Когда можно продать квартиру после вступления в наследство по закону
Еще 10 лет назад был принят закон, отменяющий уплату налога при наследовании движимого или недвижимого имущества по завещанию. Это значит, если квартира отошла вам по воле покойного вы освобождаетесь от уплаты налога при вступлении во владение. Единственное, что нужно заплатить – госпошлину в размере 0,3% для близких родственников и 0,6% для родственников второй категории родства.
Размер налога при продаже квартиры:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для нерезидентов;
- 0% в случае, если квартира продается спустя 3 года после наследования.
Чтобы распоряжаться вновь полученным имуществом, необходимо иметь свидетельство о праве собственности. Без него нотариус не вправе заключить сделку и внести данные о ней в реестр. Поэтому зная о «свалившемся на голову» богатстве в виде дома или квартиры, обратитесь за получением свидетельства в Росреестр.
Вам нужно будет предоставить документы:
- Написанное на месте заявление;
- Паспорт наследника;
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Плюс нужно заплатить пошлину в размере 2000р и подтвердить это квитанцией.
Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц. Но следует учитывать также ряд особенностей:
Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст.
Прежде чем приступить к продаже недвижимости, ее легализуют, для чего:
- собирают необходимые документы;
- пишут заявление.
Заявить на наследство нотариусу не позднее, чем за шесть месяцев после смерти наследодателя. В противном случае придется доказывать права на недвижимость через суд. Даже в том случае, когда принятие наследства происходит по факту. То есть наследник продолжает пользоваться квартирой как своей собственностью, погашая коммунальные платежи, осуществляя ремонтные работы. Вышеуказанные действия необходимы, чтобы получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости или ее доли.
По прошествии полугода нотариальная контора выдает наследнику соответствующее свидетельство, которое является законным основанием для получения права собственности на имущество. Прежде, чем продавать его, необходимо зарегистрировать это право в Росреестре, куда предъявить:
- паспорт;
- свидетельство о праве наследования;
- заявление о регистрации права собственности;
- выписку из ЕГРП;
- техпаспорт помещения.
Требуется заплатить госпошлину, размер которой зависит от степени родства с наследодателем, и предоставить квитанцию о ее уплате. От необходимости платить государственную пошлину освобождаются:
- несовершеннолетние лица;
- люди с отклонениями психического здоровья;
- ранее проживавшие и имевшие доли в наследуемой квартире вместе с наследодателем.
Основным условием выставления на продажу наследства служит его оформление на право собственности. После регистрации преимущественного права, обладатель недвижимости может начать сбор документов для ее дальнейшей реализации. Пакет документов должен содержать следующие свидетельства и подтверждения:
- заверенное нотариально имущественное право;
- сертификат государственной регистрации полномочий;
- одобрение кого-либо из супругов на реализацию имущества, если имеющийся брачный контракт предусматривал получение по наследству совместной собственности;
- технический паспорт жилья;
- подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным обязательствам;
- соглашение о купле-продаже вступает в силу с момента регистрации, согласно статьям Гражданского кодекса РФ.
Дополнительным условием, чтобы состоялась продажа квартиры доставшейся по наследству, послужит предварительный нотариальный отказ других претендентов на имущество. К тому же, можно продать квартиру лишь через шесть месяцев после смерти ее первоначального владельца. Это как раз тот срок, когда получатель наследства законно обретет свои права. Время, отпущенное на получение документов наследования, не предусматривает реализацию жилья, что будет считаться незаконным при ее проведении.
○ Что нужно сделать перед предполагаемой продажей?
Прежде чем начать искать покупателя, необходимо вступить в наследство и зарегистрировать право собственности на квартиру. Без этого невозможно продать жилье, так как до момента регистрации прав собственности владельцем по-прежнему остается наследодатель. Итак, начнем с оформления наследства.
Оформление вступления в наследство.
Принятие наследства может происходить по завещанию или, если оно отсутствует, по закону в порядке установленной очередности. Вся процедура осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Оформить вступление в права наследования можно одним из двух способов:
- Подача заявления в нотариальной конторе.
- Обращение в суд.
Первый способ быстрее. Нотариус примет все документы и в определенную дату выдаст свидетельство о вступлении в права наследования. Судебный процесс, как правило, затягивается.
Куда обратиться чтобы оформить.
Для оформления наследства необходимо обратиться в нотариальную контору по адресу последнего места жительства наследодателя или по месту нахождения недвижимого имущества, входящего в наследственную массу.
Если нотариус по каким-либо причинам отказывает в оформлении, обращаться нужно в суд. В ходе судебного разбирательства потребуется доказать, что вы действительно имеете право на наследство или его часть.
Какие документы нужны.
Для оформления принятия квартиры в наследство потребуются следующие документы:
- Заявление – выдаст нотариус.
- Свидетельство о смерти наследодателя или решение суда о признании гражданина умершим.
- Общегражданский паспорт наследника.
- Документы, подтверждающие наличие родства с наследодателем, если наследование происходит по закону – свидетельство о рождении или браке, справки из ЗАГСа и др.
- Завещание, если оно есть.
- справка с последнего места жительства наследодателя по форме № 9 или домовая книга.
- Письменный отказ от наследства от других претендентов.
- Правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследства и т.д.
- Техническая документация из БТИ.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Кроме этого может понадобиться документ с указанием стоимости наследуемой квартиры.
Срок вступления в наследство.
По общему правилу срок вступления в наследство составляет полгода с момента открытия наследственного дела. Если в этот период наследник по каким-то причинам не примет имущество наследодателя, право на него перейдет к наследникам последующих очередей по закону.
Пункт 1 ст. 1154 ГК РФ:
Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.
Когда срок пропускается по уважительной причине, восстановить его можно в судебном порядке. Возможно также решение проблемы без участия суда. Для этого необходимо получить согласие на перераспределение наследственной массы от других наследников.
Статья 1155 ГК РФ:
По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство.
Основанием для восстановления срока принятия наследства может быть одна из следующих ситуаций:
- Наследник не знал и не мог знать о смерти наследодателя. К примеру, человек вообще не знал своего родственника или знал, но общался с ним очень редко.
- Наследник знал о смерти родственника, но думал, что наследовать нечего.
- Наследник – недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, которое не может самостоятельно реализовывать свои права.
- Наследник не смог явиться к нотариусу в установленный срок по определенным обстоятельствам. К примеру, он проходил длительное лечение в стационаре, служил в армии и т.д.
Это не исчерпывающий список. Возможны и иные основания для продления срока вступления в наследство.
Налоговые риски и ответственность
Специалисты ИФНС ежегодно пресекают тысячи преступных попыток подтасовки и искажения предоставляемых показателей с целью сократить личное налоговое бремя. Но недобросовестным налогоплательщикам год от года все труднее «оригинальничать», изобретая новые способы ухода от полноценных платежей в бюджет. А с 1 января 2016 года и вовсе стало трудно занижать цену, завышать расходы и т.д. Теперь:
- объекты российской недвижимости оценены по кадастровой стоимости, очень близкой к рыночной;
- договорная цена по любой из сделок не может быть менее 70% от кадастровой стоимости (и соответствующий налог будет рассчитываться с учетом именно этой цифры);
- сомнительная отчетность отслеживается уже на этапе налогового запроса в Росреестр о жилом помещении;
- недобросовестным налогоплательщикам грозят камеральные проверки (в том числе выездные), доначисление налога и пени, а также существенный штраф в качестве карательной санкции.
Важно: стоит спросить любого специалиста по налоговой минимизации, и он посоветует делать отчетность максимально прозрачной, серьезно относится к перечислению начисленных сборов, а по любому трудному вопросу незамедлительно обращаться в инспекцию ФНС по месту жительства за подробными разъяснениями
Налоговое бремя при реализации унаследованного жилья
Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:
- меньше определяемого законодательно минимального срока;
- в рамках установленного минимума и больше.
Если владение наследством меньше 3-летнего периода
Для определения сумм налога используют следующие правила:
- Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
- Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
- Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.
Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.
Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.
Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.
Как продать без взимания налогов
Чтобы продать унаследованную недвижимость без уплаты налогов, необходимо, чтобы оно находилось в собственности наследника не менее трехлетнего периода:
- Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
- Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
- За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
- Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.
Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.
Как вносить налог при продаже наследственной доли в квартире
Если квартира продается в долях по единому договору купли-продажи, то общий объем налогового бремени определяется аналогичным образом, а потом делится между всеми продавцами.
Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.
Когда можно реализовать полученное наследство?
Некоторые граждане ошибочно считают, что продать квартиру можно сразу же после оглашения завещательного распоряжения в нотариальной конторе, которое происходит при открытии наследства. На самом деле это не так: прежде чем вступить в права собственности, требуется подождать 6 месяцев, в течение которых утверждается круг наследников, а завещание проверяется на правоспособность. Это положение указано в п.1 статьи 1154 ГК РФ.
Нередко родственники, которым могла перейти квартира в порядке очереди, пытаются оспорить завещание в суде.
- признание покойного недееспособным, задним числом;
- формальное нарушение завещательной процедуры, если оно есть;
- доказательство того, что завещание нарушило наследственные права родственника.
Если судебные прения будут проходить с обжалованием в вышестоящих инстанциях, дело может не прекратиться в течение полугода. В этом случае срок вступления в собственность будет зависеть от того, когда очередное решение суда не будет подлежать оспариванию со стороны неудовлетворённых наследников. Если по истечении 10 дней родственники не подадут апелляцию, то на основании решения суда, но раньше, чем через полгода, допускается вступление в собственность.
Кроме полугодичного срока вступления в наследство, нужно рассчитывать на то, что полученная квартира должна пройти регистрацию на имя нового собственника. На эту процедуру также может потребоваться время в пределах одного календарного месяца.
На основании статьи 1157 ГК РФ от завещанного имущества можно отказаться полностью. Если квартира передаётся вместе с другим имуществом, принимается вся наследственная масса.
Сроки уплаты налога
Налоговый период для отчёта в ФНС, идёт за годом продажи квартиры: с 1 января по 30 апреля.
Пример, квартира унаследована в марте 2018 года, и продана в декабре этого же года. Налоговую декларацию следует подать до 30 апреля 2019 года. После оформления декларации, до 15 июля нужно уплатить налог.
Подают её в отделение ФНС, по месту прописки налогоплательщика, выбрав один из вариантов подачи:
- личное посещение налогового органа и заполнение декларации 3-НДФЛ на бумажном носителе;
- в электронном виде и заполнением электронного бланка на сайте ФНС;
- отправка заказным письмом.
Здесь нужно проставить коды и заполнить титульный лист. Внести сведения о налогоплательщике и отчётном налоговом периоде. Обязательно указывают:
- сведения о продаже;
- данные покупателя;
- цену квартиры по ДКП;
- кадастровую стоимость квартиры;
- расчёт налога;
- налоговую сумму.
Налоговый вычет – это льгота, благодаря которой можно снизить сумму НДФЛ при продаже недвижимости.
Если расходы производились и могут быть подтверждены платёжной документацией, он заполняет строку «расходы».
К форме 3-НДФЛ прилагается документация:
- экземпляр ДКП;
- платёжные документы.
Рассчитывают налоговую сумму самостоятельно. Например, унаследованная квартира продана за 2 550 000 рублей. Её кадастровая стоимость 2 528 765 рублей. Так как цена, указанная в ДКП, выше, расчёт налога производится с этой цифры. От цены объекта сразу вычитаем не облагаемую налогом сумму в 1 000 000 рублей. Остаётся 1 550 000, от которых мы высчитываем 13%. Это равно 201 500 рублей – такую сумму подоходного налога следует уплатить с продажи жилья.
Но если продавец совершил траты на ремонт непосредственно перед сделкой, то можно рассчитать налоговый вычет и уменьшить налоговую сумму. Например, он произвёл ремонт на 350 000 рублей. От этой суммы также следует найти 13%, что равно 45 500 рублей. На эту сумму вычета можно снизить налог. В итоге к оплате будет представлено не 201 500 рублей, а 156 000, что существенно ниже.
Если квартира получена по наследству, то продать её можно сразу же после оформления документации на права собственности. Лучше подождать 3 года, чтобы избежать рисков и не платить подоходный налог, но это не обязательно. Оплата НДФЛ происходит путём заполнения декларации, где налоговая сумма рассчитывается самостоятельно.
Последствия нарушения сроков подачи декларации и уплаты налога
Несвоевременная отчетность
Запоздалая сдача отчетности по НДФЛ или не представление вообще карается штрафом от 1000 руб. до 30 процентов суммы полагающегося налога. Конкретная величина штрафа определяется путем умножение 5% величины НДФЛ на количество месяцев прошедших с момента подачи запоздалой декларации или обнаружения нарушения налоговиками.
Пример: гражданин подал декларацию 10 сентября 2021 г., то есть с опозданием на 4 месяца и 10 дней (срок опоздания с 30.04.2021 г. по 10.09.2021 г.). На оставшиеся 10 дней (неполный месяц) также начисляются 5% (как для полного месяца). Сумма НДФЛ составила 100 000 руб. В итоге, штраф будет равен 25 000 руб. (100 000 Х 5% Х 5).
Неуплата налога
Предусмотрена ответственность и за неперечисление денег в бюджет.
- Когда этот факт установит ИФНС, тогда она своим решением обяжет нарушителя произвести соответствующий платеж. В этом случае неминуема угроза и штрафа в сумме 20% от суммы налога, и пени –1/300 процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ (ориентировочно 0,05%) от общей суммы за каждый неуплаченный день.
- Если налогоплательщик все же уплатит налог, но с опозданием, то его могут наказать только пеней (рассчитанной за период просрочки).
Программные технологии увеличивают шанс быть уличенным в уклонении от налогообязательств. А с учетом штрафов и пеней налоговый долг будет накладнее, чем, если это сделать добросовестно и своевременно.
При таких обстоятельствах, инспекторы могут провести не выборочную (камеральную) проверку по отдельному налогу, а комплексную (выездную) проверку по всем обязательствам. Это сулит неприятную перспективу обнаружения каких-либо нарушений по другим обязательствам в сфере налогообложения.
Занижение размера
Проверяя отчетность, налоговики могут прийти к выводу, что сумма доходообложения занижена. Это случается, когда цена договора намного ниже уровня рыночных цен, то есть менее 70% кадастровой стоимости проданной недвижимости. В результате налоговой проверкой может быть принудительно доначислена сумма налога и неустойки.
Платится ли налог при продаже квартиры по наследству?
Наследник не должен платить какие-либо налоги при вступлении в наследство, однако, обязан перечислить те же 13% при продаже. Есть момент: налог платится только тогда, когда жилье находится в собственности владельца менее 3 лет – поэтому часто наследники начинают процедуру продажи квартиры по наследству только спустя этот срок.
Предупреждение
Налогооблагаемая сумма – свыше 1 миллиона рублей. Это значит, что гражданин, который решил продать квартиру, полученную по наследству, за 1 млн. 100 тыс. рублей, платит только 13 тыс. в виде налога – то есть 13% от 100 тыс. рублей.
Существует способ уйти от налога: продавец оформляет дарственную, а покупатель просто перечисляет деньги в обход налоговой. Такой способ, естественно, является незаконным и грозит сторонам уголовной ответственностью.
Продажа квартиры
После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.
Документы
Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:
- паспорта сторон сделки;
- правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
- технический паспорт на квартиру;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
- справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
- справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.
Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.
Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.
В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.
Договор купли-продажи
Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…
- основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
- стоимость предмета сделки;
- информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
- права и обязанности сторон сделки;
- срок и способ передачи имущества и денежных средств;
- ответственность сторон за невыполнение условий договора;
- дата заключения сделки;
- подписи сторон.
В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.
Регистрация договора в Росреестре
После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в МФЦ «Мои документы» для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю. Оттуда сведения поступают в ФКП «Росреестра», где и вносятся изменения в ЕГРН.
Подать заявление о проведении государственной регистрации в МФЦ можно лично или через представителя по доверенности, а можно направить по почте — ценным письмом с описью и уведомлением.
К заявлению нужно приложить такие документы:
- копии паспортов покупателя и продавца;
- договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
- выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями — требуется не всегда;
- квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.
Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.
Налоговое бремя при реализации унаследованного жилья
Рассмотрим разные варианты жизненных ситуаций, когда жилье не пребывало в собственности наследника:
- меньше определяемого законодательно минимального срока;
- в рамках установленного минимума и больше.
Если владение наследством меньше 3-летнего периода
- Если квартира либо иная жилая недвижимость находилась в правомерном пользовании наследника меньше 3-летнего периода, то он будет уплачивать налог с его реализации на общих основаниях;
- Если выручка наследника от реализации жилья меньше, чем его стоимостный кадастровый показатель, актуальный на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на реализуемое жилье, умноженный на 0,7 (величину понижающего коэффициента). Для определения объема налогового бремени доходы наследника от продажи приравниваются к кадастровому стоимостному показателю, актуальному на 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на соответствующую недвижимость, умноженному на 0,7;
- Если же кадастровый стоимостный показатель указанной недвижимости не установлен к 1 января года госрегистрации перехода собственнических прав на указанную недвижимость — эти правила неприменимы.
Получившееся в качестве налогооблагаемого базы число умножают на 13%. Это и есть конечная величина налога.
Внимание! Вместо реализации своего права на имущественный вычет наследник вправе уменьшить показатель выручки на осуществленные им фактические издержки, подтверждаемые документально, напрямую относящиеся к покупке этого имущества. Иногда это является более выгодным вариантом, нежели использование имущественного вычета.. Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р
Максимум налогового вычета, на который допустимо уменьшить доход, полученный при реализации жилых квартир, домовладений, комнат, а также — дач, садовых домиков, земельных наделов и долей в упомянутом имуществе — 1 млн р.
Максимум уменьшения дохода, полученного при реализации иного имущества, в число которого входят, помимо всего прочего, ТС, нежилая недвижимость, гаражи, предметы — 250 тыс. р.
Как продать без взимания налогов
- Пенсионер. Пенсионерам не предоставляют льгот при продаже унаследованной недвижимости, поэтому продать без уплаты налогов свое жилье они смогут лишь спустя 3 года после открытия такого наследства;
- Когда перешло от мужа. Абсолютно без разницы, от кого именно и кому переходит наследственное имущество. Здесь нет никаких дополнительных льгот или исключений для близких родственников;
- За несовершеннолетнего. Несовершеннолетние тоже обязаны уплачивать налоги при продаже своего имущества. За них это должны делать их родители или иные законные представители;
- Одновременная купля-продажа. Покупая жилье, покупатель приобретает право на налоговый вычет, максимальный объем которого составляет 2 млн р. Если человек одновременно покупает и продает унаследованное жилье, находящееся в его собственности менее 3 лет, то у него возникает также обязанность по уплате налога.
Однако действующее законодательство предполагает возможность произвести взаимозачет налоговых обязанностей и прав. В этом случае из стоимости купленной квартиры (но не более 2 млн р.) вычитается размер налога от продажи. Полученная сумма причитается к получению в качестве налогового вычета.
Как вносить налог при продаже наследственной доли в квартире
Если же каждый долевой собственник продает свою долю по отдельности, то 13% взыскивается с рассчитанной в отношении его дохода налоговой базы.
Важно! Если совместное долевое имущество находилось во владении меньше минимально допустимого периода и было реализовано как один объект права собственности по единому договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн р. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Налогообложение
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра.
Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Льготы по НДФЛ
Когда наследник владел квартирой больше трех лет, при ее продаже он ничего не платит. Мы неоднократно об этом говорили. Однако есть и другие варианты, если совсем не избежать налога, то можно существенно минимизировать его сумму.
Как не уплачивать законно
Есть две наиболее распространенные схемы как уменьшить налогообложение в том случае, когда необходимо продать квартиру до истечения отведенного законодательством трехлетнего срока.
Первый вариант состоит в использовании налогового вычета. Вполне возможно, что даже с поправкой на кадастровую стоимость база налогообложения станет отрицательной.
Мнение эксперта
Семенов Пётр Викторович
Юрист с 7-летним опытом. Специализация — гражданское право. Опыт более 3 лет в разработке юридической документации.
Снизить налог можно при приобретении в том же году новой квартиры взамен проданной. Дело в том, что при покупке жилья имеется свой налоговый вычет. В результате две операции с точки зрения налогов идут в зачет.
Особенности сделок с наследственным имуществом
С продажей квартиры, доставшейся по наследству, может быть не все так просто. Ведь у нее может быть несколько совладельцев (других наследников). Имеет значение и возраст получателя имущества, его гражданство.
Продажа доли
Процедура, по которой совершается продажа доли квартиры, полученной по наследству, зависит от того, кто будет выступать в роли покупателя. Если сделка совершается с посторонним человеком, то другие прямые наследники, как совладельцы, имеют на долю преимущественное право.
Для этого продавец обязан письменно известить их о намерении осуществить отчуждение своей доли. И если в месячный срок никто из сособственников не захочет ее приобрести, сделка может быть осуществлена.
При этом отказ купить часть квартиры желательно засвидетельствован у нотариуса.
При продаже доли любому из других собственников описанных выше формальностей не требуется. Однако в любом случае соглашение по отчуждению, также удостоверяется нотариусом.
Если наследник – несовершеннолетний
При наследовании доли в приватизированной квартире или всего имущества несовершеннолетними, все юридически значимые действия совершают родители или опекуны. После оформления, у них есть возможность совершить сделку купли-продажи в интересах ребенка.
Однако перед этим следует заручиться письменным согласием от органа опеки. Оно выдается в том случае, если несовершеннолетнему будет предоставлена равноценная жилая площадь.
Что же касается самого договора купли-продажи, его заверяют у нотариуса в обязательном порядке.
Наследник-нерезидент
Получить имущество в наследство в России могут и иностранные граждане. Для оформления всех процедур даже необязательно въезжать на территорию страны.
Достаточно выдать сформированную по установленной процедуре доверенность своему представителю (он же сможет общаться и с налоговыми органами).
При продаже полученной иностранцем квартиры есть свои особенности налогообложения:
- не действует минимальный трехлетний период владения недвижимостью;
- ставка НДФЛ составит не 13, а 30%.
Помимо этого нерезидент не вправе воспользоваться налоговым вычетом при отчуждении доставшейся квартиры.
Отработанная процедура вступления в наследственные права
Свидетельства о праве на наследство
Правопреемник должен открыть у нотариуса дело о наследстве, предоставив свидетельство о смерти, документ подтверждающий близкое родство и написать заявление о том, что хочет вступить в права.
Обретение полноценного права владеть и распоряжаться имуществом граждане получают после получения свидетельства о праве на наследство и по прошествии полугода со дня смерти наследодателя или дня признания его умершим.
Свидетельство выдается на руки будущего владельца после предоставления:
- документов на наследуемые объекты;
- уплаченной государственной пошлины.
Право наследования можно оформить дистанционно, в случае невозможности посетить нотариуса лично. Собранный и нотариально заверенный пакет документов отправляется почтовым переводом к нужному нотариусу.
КАК ОБМАНЫВАЮТ НОТАРИУСЫ, и как с этим бороться
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
