Приказ минстроя рф от 07.03.2019 n 153/пр

Как оформить землю под многоквартирным домом

В соответствии с нормами статьи 36 Жилищного кодекса РФ земля, расположенная под многоквартирным домом, может находиться в долевой собственности у владельцев квартир.

Долевое владение на землю возникает после постановки участка на учет в кадастровой службе.

Провести процедуру оформления прав на земельный надел, находящийся под жилым строением может любой из собственников квартир самостоятельно. Однако дешевле и проще провести регистрацию участка организованно всем жильцам многоквартирного дома. Также в целях упрощения данного процесса целесообразно привлечь к этим мероприятиям органы местного самоуправления, если часть жильцов проживают в квартирах на условиях социального найма.

При регистрации земельного участка соблюдайте следующий алгоритм действий:

• организуйте собрание всех владельцев жилых помещений многоквартирного дома по вопросу необходимости приватизации земельного участка;
• выберите гражданина, уполномоченного на сбор документов и организацию проведения регистрационных действий с землей;
• оформите протокол общего собрания о необходимости узаконивания прав на земельный участок;
• составьте коллективное обращение в орган местного самоуправление о возможности оформления земельного надела в долевую собственность;
• получите ответ органа, принимающего решение о выделении земельного участка;
• инициируйте проведение межевания надела (установление границ, обособление мест общего пользования, разграничение от соседних территорий);
• соберите документы для проведения государственной регистрации земельного участка (подтверждение права собственности на квартиры, расположенные в многоквартирном доме, кадастровый план, документ о межевании);
• подача документов в Росреестр для проведения регистрационных действий и постановка земельного участка на кадастровый учет;
• получите документ, подтверждающий право долевой собственности на землю.

При организации созыва общего собрания собственников жилья многоквартирного дома, имейте в виду, что решение должно быть принято с учетом мнения владельцев нежилых помещений, если таковые имеются (помещения занятые под размещение кафе, магазинов, аптек, парикмахерских и т. д.).

Согласно положениям градостроительного и земельного законодательства, выделение земельного надела в границах многоквартирных домов происходит следующим образом:

• разработка и согласование проектного плана земельного участка;
• оформление документов, подтверждающих проведение межевания участка;
• заключение договора с кадастровой организации о проведении работ, необходимых для учета земельного участка;
• выезд специалиста на место и проведение кадастровых работ;
• постановка земли на учет в кадастровой службе.

Проведение кадастровых работ регулируется нормами Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заключить договор с кадастровой компанией вправе любой собственник имущества многоквартирного дома, а также лицо, уполномоченное по доверенности или делегированное в рамках решения общего собрания. В целях постановки земли на учет в кадастровой службе напишите соответствующее заявление с соблюдением требований статьи 20 вышеуказанного закона, укажите вид целевого назначения надела (размещение многоквартирного дома).

Для дальнейшего узаконивания земельного участка соберите следующую документацию:

• документы о собственности на помещения в многоквартирном доме (если приватизация земли проходит в коллективном порядке);
• разрешение уполномоченного органа о предоставлении возможности для оформления земельного участка в собственность;
• согласованный проект о месте расположения земельного надела;
• план проведения межевания с указанием объектов социального назначения и границ соседних территорий.

Орган власти не может отказать собственникам в праве на формирование участка под МКД

В рассматриваемом деле земельный участок не был сформирован и в отношении него не был проведён кадастровый учёт. Поэтому, как отметил ВС РФ, формирование земельного участка должно быть произведено органами государственной власти или органами местного самоуправления по заявлению любого собственника помещений в МКД (ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ).

Обращение любого собственника помещений в многоквартирном доме в органы госвласти или в органы МСУ с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта.

Следовательно, именно на областном департаменте, куда обратилась истец, лежит обязанность сформировать земельный участок под МКД. Отсутствие утверждённого проекта планировки территории не является основанием для отказа гражданам в реализации их права на формирование земельного участка.

Также ВС РФ указал на то, что судом первой инстанции не была проведена проверка того факта, что срок действия схемы расположения спорного земельного участка к моменту судебного разбирательства не истёк.

ВС РФ сделал вывод о том, что при рассмотрении иска собственника были допущены нарушения норм материального права, которые повлияли на исход дела. Решение суда первой инстанции было отменено, а дело – отправлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела иск собственника был удовлетворён. Суд обязал региональный департамент имущественных отношений провести работу по формированию земельного участка под МКД.

Как оформить землю под МКД в собственность

Землю под МКД и прилегающий к нему участок можно оформить в общую долевую собственность хозяев квартир. Михаил Кюрджев отмечает, что зарегистрировать право можно на основании решения собственников МКД и кадастрового паспорта земельного участка.

По публичной кадастровой карте можно проверить, сформирован ли участок под Вашим МКД. Если сформирован и Вам известен его номер, необходимо на сайте Росреестра запросить данные о земельном участке. Затем нужно получить выписку с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо документа выдают выписку из ЕГРН), предварительно оплатив услугу. Далее необходимо подать документы в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы» и оплатить государственную пошлину в размере 600 рублей. Выписка о праве на долю в общедолевой собственности на земельный участок будет готова в течение трех дней.

Если земельный участок под МКД не сформирован, жильцы занимаются регистрацией права самостоятельно. Как правило, необходимо провести общее собрание владельцев помещений, подписать договор с кадастровым инженером, оплатить услуги подготовки межевого плана и назначить представителя, который составит заявление и подаст документы в Росреестр.

Как рассказывает Михаил Кюрджев, чтобы оформить кадастровый паспорт на участок, нужно провести его межевание. Проект межевания готовит кадастровый инженер. Затем нужно согласовать границы участка с владельцами соседних территорий (если такие есть) либо с московским правительством (если окружающая земля является муниципальной собственностью).

Михаил Кюрджев говорит, что обычно кадастровый инженер берет сведения об обслуживаемом участке у эксплуатирующей организации (то есть в учет берется та территория, которую фактически содержат владельцы квартир в доме, оплачивая услуги по уборке и эксплуатации).

Межевой план утверждается московским департаментом городского имущества и после этого выносится на публичные слушанья, где владельцы помещений в МКД голосуют в поддержку либо против проекта межевания. Для утверждения проекта за него должно проголосовать абсолютное большинство собственников. Эта процедура определена в статье Гражданского кодекса. Ее цель – ознакомить владельцев помещений с межевым планом, а также позволить им узнать все нюансы у проектировщика и внести свои предложения. Когда проект утвержден, начинаются межевые работы, стоимость которых для одного МКД составляет порядка 30-40 тысяч рублей.

Затем собственники обращаются в Росреестр с межевым планом, чтобы земельный участок поставили на кадастровый учет, добавляет Мария Литинецкая.

Заявление на формирование земельного участка под многоквартирным домом

Комплект требуемых документов направляется в Администрацию муниципального образования (сельское поселение, городское поселение, муниципальный район, городской округ, внутригородская территория города федерального значения, городской округ с внутригородским делением, внутригородской район) лицом, получившим право на представление интересов общего собрания владельцев недвижимости.

Собственно, сами органы ответственные за переоформление участков земли могут иметь различные наименования (департамент по земельным ресурсам, комитет по земельным ресурсам и т. п.).

При подаче требуемого заявительного документа, как и при других страждущих действиях, обратите внимание на принадлежность органа власти, с которым собираетесь вступать в сотрудничество, по подведомственности к учреждениям, основной род деятельности которых связан с вопросами земли.   

При направлении заявления в Администрацию нужно иметь при себе документ, удостоверяющий вашу личность.

Заявку с прошением о переоформлении участка земли, подавайте в Комитет по земельным ресурсам регионального муниципального образования, при наличии в вашем территориальном подразделении данного учреждения.

Земля возле дома в собственности — плюсы и минусы

Если земля под домом принадлежит собственникам помещений, они могут заниматься благоустройством придомовой территории, строить во дворе различные объекты (детские, спортивные площадки и др.), решать вопросы с парковкой и шлагбаумом во дворе, сдавать объекты и землю во дворе дома в аренду. Все эти вопросы решаются на общих собраниях собственников путем голосования.
Когда двор находится в собственности у владельцев квартир, в случае сноса дома (например, когда его признают аварийным) при назначении компенсации учитываются не только квадратные метры принадлежащих жильцам помещений, но и земельный участок.
Преимущество оформленной в собственность земли и в том, что собственники квартир сами контролируют, что может появиться во дворе дома, а что — нет. Когда земля не оформлена, на ней могут расположиться кафе и магазины, которые могут мешать спокойной жизни.
После оформления земли в общую долевую собственность увеличится плата за содержание жилья, т. к. необходимо будет поддерживать порядок на придомовой территории, обслуживать расположенные во дворе объекты. Также, возможно, увеличится налогооблагаемая база — это связано с увеличением кадастровой и рыночной стоимости помещений в доме. Но это своего рода инвестиция в свою недвижимость — если соберетесь в дальнейшем продать квартиру, она будет более привлекательной для покупателей.

Нужно ли оформлять землю под многоквартирным домом в собственность

Как быть, если под окном дома построили ночной клуб, либо прокладывают магистраль? Обычно в таких ситуациях никто не спрашивает мнения жильцов, земельным участком распоряжается владелец. Если права не представлены, тогда землей распоряжается муниципалитет, используя участок в своих целях.

Часто бывают ситуации, жители посадили деревья, а потом их просто выкорчевывают, освобождая территорию для новых построек. Лавочки убирают, и теперь у детей нет возможности играть на улице, пенсионеры не могут провести время на свежем воздухе.

Развития такого неприятного сценария можно избежать, достаточно взять земельный участок в собственность. Каждый землевладелец должен отчислять налоги государству, и в ближайшее время законодатели планируют поднять их в зависимости от того, в каких целях будет использован земельный участок. Если у каждого собственника кроме квартиры есть еще и небольшой земельный надел, тогда себестоимость недвижимого имущества может возрасти в несколько раз.

Жители могут принять решение сдать пустующую территорию в аренду и получить при этом дополнительную прибыль.

В таких ситуациях процедура оформления должна быть обязательно осуществлена, только владельцы имеют право распоряжаться своим имуществом. На жителей возлагается ряд обязанностей, необходимо следить за чистотой и порядком на территории, дворовые постройки должны быть в хорошем состоянии, ремонтные работы должны вовремя проводиться.

Однако на имущественный оборот таких земельных участков влияет действующее законодательство и многочисленные нормативные акты, согласно которым совершить сделку купли либо же продажи доли своего имущества никто не может. Провести данную операцию вам никто не позволит, это уж точно.

Прежде чем вы примите стратегически важное решение необходимо провести анализ ситуации, изучить плюсы и минусы такой покупки. Если есть какие-то сомнения обязательно необходимо проконсультироваться с грамотным юристом, который поможет разобраться во всех многочисленных деталях и нюансах

Состав и площадь придомовой территории

Придомовая территория многоквартирного дома – это земля, располагающаяся вокруг жилого дома, которая определена и закреплена за ним землеустроительной и градостроительной документацией в рамках отведенного участка. Кроме самого дома, на этой территории могут находиться принадлежащие дому сооружения и необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребности ее жильцов и арендаторов нежилые помещения. Поддерживать ее состояние в нормальном виде должны жильцы многоквартирного дома, который построен на этом участке, потому что она является их совместной собственностью.

Площадь, границы территории и другие ее параметры отображают в
кадастровом паспорте. На основании этих данных управляющие компании проводят расчет расходов на уборку этого участка. Если нет соответствующего оформления придомового участка, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета. Как определяется придомовая территория многоквартирного дома? Размеры придомового участка определяются на основе существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.

Минимальным размером придомовой территории принято считать участок, равновеликий площади самого дома. Размеры придомовой территории определяют по специальным формулам. За основу берут формулу, где нормативная площадь придомового участка МКД вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья с учетом этажности и возраста здания. Фактически же площадь земельного участка определяет расположение всех других объектов по отношению друг к другу, территория, которая была выделена застройщику на строительство зданий и прочие аспекты. Придомовая территория не всегда находится на кадастровом учете. В таких случаях используют данные техпаспорта земельного участка.

Придомовой участок ─ территория единая, и выделить из нее часть в распоряжение отдельного подъезда или для продажи отдельной квартире нельзя. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома (№ 491 от 13.08.2006) придомовая территория многоквартирного дома состоит из:

• участка земли, где возведено строение;
• элементов озеленения и прочего благоустройства;
• детских и спортивных площадок;
• сушилок для белья;
• коллективных автостоянок;
• пожарных проездов;
• трансформаторных подстанций;
• тепловых пунктов;
• других объектов, необходимых для нормальной эксплуатации дома.

Все перечисленные объекты должны быть расположены в пределах границ, которые указаны в кадастровом паспорте. Управление своим участком собственники могут доверить:

• домовому комитету (самостоятельное управление),
• ТСЖ или другой специальной некоммерческой организации;
• управляющей компании.

Документы для оформления земельного участка под многоквартирным домом в 2021

Любое уполномоченное лицо либо же председатель ТСЖ должен подать:

• заявление в письменном виде;
• заполненный протокол собрания;
• копии бюллетней, которые использовались для голосования;
• бумаги, в которых прописаны данные о размере долевой собственности каждого жильца;
• оригиналы документов из госкадастра;
• заявление, в котором указаны данные о формировании земельного надела;
• любые другие документы, которые имеются.

Для регистрации права собственности на земельный надел под многоэтажным строением необходимо в Росреестр предоставить такие бумаги:

• заявление о проведении процедуры госрегистрации;
• пакет документов, выступающих подтверждением полномочий каждого из членов ТСЖ;
• оплаченная квитанция;
• бумаги, в которых содержатся важные данные о каждом собственнике недвижимого имущества;
• документы, которые выступают подтверждением права собственности заявителей на совместное имущество;
• технический паспорт на многоэтажное строение.

Земля под многоквартирным домом

На законодательном уровне существует множество тонких моментов, касающихся земель под многоквартирными домами.

Среди них можно выделить:

• К такой собственности принадлежат все помещения дома, не являющиеся жилыми, но необходимые для полноценной эксплуатация квартир, включая коридоры, крыши, земельные участки и пр.
• Собственники квартир дома имеют право использовать долевую собственность в своих целях, если это прямо не ущемляет права соседей и иных граждан.
• Распоряжение землей относится к праву только владельцев квартир, но полноценное владение допускается только в рамках Жилищного кодекса РФ.
• Передача в собственность подразумевает возложение ответственности за содержание территории.
• Любые изменения, касаемые придомовой земли, решаются и принимаются на общем собрании всех жителей дома, для принятия правомерного решения, требуется собрать более половины голосов от общего числа жителей.

Владельцы общедомовой территории могут ограничить участок в части использования. Например, такое ограничение может коснуться использования двором субъектов, не входящих в состав жильцов дома.

Читайте о перечне работ по текущему ремонту многоквартирного дома. Какие права и обязанности у консьержа в многоквартирном доме? Смотрите тут.

Как оформить землю под многоквартирным домом

Согласно действующему законодательству, земельный надел под многоэтажным домом будет принадлежать каждому из владельцев недвижимости. В ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» сказано, что земельные наделы, которые ранее были поставлены на госучет, являются общей долевой собственностью с непосредственного момента начала действия Жилищного кодекса.

Если они были сформированы после этого времени, тогда осуществляется переход в категорию долевой собственности непосредственно с момента проведения кадастрового учета. Такое право возникает обычно в силу действующего законодательства и не обязательно использовать какие-либо иные акты органов власти.

Эта процедура стоит немалых денег, поэтому оптимальный вариант если вы вместе с госрегистрацией и кадастровым учетом на землю проведете эту процедуру, при участии муниципалитета (который выступает собственников квартир, занимаемым согласно договорам соцнайма). В эту категорию также входят владельцы других жилых и нежилых комнат в многоэтажном доме.

Процедура оформления земельного надела под многоэтажным домом в общей долевой собственности делится на несколько ключевых этапов:

• Проводится собрание владельцем недвижимого имущества и выбирается уполномоченное лицо;
• Необходимо обратиться с заявлением о формировании земельного участка для осуществления передачи в долевую собственность владельцем помещений;
• Происходит процесс формирования земельного надела;
• Принимается решение о том, будет ли предоставлена земля в общее долевое владение;
• С этого момента возникает право собственности группы лиц на землю;
• Осуществляется процесс государственной регистрации права общей долевой собственности.

Согласно общим требованиям, которые были предусмотрены положениями ЗК РФ и Градостроительного Кодекса страны, проводится процедура формирования земельного надела под многоэтажным домом.

Она включает в себя такие этапы:

• должен быть подготовлен и утвержден в обязательном порядке проект межевания участка и планировка данной территории;
• выполняются все ключевые требования, согласно установленному ФЗ о проведении необходимых кадастровых работ, а также процедуре госкадастрового учета земли.

Кадастровый инженер проводит все необходимые работы, руководствуясь ГК и принятым законом N 221-ФЗ на основании договорных обязательств выполнения кадастровых работ по инициативе владельца земли, то есть заказчика.

Также важно не забыть о заключении договора с кадастровым инженером, эту операцию может осуществить любое лицо. Органы, которые предоставляют земельные наделы, также выдвигают решение о дальнейшем образовании земельного надела, согласно основаниям обращения заинтересованной стороны

После того, как будет осуществлена процедура формирования земельных границ, следует поставить на кадастровый государственный учет землю, где расположен многоквартирное жилое имущество. По закону, кроме владельцев имущества, с заявлением о постановке на кадастровый учет могут обращаться любые заинтересованные лица. В документах обязательно должно быть указано, что на территории земельного участка расположился многоквартирный дом.

Схема расположения земельного надела должна быть утверждена органами местного самоуправления, либо же органами госвласти.

Указывается важная информация о том, что земельный участок был включен в состав приложения к межевому плану и есть пункт об однозначном понимании использования земли (например, разрешается ее использовать для размещения многоквартирного дома).

После процедуры постановки кадастровыми органами земельного участка на учет заявитель получает важный документ под названием кадастровый паспорт земельного надела. Он выгладит как выписка из госкадастра недвижимости, в которой содержится вся необходимая информация для заключения сделок. Таким земельным наделам не будет присвоен статус временного характера.

В обязательном порядке в строке 15 под названием «Сведения о правах» должны быть указаны такие данные кадастрового паспорта:

• вид права с комментарием о долевой собственности;
• информация о правообладателе, то есть о каждом из владельцев квартир дома;
• любые другие отметки, в том числе и доля в праве, которая должна быть пропорциональна размеру общей площади такого помещения.

Собственник подала в орган региональной власти заявление о формировании земельного участка под МКД

Собственник помещения в многоквартирном доме обратилась в областной департамент имущественных отношений с заявлением о формировании придомового участка с целью включить его в состав общего имущества МКД. Участок был отдан в бессрочное пользование расположенному рядом санаторию, собственником выступал субъект РФ.

Департамент отказал собственнику, мотивировав ответ тем, что формирование земельного участка под многоквартирным домом производится на основании разработанного и утверждённого проекта межевания территории. Поскольку собственник не предоставила реквизиты такого проекта, то сформировать земельный участок невозможно.

К тому же, как указало в ответе ведомство, санаторий, в постоянном пользовании которого земельный участок находится, не давал согласия на выделение участка: учреждение было готово предоставить участок не более 400 кв.м. в то время, как собственник просила сформировать участок в 2600 кв.м.

Можно ли разделить земельный участок под многоквартирным домом?

Согласно действующему законодательству все владельцы жилья в многоквартирном доме обладают долей в праве собственности, пропорциональной величине общей площади жилого помещения.

Такой же принцип распространяется и на земельный участок, который расположен под многоквартирным строением, который также подлежит разделу, соизмеримому жилплощади квартиры.

Пример. На земельном наделе расположен жилой дом, который состоит из четырех квартир, две из них имеют по одной паре комнат, площадь которых составляет пятьдесят квадратных метров каждая, остальные состоят из четырех комнат – по сто квадратных метров. В данном случае распределение долей указанной совместной собственности будет происходит следующим образом: обладатели двухкомнатных квартир приобретут по 1/6 части недвижимости, а владельцы четырёхкомнатного жилья, соответственно, по 1/3.

Однако распределение земельного участка имеет несколько другой порядок. Так, согласно нормам ЖК РФ, территория, которая располагается под многоквартирным жилым помещением, может принадлежать всем жителям квартир указанного дома только в качестве коллективной собственности. Таким образом, законом четко определено, что разделение земельного надела под данным строением является недопустимым.

Той же позиции придерживается Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ в своем письме от 18.05.16, ссылаясь на нормы ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Однако, не смотря на упомянутые разъяснения законодателя, порядок раздела земли под многоквартирным домом все же имеет исключения, которые касаются одноэтажных жилых строений.

Разделить же участок под многоэтажным и многоквартирным домом нельзя! Даже если к дому относится прилегающая территория, выделить какую-то часть в пользу жильца – нельзя. Даже придворные постройки (гаражи, сараи) могут находиться в собственности, но земля при этом остается «привязанной» к жилому дому.

Суд встал на сторону собственника

Посчитав отказ незаконным, собственник обратился в суд. Он просил признать незаконным решение районной администрации об отказе, уклонении в формировании участка при МКД, а также обязать её подготовить и направить необходимые документы в компетентный орган для дальнейшей подготовки и утверждения необходимой документации о межевании территории.

Администрация ссылалась на отсутствие проекта планировки. Это, по мнению суда, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявления о формировании участка собственника. Суд удовлетворил требования собственника.

Похожие записи:

Выбираем сварочный аппарат для дачи: недорогой, но производительный Баня с электрокаменкой: строительство, отзывы, особенности Кто построил московский кремль Коммунальные услуги: что входит в оплату жкх Недостатки (мифы и реальность) домов из мини бруса Что нужно знать о пожарных выездных плановых проверках