Всн 53-86(р): «правила оценки физического износа жилых зданий»

Типы зданий, износ которых определяется

Согласно типологической классификации все здания, для которых определяются показатели физического износа, разделяются на:

• гражданские. В эту группу входят жилые здания (дома, гостиницы, общежития), предназначенные для временного или постоянного проживания и общественные – объекты административного и социально-культурного назначения (школы, больницы, театры, магазины, клубы и другие);
• производственные. Включают промышленные цеха и корпуса, и сельскохозяйственные (зерно- и овощехранилища, птичники, коровники и др.).

Определение срока службы каждого из этих объектов – достаточно сложная задача, поскольку кроме разнообразных разрушительных факторов на технические характеристики влияет также характер конструкции, своевременность выполненного ремонта и качество используемых материалов, и ряд других критериев.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий в целом является важнейшим критерием влияния на результат фактической оценки стоимости объекта. Для вычисления оценки недвижимого объекта применяют разные методы, с помощью которых в процентах определяется физический износ сооружений.

Методика компенсации затрат

Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые потребуются для устранения дефектов. Плюсом методики является возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.

В числе недостатков отмечают трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ. Чрезмерно сложным является расчет износа фундамента и других технически сложных элементов.

В связи с тем, что методика достаточно сложна в применении, используют ее, как правило, для крупных объектов, для которых требуется определение физического износа здания.

Метод хронологического возраста

Физический износ гражданских зданий или жилых сооружений по этой методике определяется как частное, полученное при делении хронологического возраста объекта на срок его эксплуатации по формуле:

Вх – фактический возраст исследуемого объекта

Всс – нормативный эксплуатационный период.

Простота выполнения расчетов и минимум расчетных показателей – основные достоинства метода. Но есть также недостатки. Это неприемлемость данной формулы в случаях, когда требуется определить износ здания с равными сроками хронологического и эксплуатационного возраста, а также невозможность учета замены или ремонта отдельных элементов.

Метод эффективного возраста

Оценка физического износа здания методикой эффективного возраста востребована среди специалистов благодаря тому, что всего одним арифметическим действием можно выполнить нужные расчеты, используя один из вариантов формулы:

Вэ – эффективный возраст, или другими словами на какой возраст обследуемый объект выглядит;

Вост – срок, который остается до конца эксплуатационного периода;

Всс – нормативный эксплуатационный срок.

Весомым минусом является то, что обосновать величину Вост (по сроку жизни до конца эксплуатации) оценщику практически невозможно, поскольку никто не сможет сказать точно сколько времени здание будет эксплуатироваться. Как исключение рассматривается случай, когда в конкретное время объект подлежит сносу. Поэтому на практике этот метод срока жизни почти не используется.

Экспертный метод

Эта методика определения физического износа зданий основана на шкале оценок экспертов, которая в полной редакции изложена в ВСН 53-86р. Определяется величина по внешним разрушениям, которые можно увидеть при визуальном осмотре.

Формула физического износа следующая:

Иi – величина износа конкретного i-элемента (показатель стабильный и берется из соответственных таблиц);

УВi – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;

i – номер элемента.

К числу плюсов метода относят:

• простоту выполнения расчетов;
• доказательность расчетных данных, которые установлены действующими нормативными документами.

Недостатки также имеются:

• результаты расчетов получаются с отклонениями в диапазоне ±5%;
• от опыта оценщика напрямую зависит точность результата. Также часто случается так, что весомые признаки износа попросту скрываются под косметическим ремонтом и в результате величина износа получается сильно заниженной;
• влияние субъективного фактора. Например, описание в нормативных актах величины износа для «системы центрального отопления» соответствует значению «капельные течи в приборах отопления, коррозия трубопроводов, плохая работа калориферов» и процент износа при этом составляет от 41 до 60. При этом совсем не обусловлено сколько на 5 или больше отопительных приборов должно быть этих «капельных течей» и как правильно оценить техническое состояние отопительной системы.

В целом, если сравнить все положительные и отрицательные стороны метода, то первые значительно перевешивают, поэтому оценщиками он применяется очень часто.

Метод разбивки

Предусматривает расчет износа объекта с одновременным учетом возможности его устранения, в частности:

• отложенный ремонт или исправимый износ;
• неисправимый износ, когда износившиеся элементы не подлежат замене или ремонту из-за короткого срока службы;
• неисправимый износ, при котором только при выполнении реконструкции или капитального ремонта объекта могут быть восстановлены изношенные элементы с длительным сроком службы.

Плюсом данного способа считается возможность учесть не только видимые, но и скрытые влияющие на износ факторы. Если достоверной информации об объемах ремонта нет, то метод в таких случаях невозможно применить.

Фундаменты

Таблица 1

Фундаменты столбчатые деревянные с забиркой

____________

* В настоящем сборнике ВСН повреждения определять в процентах от всей осмотренной площади.

Таблица 2

Фундаменты столбчатые каменные с кирпичным цоколем

Таблица 3

Фундаменты ленточные каменные

Таблица 4

Фундаменты ленточные крупноблочные

Таблица 5

Фундаменты свайные столбчатые каменные, бетонные и железобетонные

Анализ дефектов

Установление степени амортизации объектов основывается на следующих критериях:

• Имеются дефекты фасада объекта. Некоторые кирпичи выпадают из стенок сооружения, опор основы здания и надземной части фундамента.
• Происходит разрушение основы сооружения, выпучивание.
• Перекошены оконные и дверные проемы.
• Была кривизна прямых линий сегментов здания.
• Существует оседание конструкции. Монолит кладки нарушен.
• Арматура оказалась оголённой. Фасады показывают следы замерзания или утечки.
• Дефекты в несущих балках и перемычках.
• Штукатурка отваливается и отслаивается, швы разрушаются.
• Видны механические разрушения, прогибы или сокальзывание перемычек относительно друг друга.

Следующие правила были установлены для того, чтобы проанализировать состояние сооружений и составить смету затрат:

• Анализ жилого фонда происходит путем сравнения факторов, обнаруженных при помощи специальной аппаратуры и наглядного осмотра. Результаты сравниваются с таблицей строительных норм.
• Если жилое здание или части объекта включены в реестр составленных таблиц, то надо брать верхний параметр в этом реестре.
• В данных структуры, доступной в реестре, обнаружено только одно повреждение, используются категории, соответствующие нижним характеристикам реестра.
• При обнаружении незначительного повреждения по таблице, необходимо применить метод интерполяции. Эти характеристики не применяются к жилым помещениям, разрушенным под действием явлений природы (природных катаклизмов).

Причины, по которым происходит износ зданий

Физический износ конструктивных элементов зданий или всего объекта в целом может быть вызван следующими факторами:

• длительная или неправильная эксплуатация сооружений;
• истираемость материалов, использованных в отделке или отдельных конструктивных элементах;
• агрессивное воздействие атмосферных факторов, вызывающих размыв фундамента, коррозию и эрозию стройматериалов, промерзание оснований, боковое давление ветра на конструкции;
• динамические и механические воздействия, приводящие к неравномерной осадке;
• биологические факторы: насекомые, бактерии, грибки;
• стихийные бедствия: землетрясения, наводнения, пожары, ураганы и другие;
• ошибки при проектировании сооружений;
• допущенные при возведении зданий ошибки, например, неправильная кладка или некачественный бетон.

Каждый из этих факторов вызывает износ конструкций здания, но наибольший вред причиняет влага, а также воздействующая через грунт вибрация.

Признаки износа

На изменение эксплуатационных свойств строительной конструкции указывают следующие признаки физического износа:

• сколы, трещины, выбоины, выпадение отдельных камней из стен, надземной части цоколя и фундаментных столбов;
• выпучивание и перекосы цоколя;
• перекосы дверных и оконных проемов;
• осадка отдельных участков стен, искривление их горизонтальных линий;
• нарушение монолитности кладки;
• отслоение и отпадение штукатурки, выветривание швов;
• трещины в перемычках и карнизах;
• увлажнение стеновых поверхностей, появление высолов;
• смещение или прогиб плит в отношении одна к другой из-за деформаций;
• оголение арматуры;
• следы протечек или промерзаний на фасадах.

Это наиболее распространенные признаки, по которым определяется износ элементов здания

При этом внимание нужно обратить на то, что каждому конструктивному элементу строительного объекта характерны свои идентификационные факторы

Похожие записи:

Установка крана для фильтра питьевой воды Разбавление антифриза водой: можно ли, в каких пропорциях и чем это чревато для авто Отправка уведомления в роскомнадзор Как правильно выбрать и установить фильтр аквафор морион Как сделать вибростол для тротуарной плитки своими руками Меловые маркеры: чем отличаются, как пользоваться и для чего нужны