Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Оглавление

Как составить регистрационные документы

Всеми подготовительными действиями обязан заниматься человек, который хочет продать объект. Клиенту только останется оплатить государственную пошлину в объеме, предусмотренном законом. Договор купли/продажи составляется в присутствии заинтересованных лиц. Далее мы советуем вам перед подписанием, отнести соглашение в юридическую фирму, которая за минимальную плату проверит правильность. Их услуга поможет вам избавиться от проблем во время регистрации и при дальнейшем проживании в вашей собственности.

В МФЦ вы предоставляете папку со следующими бланками:

Два заявления от продавца и потребителя о переходе имущества. Вы сможете найти образцы на сайте Росреестра и заполнить их самостоятельно.
Квитанцию, подтверждающую об уплате пошлины.
Три экземпляра договора с актом приема/передачи.
Нотариально заверенное согласие обоих супругов.
При участии в решении вопроса ребенка от 14 до 18 лет, необходимо также его разрешение.
Документ об одобрении отделом опеки и попечительства.
Оригиналы паспортов всех лиц, участвующих в процессе.

Само соглашение должно быть скомпоновано так, чтобы там имелись все сведения:

Данные приобретателя, продавца и уполномоченного, если в операции принимают участие дееспособные, несовершеннолетние, престарелые граждане. Указываются фамилия, имя, отчество, год рождения, прописки.
Дата и место составления.
Согласие двух сторон на продажу недвижимости и на оплату ее стоимости.
Копия кадастрового пропуска со всей информацией по описанию жилища (адрес данного объекта, площадь, количество и параметры комнат, этажность).
Справки, доказывающие недостаток долгов по платежам за коммунальные услуги, обременения и ареста.
Полная стоимость и методы погашения.
Акт, определяющий отсутствие прописанных третьих лиц.
Сведения о сделанной перепланировке на законных основаниях.
Решение о принятии от государственного органа опеки и попечительства на окончательное заключение контракта, если имеются дети, не достигшие 18-летнего возраста, или с ограничением деятельности.
Справка о том, что предмет не арестован судебными приставами.

Весь пакет заверяется любым нотариусом, но желательно обратиться к высококвалифицированному юристу, находящемуся в том районе, где и расположена продаваемая недвижимость. В этом случае вы точно будете уверены, что сделка совершена на законных обстоятельствах. Для добропорядочного гражданина не составит труда предоставить все нужные регистрационные документы. Но стоит задуматься во время подписания договора, если собеседник всячески увиливает, находит различные завуалированные отговорки на вопросы, и не предоставляет по разным причинам необходимые бумаги. Возможно не стоит иметь с ним дело? Ведь вы можете попасть в руки злоумышленника и потерять свои сбережения навсегда.

Для лучшего усвоения материала мы предоставляем вам наглядное пособие, что и как проверить квартиру юридически перед покупкой, которое точно поможет при совершении сделки.

Просмотр квартиры риэлтором

Риэлтор — это специалист от специализированной организации, которая в свою очередь занимается организацией сделок в сфере недвижимости, в частности купли-продажей. Риэлтор подбирает подходящую по стоимости и определенным потребностям покупателя квартиру, организовывает осмотры, выясняет юридическую чистоту документов и поверхностно проверяет ее.

За установленную стоимость и на основании оформленной доверенности риэлтор:

проверяет документы на квартиру, документы, удостоверяющие личность собственника,
запрашивает информацию из ЕГРП,
изучает всю историю недвижимости, когда при каких условиях это имущество переходило из рук в руки,
запрашивает архивную выписку из домовой книги.

В процессе осмотра жилья агентом по недвижимости может быть проведена его оценка.

На определение стоимости квартиры влияет множество факторов:

район, в котором находится многоквартирный дом, его транспортная доступность, удаленность от центра;
состояние дома, придомовой территории, подъезда;
характеристики квартиры (этаж, площадь самой квартиры и помещений в ней, вид ремонта и др.).

Акт осмотра квартиры

Чтобы зафиксировать все детали и состояние, в котором находится осматриваемая квартира, необходимо оформить соответствующий документ. Таким документов является акт осмотра квартиры. В его содержание необходимо включить следующие сведения:

местоположение квартиры и дату проведения осмотра;
стороны акта: агентство и заказчик;
объект акта — т.е. адрес и местоположение осматриваемой квартиры;
основные характеристики дома, квартиры: из какого материала, количество комнат, метраж;
наличие перепланировки, узаконена или нет;
результат осмотра: отвечает ли требованием заказчика или нет (по каким причинам);
подписи сторон и сопровождающих лиц.

Доверенность на осмотр квартиры

В настоящее время распространены такие случаи, когда заказчики-покупатели квартиры по причине нехватки времени или другим причинам оформляют доверенность на осмотр и покупку квартиру на третьих лиц — риэлторов.

Действительно, в наше время распространены факты мошенничества на протяжении всей сделки купли-продажи, начиная с оформления доверенности.

Этот документ представляет собой подтверждение перехода полномочий от одного лица к другому, т.е. проще говоря, риэлтор выполняет всю необходимую работу, которая также прописывается в доверенности от лица покупателя — собственника.

Доверенность подписывается в присутствии нотариуса

Выбирая риэлтора, нужно обратить внимание на опыт его работы, проверить имеет ли он сертификат, ознакомиться с отзывами о его деятельности.. В содержание доверенности входит:

В содержание доверенности входит:

Дата и место ее составления;
Полные сведения о сторонах документа: доверителе и доверенном (фамилия, имя, отчество, место и дата рождения, серия и номер паспорта, где и когда он выдан, адрес государственной регистрации);
Четкий список полномочий, которые будет выполнять доверенное лицо;
Срок действия документа;
Возможность права в случае необходимости оформить передоверие.

Особо важно оформить документ без ошибок, в противном случае его можно признать недействительным

Какую информацию надо получить по недвижимости в новостройке?

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

Форму договора по продаже жилья.
Проектную документацию.
Выписку из реестра на здание.
Инвестиционный контракт.
Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
Разрешение на строительство.
Учредительные документы застройщика.

Рекомендация. Внимательно изучайте документацию на недвижимость, так как застройщик может демонстрировать вам документы на совершенно другое здание. Реквизиты застройщика должны быть одинаковы на всей документации.

Любые несоответствия могут повлечь за собой тяжелые последствия, в частности – потерю ваших денежных средств.

Об особенностях покупки квартиры в новостройке говорится в этом материале.

Смотрите видео о том, как проверить новостройку и застройщика на надежность, а также на что обратить внимание перед покупкой квартиры в новом доме:

Проверка новостройки застройщика на надежность

Риски и способы себя обезопасить

Обратите внимание! Чем глубже вы узнаете историю приобретаемой недвижимости, тем меньшими будут ваши риски.

Рассмотрим самые рискованные ситуации при оформлении квартиры в собственность:

Квартира собственнику досталась по завещанию. В данном случае на определенную долю могут претендовать ближайшие родственники, даже если они не были указаны в завещании. Например, нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, а также супруг умершего, который по закону имеет право на половину собственности. Чтобы обезопасить себя от различных споров, требуйте от продавца прописать в договоре купли-продажи обязательство решения различных споров.

Продавец стал собственником по наследству. Данный случай не особо отличается от предыдущего, так как в нем фигурируют все те же лица – потенциальные наследники на определенную часть недвижимости. Из практики видно, что наследованная недвижимость очень редко становится объектом мошенничества, но не стоит усыплять свою бдительность, а лучше все тщательно проверить перед покупкой, очертив возможных претендентов на квартиру.

Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования. Данный способ менее рискованный, чем два предыдущих, так как квартира еще не имела хозяев, то есть не будет никаких претендентов на квадратные метры площади из числа родственников продавца. Здесь важна проверка всей документации застройщика или инвестора (описание документации находится выше в статье).

Квартира досталась собственнику в дар. Сделка с такой квартирой включает в себя стандартные риски, связанные с правом наследования долей жилплощади родственниками, передавшего в дар квартиру

Акцентировать свое внимание стоит на следующие факты:передавший в дар квартиру – это пожилой человек;
даритель передал квартиру накануне своей смерти;
даритель и продавец не являются родственниками.

Все эти факты должны насторожить покупателя, так как в подаренной квартире чаще всего живут сами, не выставляя ее на продажу.

Помните – чем больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск возникновения негативной ситуации в плане чистоты сделки.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – как себя вести

Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.Покупателю рекомендуется:1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Онлайн сервисы Росреестра:

Проверка квартиры при покупке
Проверка земельного участка
Узнайте кадастровую стоимость недвижимости
Узнать владельца квартиры по адресу
Узнать собственника земельного участка
Проверка электронного документа
Проверка готовности заказа

Получение выписок из ЕГРН:

Выписка из ЕГРН на квартиру
Выписка из ЕГРН на земельный участок
Реестр собственников МКД
Кадастровый паспорт на землю
Заказать несколько выписок

Как проверить свидетельство о собственности на квартиру

Попросите продавца показать вам оригинал свидетельства о праве собственности на жилое имущество (Титул). Документ до 2015 года напечатан на гербовом листе, после — на обычном листе с такими же отметками, имеет индивидуальный номер. Внимательно посмотрите на сохранность документа. Он не должен иметь существенных повреждений, исправлений, потертостей.

Свидетельство содержит сведения:

о собственнике;
его паспортные данные;
о жилье (месторасположение, квадратура);
данные об ограничениях и обременениях, наложенных до момента выдачи свидетельства. Титул выдавался до 2016 года. Сейчас его заменяет выписка из Росреестра, которая содержит аналогичную информацию.

Если такой бумаги у продавца на руках нет, возможно он не зарегистрировал свое имущественное право Росреестре. Поэтому прежде, чем продолжить сотрудничество с владельцем жилья далее, попросите его зафиксировать свое право в ведомственном учреждении.

Если Титул или выписка на квартиру представлены и прошли первичную проверку, изучаем его содержание. Проверяем, что в свидетельстве указана именно та квартира, которую мы планируем купить и именно с той площадью, которую нам озвучил продавец. Убеждаемся, что указанный собственник в документе, совпадает с озвученной продавцом информацией

Обращаем особое внимание на вид права. Для покупки нас интересует только форма «Собственник»

Если квартира имеет не одного собственника, должно быть указано «Общая совместная собственность». Если собственность общедолевая, в бумаге будет отмечено количество частей собственности. У каждого долевого собственника будет Титул с информацией о его части права.

Проверяем назначение объекта — для квартиры оно должно быть «жилое». Далее просматриваем документы, на основании которых получено право собственности. Проверяем наличие ограничений права собственности. Например, арест, ипотечный залог, рента. Сервитут не мешает покупке квартиры. Для остальных обременений требуется сначала их снятие старым владельцем. Сверяем дату выдачи в свидетельстве или регистрации в выписке. Чем больше срок владения квартиры продавцом, тем меньше шанс риска при покупке жилья.

Как правильно проверять документы

Недостаточно иметь документы на руках и осмотреть их визуально. Чтобы проверить чистоту сделки, нужно установить достоверность, подлинность и юридическую силу этих документов, чтобы в будущем не возникло проблем.

Просите у продавца оригиналы документов.
Любые свидетельства должны быть распечатаны на специальных гербовых бланках.
Проверяйте наличие подписей и штампов в положенных графах.
Просите разрешения у продавца сделать копии документов.
В документах не допускаются исправления, помарки и подчистки с помощью корректоров. Если есть исправления, они должны быть заверены специальными фразами и подписью уполномоченных лиц.
Сверяйте данные на разных документах друг с другом. Соответствуют ли паспортные данные собственника, технические характеристики объекта продажи на разных документах.
Для большей достоверности запросите копии документов на квартиру в Росреестре.
Не стесняйтесь общаться с соседями продавца, с нотариусом, который заверял документы, с лицами, выдавшими определенные справки в ваше отсутствие, чтобы исключить возможность подделки и уточнить репутацию продавца.
Если работаете с доверенным лицом, тщательно проверяйте доверенность и уточняйте, не была ли она отозвана.
Не стесняйтесь просить личной встречи с владельцем квартиры и с участниками долевой собственности.
Проверяйте свидетельство о браке. Требуйте письменное соглашение супруга (как нынешнего, так и бывшего) на продажу квартиры

Соглашение должно быть заверено у нотариуса.
Обращайте внимание на дату справок, выписок и иных документов, которые вам предъявляет продавец. Многие подобные документы имеют ограниченный срок действия.
Если квартира ранее была в обременении, просите письменный документ от обременителя об отсутствии каких-либо притязаний на данный объект.
Проверьте квитанции по коммунальным услугам за несколько предыдущих месяцев.

Если продавец дает завуалированные ответа на ваши вопросы, увиливает, отказывается и не желает предоставлять вам запрашиваемые документы, задумайтесь над его честностью и порядочностью. Добропорядочному продавцу, который продает квартиру на вторичном рынке, не составит труда взять нужные справки и выписки из различных учреждений, тем более обязанность оплаты таких документов возлагается на покупателя.

○ Обременение.

Обременение предполагает ограничение на операции с недвижимостью, в частности, ее продажу.
Если квартира, которую вы собираетесь покупать, находится в новом доме, это еще не гарантия отсутствия обременения на нее. Препятствием к заключению сделки может стать:

Ипотека — если первичная покупка осуществлялась с использованием заемных средств, это требует обязательного участия банка в продаже.
Материнский капитал – если квартира куплена с участием подобных средств, необходимо привлечение органов опеки и попечительства, которые должны одобрить продажу недвижимости.

Также могут обнаружиться сюрпризы и со стороны застройщика. Например, если на землю, на которой построено здание, наложен сервитут, это также относится к обременениям.

Государственная регистрация сервитута, предусматривающего право ограниченного пользования частью земельного участка, осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Государственный кадастровый учет части земельного участка осуществляется одновременно с государственной регистрацией сервитута, которым предусмотрено право ограниченного пользования такой частью без соответствующего заявления (п.4 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Чтобы исключить подобные риски, закажите выписку из ЕГРП. В ней, помимо сведений о владельце жилплощади, будут указаны все обременения, которые наложены на квартиру.

Как правильно изучить документы?

Визуальный осмотр предоставленной вам документации для покупки квартиры считается недостаточным. Чистоту сделки проверяют, только убедившись в подлинности и достоверности документов. Требуйте предоставления вам только оригиналов документации. Придерживайтесь следующих критериев при проверке документов:

Все свидетельства должны иметь степени защиты (водяные знаки, гербы).
Наличие штампов, печатей и подписей в нужных разделах.
Документы не должны содержать помарок, исправлений.
Данные продавца должны быть одинаковы во всех документах.

Сделайте копии всех представленных вам документов.
Сделайте запрос документов на квартиру в Росреестре и сверьте их с представленными вам.
Уточните репутацию продавца
Для этого пообщайтесь с должностными лицами, выдававшими документы, нотариусом, заверявшим бумаги, а также соседями продавца.
Проверьте срок действия доверенности доверенного лица, уточнив – не была ли она отозвана.
Проверьте свидетельство о заключении (расторжении) брака.
Важно! Требуйте предоставить письменное соглашение супруга на продажу квартиры, которое должно быть нотариально заверенное.

Обращайте внимание на срок действия всех документов.
Проверьте оплату всех коммунальных услуг за предыдущие месяцы (как минимум за полугодовой период).

Проверка жилья перед покупкой: наличие третьих лиц

Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников

Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад

В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.

Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.

Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.

Что нужно проверить перед покупкой квартиры?

Для осуществления проверки действительности будущей сделки необходимо узнать следующую информацию:

наличие прописанных в помещении лиц (особенное внимание рекомендуется уделить несовершеннолетним детям и недееспособным гражданам, так как их принудительное выселение проблематично); количество владельцев квартиры (если собственников несколько, при заключении сделки важно получить письменное согласие на отчуждение объекта от каждого из них); сведения о прочих сделках, осуществляемых ранее с недвижимостью (если вы покупаете вторичное жильё, важно проверить информацию обо всех осуществляемых ранее операциях с помещением); действительность предоставленных документов (покупатели чаще сталкиваются с мошенничеством в сфере продаж); отсутствие или наличие обременений на объекте; совпадение площади продаваемой квартиры с размерами, указанными в официальной документации; и т. д. Некоторые сведения можно проверить самостоятельно, однако получение отдельной информации может вызвать затруднения

К примеру, гражданин не может наверняка определить, имел ли нотариус, удостоверяющий некоторые бумаги, требующиеся для продажи, соответствующие полномочия.

Некоторые сведения можно проверить самостоятельно, однако получение отдельной информации может вызвать затруднения. К примеру, гражданин не может наверняка определить, имел ли нотариус, удостоверяющий некоторые бумаги, требующиеся для продажи, соответствующие полномочия.

Можно ли самому провести проверку?

Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:

законность планировки;
наличие долгов за коммунальные услуги;
аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
правовая репутация и полномочие продавца;
достоверность и подлинность документации.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту