Виды кооперативов и особенности регистрации

Три вида строительных кооперативов

В России есть три вида ЖСК, которым государство разрешило возводить жилые здания. Это кооперативы, созданные в соответствии с законом № 161-ФЗ, ЖСК дольщиков и обычные кооперативы. Они отличаются категориями участников, степенью надзора со стороны государства, уровнем защиты пайщиков и возможностью строить здания свыше трех этажей.

Членами ЖСК, созданных в соответствии с законом № 161-ФЗ, являются чиновники, работники госпредприятий и научных организаций, военнослужащие, сотрудники полиции, ученые, учителя, педагогические работники, медики, работники культуры и другие категории граждан. Государство и ведомства опекают эти кооперативы. Они действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ.

Кооперативы дольщиков создаются в ходе банкротства застройщиков. Их задача — достроить здание. Для этой цели они вправе привлекать финансирование Фонда защиты прав дольщиков и передавать функции застройщика НКО федерального Фонда или Фонду субъекта РФ. Остальные ЖСК являются обычными кооперативами. Граждане создают их в соответствии с ЖК РФ и законом о кооперации.

Коммерческие и некоммерческие организации

Под некоммерческими организациями следует понимать зарегистрированные в установленном порядке юридические лица определенных организационно-правовых форм, целями которых является достижение результатов в общественной, гуманитарной, политической и других сферах, не связанных с извлечением прибыли, способные выполнять функции в указанных рамках и не распределяющие полученные финансовые ресурсы между учредителями.

Главной отличительной чертой является цель учреждения некоммерческих организаций. Такая структура выполняет иные функции, нежели коммерческое юридическое лицо и они не связаны с извлечением прибыли. В качестве целей могут выступать гуманитарные, социальные, политические и другие устремления.
Некоммерческие организации обладают ограниченной правоспособностью. Она определяется целями создания. При этом, возможны и предпринимательские функции, соответствующие этому требованию.
Другим признаком является отсутствие возможности распределять прибыль между учредителями. Если таковая имеется, она служит дополнительной финансовой основой для достижения целей, для которых такая организация была создана.
Особые организационно-правовые формы. Как и в случае с коммерческими юридическими лицами, существует закрытый перечень, в котором определены виды этих организаций.
Для начала деятельности необходима государственная регистрация. В отдельных случаях она гораздо более сложная и предусматривает большее количество необходимых действий. Примером служит регистрация политических партий, осуществляемая в минюсте.

Что представляет собой кредитный кооператив?

Несмотря на то, что кооперативная форма организации сейчас кажется чем-то устаревшим, кредитные потребительские кооперативы (КПК) существуют, и существуют успешно. В настоящий момент соответствующий реестр Банка России содержит информацию о 1603 действующих кредитных потребительских кооперативах, а их оборот измеряется миллиардами рублей.

примечание редакции

Посмотреть список действующих кредитных потребительских кооперативов вы можете на официальном сайте ЦБ РФ по адресу:

Эта организационно-правовая форма имеет некоторые черты советских касс взаимопомощи, которые одни работники «пополняли», а другие работники могли «занять» некоторую сумму денег.

Сейчас кредитные потребительские кооперативы позиционируют себя как альтернативу классическим банкам. Согласно законодательству кредитный потребительский кооператив определяется, как:

добровольное объединение физических и (или) юридических лиц на основе членства и по территориальному, профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков).

Как видно, основная идея кредитного кооператива – это сбор определенной суммы взносов членов кооператива, и последующая выдача этой суммы в виде займов. В идеальной форме это группа пайщиков, где и «вкладчики», и «заемщики» знают друг друга, а деятельность кооператива прозрачна. Реальность иная, и работа кооперативов больше напоминает банки и микрофинансовые организации.

После многочисленных случаев обмана пайщиков государство в 2009 году серьезно «взялось» за регулирование КПК. Теперь все кооперативы должны входить в СРО – саморегулируемые организации и делать взносы в специальные страховые фонды. Регулятор – Центробанк – проверяет деятельность СРО.

В общем виде схема обычной работы КПК такова:

регистрация кооператива – требуется как минимум 5 участников, также необходимо выбрать СРО и вступить в нее;
желающие вложить деньги в кооператив должны вступить в него и заплатить определенный взнос (есть минимальные суммы). После этого пайщик вносит средства и становится «сберегателем»;
полученные деньги кооператив использует на выдачу займов. Заемщик точно так же вступает в кооператив и становится его пайщиком. После проверки документов ему выдается займ;
через оговоренный период заемщик погашает займ с процентами, а по итогам года подсчитывается сумма доходов и расходов. Если есть прибыль – она распределяется между участниками. Убытки также погашаются ими.

Однако эта схема в современных кооперативах (особенно крупных) существует лишь формально. На практике кооперативы рекламируют себя практически так же, как и банки – предлагают высокие проценты по взносам и займы по выгодным ставкам.

Деятельность КПК имеет свои ограничения:

сумма займа не может быть больше 10% капитала кооператива, что существенно только для небольших кооперативов;
по решению СРО, в которую входит кооператив, определенная сумма отчисляется в компенсационный фонд, который используется на выплаты участникам обанкротившихся кооперативов;
сбережения пайщиков принимаются под процент не выше, чем 1,8 величины ключевой ставки Банка России;
для внесения изменений в документы нужно собирать общее собрание пайщиков.

Важно, что целью создания и функционирования КПК не может быть получение прибыли, это понятно из схемы работы кооператива. На практике же КПК создаются для получения дохода

Отдельно в российском правовом поле функционируют сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы. Схема их работы примерно такая же, как и у обычных КПК, однако целью является развитие сельского хозяйства, а участниками могут быть сельскохозяйственные производители.

Жск Коммерческая Или Некоммерческая Организация

Товариществом на вере (коммандитным) называется товарищество, в котором наряду с полными товарищами имеется один или несколько участников-вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытка только в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в предпринимательской деятельности этого товарищества. Коммандитисты получают часть прибыли товарищества, причитающуюся на их долю в складочном капитале.

Унитарное предприятие — это коммерческая организация, не имеющая права собственности на закрепленное за ней собственником имущество. В форме унитарных предприятий создаются только государственные и муниципальные предприятия.

Жилищный кооператив: что это и как работает?

Для вступления в кооператив необходимо внесение членских взносов, деньги из которых расходуются на жилплощадь.

Закон о жилищных кооперативах

Правила функционирования ЖК представлены в 2 основных нормативных актах:

Ст. 111 и 112 Жилищного кодекса РФ;
Гражданский кодекс РФ – раздел о юрлицах.

Ключевым документом, регулирующим деятельность и возможности ЖК, является устав. В этом документе прописывается всё, что связано с функционированием ЖК, а именно:

сумма вступительных взносов;
условия вступления и выхода из организации;
порядок ведения, протоколирования собраний и пр.

Высший управленческий орган кооператива — общее собрание, на котором выбирается и назначается председатель, несущий ответственность за финансово-хозяйственную часть. Члены собрания вправе сменить председателя в случае выявления серьёзных причин для этого.

Законодательство РФ не описывает все нюансы структуры ЖК. Это остаётся на усмотрение членов сообщества. Но закон обязывает вести протоколы, где должны быть отражены все важные события ЖК со дня основания.

Стоит ли вступать в ЖСК?

Данный вопрос спорный. С одной стороны, это выгоднее обращения к обычному застройщику – как было сказано выше, не придётся переплачивать. С другой – нет гарантии, что среди организаторов не объявится подобный аферист, который также всех обманет.

Получение квартиры ЖСК может быть связано с многочисленными проблемами так же, как и участие в долевом строительстве. Могут быть сложности с возвратом денег при досрочном выходе, дополнительные затраты при затянувшемся строительстве; трудно быть полностью уверенным, что квартиру вместе с вами не приобрел кто-то другой (нет государственной регистрации договора, как при долевом участии). Поэтому ЖСК нередко организует и сам застройщик — вне зависимости от своих целей, более свободная форма договора ЖСК предполагает меньше конечной ответственности. Для участия в крупных, известных ЖСК можно попробовать получить ипотечный кредит.

Для принятия решения стоит почитать отзывы о ЖСК, причём лучше о тех, которые уже существуют, а не только-только формируются. Из них иногда выходят участники, например, по причине невозможности платить взносы, и тогда освобождаются места. Так можно вступить в хороший кооператив на этапе строительства.

Статья 123.1. ЖК РФ. Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома

1. Жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в системе в соответствии с установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, порядком, составом, сроками и периодичностью размещения в системе устав кооператива, а также следующие документы и информацию:

1) количество членов жилищно-строительного кооператива;

2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;

3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;

4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;

6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;

4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;

5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;

6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;

7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:

1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;

2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;

3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.

4. Решение общего собрания членов жилищно-строительного кооператива по вопросу внесения изменений в проектную документацию считается принятым при условии, если за него проголосовало более трех четвертей членов жилищно-строительного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

5. Осуществляющий в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома (далее в настоящей главе — контролирующий орган), получает сведения, содержащиеся в реестре членов жилищно-строительного кооператива, а также иную информацию, предусмотренную настоящей статьей, из системы.

Статья 118 ЖК РФ. Правление жилищного кооператива

Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.
Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).
Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

ЖК или ТСЖ? Чем принципиально они отличаются?

Однако ЖК можно создать и на уже существующем доме (первая функция может не использоваться). Второе отличие – в процедуре создания.

Для регистрации ТСЖ необходимо, чтобы 51% собственников проголосовали за него и в последующем стали членами ТСЖ.

Также для регистрации ТСЖ закон требует предоставить в налоговую инспекцию список собственников помещений в доме, голосовавших за создание ТСЖ, с именами и контактными данными. Поскольку это требование выполнить нелегко, уже есть прецеденты, когда ТСЖ, в которых состоит менее 50% собственников, принудительно ликвидированы по суду.

В противовес – для создания ЖК достаточно пяти человек, которые, как правило, входят в правление кооператива. Председатель правления ТСЖ не имеет права работать в товариществе по трудовому договору (это является огромным минусом для тех, у кого это единственное место работы). Для ЖК таких ограничений нет.

ТСЖ имеет право распоряжаться общим имуществом дома (крыша, подвал и другие), сдавая, к примеру, их в аренду.

Товарищества собственников жилья – правовые основы

Итак, оно вправе: заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов; определять смету доходов и расходов на год. При этом ТСЖ, управляющие компании и иные жилищные организации не правомочны устанавливать налоги и сборы, обладающие признаками, предусмотренными п. 2 ст

8 НК РФ, а также взыскивать налоги и сборы, установленные законодательством о налогах и сборах, на что обращено внимание в письме Минфина России от 23.03.2009 № 030208/18; устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу собственников жилья

Товарищество обязано соблюдать права и законные интересы собственников помещений; представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Такие обязанности реализуются путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника помещения, определения границ объектов общей долевой собственности.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Статья 112 ЖК РФ. Организация жилищного кооператива

Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).
Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 121 ЖК РФ. Прием в члены жилищного кооператива

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Коммерческие и некоммерческие организации сферы услуг

Учредители не отвечают по его обязательствам автономной некоммерческой организации, а автономная некоммерческая организация не отвечает по обязательствам учредителей. Имущество, переданное автономной некоммерческой организации ее учредителями, является собственностью автономной некоммерческой организации.

Автономная некоммерческая организация ликвидируется по общим правилам гражданского законодательства. По смыслу п. 1 ст. 65 ГК она не может быть объявлена банкротом. Остаток имущества ликвидируемой организации используется в соответствии с с указаниями ее устава или в порядке, предусмотренном Законом.

Преимущества ЖСК

Организуя ЖС,К его учредители получают следующие преимущества:

У них есть возможность рассрочки оплаты возводящегося жилья на выгодных условиях;
После введения дома в эксплуатацию право на управление им переходит ЖСК;
Страхует на случай банкротства застройщика – ЖСК смогут завершить строительство объекта.
Учредители могут принимать непосредственное участие в строительстве МКД;
Внесенные средства (паевые взносы) налогом не облагаются.

Застройщики предоставляют учредителям ЖСК выгодные условия рассрочки. Ее сроки могут достигать до 10 лет. В случае с договором долевого участия (ДДУ) они ограничиваются 1-3 годами.

Кроме того, часть суммы учредители могут выплачивать уже после того, как вселились в квартиры. При ДДУ такая форма расчета не предусмотрена. После введения обязательного использования эскроу-счетов, участник долевого строительства обязан до окончания строительства перечислить на банковский счет всю сумму по ДДУ.

Переход обязанностей в ЖСК по управлению МКД сразу после введения его в эксплуатацию – выгодное решение. Для создания ТСН – товарищества собственников недвижимости, потребуется время. В этот промежуток дом остается без надлежащего управления, что может повлечь нежелательные последствия, задолженность.

Если застройщик обанкротился, ЖСК может обратиться к другому подрядчику. Участники долевого строительства этого сделать не смогут. Эскроу-счета защищают их вклады, вложенные деньги вернутся со временем, однако:

Дольщики потеряют на инфляции – на размещенные на эскроу-счетах проценты не начисляются;
После возврата денег их придется вкладывать в новое строительство. А это потеря времени, в течение которого цены на недвижимость растут.

Учредители ЖСК получают доступ к финансовой отчетности и первичным бухгалтерским документам подрядчика, а также самого кооператива. Весь процесс для них прозрачен, они вправе вносить необходимые коррективы, принимать решения на промежуточных этапах строительства, включая переизбрание правления.

Виды

Внимание! В целях обеспечения граждан квартирами ЖК РФ предусматривает создание организаций собственников жилья – ЖСК и ЖНК

ЖСК – жилищно-строительный кооператив – подразумевает объединение пайщиков до начала строительства многоквартирного дома. Возведение здания напрямую зависит от бесперебойного внесения платежей будущими владельцами жилья и их суммы. Финансовые затраты минимальны и рассчитываются только исходя из стоимости строительных материалов и заработной платы рабочих. ЖСК принимает на себя обязательства по заключению договоров с подрядными фирмами для постройки многоквартирного дома, сами члены в строительных работах не участвуют. Существование ЖСК продолжается до момента полной готовности строительного объекта и сдачи его в эксплуатацию, после чего кооператив реорганизуется в другой вид товарищества собственников для дальнейшего обслуживания дома и прилегающей территории.
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив – исключает этап строительства, поскольку квадратные метры приобретаются участниками в готовых в сдаче домах. Организация может выбрать практически любой жилой объект и способствовать покупке в нем квартир пайщиками. Отличительный признак такого объединения — будущие собственники выплачивают определенную часть стоимости жилья в качестве вступительного взноса, остальная сумма равномерно распределяется на указанный в договоре период и погашается подобно кредиту в банке, но взятому под существенно меньший процент (от 2 до 6%).

Внимание! Оба вида кооперативов основываются на прозрачности ведения дел и доступности информации о своей деятельности для всех участников

ЖСК с господдержкой

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Роль Федеративного Закона №215

ФЗ №215 подразумевает вступление в членство ЖСК. Хотя, чтобы вступить в ЖСК, необходимо полное согласование с самим уставом ЖСК и Жилищным кодексом Российской Федерации. Закон ФЗ №215 никак на это влияет. Перед участием в ЖСК нужно сначала подать заявление. Дальше необходимо оплатить взнос (сначала вступительный, потом паевой). После чего новый участник регистрируется как юридическое лицо в государственном реестре.

Согласно ранее составленному договору, застройщику необходимо уложиться в требуемые сроки, а после завершения работ иметь разрешение на эксплуатацию. В дальнейшем сооружение передается долевому участнику. От него потребуется отдельная оплата за объект, которая была согласована при составлении договора. Когда условия договора соблюдены, участник получает построенный объект.

Желающие вступить в ЖСК должны быть ознакомлены с выдвигаемыми обязательствами, налагаемыми самим кооперативным договором. Первое обязательство заключается в оплате двух взносов – вступительный и членский (паевой взнос здесь не учитывается). Соответственно, рекомендуется крайне внимательно изучить содержание устава ЖСК; ознакомиться с порядком оплат (учитывайте их размеры); выяснить график платежа и т.д.

Плюсы и минусы ЖСК

Плюсы и минусы участия в жилищно-строительных кооперативах — спорный вопрос, на который специалисты так и не могут дать однозначного ответа. Порой бывает, что одна и та же ситуация с разных точек зрения оценивается как положительно для пайщика, так и отрицательно. Но теперь, когда уже мы знаем, как расшифровывается ЖСК и как эта система работает, настало время разобраться в положительных и отрицательных сторонах.

Плюсы:

как правило, ЖСК дают рассрочку, что позволяет не брать ипотечный кредит и выкупить квартиру целиком буквально за 2—3 года;
в сравнении с ЖСК застройщик при долевом участии несет гораздо больше расходов на различные компенсационные фонды или счета, поэтому ценник на жилье, построенное по программе долевого строительства, значительно превышает ценник кооперативного жилья;
как член ЖСК вы имеете полное право участвовать в судьбе своих квадратных метров, и никакие важные вопросы не пройдут мимо вас, также вы имеете доступ ко всей информации о деятельности кооператива;
взносы, которые вы совершаете будучи пайщиком, не облагаются налогом;
в случае банкротства застройщика ЖСК может самостоятельно достроить дом.

Минусы:

в случае нехватки финансов вы не сможете обратиться к ипотечному кредитованию, поскольку ипотека с государственной поддержкой выдается только на основании ДДУ (договор долевого участия);
несмотря на небольшой первый взнос, впоследствии члены ЖСК должны не только платить за строительство своей квартиры, но и оплачивать понесенные убытки в результате неправильных действий генподрядчика или инфляции;
из предыдущего пункта следует, что изначальная привлекательно низкая цена на жилье не фиксируема и, скорее всего, ощутимо возрастет к концу строительства;
подобная схема не обеспечивает связь между пайщиками и застройщиком, уставом прописаны лишь отношения членов кооператива с самим кооперативом;
поскольку сам ЖСК является заказчиком работ, то малейшие промахи при возведении дома повлекут за собой большие убытки для всех пайщиков;
ответственность за лестничные клетки, лифты, трубы, крыши, стены и прочие слагаемые полноценного дома лежит целиком и полностью на членах кооператива, т. е. протечку крыши пайщики обязаны устранять сами;
право собственности на жилье вы получите только в том случае, если целиком выплатите его стоимость;
как правило, в жилищно-строительных кооперативах нет четких сроков строительства, поэтому ваш дом может строиться один год, а может пять лет;
вы не сможете самостоятельно продать свое место в кооперативе, на продажу пая должны дать согласие все члены кооператива;
так как государство не регистрирует договор паенакопления, существует действительная угроза махинаций, «серых» схем и двойных продаж.

В целом получается, что минусов у жилищно-строительных кооперативов больше, чем плюсов. Но в каждой индивидуальной ситуации все может быть по-своему.

Другие виды нко — основные виды кооперативов