Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Содержание документа

В отказе от выкупа части коммунальной квартиры указываются следующие сведения:

Название.
Дата и место оформления.
Сведения лица (ФИО, паспортные данные), отказывающегося от преимущественного права покупки объекта недвижимости.
Характеристики недвижимого имущества.
Фраза, подтверждающая отказ от покупки (иногда с приметкой о согласии продажи третьему лицу).
Подпись автора.

Документ заверяет нотариус своей подписью и печатью. Зачастую при обращении в нотариальную контору заявителям предлагается заполнить уже готовый бланк, что значительно сокращает время на процедуру.

Купить комнату в Москве — советы

Купить недорого комнату в Москве — самый приемлемый способ стать собственником столичной недвижимости. Приобретая комнату в квартире, каждый надеется на улучшение своих условий проживания

Но выбирая даже временное пристанище, делайте это тщательно и осторожно

Если сравнивать со стандартной квартирой, выбор комнаты — дело не из простых. И прежде всего это обусловлено наличием соседей и общими службами. При поиске такого жилья лучше всего сразу знакомиться со всеми соседями. Вас наоборот должно насторожить, если при просмотре соседей в квартире не было на месте. В этом может кроиться какой-то подвох и наличие неадекватных жильцов по соседству. Жизнь на одной площади с плохими людьми может показаться адом уже в первые дни. Старайтесь избегать нестандартных ситуаций при заключении сделки и не ввязываться в предполагаемые мошеннические предложения.

Правила продажи комнаты в коммуналке

В первую очередь нам необходимо определится с тем, сколько будет стоить наша комната в квартире. Здесь выделяют три основных варианта, по которым это можно сделать:

Самостоятельная оценка. Тут достаточно будет просмотреть все предложения на рынке и выбрать среднюю стоимость, с учетом всех характеристик.
Использовать услуги риэлторов, то есть независимых оценщиков. Они предоставят вам стоимость на помещение, после чего за вами будет выбор, продать ее или нет.
Воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой. В результате этого вам предоставят официальный документ, в котором будут прописаны все моменты и выведена стоимость комнаты. Они в последующем могут использоваться новым владельцем для того, чтобы обратиться в банковские организации, чтобы взять кредит.

Когда человек занимается оценкой лично, он должен учитывать многие факторы, которые окажут влияние на итоговую цену. Сюда стоит отнести этаж, где находится комната, площадь не только вся, но отдельно каждого помещения, ванной, кухни. Если дополнительно будут подсобные помещения, коридоры, кладовки и прочие, то это только повысит стоимость. На стоимость также повлияет не только внешний вид самого дома, но и всей комнаты в квартире, имеющиеся объекты вблизи дома (школы, детские сады, магазины, остановка общественного транспорта), а также те, кто проживает по соседству.

Очень много сил и времени уйдет на продажу той комнаты, которая располагается в доме, который не подвергался даже косметическому ремонту в течение всего срока эксплуатации. То же самое будет касаться и самой комнаты, если она заброшена, в ней никто не проживал и ремонт никто не проводил.

Оценка жилплощади

Собираясь взять кредит на комнату, покупатель должен на собственные средства заказать ее оценку. Обращаться нужно в ту оценочную компанию, которая имеет аккредитацию банка. Оценка проводится именно для данного помещения, а не для всей квартиры в целом. Получив оценочный отчет, банк рассчитывает возможные риски и называет сумму кредита. Заемщик может согласиться на эти условия или, если они его не устроили, поискать другой вариант недвижимости.

Как проводится оценка жилплощади В каких банках можно оформить ипотеку на комнату
Сбербанк В целом самый крупный банк России не занимается кредитованием такой недвижимости, однако в программе по приобретению готового жилья допускается возможность покупки комнаты на вторичном рынке. Кредит выдается на 30 лет со ставкой от 8,5% и первым взносом от 15%. Льготы по ставке предоставляются зарплатным клиентам и участникам программы «Молодая семья».

Росбанк У этого банка есть специальный кредитный продукт, нацеленный на приобретение комнаты или доли в коммунальной квартире. Ориентирован он прежде всего на тех, кто будет приобретать жилье с помощью материнского капитала, а также на тех, кто попадает под категорию «молодая семья». Первичный взнос составляет 25%, процентная ставка — от 6,89%. У банка есть несколько привлекательных условий: не обязательно наличие гражданства РФ, также можно не приносить справку 2-НДФЛ, правда, в этом случае ставка будет сильно повышена. В качестве созаемщиков можно привлекать любых третьих лиц, а не только супругов. Разрешается приобретать любую долю в коммуналке, а не только последнюю комнату, при этом при приобретении именно последней комнаты первичный взнос понижен до 10%.

Транскапиталбанк У ТКБ предусмотрено два вида кредита на покупку комнаты. По программе «Гототвое жилье» банк может выдать заемщику до 50 млн руб. под ставку 6,49%, с первым взносом от 20%. Минимальная ставка предназначена для бюджетников и госслужащих. С помощью программы «Приобретение недвижимости» можно купить комнату, используя материнский капитал. Заемщик сможет получить от 500 тыс. до 15 млн руб. со ставкой 9,49% и первым взносом от 30%.

Банк «Открытие» Возраст клиента, обратившегося за кредитом, в этом банке снижен до 18 лет. Существует несколько программ, рассчитанных на приобретение комнаты в коммуналке, в том числе «Вторичное жилье», «Квартира + маткапитал» и «Свободные метры». Процентные ставки по ним разные, от 8,25 до 8,9%, различаются также требования к заемщикам и условия кредитования.

Банк «Зенит» С помощью этого банка можно купить долю в квартире на вторичном рынке со ставкой от 9,3%, первым взносом от 15% и общей суммой от 300 тыс. до 20 млн руб. Для внесения первого взноса разрешается использовать материнский капитал.

Райффайзен банк Здесь можно взять ипотеку на комнату под залог уже имеющегося жилья. Минимальная ставка составит 8,49%. Заложив имеющуюся в собственности жилплощадь, можно приобрести комнату без уплаты первоначального взноса.

Московский индустриальный банк В этом банке ипотека также представляется под залог квартиры, ставка по кредиту начинается от 8,5%. Требования к трудовому стажу заемщика снижены до 3-х месяцев.

Инвестторгбанк В этом банке специальная ипотечная программа для приобретения комнаты рассчитана на заемщиков с маткапиталом. Ипотека оформляется со ставкой 9,49% и первоначальным взносом от 30%.

Тинькофф банк Этот банк выступает скорее в роли посредника – используя специальный сервис «Тинькофф ипотека» можно подобрать подходящую ипотечную программу у банков-партнеров. Приобрести комнату через этот сервис можно на очень выгодных условиях – со ставкой 8,25% и первым платежом всего лишь 10%. Однако есть и существенные оговорки: выкупить можно лишь последнюю долю в коммунальной квартире, если при этом клиент уже является владельцем всей остальной жилплощади. При этом в залог банку заемщик должен оформить всю квартиру целиком.

Банк готов помочь в решении сложных и спорных ситуаций, в том числе при заключении сделки между родственниками или бывшими супругами, в то время как в других банках при проверке юридической чистоты такую сделку могут и отклонить, признав фиктивной.

Один из банков, которые выдает ипотеку на комнаты

История коммунальных квартир

Коммунальные квартиры или, иными словами, коммуналки, зародились давно и продолжают своё существование по нынешний день. В начале восемнадцатого века это были отгороженные от остальной комнаты «углы», которые сдавались. В 10-х годах 20-го века государство стало раздавать комнаты в коммуналках рабочим и их семьям. Далее владельцев данного имущества становилось все больше и больше.

В начале 21-го века Санкт-Петербург даже признали коммунальной столицей содружества независимых государств. На данный момент в бывшем Ленинграде ведется государственная программа, согласно которой людей из коммуналок расселяют в отдельные квартиры. За годы её существования количество такого имущества уменьшилось со 116 до 76 тысяч. Но, не смотря на это, данный вид жилья продолжает существовать. Люди покупают комнаты, сдают и снимают их. Почему коммуналки ещё не исчезли и, каковы их плюсы и минусы, разберемся далее.

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КОМНАТУ В КРЕДИТ?

У банков время от времени появляются предложения по кредитованию для потенциальных приобретателей комнат. Но вероятность одобрения ипотеки в данном случае заметно ниже, чем при покупке квартиры.

К стандартным требованиям к заемщику и объекту залога добавляются специфические, «комнатные», главное из которых – уже упомянутый отказ соседей от приоритетного права покупки. Другая группа рисков кроется в юридической истории объекта. Проверять придется всю квартиру. А в коммуналке жильцы меняются чаще, нежели в отдельных квартирах, а правоотношения собственников, наследников, совершеннолетних и несовершеннолетних жильцов могут таить множество подводных камней.

Таким образом, комната – сомнительный, с точки зрения банка, предмет залога. Поэтому для покупки комнат часто приходится прибегать к беззалоговым потребительским кредитам с более высокими процентными ставками, либо к нецелевым ипотечным кредитам (под залог другой недвижимости).

ВАЖНО

Единственный случай, который не вызывает вопросов у банкиров, – ипотечный кредит для выкупа последней комнаты в квартире. Но в этом случае предметом залога станет вся квартира

Плюсы и минусы покупки

Как говорят риэлторы, комнаты в квартирах часто покупают люди, которые хотят получить прописку при небольшом вложении финансов. Особенно это касается столичной недвижимости. Некоторые вкладывают деньги в такое жилье, если есть перспектива в будущем выкупить его целиком.

У покупки такой недвижимости есть несколько существенных плюсов:

Человек получает шанс обзавестись собственным жильем за относительно небольшие деньги.
У него есть возможность в будущем выкупить остальные доли.
Коммунальные платежи будут обходиться совсем недорого
Такое жилье попадает под реновацию и расселение, где впоследствии заменяется жильем с лучшими условиями для проживания.

К сожалению, минусов тоже достаточно. Прежде всего это соседи, с которыми можно не ужиться. Нередко в таких домах встречается не самый благополучный контингент. Ситуация усугубляется сложными бытовыми условиями. Места общего пользования придется делить вместе с соседями, а это раздражает даже спокойных людей. Небольшие кухни и санузлы, отсутствие лифтов, проблемы с канализацией тоже не добавляют радости. Если это старый дом, то проблемы с трубами и водоснабжением, старая проводка.

Поэтому стоит принять во внимание советы специалистов, которые рекомендуют направить деньги не на покупку комнаты, а на оплату первого взноса в ипотечную квартиру. Если есть возможность добавить немного денег, можно приобрести гостинку – хоть и маленькую, но отдельную жилплощадь

Решение жилищной проблемы – дело непростое, и иногда даже покупка комнаты в квартире кажется неплохим выходом. Но это достаточно непредсказуемое приобретение, поэтому стоит рассмотреть альтернативные варианты.

ГДЕ СМОТРЕТЬ ВАРИАНТЫ

Лидирующие позиции по объемам предложений комнат в классических коммуналках долгие годы занимают Центральный и Адмиралтейский районы Петербурга. Среди «спальников», в которых представлены в основном малонаселенные коммунальные квартиры, по количеству выставленных на продажу комнат лидируют массивы брежневской застройки.

Самые доступные по ценам комнаты предлагают в пригородных районах (в основном в Красном Селе и Горелово, Колпино и Ломоносове), и в основном – в бывших общежитиях. Комнаты в спальных районах – заметно дороже. Что касается классических коммуналок, то здесь все сложно. В непрестижных зонах исторического центра могут встречаться и объекты с «пригородными» ценами, и комнаты, близкие по ценам к однокомнатным квартирам.

В последнем случае это может быть и настоящий зал с роскошным видом из окон, и просторная комната за счет нелегальной (в подавляющем большинстве случаев) перепланировки превращенная в квартиру-студию, и доля в коммуналке, имеющей, по словам продавцов, блестящие перспективы расселения. Но оценивать эти перспективы нужно с долей скепсиса: здесь следует понимать, что если бы таковые имелись, а переговоры с соседями на сей счет не зашли в тупик, квартиру, вероятно, уже давно расселили.

ВАЖНО

Если предлагаемая к продаже комната имеет площадь меньше 9 кв. м и ширину до 2 м, то, скорее всего, речь идет о продаже невыделенной доли – такие объекты оцениваются дешевле

Процедура оповещения соседей

Процедура отказа от покупки комнаты в коммунальной квартире начинается с письменного оповещения соседей о планируемой продаже своей части недвижимого имущества. Порядок действий будет следующим:

Составить текст уведомления.
Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
Обсудить отказ от покупки.
Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
Заверить отказ у нотариуса.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Идеальный вариант – когда с соседями хорошие отношения, поэтому они легко согласятся составить документ и заверить его у нотариуса. Если они отказываются принимать письменное оповещение из рук в руки, его следует направить почтой, даже при условии проживания в одной квартире

При этом важно оформить отправление заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, сохраняя почтовые квитанции за оплату отправки

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

Личные данные продавца комнаты и адресата.
Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
Замечание о преимущественном праве покупки.
Срок на принятие решения.
Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
Дата оформления.
Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Информировать о планируемой продаже следует только соседей, обладающих правом преимущественной покупки продаваемой недвижимости. Таковыми являются те, кто пользуется жильем на основании права собственности, независимо от того, каким путем оно получено (посредством приватизации, договора дарения или купли-продажи, наследования). С лицами, проживающими по договору социального найма или аренды, никакие согласования проводить не нужно. Уточнить настоящие права соседей на комнаты коммунальной квартиры можно через запрос в Росреестр. Выписка оформляется на основании паспорта заявителя, после уплаты государственной пошлины в размере 200 руб.

В отношении неприватизированных комнат их собственником считается местная администрация. В таком случае все согласования следует проводить с отделом управления муниципальным имуществом.

При составлении текста уведомления важно учитывать, что среди совладельцев могут быть несовершеннолетние лица:

Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

В отношении несовершеннолетних собственников требуется также дополнительно получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства.

Сроки ожидания ответа

Как только уведомление будет получено, каждый из жильцов коммунальной квартиры может оформить отказ от покупки продаваемой комнаты или выкупить ее за указанную цену. В последнем случае составлять письменный ответ нет необходимости, можно сразу оформлять сделку купли-продажи и направлять документы в Росреестр для перерегистрации прав собственности на нового владельца.

На принятие окончательного решения законом отводится 1 месяц (ст. 250 ч. 2 ГК РФ) с даты вручения, указанной на почтовом уведомлении. Если в течение указанного времени какого-либо ответа не последует, отказ засчитывается автоматически. Таким образом, юридическая формальность будет соблюдена, поэтому дальше собственник-продавец получает полную свободу действий в продаже комнаты любому лицу. При этом для регистрации перехода права собственности покупателя в Росреестре к пакету документов нужно будет приложить почтовое уведомление о вручении. Оно будет подтверждением факта письменного оповещения соседей о продаже своей части собственности в коммунальной квартире. Кроме того, собственник вправе подтвердить этот факт и отсутствие ответа от совладельцев с помощью дополнительного свидетельства у нотариуса. Для этого нужно предоставить:

копии писем, направленных каждому адресату;
почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Обладатель такого свидетельства, полученного в нотариальной конторе, вправе продавать свою собственность любому желающему, не опасаясь судебных разбирательств с недовольными соседями.

Процедура оповещения соседей

Составить текст уведомления.
Вручить документ каждому совладельцу коммунальной квартиры.
Обсудить отказ от покупки.
Оформить соответствующий документ в письменном виде (самостоятельно или в присутствии нотариуса).
Заверить отказ у нотариуса.

Мнение эксперта

Александр Фомичев

Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Как составить уведомление

В тексте уведомления о планируемой продаже следует указать:

Личные данные продавца комнаты и адресата.
Намерение продать комнату с указанием реквизитов правоустанавливающих документов и свидетельства о праве собственности/выписки из ЕГРН.
Характеристики продаваемого объекта: адрес, метраж, цену и условия выкупа.
Замечание о преимущественном праве покупки.
Срок на принятие решения.
Последствия непредоставления ответа (продажа постороннему лицу).
Дата оформления.
Подпись автора с расшифровкой.

Кому направлять

Дети в возрасте до 14 лет – уведомление адресуется родителям или другим законным представителям. Они же будут оформлять впоследствии отказ, если удастся достигнуть такой договоренности.
Дети 14-18 лет – уведомление направляется непосредственно в их адрес, но на письменном ответе обязательно должна присутствовать подпись одного из родителей/ законных представителей.

Сроки ожидания ответа

копии писем, направленных каждому адресату;
почтовые квитанции, подтверждающие отправку писем.

Как купить комнату в Москве без риэлтера

Процедура приобретения комнаты разительно отличается от покупки обычной квартиры. Лучше всего эту процедуру доверить компетентному риэлтеру. Но если вы приняли решение и желаете самостоятельно покупать такое жилье, вам следует быть осторожным и внимательным. Для начала найдите интересующий вас объект, посмотрите его, проверьте документы и пообщайтесь с соседями. Обязательно торгуйтесь

Уделите внимание общим службам и состоянию квартиры. Не спешите с выводами, подумайте — ведь вам в ней жить, и может даже не один год

Очень часто при покупке комнаты уже на начальном этапе приобретения возникают проблемы с соседями, умышленно препятствуют продаже квартиры. Это могут быть срывы показов покупателям и игнорирование посылаемых для них уведомлений. А причина такого поведения в основном одна — желание покупки комнаты по заниженной стоимости. Поэтому, лучше всего обращаться к опытным специалистам, которые по роду своей деятельности постоянно сталкиваются с подобной недвижимостью. Они смогут избавить вас от проблем с приобретением и обеспечить вам комфортное проживание.

Общежитие и коммуналка – в чем разница?

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками. Но, есть между этими объектами и существенные различия.

Коммунальная квартира является полноценной собственностью владельцев всех комнат. Общими помещениями — кухней, санузлом, коридором — пользуются все жильцы совместно. В комнате может жить как семья, так и один человек. Хозяин комнаты может распоряжаться ею как хочет, делать капитальный ремонт, менять интерьер и так далее.

Общежитие — это временное жилье, которое предоставляется по месту учебы или работы. В одной комнате может жить произвольное число студентов или работников, от двух-трех до десяти человек. Вся обстановка является собственностью общежития, ничего менять в интерьере без согласования нельзя.

Кроме того, в общежитии существует распорядок дня, визиты гостей и часы посещения регулируются комендантом, нельзя держать домашних животных и вообще делать то, что нравится.

В коммунальной квартире режим дня отсутствует или устанавливается только с согласия всех жильцов, гости уходят и приходят в любое время, а в пределах комнаты вы можете содержать любое количество питомцев, хотя их численность и может стать источником конфликта с соседями.

Разумеется, коммунальные квартиры появились гораздо раньше, чем общежития. В них превратили большие дореволюционные квартиры из семи-восьми комнат, принадлежавшие, как правило, бывшему среднему классу. В одной комнате могли жить сразу два поколения одной семьи. Общежития строили предприятия для своих рабочих или для студентов конкретного вуза.

По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений

Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии. Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей

Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.

Почта вам в помощь

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей

В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае

Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же
советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

Содержание документа

Купить комнату в Москве — советы

Правила продажи комнаты в коммуналке

Оценка жилплощади

История коммунальных квартир

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КОМНАТУ В КРЕДИТ?

Плюсы и минусы покупки

ГДЕ СМОТРЕТЬ ВАРИАНТЫ

Процедура оповещения соседей

Как составить уведомление

Кому направлять

Сроки ожидания ответа

Процедура оповещения соседей

Как составить уведомление

Кому направлять

Сроки ожидания ответа

Как купить комнату в Москве без риэлтера

Общежитие и коммуналка – в чем разница?

Почта вам в помощь

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

Похожие записи: