Доверительное управление ценными бумагами

Как оформляется договор доверительного управления недвижимым имуществом

Нормы законодательства Российской Федерации определяют, что составление договора рассматриваемого нами типа возможно исключительно в письменном виде

Так, при условии, что данное правило не будет принято во внимание, заключенные между владельцем имущества и его потенциальным управляющим договоренности признаются недействительными

ГК РФ Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

Когда под управление доверенного лица переходит недвижимый имущественный объект, возникают некоторые особенности оформления сделки. Так, правила в данном случае будут аналогичными, как и для реализации подобных объектов. А именно, оформляемый договор подлежит регистрации в Росреестре при условии, что в управление передается:

помещение жилого типа;
предприятие.

В других случаях при переходе недвижимости будет регистрироваться не обозначенная бумага, а только тот факт, что объект передан.

Образец оформления титульной части договора о доверительном управлении имуществом

Особенности договора доверительного управления имуществом

Данное соглашение имеет много общего со сделками иного типа. Так, например, в рамках соглашения агентского характера лицо, являющееся агентом, точно так же, как и управляющий, будет производить определенные действия, впоследствии служащие интересам иной стороны. К этим действиям будут относиться как юридически значимые, так и фактические.

Пример. Арендатор использует имущество, ему не принадлежащее, в частности ради того, чтобы впоследствии получить прибыль. Таким же образом поступает и гражданин, управляющий имуществом.

Нужно отметить, что рассматриваемый договор имеет большое количеств сходств с бумагами аналогичного значения, оформляемыми иными сторонами, но все же у него имеются и фундаментальные отличия

Однако, некоторые уникальные особенности договор доверительного управления все же имеет. Рассмотрим их далее в списке.

Управлять имущественным объектом взявшееся за это лицо должно в рамках конкретного периода, оговоренного в официальной документации.
Совершение всех операций управляющий может и должен производить от своего лица, в то время, как те же налоговые агенты, фактически, представительствуют от имени заказчика.
Действия управляющего лица осуществляется не в собственных интересах, а ради получения впоследствии определенных благ:
- владельцем материального блага;
- выгодоприобретателем.
Управляющий имеет почти полную свободу действий относительно имущества, так как его услуги, собственно, и заключаются в том, чтобы наиболее оптимальным образом управлять объектом ради достижения определенных материальных эффектов. В то же время агент, например, может только выполнять конкретные поручения гражданина, передавшего им заказ.
Объект, который становится элементом договора о доверительном управлении, должен обосабливаться от прочих имущественных благ собственника и управляющего. Данный объект не может взыскиваться по долгам владельца, исключая лишь два следующих случая:
- когда имущество изначально было заложено;
- когда владелец объекта обанкротился.

ГК РФ Статья 1023. Вознаграждение доверительному управляющему

Основные сведения, которые отражает договор доверительного управления

Основными сведениями, отраженными в договоре интересующего нас типа, будут следующие данные:

предмет договора — передача имущества в доверительное управление;
стороны договора – владелец объекта, управляющий и получатель выгоды;
период действия договоренностей;
описание имущества, переходящего в управление, и подтверждение права собственности на данное имущество его владельца;
права и обязанности каждой из сторон договора;
ответственность сторон;
заключительные положения – описывают обязанности по уведомлению друг друга при смене реквизитов и т.д.;
адреса и реквизиты каждой стороны.

Пошаговая инструкция на доверительное управление

Шаг 1: Выбор компании

Очень важно правильно организовать процесс анализа тех компаний, которые работают на текущий момент времени. Помните о том, что есть крупные – профессионалы своего дела, они берут существенный процент, но и обеспечивают нужным уровнем развития

Есть более мелкие, но не менее доверенные компании, которые работают уже много лет с активами среднего значения. Они предоставляют менее значительный процент за свои услуги, тем не менее, обслуживание будет на высоте. Но, в данной сфере существует масса компаний – однодневок, которые просто мошенническим образом зарабатывают средства. Очень важно исключить их из списка, чтобы в дальнейшем не возникло никаких сложностей или же проблем.

Шаг 2: Подготовка документов

Чтобы осуществить сделку по передаче прав управления придется осуществить процедуру сбора документации. Вам потребуются личные документы, на основании которых определяется личность собственника. Потребуется пакет документов, которые определяют права, как собственника. Непременно скажем о том, что существуют другие документы, необходимые для передачи прав управления ценными бумагами, акциями и пр.

На основании предоставленных документов будет составлен договор сотрудничества. Он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в едином реестре. Для того, чтобы произвести все необходимые действия такого формата нужно составить заявление в соответствии с установленными правилами. После чего, регистратор внесет необходимые данные в систему.

Шаг 3: Оплата за предоставленные услуги

В процессе работы компания будет брать со своего клиента процент от прибыли. В тоже время, есть организации, у которых устанавливается фиксированная сумма. Именно такие предложения являются более распространенными в случае, если речь идет о ценных бумагах, акциях и инвестировании. Отдельно оговариваются сроки предоставления отчетности. При этом, данные сроки непременно должны быть внесены в договор, иначе вы не сможете настаивать на том, чтобы отчет вам предоставили в четко установленный промежуток времени. Также определяется срок выплат и регулярность их проведения. Например, выплаты могут осуществляться ежемесячно или же каждый квартал и пр.

В определенных случаях прописываются условия, при которых собственник не получает выплату вознаграждения, так как средства будут направлены на улучшение качества объекта и пр.

Шаг 4: Заключение договора

Договор выступает основным элементом формирования четких и точных взаимоотношений между двумя сторонами. Законом определены основные нюансы составления документа. Он оформляется на срок не более пяти лет. В документ вносятся данные, которые определяют состав имущества, передаваемого в управление. Отражаются все данные по такому имуществу. Обязательно указываются личные данные сторон договора. Определяется величина вознаграждения, которое будет уплачиваться управляющему. Тут указывается либо четко определенная – статичная сумма, либо процент от сделки. Также указывается стратегия управления, определенные аспекты развития, санкции за нарушение установленных условий, особенности предоставления выплат, отчетов и пр. Следите за тем, чтобы в документ были внесены все необходимые данные, на основании которых вы сможете осуществить полноценный контроль за исполнением поставленных задач.

Становится понятно, что в настоящий момент очень важно правильно организовать весь процесс и обратить внимание на мелочи, детали, которые в дальнейшем могут иметь критическое значение. Очень важным пунктом взаимоотношений выступает сам договор. Он должен быть составлен в рамках установленных норм законодательства и содержать в себе ряд необходимых данных

Он должен быть составлен в рамках установленных норм законодательства и содержать в себе ряд необходимых данных.

Если самостоятельно разобраться во всех нюансах составления договора у вас не получается, вы можете обратиться за помощью к юристу, который сразу же обратит ваше внимание на определенные несостыковки или же нюансы, которые могут навредить вашим правам и интересам

Налогообложение

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов. Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.

ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.

Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.

Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:

ЕНВД;
патентная система.

Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.

Уплата НДС

Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате НДС. Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж. К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.

П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС. Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего. По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.

Налог на имущество

Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).

Налог на прибыль

Для обеспечения правильности налогообложения прибыли управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:

Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.

ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо

Земельный налог

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

собственности;
бессрочного пользования;
пожизненного наследуемого владения.

Варианты сотрудничества при доверительном управлении — три варианта

Можно выделить три варианта сотрудничества

Коллективное;
Индивидуальное;
Консультационное;

Вариант №1. Коллективное управление

Коллективное доверительное управление предполагает объединение всех вкладчиков в общий пул. Типичным примером являются ПИФы (Паевой Инвестиционный Фонд).

Вкладчики покупают долю в ПИФе. Чтобы дискретизировать долю придумали паи. Один пай это доля в ПИФе. Так инвестор может покупать и продавать свою долю.

Управляющий торгует сразу всеми деньгами вкладчиков, поэтому результат у всех одинаковый.

Можно инвестировать с небольшой суммой денег (от 1000 руб в среднем);
Инвестор защищен от необдуманных действия со стороны фонда. Например, фонд не может закупать мусорные облигации, подвергая риску вложения вкладчиков. Есть декларация, где прописано, что и в каких пропорциях имеет право покупать управляющий;
Защищенность вложений. ПИФы обычно принадлежат крупным компаниям, где всё официально;
Широкий выбор продуктов, которые предлагают фонды. Например, состав из российских акций, дивидендные акции, растущие акции, корпоративные облигации, гособлигации, Еврооблигации, иностранные акции и прочее;
Можно докупать и продавать паи в любой момент;

Высокая плата за ежегодное управление независимо от результатов;
Нет супердоходности;
Паи можно покупать только в отделениях банка;
После продажи паи деньги на счёт могут поступать с задержкой;
Возможные требования на срок инвестирования;
Отсутствует индивидуальный подход;

В качестве альтернативы ПИФов на бирже появились индексные фонды или ETF (от англ. «Exchange Traded Fund» — «фонд, торгуемый на бирже»). Его можно покупать и продавать на бирже в любой момент.

Главным преимуществом ETF для всех инвесторов являются:

Возможность продавать и покупать фонд прямо на бирже;
Можно отследить динамику;
Низкие комиссии;
Дешёвый и простой способ для реализации пассивное индексное инвестирование;

На рынке Форекса также широко развит принцип коллективного доверительного управления через ПАММ-счёта (Percent Allocation Management Module — модуль управления процентным распределением).

Вариант №2. Индивидуальное управление

В этом варианте доверительное управление принимает индивидуальный характер, то есть конкретно под клиента выстраивается инвестиционная стратегия. Это более долгий и сложный процесс, чем просто вложить деньги в ПИФ.

Есть требования к финансовому положению клиента. Минимальный капитал обычно начинается от 10 млн рублей. Если у клиента меньше, то индивидуальное ДУ невозможно, поскольку компании просто не выгодно разрабатывать стратегию под конкретного инвестора.

Инвестиционная стратегия может включать в себя самые различные финансовые инструменты: фьючерсы, опционы, валюты, зарубежные рынки (не только США, но это могут быть почти любые страны).

Договор индивидуального доверительного управления регулируется гражданским кодексом РФ.

Управляющий полностью будет исполнять ту стратегию, которую выберет клиент;
Комиссии рассчитываются индивидуально;
Лояльное отношение к клиенту;

Есть ограничения к минимальной сумме счёта;
Могут быть ограничения по срокам инвестирования;
Сложность просмотра ежедневных результатов;

Вариант №3. Консультационное

В консультационном варианте доверительного управления деньги клиента лежат на его счёте. Задача управляющего является давать оперативно нужные рекомендации по действиям, что купить или продать. Далее, клиент уже самостоятельно принимает решение.

Подобное вид ДУ часто практикуется среди брокеров. Для этого вводят специальный брокерский счёт с отдельным тарифом. Клиентам приходят ежедневно какие-то рекомендации по отдельным ценным бумагам.

Для клиента такой вид доверительного управления ничего не стоит, кроме повышенной комиссии за торговый оборот. Никто не мешает просто открыть брокерский счёт и не торговать на нём, а только получать бесплатные уведомления. Правда эти рекомендации очень спорные. Заработать на этих идеях проблематично.

Этот вариант можно назвать почти бесплатным;
Доступен для каждого;

Маленькая эффективность идей;
;

Бывают ещё следующие варианты сотрудничества доверительного управления:

В полное управление. Управляющий действует полностью самостоятельно;
Управление по согласованию. Действия согласовываются с клиентом;
Управление по приказу. Клиент выступает главным лицом принимающим решение;

Что нужно знать о налогообложении

В том случае, когда плательщик НДС это управляющий доверительный предприниматель, налогообложение осуществляется в соответствии с общими правилами Налогового действующего кодекса. То есть, исчисляемая сумма налога уплачивается непосредственно в государственный бюджет. В данном случае нет никакого специального предписания или нормативного отдельного акта. В налоговом реестре, отчётной документации обязательно проставляется специальная отметка – Д. У. (доверительное управление). Сам же учредитель в это время никаких налоговых обязательств не несёт.

Транспортные и земельные налоги, налогообложение физических лиц также не отличаются какими-либо особыми условиями. В случае с транспортными средствами, они зарегистрированы на владельца, который платит налог в государственный бюджет. При передаче средства в доверительное управление представитель нести обязанности налогообложения не должен. Это же правило касается налогов на земельные участки.

В случае с физическими лицами о налоге чаще всего идёт речь, если была заключена сделка с продажей недвижимости или сдачей таковой в долгосрочную аренду, наём. В данном случае требуемая сумма вычитается из полученной от сделки прибыли.

Существенные условия договора. Права и обязанности сторон

1. Пункт 1 ст. 1016 ГК указывает следующие существенные условия данного договора:

состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки. Например, ст. 19 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлено, что срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не должен составлять менее года и более 40 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Есть мнение, что существенными условиями договора доверительного управления имуществом следует считать также порядок и сроки представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности.

Естественно, что существенным условием договора доверительного управления имуществом, как и любого договора вообще, является его предмет – юридические и фактические действия управляющего в отношении переданного ему в управление имущества.

2. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом возможно, однако, только в предусмотренных договором случаях (п. 1 ст. 1020 ГК). Законом или договором могут быть установлены иные ограничения полномочий управляющего (например, ему может быть запрещено сдавать переданное ему имущество в аренду).

Управляющий совершает сделки от своего имени, но при этом обязательно указывает, что действует именно как управляющий. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 1012 ГК).

Допускается указывать на факт действия лица в качестве доверительного управляющего иным способом, помимо проставления пометки «Д.У.» (например, управляющий письменно фиксирует, что действует на основании договора доверительного управления). В случае несоблюдения данного требования доверительный управляющий считается совершившим сделку в личных целях и отвечает по данным обязательствам только принадлежащим ему лично имуществом.

3. Доверительный управляющий обязан осуществлять управление лично. Поручить исполнение данной обязанности другому лицу он может только в следующих случаях:

если уполномочен на это договором;
если получил согласие на это от учредителя управления в письменной форме;
если вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные (п. 1 ст. 1021 ГК).

4. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества (п. 2 ст. 1020 ГК).

5. Доверительному управляющему предоставляется право использовать вещно-правовые способы защиты в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление (виндикационный, негаторный иск и т.д.) (ст. 301, 302, 304, 305 ГК).

6. Другой обязанностью доверительного управляющего является предоставление им учредителю управления и выгодоприобретателю отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК).

7. В соответствии со ст. 1023 ГК учредитель управления обязан выплатить управляющему вознаграждение, а также возместить необходимые расходы, произведенные им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Иных обязанностей на учредителя управления закон не возлагает.

Участники сделки, а также права и обязанности сторон

В подобной сделке может принимать участие управляющий. Это, как правило, либо фирма, либо индивидуальный предприниматель. Когда владелец передаёт собственные права, связанные с имеющимися в ООО долями, некоему стороннему управляющему, то ему передаются возможности не только использовать имущество, которое включается в состав таких долей, но и принимать участие в управлении деятельностью общества.

В дальнейшем доверительный управляющий, занимаясь своей работой, имеет права и обязанности. Он может:

Участвовать во всех голосованиях членов ООО.
Запрашивать любые данные о том, как действует ООО и использовать их для решения задач и своих целей.
Информировать других участников ООО насчёт того, что он думает о распределении прибыли в компании, эффективности труда работников и т. д.

Могут у него также быть и другие права, не входящие в этот перечень.

Круг полномочий будет определяться положениями уже отдельного соглашения, которое будет подписываться с тем, кто владеет вверенной ему долей в ООО:

самим собственником (то есть учредителем управления). Когда договор по выполнению управления существующими долями заключается из-за смерти владельца, то до того момента, когда наследники войдут в свои права, нотариус станет управляющим.
выгодоприобретателем. Если владелец имущества ушёл в мир иной, функции учредителя управления станет выполнять нотариус. Тогда выгодоприобретателями станут наследники.

Важными условиями подобного договора выступают:

Предмет договора (а именно перечень всего имущества, которое будет передано управляющему).
Название организации и ФИО физ. лица, в интересах которого будет реализовано управление.
Сумма денег, передаваемая лицу-управляющему. Также отдельно оговаривается способ выплаты ему этих денежных средств.
Срок действия настоящего соглашения. По действующему законодательству сейчас максимально он может составлять пять лет. Если срок, каким бы он ни был, закончится, а у сторон не будет четко выраженного желания расторгнуть договор, то он будет автоматически продляться на тот самый срок, на который был заключён изначально.

ВАЖНО! Стоит ещё раз и внимательно подчеркнуть, что все перечисленные выше условия обязательно должны присутствовать в документе. Если там нет ни одного из них, то заключённое соглашение будет признаваться ничтожным

Что важно знать относительно регистрации такого договора

Договор на доверительное управление допускается заключать в обыкновенной письменной форме. Следует знать, что нотариус не обязан заверять подобный документ, а уведомление о заключении соглашения в ФНС обязан будет направить сам владелец передаваемой во владение доли.

За три рабочих дня со случившегося подписания договора владелец долей обязан отправить в налоговый орган заявление, написанное по форме Р14001. Когда этот документ будет получен, специалисты инспекционного подразделения успешно внесут все надлежащие исправления в ЕГРЮЛ.

Доверительное управление (ду)