несколькими статьями ЖК РФ:

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

• получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией,  произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
• проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
• при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

• уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
• своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
• текущий и капитальный ремонт;
• поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
• соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
• уход за имеющимися зелеными насаждениями;
• облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Постановление 491 с последними изменениями

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (по состоянию на 01.05.19) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» — Постановление 491 с последними изменениями.

Утвержденные Правила 491 регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее — общее имущество).

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Постановление 491 с последними изменениями

1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме

I. Определение состава общего имущества I(1). Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах II. Требования к содержанию общего имущества III. Несение собственниками помещений общих расходов на содержание общего имущества IV. Контроль за содержанием общего имущества

2. Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность

Изменения в правилах содержания общего имущества в многодомовых ТСЖ

Постановление Правительства РФ от 30.05.2016 №480 вступает в силу с 1 июля 2016 года. Документ вносит изменения в Правила содержания общего имущества в МКД, устанавливая требования к определению перечня общего имущества, которое предназначено для совместного пользования собственниками в нескольких МКД, находящихся под управлением одного ТСЖ.

Правила дополняются разделом I (1) «Требования, в соответствии с которыми определяется перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах».

Таким образом, в Правилах появляется новый раздел, в котором определяется состав общего имущества для таких МКД. В него входят:

• земельный участок, на котором находится МКД, с элементами озеленения и благоустройства (пп.«е» п.2);
• объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, необходимые для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором находится многоквартирный дом (пп.«ж» п.2).

А также общее имущество, отвечающее какому-либо из следующих требований:

• общее имущество, совместное использование которого допускает техническая или проектная документация, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт МКД;
• общее имущество (инженерные сети, оборудование и устройства), работоспособность которого в одном МКД достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом МКД.

То есть, в этот перечень включается общее имущество, в отношении которого общее собрание членов товарищества приняло решение о возможности совместного использования.

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
2. Крыша.
3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Похожие записи:

Выбираем сварочный аппарат для дачи: недорогой, но производительный Баня с электрокаменкой: строительство, отзывы, особенности Кто построил московский кремль Коммунальные услуги: что входит в оплату жкх Недостатки (мифы и реальность) домов из мини бруса Что нужно знать о пожарных выездных плановых проверках