Разработка проекта и согласование перепланировки

Определение понятия

Под перепланировкой (переустройством) квартиры понимается процедура, в рамках которой:

  • затрагиваются несущие стены (формируется проем);
  • расширяются дверные проемы;
  • заменяется конструкция пола;
  • устанавливаются новые перегородки.

То есть перепланировка — это процедура, результаты которой сказываются на техническом плане помещения. К данному случаю относится и перенос газовой плиты на новое место.

Перепланировкой не является покраска стен, замена окон (при условии, если размер проема остается прежним), поклейка обоев и другие подобные процедуры. Также владельцы квартир вправе самостоятельным образом, без согласования с соответствующими госструктурами, облагораживать внешние стены, устанавливать спутниковые антенны или монтировать кондиционеры.

Что разрешено делать во время ремонта, а что нельзя

Далеко не все ремонтные работы требуют этой процедуры. Поэтому сейчас перейдем к практическим вопросам: что можно делать при ремонте, а что нельзя.

Можно без оформления перепланировки:

— естественно, можно менять обои, потолки, напольные покрытия (последние можно менять без согласования только если они не тяжелее предыдущих),

Фото https://ru.depositphotos.com/

— можно заменить старую сантехнику,

— тоже самое касается электроплит и газовых плит. Но тут оговорка. Электроплита без согласования может перемещаться по всей кухне, а газовая должна остаться на месте,

— можно снести старые встроенные шкафы, если они не пронумерованы на кадастровом плане. Можно построить новые,

— не возбраняется поменять двери и окна. Последние не должны стать больше или меньше предыдущих,

— можно установить легкие перегородки, не доходящие до потолка и не образующие отдельное помещение,

— поменять батареи, не наращивая их количество и без прокладки новых подводящих систем,

— установить кондиционер, остеклить балкон – тоже можно, если только ваша квартира не находится в памятнике архитектуры.

Можно, но надо оформить перепланировку:

— объединить туалет и ванную. Можно даже захватить часть коридора или кухни, но только не жилой комнаты! Ну или, наоборот, разделить санузел,

— снести перегородки или построить их. Перегородки могут даже образовать новое помещение, например,  гардеробную,

— сделать арку или дополнительный проход в ненесущих стенах

Обратите внимание, если у вас в квартире газ, то объединять кухню и комнату категорически запрещено! Можно только сделать дополнительный проход из комнаты на кухню с дверью,. — теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

— теплые полы, если они не связаны с основной системой теплоснабжения,

— опустить/поднять розетки, увеличить, уменьшить их количество,

Фото https://ru.depositphotos.com/

— переместить газовую плиту.

Что практически невозможно узаконить:

— в первую очередь это, конечно же, снос несущих стен. Мало того, что вам это не разрешат, так еще и следить будут, чтобы вы этого не сделали,

— объединение комнаты и кухни с газовой плитой,

— перенос «мокрых» помещений (кухня, туалет, ванная) в жилые. Это касается и увеличения туалета и ванной за счет жилых комнат – нельзя,

— вынос батарей на балкон,

— нарушение общедомовой вентиляции,

— изменение фасада: увеличение балкона, окон.

Фото https://ru.depositphotos.com/

Конечно, во всех трех категориях мы указали не все возможные пункты. Но это основные. И они все подчиняются одному правилу: можно менять то, что касается только вас. Если затронуты интересы соседей – то перестройкой заниматься нельзя.

И последнее. Если вам очень хочется сделать перепланировку, а заниматься ее легализацией не хочется, то вот вам для размышления информация от юриста:

— При продаже квартиры, ее оценке для банка, прежде всего оценивается, насколько кардинальные изменения были внесены в квартиру. Если их невозможно согласовать, то проще всего договориться и предоставить план квартиры из БТИ, который был сделан до перепланировки. Но это, по идее, не очень правильно. Поэтому проще отказаться от сильных переделок или иметь в виду, что квартиру будет сложно продать.

Что нельзя менять в квартире?

Если в результате перепланировки ухудшаются условия проживания тех, кто живет по соседству (а также сверху и снизу), или затрудняется доступ к инженерным коммуникациям, собственники жилья, привлекаются к ответственности, равно как и чиновники, которые дали разрешение на перепланировку. Никто не даст добро на перепланировку, если работы могут привести к ухудшению состояния несущих конструкций здания, ухудшению работы инженерных общедомовых коммуникаций (например, проект предполагает перекрытие вентиляционного канала). Ну и, разумеется, никто не позволит собственнику демонтировать несущую стену.

  • Батареи отопления не могут переноситься на балконы или утепленные лоджии, а популярные ныне системы «теплый дом» не могут подпитываться от общей сети (горячего водоснабжения).

  • Если на кухне предусмотрена газовая плита, сделать единое пространство с гостиной не получится, поскольку, по нормативам, между этими помещениями нужна плотно закрывающаяся дверь, правда, к конструкции дверей нет каких-то конкретных требований. Расширить кухню за счет жилого помещения также не получится.

  • Существенные ограничения касаются изменения положения так называемых «мокрых мест», то есть — ванной и туалета. Нельзя переносить стояки канализации и трубы водоснабжения, санузлы не должны располагаться (даже частично) над жилыми помещениями соседей снизу.

Отказ в согласовании перепланировки ожидает проекты, предполагающие изменение внешнего облика здания. Перепланировка в доме, который признан ветхим или аварийным, запрещена вообще.

Как оформить перепланировку квартиры в БТИ самостоятельно?

Во всех перечисленных документах должны быть указаны все изменения, произошедшие в квартире во время перепланировки. Поэтому, до похода за консультацией, обратитесь в БТИ. Как оформить перепланировку в БТИ? Скорее всего, из-за совершенных изменений вам потребуется сделать новый технический паспорт. Его изготовление займёт определённое время, но без него не обойтись. Оформление нового технического паспорта состоит из написания заявления и предоставления некоторых документов. При обращении в БТИ понадобится экземпляр старого технического паспорта и свидетельство о собственности.

После написания заявления, технический сотрудник БТИ обязуется лично осмотреть произведённые изменения в жилом помещении. На основании увиденного и полученных документов сотрудник БТИ выдаёт владельцу квартиры новый технический паспорт. Весь процесс получения нового технического паспорта занимает по меньшей мере два месяца.

Без нового технического паспорта и прочих документов невозможно получить консультацию в упомянутых государственных органах.

После консультации владельцу квартиры потребуется заказать проект. Такими проектами занимаются специальные компании. В некоторых случаях отдельные лица (предприниматели) вправе сделать проект перепланировки квартиры. Частный предприниматель или компания не только могут изготовить проект, но и согласовать его со всеми необходимыми органами, например, с органом пожарного надзора и с архитектурно-планировочным управлением.

Однако некоторые владельцы квартир предпочитают самостоятельно изготовить эскиз будущей перепланировки. Сделать эскиз нетрудно. Все объекты на эскизе рисуются двумя цветами: зелёным и красным. Красный цвет указывает на объекты, которые будут задействованы в дальнейших работах. В то же время эскиз не подходит для всех видов перепланировок. Если она подразумевает монтаж инженерных коммуникаций, узаконивать её следует с помощью проекта.

Дополнительные документы

Третьим шагом является сбор дополнительных документов, а также обращение в МФЦ. Для полноценного и официального узаконивая, понадобится собрать следующие документы:

  • Проект или эскиз уже совершенной перепланировки;
  • Правоустанавливающая документация. Под этой документацией подразумевается регистрационное свидетельство или соглашение аренды жилья. Если обращение на оформление подаёт арендатор квартиры, ему необходимо иметь на руках согласие собственника квартиры на проведение всех перепланированных работ. Узаконивать можно лишь при наличии письменного согласия;
  • Разрешения на совершение перепланировки от архитектурно-планировочного управления, органа пожарного надзора и СЭС;
  • На руках во время оформления следует иметь договор с предприятием, которое будет осуществлять все работы;
  • Заявление от представителя квартиры. Заявление должно быть написано и подано в согласии со всеми установленными правилами. Когда жилье с перепланировкой выступает в качестве долевой собственности, то есть изменения в квартире желает осуществить владелец некой части квартиры, под написанным заявлением должны стоять подписи собственника или владельца каждой части этой квартиры. Альтернативным вариантом этим подписям служит наличие нотариальная доверенность от всех правообладателей;
  • Специальное техническое заключение, подтверждающее безопасность проведения всех работ в квартире;
  • Документы, полученное в БТИ. То есть новый технический паспорт, экспликация и, конечно же, поэтажный план.

Когда все перечисленные документы будут предоставлены в соответствующие органы власти, следует приступать к следующему шагу, а именно к ожиданию получения разрешения на легализацию совершения перепланировки. Срок, отведённый для рассмотрения заявления, составляет сорок пять дней. За это время, учитывая все нюансы и документы, органы власти должны вынести своё решение. Ответ на поданное заявление госорганы обязуются оформлять и отправлять заявителю в течение трёх дней.

Если решение госорганов положительное, предоставьте его в БТИ. В БТИ на основании данного решения все согласованные и предстоящие изменения занесут в технические документы квартиры. После этого можно начинать осуществление перепланировки.

Все перечисленные действия, советы и документация являются досудебным способом получения разрешения на узаконивание перепланировки квартиры. Однако не всегда компетентные органы выносят положительные решения в данных ситуациях. Но как бы если госорганы отказывают заявителю в получении официального разрешения? Где узаконить перепланировку квартиры? В таких случаях лучше воспользоваться судебным методом официального оформления изменений в жилье.

Документация, необходимая для согласования работ

Помимо заявления на переустройство квартиры, в жилищную инспекцию необходимо предоставить:

  • паспорт заявителя, который зарегистрирован в квартире;
  • согласие на перепланировку от остальных жильцов;
  • правоустанавливающие документы;
  • технический паспорт на жилище (оформляется в БТИ);
  • проект перепланировки.

Если проект переустройства предполагает расширение квартиры за счет соседних помещений, потребуется согласие лиц, проживающих в том же доме.

Куда подать?

Документы на переустройство квартиры необходимо подать в жилищную инспекцию. В ряде регионов жилинспекция принимает заявки, поданные через официальные сайты.

После получения необходимой документации жилинспекция запускает процедуру оценки возможности проведения подобных работ. Для этого проводится согласование переустройства квартиры с СЭС, пожарной службой и иными ведомствами. Также на адрес, по которому осуществляется перепланировка, отправляются сотрудники соответствующих организаций, оценивающих на месте возможность проведения подобных работ.

Если по заявке принимается положительное решение, собственник получает журнал производства работ, в котором отражается следующая информация:

  • сроки выполнения ремонта;
  • требования по качеству;
  • последовательность выполнения работ;
  • условия переустройства.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение одного года. За этот срок собственники должны завершить работы.

Условия для получения акта о завершении переустройства квартиры

По окончании перепланировки собственники должны оформить акт о завершении работ. Этот документ предоставляет приемочная комиссия, на основании оценки состояния квартиры и соответствия выполненных работ тем, что указаны в журнале.

Заявления принимаются от собственников квартиры. Владельцам недвижимости потребуется предоставить те же документы, что требуются при согласовании проекта перепланировки в жилинспекции (паспорта, техпаспорт БТИ и другие). Также необходимо приложить производственный журнал, в том числе и акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией.

После получения запроса жилинспекция назначает дату и время, когда на объект выедет комиссия для проведения проверки.

Какие изменения планировки не считаются переустройством

Если собственники недвижимости решили провести косметический ремонт, может возникнуть вопрос – какие работы необходимо согласовывать с сотрудниками Жилищной инспекции. Согласно законодательству РФ существует перечень действий по улучшению помещения, которые не затрагивают планировку и конструкцию здания:

  • Косметический ремонт.
  • Замена напольного покрытия.
  • Монтаж кондиционеров или вытяжки на кухне.
  • Замена сантехники.
  • Отделка или застекление балкона.

Эти виды работ могут проводиться без предварительного узаконивания Мосжилинспекцией, так как изменения не отражаются на поэтажных планах БТИ. Владельцы недвижимости должны учитывать, что на все остальные действия по изменению планировки объекта обязательно получается разрешение надзорного органа.

Специалисты «2Проектор» предупреждают, что зарегистрировать уже проведенные ремонтно-строительные работы сложно и энергозатратно, так как все равно придется организовывать визит приемной комиссии. Чтобы сэкономить деньги и сократить время, нужно придерживаться определенного плана действий по согласованию переустройства.

Получаем разрешение

Для этого нужно будет подготовить документы, подать их и дождаться согласования.

Собираем документы

Точно понадобятся:

  • документ, удостоверяющий личность;
  • заявление о перепланировке;
  • проект перепланировки;
  • техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Могут понадобиться:

  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии) — в случае, если ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя — если вы проживаете в квартире по договору соцнайма, и у вас есть доверенность от наймодателя на передачу документов по перепланировке;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения — если дом, в котором находится ваша квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Сначала подготовьте проект перепланировки.

Для этого запросите в БТИ (бюро технической инвентаризации) технический паспорт своей квартиры. Сделайте несколько копий и на них набросайте разные варианты перепланировки. С эскизами обратитесь в проектную организацию. Там с вами заключат договор и разработают проект, а также выдадут техническое заключение о допустимости и безопасности предполагаемых работ.

У проектной организации должен быть допуск к проектным работам — она обязательно должна входить в состав саморегулируемой организации (СРО). Попросите предоставить свидетельство с допуском — в нем будет указано наименование конкретной СРО. Проверьте информацию на ее сайте. Если фирма, в которую вы обратились, действительно является членом этой СРО, можете заключать договор — все чисто.

Далее напишите заявление о перепланировке.

Форму заявления возьмите из постановления правительства РФ № 266 от 28.04.2005. Если вы не единственный собственник, то заявление пишите от всех собственников. Если же у вас есть доверенность на представление интересов других собственников, вы выступаете единственным заявителем.

Подаем заявление

Итак, когда все документы подготовлены, подайте заявление о перепланировке в отдел архитектуры районной администрации или в ближайший МФЦ. К заявлению приложите проект, техническое заключение и все необходимые в вашем случае документы, о которых было написано выше.

Техпаспорт квартиры, заключение органа по охране памятников архитектуры, а также правоустанавливающие документы на квартиру, если они зарегистрированы в ЕГРН, подавать не нужно. Их администрация должна запросить в соответствующих ведомствах самостоятельно (статья 26 ЖК РФ).

Ждем ответа

В течение 45 дней комиссия рассмотрит ваше заявление и выдаст разрешение на перепланировку. А если по ее мнению проект не удовлетворяет требованиям законодательства, ответом будет отказ. Тогда нужно обращаться в суд и отстаивать свою позицию.

Особенности проекта переустройства

Перепланировка квартир проводится на основании проекта, который вправе составлять организация, являющаяся действующим членом СРО и имеющая допуск к проведению подобных работ. Данный документ должен содержать следующее:

  • основные решения, которые затрагивают конструкцию, план и архитектуру помещений;
  • схема укладки инженерных сетей;
  • заключение о функционировании внутренних сетей после внесения изменений;
  • методы обеспечения организации и проведения работ;
  • решения, обеспечивающие противопожарную безопасность.

При разработке проекта важно учитывать работы, выполнять которые запрещено

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Есть то, что разрешено производить в квартире без всяких разрешений или без наличия утвержденного проекта.

Узнайте из наших статей о том, сколько будет стоить оформление перепланировки в квартире, а также о том, можно ли сделать её в ипотечной квартире.

Без получения разрешений: рамки дозволенного

Какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения? Без всяких обращений и разрешений можно в жилище выполнять следующие действия:

  • выполнить косметический ремонт;
  • переместить электроплиту в пределах площади существующей кухни;
  • установить кондиционер;
  • поменять местами ванну, унитаз, умывальник;
  • заменить ванну на душевую кабину;
  • вместо оконного или дверного блока установить новый, при соблюдении прежних размеров.

Также установка стиральной машины-автомата не нуждается в одобрении каких-бы то ни было служб.

Единственное требование – чтобы помещение, где такой прибор собираются расположить, относилось к «мокрым» (ванная комната, совмещенный санузел, кухня), так как здесь выполнена усиленная гидроизоляция полов с заводом на стены, что предотвратит замачивание в случае аварии.

Без проекта

Не обязательно изготовление и утверждение проекта, если перепланировка не влияет на конструктивные характеристики всего здания и на безопасность жильцов.

Это такие мероприятия:

  • остекление балкона, лоджии;
  • замена покрытия пола – например, вместо линолеума уложить паркет или ламинат;
  • перенос батареи с одной стены на другую в пределах одной комнаты (без изменения общего числа отопительных приборов и установки дополнительных запорных устройств против проектного);
  • замена газовой или электрической плиты на аналогичную по техническим характеристикам.

Есть вмешательства, не нуждающиеся в проекте, но требующие уведомления, это такие изменения:

  • устройство совмещенного санузла без увеличения площади;
  • в ненесущих перегородках перенос дверей;
  • разборка и устройство ненесущих перегородок.

Такие меры могут сделать пользование жилищем более комфортным, если только изменения площадей помещений вследствие их внедрения не превысили 25%.

Что разрешено оформить после?

Маломасштабная перепланировка, выполненная без проекта, все равно может доставить некоторые неудобства, если будет неузаконенной: о своих вмешательствах положено уведомлять власти.

Поэтому после окончания работ, в результате которых изменились размеры помещений, нужно оформить новый техпаспорт, чтобы при продаже (покупке), дарении, передаче в наследство и др. не возникло вопросов.

Так как план квартиры, а также соотношение жилой и полезной площадей поменялось, то корректировке подлежит и кадастровый паспорт, на основании обновленного технического.

Судебный порядок

Если клиент не может получить разрешения на перепланировку, то ему стоит обратиться в районный суд, чтобы сделать это через вышестоящую инстанцию. В процессе разбирательства владельцу квартиры придется доказать, что:

  • внесенные изменения не нарушают права и интересы граждан, проживающих в доме, а также не угрожают их здоровью и жизни;
  • чтобы получить разрешения на ремонт, собственник предпринял все возможные действия (придется предоставить копии всех документов и отказов);
  • перепланировка была проведена со всеми указанными документальными нормами и правилами строительства, обычно заказывается строительная экспертиза для подтверждения;

Если суд вынес положительное решение, то достаточно дождаться вступления его в силу, происходит это в течение 10 дней. После этого документ предоставляется в БТИ, чтобы внести изменения в технический паспорт. Когда суд отказывает в разрешении перепланировки, есть возможность обжаловать решение, или же придется привести жилье в исходное состояние.

Особенности для объектов недвижимости

Простые мелкие перепланировочные работы, которые не затрагивают несущие конструкции и не включают в себя перенос инженерных систем, предварительного разрешения не требуют. К работам, которые не нужно узаконивать, относятся:

  • Перенос, снос не несущих перегородок между комнатами;

  • Оборудование, перенос и демонтаж дверных проёмов в не несущих перегородках;
  • Оборудование новых дверных проёмов в стенах, если это не несёт дополнительной весовой нагрузки на конструкцию здания.

Для перечисленных работ не нужно составлять даже проект, достаточно предоставления эскиза с изменениями на уже существующем плане.

Квартира

Перед тем как узаконить перепланировку квартиры, необходимо знать, что именно категорически запрещается и узаконить не получится. Это в частности:

  • Увеличение кухонных помещений и санитарных узлов более чем на 25 % за счёт площади жилых комнат;
  • Объединение кухни с комнатой аркой, если в  квартире установлена газовая плита (если электрическая — можно);
  • Снесение несущих стен;
  • Уменьшение, снос, перенос общих домовых систем коммуникации (водопровод, радиатор отопления, вентиляция);
  • Перенос ванной комнаты или туалета в место над жилой комнатой соседей снизу;

  • Монтаж полов с подогревом на балконе, лоджии от общего домового отопления;

  • Установка радиатора на балконе, лоджии;
  • Увеличение балкона за счёт площади жилой комнаты (разрешается делать арку шириной не более одного метра;
  • Увеличение площади кухни за счёт площади санузлов.

Не удастся узаконить переделочные работы, если они ухудшают жилищные условия ваших соседей.

С учётом вышеперечисленного разрешено:

  • Объединять кухню с комнатой дверным проёмом или аркой с раздвижной дверью;
  • Увеличивать санузел за счёт площади коридора с учётом того, что полы в ванной, туалете придется сделать на 3–5 см ниже, чем в остальной квартире;
  • Переносить водяное оборудование от стояка при помощи протягивания новых труб, но с сохранением угла слива.

Частный дом

К переустройству жилого частного дома в первую очередь относят:

  • Замену дверей и окон;
  • Полную и частичную кровельную замену;

  • Установку систем теплоизоляции;

  • Укрепление фасадов здания;
  • Замену конструкций электропроводки внутри строения;
  • Обустройство чердака и пр.

Проектная документация обязательна, вы обязаны следовать ей строго, чтобы проделанные работы были введены в эксплуатацию и считались законными

Берите во внимание особенности плит перекрытия: если их переставлять, это может повлечь за собой обвал всего дома

Процесс узаконивания для всех видов помещений в целом идентичен, включает в себя подачу заявления на разрешение и приложение сопутствующих документов с техническими планами.

Нежилое помещение

Нежилые помещения переустраиваются с целью использования их более рационально. К таковым относят склады, офисы, объекты производства, магазины и прочую недвижимость, которая не относится к жилому фонду. Разрешение государственных структур обязательно, особенно если недвижимость принадлежит юридическому лицу: ответственность здесь выше, чем для физических лиц. Главный критерий — исключение возможности возникновения угрозы для здоровья и жизни граждан.

Изначально подготавливается проект, который подаётся для проверки на соответствие всем санитарным, строительным, техническим нормам.

Помимо прочего есть и другие важные нюансы, в зависимости от того, где именно расположено нежилое помещение:

  • В многоквартирных домах обязательно согласие жильцов (его может дать управляющая компания от имени жильцов в соответствии с заключённым договором);

  • В прочих жилых зданиях нужно разращение Жилищной инспекции;
  • В нежилых зданиях получить разрешение следует в Межведомственной комиссии своего района.

Игнорирование требований согласования приведёт к привлечению к ответственности согласно нормам Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Порядок согласования перепланировки квартиры

Чтобы провести ремонтно-строительные работы, необходимо получить разрешение надзорного органа. Процедура оформления переустройства Мосжилинспекцией состоит из определенных последовательных действий:

  • Обращение к услугам специализированной фирмы, имеющей допуск СРО и занимающейся разработкой проектов, обследованием квартиры.
  • Составление технического заключения о возможностях переустройства, разработка проекта, отображающего все изменения.
  • Оформление пакета документов, который передается для ознакомления сотрудникам Жилищной инспекции.
  • Оформление договора с компанией, занимающейся ремонтными работами (начать работы по изменению конфигурации можно только после разрешения надзорного органа).
  • Назначение даты визита приемной комиссии, которая сопоставит проведенные работы с согласованным планом.
  • Оформление акта о завершенной перепланировке.
  • Обновление данных об объекте в документах БТИ, ЕГРН.

Похожие записи:

Установка крана для фильтра питьевой воды Разбавление антифриза водой: можно ли, в каких пропорциях и чем это чревато для авто Отправка уведомления в роскомнадзор Как правильно выбрать и установить фильтр аквафор морион Как сделать вибростол для тротуарной плитки своими руками Меловые маркеры: чем отличаются, как пользоваться и для чего нужны