Как происходит демонтаж здания

Помощь адвоката по самовольным постройкам в Екатеринбурге

При самовольном захвате земельного участка лицом, не имеющим законных прав, реальные владельцы недвижимости могут подать исковое заявление о переносе забора или другого капитального строения. Подобные вопросы желательно решить полюбовно, но если мирный исход нереален, стоит обратиться в суд. Обязательно получите услуги наших юристов, которые расскажут, как действовать в определенной ситуации.

Следуя нашим рекомендациям, Вы можете миновать прохождения судебных инстанций и осуществить строительство без дополнительных обременений в виде судебных тяжб. На случай если спор возник между долевыми собственниками участка, Вы можете урегулировать его путем подготовки соглашение об определении порядка пользования земельным участком. Если такое соглашение не удается достичь долевым собственникам объекта, единственным его решением является выдел части доли земельного участка, в чем вам может помочь наш адвокат уже сегодня.

Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ;
возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ;
незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:

с сентября 2015 года в административном порядке органы местного самоуправления городского округа и муниципального района при ряде нарушений земельного законодательства – строительство объекта в зоне с особыми условиями использования территории, в том числе, в охранной, санитарно-защитной зоне и иных зонах, в соответствии с , за исключением зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. В административном порядке в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «» не могут быть признаны самовольными постройками объекты религиозного назначения.
суд при удовлетворении требований органов государственной власти о сносе самовольных построек. Решения органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки могут быть обжалованы в судебном порядке. Существует позитивная для создателей постройки практика по отмене решений органов о сносе при доказывании ненарушения закона в части прав на землю под объектом (наличие действующего договора аренды с федеральным собственником земельного участка или градостроительного законодательства (наличие инженерно-топографических планов территории (земельных участков), подтверждающих ненахождение спорных объектов в полосе отвода инженерных сетей (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2018 № Ф05-819/2018 по делу № А41-11837/2017).

Оптимальная технология – критерии выбора

Назвать одну верную технологию сноса здания невозможно. При определении оптимального метода учитываются индивидуальные особенности участка, самого сооружения:

Материалы строительства здания. Ликвидация деревянных построек проводится по особенным технологиям. Собственные методики разработаны для конструкций из металла, железобетонных блоков, кирпича;
Текущее техническое состояние, величина сооружения (количество квадратных метров, число уровней, наличие/отсутствие подземных коммуникационных систем);
Предназначение (вид) недвижимости. Коммерческие, жилые, промышленно-производственные здания требуют индивидуального подхода к уничтожению;
Условия территории (степень близости примыкания соседствующих объектов, наличие/отсутствие коммуникационных сетей, ограниченность площадки, месторасположение);
Степень опасности взрыва, возникновения пожара;
Ситуационные моменты. Дополнительные ограничения на работы накладываются с учетом местонахождения объекта. Для демонтажа, например, многоэтажки в жилом комплексе нужно придерживаться требований по классу шума;
Качества будущей постройки, информация технической документацией на уничтожаемую конструкцию.

Независимо от выбранной технологии, выполнять рабочие операции разрешено представителям лицензированных специализированных компаний. Оборудование, автотранспорт, используемые в деле, должны иметь сертификаты и техпаспорта, соответствующие регламентированным требованиям.

Выполнять снос здания собственными силами не следует. Процесс небезопасный для жизни и здоровья исполнителей, окружающих людей. Аренда машин, инструмента может обойтись дороже, чем оплата услуг специалистов, имеющих доступ к парку специализированной демонтажной организации.

Что делать собственнику, если он получил постановление о сносе самостроя

Если собственник желает сохранить строение, он может оспорить постановление администрации и, в случае выигрыша, затем зарегистрировать свои права на самострой. См. ниже иллюстрацию.

Если же оспорить решение не удастся, придется сносить. Снос самостроя происходит чаще всего застройщиком и за его счет. Если же виновника установить не удается, ликвидировать самострой обязан собственник или арендатор земельного участка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Местная администрация, приняв решение о сносе, направляет арендатору/собственнику земли предписание о том, что в течение указанного срока он должен произвести демонтаж незаконного объекта. В ст. 222 ГК РФ прописаны сроки исполнения – от 3-х до 12 месяцев. Собственник может обжаловать в суде постановление местных властей о сносе, попытаться легализовать самострой. Он может также обратиться в суд с просьбой об отсрочке работ по демонтажу, ссылаясь на нехватку средств или иные уважительные причины (ст. 203 ГК РФ). В случаях, когда владелец не выполняет предписаний, администрация сама передает дело в суд, добиваясь судебного определения о сносе.
Судебное решение о сносе самостроя владелец вправе обжаловать в апелляционном суде. Если и эта инстанция подтвердит первоначальный вердикт, незаконная постройка подлежит безоговорочному сносу. При уклонении от исполнения судебного акта вопросом о сносе займутся судебные приставы. Владелец самостроя рискует потерять землю — его участок может быть изъят для госнужд и продан с торгов по низкой стоимости как ЗУ с обременением (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ). Владелец получит деньги за землю, а сносом или реконструкцией самостроя займется новый собственник земли (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).
В случаях, когда собственник земельного участка, обремененного самостроем, не определен, снос объекта организует местная власть за счет государственного бюджета. За 2 месяца до начала работ администрация обязана разместить на своем сайте объявление о планируемом мероприятии, поставить на границах участка щит с указанием о сносе самостроя.

Для того, чтобы ликвидировать незаконное строение, его владелец/правообладатель земли должен заключить договор подряда на снос со строительной организацией, имеющей лицензию на такой вид деятельности. За 7 дней до начала работ необходимо уведомить об этом органы местной власти (ч. 4-5, ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Документация для получения разрешения на снос

Перед обращением в жилищный отдел районной администрации необходимо подготовить следующий перечень документов:

гражданский паспорт;
правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, договор дарения или мены, свидетельство о правах на наследство);
выписка из ЕГРН;
результаты и материалы исследования частного дома (если он не возведен на садовом участке);
проект работ по сносу;
кадастровый план.

Если собственников несколько, то необходимы документы от каждого из них. Также возможно передать все полномочия третьему лицу или одному из совладельцев. Для этого оформляется нотариальная доверенность.

Обращение в жилищный отдел

Рассмотрим, кто выдает разрешение на снос жилого дома. Заявитель должен обратиться в жилищный отдел или другой уполномоченный орган не позднее, чем за 7 дней до проведения строительных работ.

Заявление может быть подано:

непосредственно в районную администрацию;
почтовым отправлением;
через МФЦ;
через Госуслуги.

Требования к заявлению устанавливаются ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ. Бланк документа установлен Приказом Министерства строительства и ЖКФ РФ от 24.01.2019 № 34/пр.

Уведомление должно содержать следующие сведения:

данные заявителя – физического лица (Ф.И.О., реквизиты паспорта);
наименование, юридический адрес, ИНН, номер ЕГРЮЛ (для заявителя – юридического лица);
описание или адрес земельного надела и кадастровый номер;
информация о правах заявителя на надел и данные о правах на участок третьих лиц (обременение, залог) – при наличии;
информация о правах заявителя на частный дом и данные о правах на дом третьих лиц;
причины для сноса (решение суда о принудительном сносе, обязательство о демонтаже) – при наличии;
почтовый и/или электронный адрес (для связи с заявителем).

Обращение в БТИ

После получения разрешения необходимо провести работы по демонтажу дома.

Процедура включает:

Отключение коммуникаций.
Удаление строения.
Вывоз мусора.

После окончания работ необходимо подать заявление в БТИ о проведении осмотра. Специалист посетит земельный участок и выдаст заключение об отсутствии жилого строения.

Этот документ необходим для снятия жилого дома с регистрационного учета.

Разрешение на демонтаж частного дома

Необходимость получения разрешения на снос дома носит двоякий характер. С одной стоны объект является частной собственностью, то собственник вправе по собственному желанию им распоряжаться, в том числе и разрушать.

С другой стороны – недвижимость относиться к объектам собственности, которые нуждаются в государственной регистрации. Поэтому переход прав, создание и разрушение объектов недвижимости необходимо отражать в государственном реестре недвижимого имущества.

Закон устанавливает исключение для ряда объектов. В случае их сноса получать особое разрешение не требуется. Однако даже в этом случае необходимо позаботится о сохранности имущества соседей и соблюдении прав и законных интересов других граждан.

Например, нельзя оставлять строительный мусор на общей территории или портить общие коммуникации.

Процедура подготовки аварийных объектов

Комиссия, упомянутая выше, производит оценку здания на основании заявления, написанного хозяином. Делается это в соответствии с требованиями, прописанными в постановлении Правительства РФ No47, из чего и выносится решение в порядке прописанном в пункте 47 того же Положения.

Во время оценки здания проверяется соответствие с требованиями:

во внимание принимается фактическое состояние дома;
оценке также подвергается техническое состояние всех строительных сооружений, жилого дома в целом;
во внимание принимается степень стойкости к огню, условия обеспечения эвакуации жильцов в случае неконтролируемого горения, а также соблюдение различных санитарно – эпидемиологических требований и норм гигиены;
во внимание комиссии также попадает уровень содержания веществ, обладающих потенциальной опасностью, таких как химия;
оценивается качество воздуха внутри дома, уровень радиации и физические источники шума.

Таким образом, комиссия старается изучить максимальное количество информации и вынести наиболее объективное решение относительно признания строения аварийным и его сноса.

Где можно узнать о предстоящих переменах?

Когда до жильцов доходят слухи о сносе дома, в котором они проживают, граждане пытаются выяснить точную дату проведения демонтажа.

Такое желание вполне понятно ведь никому не хочется в один прекрасный день внезапно оказаться на улице.

Для людей, попавших в подобную ситуацию, существуют несколько вариантов получения подобных сведений:

Важно! Если жильцы дома воспользуются перечисленными способами, то они автоматически избавят себя от необходимости высиживать бесконечные очереди в БТИ. О том, что делать, если жилье признано аварийным, читайте тут, а о том, можно ли продать ветхую квартиру и какие документы нужны для оформления такого жилья, рассказано здесь

О том, что делать, если жилье признано аварийным, читайте тут, а о том, можно ли продать ветхую квартиру и какие документы нужны для оформления такого жилья, рассказано здесь.

Кто осуществляет снос здания?

Как уже упоминалось выше, перед проведением сноса аварийного недвижимого объекта подобную процедуру должны санкционировать органы местного самоуправления, выдав соответствующее требование. После этого сносом здания должен заняться человек, который является хозяином конкретного здания.

При этом всё должно производиться в соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ. Дело в том, что после того как власти выдали требование о сносе собственникам, демонтировать дом необходимо в срок, который будет назначен ими. Если возникает ситуация, в которой хозяева здания не снесли его и не реконструировали в установленное время, то земля, находящаяся под строением, подвергается изъятию для удовлетворения нужд муниципалитета. Властями также изымаются все до последней квартиры, располагающиеся в жилом здании.

Исключением являются только жилые помещения, находящиеся в собственности у муниципалитета образования. Подобные действия производятся в чётком соответствии с частями 1 -3, 5 – 9 статьи 32 ЖК РФ. Таким образом, предотвратить снос или реконструкцию ветхого жилья не удастся, не при каких обстоятельствах.

1. Снос и разрушение объекта недвижимости: основные понятия

Основанием сноса могут являться:

решение собственника объекта;
решение ;
решения суда или (в случаях, предусмотренных федеральными законами).

Решение о сносе может быть принято по следующим причинам:

необходимость строительства нового объекта недвижимости на месте снесенного;
существенный физический износ и обветшание объекта недвижимости, не позволяющие его дальнейшую полноценную эксплуатацию.

Всё вышеизложенное позволяет трактовать понятие сноса, сформулированное в ГрК РФ, как осознанные действия собственника объекта недвижимости, направленные на прекращение его существования.

Поскольку порядок сноса объекта недвижимости регламентируется ГрК РФ, серьёзно отнеситесь к соблюдению всех процедурных моментов.

Соответственно, в отличие от сноса разрушением объекта недвижимости считается его гибель или утрата целостности и функциональности независимо воли собственника, вследствие природных явлений, чрезвычайных ситуаций либо противоправных действий третьих лиц.

В случае, если степень разрушения объекта недвижимости позволяет осуществить реконструктивные (восстановительные) мероприятия, собственником может быть принято решение о восстановлении объекта недвижимости, для чего должно быть получено разрешение на реконструкцию (за исключением объектов недвижимости, строительство которых не требует разрешения, а также в отношении которых действует уведомительный порядок).

В случае, если объект полностью разрушен, собственник в целях снятия его с кадастрового учета и прекращения права собственности должен совершить ряд действий, часть из которых аналогична действиям в случае сноса объекта недвижимости.

Какие есть виды демонтажа?

Как было уже отмечено, демонтаж бывает двух видов:

Полным. Это когда, к примеру, дом или постройку необходимо снести целиком;
Частичным. То есть демонтажу и замене подлежат части строений или конструкций: пролеты и опоры мостов, эстакад, ангары, здания или их элементы (фундаменты, опоры, элементы перекрытий, стены, оконные или дверные проемы, системы коммуникаций и т. д.).

Благодаря отлаженной технологии и четкому соблюдению всех требований безопасности, частичный демонтаж сегодня может производиться как для несущих, так и для ненесущих конструкций зданий.

Однако недостаточно просто разрушить здание, важно сделать это аккуратно, не нарушив конструктив соседних зданий и сооружений, и не оставив лишних конструкций, которые бы мешали новому строительству. Кроме того, важно еще все сделать чисто — весь строительный мусор должен быть не просто вывезен, но и еще утилизирован

Так, к примеру, бетонные конструкции, при демонтаже зданий, дробятся специальными демонтажными экскаваторами с крашером, причем это делается таким образом, чтобы образовавшиеся фракции бетона были пригодны для его вторичного использования

Кроме того, важно еще все сделать чисто — весь строительный мусор должен быть не просто вывезен, но и еще утилизирован. Так, к примеру, бетонные конструкции, при демонтаже зданий, дробятся специальными демонтажными экскаваторами с крашером, причем это делается таким образом, чтобы образовавшиеся фракции бетона были пригодны для его вторичного использования

Новый порядок признания права собственности на самовольную постройку

В соответствии с действующим законодательством (п. 3 ст. 222 ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

земельный участок, где осуществлена постройка, принадлежит лицу на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ указанные условия изменены:

Первое условие, скорее всего, говорит о строительстве объекта недвижимости на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и о наличии в необходимых случаях разрешения на строительство (ст. 55 ГрК РФ). Сегодня судебная практика четко следует правилу о том, что лицо должно принимать меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 26 Постановления № 10/22, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 143).

Второе и третье условия также уже нашли отражение в судебной практике. Так, в Определении ВС РФ от 12.07.2011 № 18-В11-25 указано, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т. д.

В новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ сохранено положение о том, что при признании права собственности на самовольную постройку собственник обязан возместить лицу, осуществившему строительство, расходы на постройку в размере, определенном судом.

Что будет с участком после сноса постройки?

Судьба незаконно построенного объекта решена, участок остался. Как будет развиваться ситуация?

Если на нем есть помимо снесенного еще объекты, строительство которых не противоречит закону, права на него остаются у владельца (например, право аренды).
Участок пустой, был в аренде или находился на праве постоянного бессрочного пользования – право прекращается либо посредством одностороннего отказа, либо изъятием по судебному решению.

После того, как все права на участок прекращены, он выставляется на публичные торги. Вырученные деньги будут переданы собственнику земельного надела (не арендатору или лицу, владеющего им на праве постоянного бессрочного пользования). Из выручки вычитаются суммы, потраченные на организацию торгов.

Гражданин/организация, которые приобрели участок с таким обременением в виде незаконной постройки, обязаны исполнить предписание органа местного самоуправления или суда о сносе здания или приведении его в первоначальное состояние за свой счет. Возмещение из бюджета они не получат.

Такое нововведение законодателя о продаже участков с новым типом обременения направлено на введение в гражданский оборот участков, которые долгое время были бесхозными из-за невозможности оформить права владения на них надлежащим образом.

Как защитить свою постройку от сноса?

Гражданский кодекс РФ, устанавливая в числе прочего правовой режим самовольновозведенных объектов, закрепляет в качестве способа легализации таких объектов в гражданском обороте признание права собственности на них в судебном порядке, что является допускаемым основанием для осуществления последующей государственной регистрации прав на соответствующие объекты.

Так, согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ признаются самовольной постройкой здания, сооружения или другие строения возведенные:

• на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,

• на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,

• без получения на это необходимых разрешений,

• с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно действующему законодательству, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а, следовательно, и не вправе ей распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

П. 3 ст.222 ГК РФ допускает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года), право собственности на самовольное строение может быть признано и в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Основными условиями для сохранения самовольной постройки являются:

(!) Строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил

(!) Сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Что касается создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения, то в этих случаях органы местного самоуправления городского округа вправе принять решение о сносе самовольной постройки. Следовательно, лицо, осуществившее такую самовольную постройку, — поскольку оно ставится в известность о принятом решении — может прибегнуть к гарантированному ему способу судебной защиты путем оспаривания принятого органом местного самоуправления решения. При этом, по смыслу пункта 4 статьи 222 ГК РФ, срок сноса, указываемый в решении о сносе самовольной постройки, не может быть произвольным, а устанавливается с учетом характера самовольной постройки и должен предоставлять заинтересованному лицу время для обращения в суд, который, в свою очередь, может приостановить действие оспариваемого решения органа местного самоуправления.

Исходя из действующего гражданско-правового регулирования, разрешение вопроса об отнесении постройки (здания, строения или другого сооружения) к категории самовольных порождает возможность наступления юридических последствий, различных по своему характеру и содержанию. Соответственно, в случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляется судом, в том числе в процедуре оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в процедуре оспаривания действий по ее сносу.

Способы демонтажа старых конструкций

Выделяют 4 основных способа демонтажа и сноса старых домов и построек:

Взрывной. Его делают, используя точечные взрывы. По скорости это самый быстрый способ, но и самый сложно контролируемый. Кроме того существуют ограничения на проведение подобных работ, так как при сносе зданий взрывом издается много шума, еще он не везде применим (при плотной застройке, создает много пыли для соседних участков) и, разумеется, он достаточно небезопасный;
Механизированный – это самый распространенный способ. Как правило, его заказывают для демонтажа крупных зданий и конструкций. Назван он так, потому что выполняется при помощи специализированной строительной техники. Это экскаваторы, гидро-ножницы, гидро-молоты, краны, подъемные механизмы, бурильные машины, стенорезы, отбойные молотки и пр.;
Полумеханизированный способ применяется в условиях плотной городской застройки. В данном случае здания сносят не только при помощи специальной строительной техники, но и ручного труда. Зачастую этот метод используют в случае необходимости полной или частичной реконструкции здания, когда стоит задача хотя-бы частично сохранить облик здания, его несущие конструкции и выдержать заданные нормативы;
Ручной способ. Его используют при выполнении демонтажных работ внутри зданий и помещений, а также при наличии ограничений по соблюдению нормативов по шуму, экологии, санитарно-техническим нормам безопасности.