Комплексное освоение территорий

Предоставление земельных участков

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления (пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации):

земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (ст. 46.4. Градостроительного кодекса Российской Федерации);
земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);
земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (ст.
46.2. Градостроительного кодекса Российской Федерации);
земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (ст. 46.5., 46.6. Градостроительного кодекса РФ);
земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, лицу, с которым заключено концессионное соглашение (федеральный закон 21.07.2005 N° 115-ФЗ «О концессионных соглашениях);

Статья 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах.

Без проведения торгов осуществляется продажа:

земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории
земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставляется в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор (статья 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Официальное опубликование сообщений (извещений) о проведении процедур, связанных с предоставлением земельных участков под строительство инвестиционных объектов а также для иных нужд на территории муниципального образования

Регламенты, регулирующие земельные правоотношения по земельным участкам на территории муниципального образования

Как будет происходить снос или реконструкция?

В адресной программе будет устанавливаться очередность сноса или реконструкции домов. Такая очередность сноса указанных домов будет определяться с учетом их технического состояния. То есть чем в более критичном и аварийном состоянии находится дом, тем ранее он будет включен в программу и снесен. В целях реализации данной программы предлагается наделить широкими полномочиями субъекты РФ. Регионы будут вправе:

определить содержание программ по сносу и реконструкции;
утвердить порядок её формирования и утверждения;
определить источники финансирования программы;
утвердить порядок выявления и учета мнения граждан при её формировании и реализации;
определить технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в указанные адресные программы.

Региональные власти субъектов РФ или местные власти обязаны публиковать информацию о том, какие дома подпадают под КРТ, на официальных сайтах правительства субъекта федерации, официальных муниципальных сайтах либо в специальных системах, через которые идут голосования и общественные обсуждения (если такие имеются).

В режиме оффлайн власти обязаны разместить информацию о планах КРТ на общедоступных информационных стендах, расположенных в людных местах, либо непосредственно на информационных стендах дома, подлежащего сносу.

Важным аспектом является факт того, что после принятия решения о КРТ властями (региональными или местными) публикуется его проект и проводятся собрания жителей многоквартирных домов. К проведению данных собраний законодатель устанавливает ряд требований:

Срок проведения этих собраний ограничен (самое меньшее – месяц).
Если в течение установленного срока собрание не проведено, дом автоматически записывается в КРТ и подлежит сносу, то есть автоматически допускается, что принято положительное решение жителей.
Чтобы провести собрание, нужно 50% жильцов или нанимателей (по социальному найму) квартир.
Чтобы принять решение о внесении дома в проект КРТ, нужно решение 2/3 собственников.
Если для проведения КРТ нужно менять градостроительные документы (например, генеральный план или правила землепользования), придется также проводить общественные обсуждения или публичные слушания.
Когда собрания пройдут и решение жильцов будет вынесено в пользу КРТ, объявляются торги по КРТ и выбирается компания-застройщик, которая и будет заниматься расселением, сносом и строительством новых домов.

Жилье допускается включать в КРТ и сносить только в случае положительного решения на то жильцов. Сторонники закона подчеркивают, что окончательное решение будет за жильцами. В случае отрицательного решения собрания жильцов, дом будет исключен из программы КРТ.

Таким образом, при наличии адресной программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, создаваемой и контролируемой региональным правительством, органы государственной власти – как федеральные, так и региональные – получают возможность вести деятельность на обновление жилой среды. Кроме того, закон предусматривает возможность проведения комплексного развития по инициативе владельцев объектов недвижимости.

В отличии от Москвы, реновация подразумевает себя не исключительный снос и постройку нового дома, но и реконструкцию старого. Тем не менее, в законе определены четкие критерии, по которым можно определить – реконструировать ли дом, или сносить. Так, снесенным может быть дом, чей капитальный ремонт слишком дорог, где существует большой износ основных частей дома (например, крыши), чей ремонт нецелесообразен. Максимальную цену капитального ремонта и максимальные показатели износа будут установлены каждым субъектом отдельно: это необходимо для обеспечения разумных нормативов в каждом климатическом поясе; от севера до юга. Выполнять все это может как сам инициатор программы, так и юридическое лицо, имеющее не менее пяти лет опыта участия в капитальном строительстве.

Право на участие в КРТ можно получить на конкурсе или аукционе, порядок проведения которого также установлен данным законом. Финансироваться это будет как средствами бюджета, так и средствами инвестора, привлечь которого может как застройщик, так и орган исполнительной власти. Конкретные источники финансирования должны быть указаны в договоре.

«Золотой стандарт» застройщика

— На сегодняшний день комплексное освоение территорий, пожалуй, единственно возможный и наиболее прогрессивный формат обеспечения россиян жильем, подразумевающий несколько уровней: качественное жилье, обустроенные дворы, социальную инфраструктуру. Речь идет о комфортной среде обитания, когда все перечисленные факторы грамотно продуманы и, сочетаясь, дополняют друг друга. Реализация такого проекта соединяет усилия целого ряда компаний, которые создают для человека мельчайшие детали быта: планировку кухни, в которой удобно разместятся стандартные блоки мебели; подъезды с трапами для мытья собак; хорошие дворы с вариантами вандалоустойчивых детских и спортивных площадок. Также возможна компиляция детских и спортивных площадок, чтобы отцы, которые гуляют с детьми, могли заняться спортом, пока их ребенок играет на своей территории. В шаговой доступности должна находиться социальная и торговая инфраструктура, вновь созданные рабочие места. То есть, комплексное освоение территории (КОТ) – это создание, наряду с возведением жилья, удобного мини-города.

После того, как учтены основные критерии КОТ, имеет смысл говорить об организации SMART-среды. Этот принцип активно используется в Японии, Юго-Восточной Азии и Европе, подразумевая несколько уровней обеспечения комфортного проживания человека: экологическое строительство; правильную прокладку коммуникаций, удобных в эксплуатации и не требующих частого ремонта; энергосбережение в виде обще- и внутридомовых приборов учета, а также управление энергоресурсами в соотношении офиса и жилья или торговли-офиса-жилья с учетом времени суток и года.

SMART-среда – это комплекс вещей, которые, с одной стороны, зависят от применения энергосберегающих технологий, с другой – от грамотного проектирования. В России, к сожалению, проектирование пока не позволяет учесть все нюансы. Это во многом обусловлено их долговременной окупаемостью. Территория Подмосковья в этом плане удобна хотя бы из-за более высокой доходности многих строительных проектов. В других регионах возможности оборудовать жилье минимальной инфраструктурой и при этом не поднять планку его доступности куда скромнее.

В чем вы видите задачу «Деловой России» в рамках КОТ?

— Думаю, мы должны выявлять и аккумулировать лучшие практики как в России, так и в Подмосковье, постепенно выводить некий «золотой стандарт», соблюдение которого стало бы хорошим тоном для застройщика. Решение этой задачи не требует отлагательства, потому что мы продумываем среду, в которой будут жить люди через 5-10-15 лет. За 3 дня такие вещи не решаются. Однако хочу сказать, что в последнее время качество предлагаемых рынком проектов значительно повысилось. Крупные застройщики активно применяют принципы комплексного освоения территорий. Во всяком случае, в тех проектах, которые создаются сейчас, заложено много здравых идей.

4.

ИНФОРМАЦИЯ О ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕМестоположение (адресные ориентиры) земельного участка: Чувашская Республика, Цивильский район, Цивильскоегородское поселение, г.Цивильск.Площадь земельных участков : 31588 м2 .Транспортная доступность: Участок расположен в границах города Цивильск, рядом проходит автомагистраль М 7«Волга».Окружение: с севера участок граничит с многоквартирной застрорйкой г. Цивильск, с востока участок граничит сОпытным сельским поселением, с юга участок граничит с землями сельскохозяйственного назначения, с запада участокграничит с многоквартирными домами и коттеджной застройкой г.Цивильск.Кадастровые номера : 1). 21:20:153001:1208, 2). 21:20:153001:1210, 3). 21:20:153001:1211, 4). 21:20:153001:1238, 5).21:20:153001:1214, 6). 21:20:153001:1215Категория земель: земли населенных пунктов.Разрешенное использование: комплексное освоение в целях жилищного строительства.Застройщик: «ОАО «ПМК №8».Правообладатель земельного участка: «ОАО «ПМК № 8».Договор аренды земельного участка: от 04.12.2012г. № 944.Существующие ограничения (обременения) права: договор аренды.4

ШЕРЕМЕТЬЕВО

«Московское речное пароходство» и ряд акционеров группы «Ист Лайн», по данным газеты «Коммерсантъ», в ближайшие пять лет рассчитывают вложить свыше $4 млрд в строительство 5 млн кв. м жилья, офисов и складских помещений недалеко от терминала «Шереметьево-1». Это второй крупный проект возле аэропорта в Москве компании Coalco после Большого Домодедова. Здесь на территории 750 га в 2007 году планируется начать комплексную застройку бизнес-парка площадью 1,8 млн кв. м, из которых 1 млн кв. м придется на офисы класса A, 800 000 кв. м – на жилье бизнес-класса, четырехзвездную гостиницу на 500 номеров.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

8.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЪЕКТАМИИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫУсловия для реализации проекта:Водоснабжение.Водоснабжение жилого микрорайона «Южный-2» предусматривается от существующей действующей артезианскойскважины и реконструируемой скважины с кольцеванием к существующим городским сетям, общая протяженностьмагистральной и внутриплощадочной водопроводной сети 1575 п.м.Водоотведение.Хозяйственно-бытовые стоки предусматриваются направлять в городскую систему канализации. Всего необходимостроительство сетей водоотведения 1762м. С 2012 года начато строительство новых очистных сооружений биологическойочистки сточных вод г.Цивильск мощностью 4200 куб.м. в сутки, которое выполняется с учетом нагрузок всего данногомикрорайона. Ввод в эксплуатацию данных очистных запланировано в 2014 годуТеплоснабжение.Теплоснабжение предполагается индивидуальное для каждого объектаЭлектроснабжение.Электроснабжение микрорайона: выполнено технологическое присоединение, установлены ТП.Газоснабжение.Газоснабжение жилого микрорайона предусматривается от существующего подземного стального газопроводавысокого давления Р≤1,2Мпа от АГРС, от существующего подземного газопровода среднего давления из ПЭ 110 Р≤0,03Мпа ипроектируемых ГРП шкафного типа. Необходимо выполнить строительство 1562 м распределительных сетей..10

Россия в миниатюре

Я правильно понимаю, что проект подходит для массовой реализации в Подмосковье?

— Московская область, наверное, наиболее идеальный вариант территории: здесь есть масштабное строительство, при этом стоимость жилья позволяет застройщику вкладываться в хорошие технологии, осуществить которые за 3 копейки невозможно. Кроме того, здесь работают наиболее масштабные застройщики, которые способны осуществить комплексное освоение территории с точки зрения организационных моментов

И, что наиболее важно, власти Подмосковья настроены сделать вверенную им территорию лучшей по всем показателям. Московская область обязательно будет лидером не только по количеству ввода жилья, которым она уже является, но и с точки зрения качества предлагаемых проектов

Кроме строительных компаний и бизнеса в целом, кто должен подключиться к работе?

— Девелоперы, архитекторы и общественные организации. Мне бы очень не хотелось, чтобы этим напрямую занималась власть. Речь идет о вещах, которые должны родиться среди профессионального сообщества. И только после этого могут быть реализованы шаг за шагом в качестве рекомендательных стандартов. Законодательная, нормативная инициатива не должна опережать инициативу профессиональную, общественную. Как правило, когда мы идем в обратном направлении, есть риск углубиться в карательные истории вместо обретения нового стандарта качества жизни людей. Поэтому здесь надо быть очень тонким. Московская область – это Россия в миниатюре: здесь есть богатые районы, есть совсем небогатые

Очень важно учесть все нюансы такого многообразия, и двигаться к более цивилизованному, комплексному строительству

Процесс расселения жильцов

Если ваш дом попадает в программу КРТ, вам как собственнику жилья полагается денежная компенсация за вашу квартиру: это ее рыночная стоимость на день, предшествующий решению о КРТ, а также расходы на переезд и аренду жилья на время переезда.

Власти субъектов РФ могут (но не обязаны) предусмотреть и возможность получения равноценного жилья. То есть жилья не меньшей жилой площади в том же самом населенном пункте. Теоретически вам могут предложить вместо вашей квартиры в центре города жилье на окраине или даже в отдаленном поселке, включенном в ваш городской округ. К равнозначным жилым помещением предъявляются следующие требования:

жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом субъекта РФ;
такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же населенном пункте, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу по сносу и реконструкции, а в случае, если населенный пункт или городской округ имеют внутригородское деление, – в том же внутригородском районе (на той же внутригородской территории).

Юридически возмещение будет оформляться следующим образом: вам по почте с уведомлением пришлют проект договора, который нужно будет заключить в течение 45 дней. В случае, если вы откажетесь заключать данный договор, вас могут обязать сделать это в процессе судебного разбирательства.

Наниматель жилого помещения по социальному договору получит взамен другое равноценное жилое помещение также по договору социального найма. Кроме того, он не может лишиться своего места в очереди на другое жилье по такому договору.

Детализация дефиниции «комплексный проект развития территории»

Для привлечения инвестиций в Российской Федерации выделены территории с особым юридическим статусом, при создании предприятий на этих территориях действуют различные экономические льготы . Такие территории можно рассматривать как комплексные проекты развития территории, а именно: особые экономические зоны (ОЭЗ), территории опережающего социально-экономического развития (ТОР); крупные порты, зоны территориального развития (ЗТР), региональные инвестиционные проекты, моногорода, приоритетные инвестиционные проекты, инновационные территориальные кластеры, индустриальные парки, технопарки и бизнес-инкубаторы. По своей сути создание таких территорий и является элементами комплексного проекта развития территории.

В результате, автором предлагается детализировать понятие «комплексный проект развития территории» в виде структурно-логической схемы (рис. 1).

Рисунок 1. Структурно-логическая схема понятия «комплексный проект развития территории»

Далее, более детально приведем краткую характеристику таких элементов комплексного проекта развития территории. Так, создание особой экономической зоны способствует развитию различных отраслей экономки, которые в основном преобладают на соответствующей территории, что также способствует развитию инфраструктуры, технологиям и коммерциализации научных результатов и влечет за собой производство новых видов продукции.

В зависимости от специфики и преобладания отрасли экономики ОЭЗ можно охарактеризовать с помощью следующей типологии: промышленно-производственные, технико-внедренческие, туристско-рекреационные и портовые.

Как видно из рис.1, в основе понимания «комплексный проект развития территории» лежат несколько механизмов, а именно: взаимодействие органов государственной власти и местного самоуправления, финансовый механизм и инновационно-ориентированный. Естественно, не имея научно-обоснованной стратегии развития территории и соответствующих прогнозов социально-экономического развития территории говорить о комплексном развитии не имеет смысла.

Задача территорий опережающего социально-экономического развития (ТОР) заключается в укреплении и модернизации промышленности и экономики Российской Федерации. Её драйверами должны стать иностранные инвесторы и предприниматели, которые смогут осуществлять профессиональную деятельность на льготных условиях пониженного налогообложения. Федеральным законодательством установлено, что ТОРы будут действовать в течении 70-ти лет с возможностью продления срока действия.

Зоны территориального развития (ЗТР) – могут формироваться на территории одного или нескольких муниципальных образований, но в пределах одного субъекта РФ. С помощью введения специальных льгот и обеспечения государственных гарантий для резидентов ЗТР наблюдается ускоренное социально-экономического развитие субъекта РФ.

Моногород — это населённый пункт, зависящий от одного или нескольких «градообразующих» предприятий в плане трудоустройства и инфраструктуры. Слово «моногород» является сокращением понятия «монопрофильный город», где греческая приставка «моно» означает «единственный». Главная проблема моногородов, которых в России несколько десятков, состоит в том, что если на «градообразующих» предприятиях начинаются увольнения, то большинству трудоспособного населения города становится попросту негде работать. Государство часто оказывает поддержку моногородам и предприятиям, критически важным для жизни таких городов.

Что касается инновационной инфраструктуры, то это в основном научно-производственные территориальные комплексы для высокотехнологичных предприятий малого и среднего бизнеса. Комплекс имеет систему обслуживания, предоставляющую сложный и простой сервис. Территория комплекса делится на модули, которые сдаются в аренду и адаптируются под требования конкретных инновационных предприятий.

Планирование проекта комплексного развития территории

Одним из самых главных достоинств комплексного освоения территорий является возможность в едином проекте развить целый микрорайон. Важный этап в разработке такого проекта – это планирование, в ходе которого подсчитываются необходимые мощности инженерных сетей и коммуникаций, планируются необходимые объекты социальной инфраструктуры. Немаловажным фактором является транспортное сообщение внутри жилого комплекса и между соседними кварталами. Поэтому автором статьи предлагается дополнительно ввести в понятие «комплексное развитие территории» слово «проект», которое по Ожегову С.И. трактуется как «…разработанный план сооружения, какого либо механизма, устройства…» . Так, например, проект комплексного развития территории в строительной отрасли реализуются, как правило, на окраинах города, отсюда – значительно более лучшая экологическая обстановка и более низкая стоимость квадратных метров по сравнению с ценами на жилье в городе.

Также при планировании проекта комплексного развития учитывается близость рабочих мест, зачастую это является определяющим фактором при выборе местоположения будущего микрорайона. Поэтому проекты комплексного освоения территории реализуются вблизи промышленных зон, технопарков, крупных заводов и т.д. .

Несмотря на то, что подобные жилые комплексы несколько удалены от города, жители имеют возможность не только работать недалеко от дома, но и полноценно отдыхать в пределах своего квартала. В таких жилых комплексах предусматривается комплексное развитие в виде объектов детской инфраструктуры – детские сады, школы, спортивные и игровые площадки.

Комплексное освоение территорий является одним из наиболее популярных способов организации жилищного строительства. И одной из причин стремительно растущей популярности подобных проектов является сокращение себестоимости строительства за счет масштабности. Реализуются проекты комплексного развития территорий, как правило, в форме государственно-частного партнерства и являются инвестиционно-привлекательными .

Сегодня пока не приведено четкого определения понятия «комплексный проект развития территории». Однако, его можно обобщить и интерпретировать как создание условий для безопасной и благоприятной среды жизнедеятельности населения в целях обеспечения устойчивого развития территории посредством реализации механизмов взаимодействия между государственной властью и частным капиталом в области создания, реконструкции, эксплуатации и содержания объектов инфраструктуры, объектов промышленной и социальной сферы.

В свою очередь, применение проектного подхода позволяет выделить ограничения комплексного проекта (время, инвестиции, трудовые ресурсы) . Кроме того, комплексные проекты позволят усовершенствовать сложившуюся в регионе систему расселения. Естественно проект комплексного развития территории основывается на определенных прогнозах социально–экономического развития с позиции органов государственной и местной власти. В отдельных случаях такие прогнозы существенно расходятся из-за несовершенства механизма взаимодействия региональной власти и местного самоуправления . Для совершенствования таких механизмов необходимы дополнительные исследования проблемы.

Комплексные проекты можно разделить на две категории: градообразующие и рекреационные. Территории первого типа предназначены для постоянного проживания, а значит – нуждаются в рабочих местах и социальной инфраструктуре. Пример – «Новое Ступино», где планируется построить индустриальный парк, который, по задумке девелопера (MR Group), станет генератором спроса и позволит сформировать вокруг целый город на 55 тыс. человек.

Проекты рекреационного типа предназначены для отдыха и сезонного проживания, поэтому в них уже на первое место выходит инфраструктура для отдыха, спорта и развлечений. Пример – Истринская долина (флагманский проект компании «Вектор Инвестментс»), природная территория площадью 1700 га, где строятся дачные поселки и многочисленные объекты: конноспортивный клуб, стрелковый клуб, рыболовный центр, центр водного спорта, сафари-парк и т.п.

Таким образом, комплексные проекты развития территории направлены, прежде всего, на повышение качества и уровня жизни населения, проживающего на данной территории, посредством развития экономической, социальной и экологической составляющих. Причем, каждая территория имеет свои особенности развития – географические, социальные, климатические, демографические и т.д. Наряду с этим и комплексные проекты, реализуемые на данной территории, имеют свои особенности и приоритетные пути развития.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Комплексное освоение в целях жилищного строительства

Зона размещения объектов малоэтажной застройки, включающая застройку индивидуальными жилыми домами и блокированными жилыми домами.

При классификации по типологии жилых зданий и функциональному назначению можно выделить 4 зоны: 1. Зона размещения зданий гостиничного типа; 2. Зона застройки многоквартирными жилыми домами; 3. Зона застройки блокированными домами; 4. Зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Выделение четких зон для размещения разных по типологии и функциональному назначению зданий предусмотрено для постепенного снижения плотности жилой застройки от многоквартирных домов через таунхаусы к ИЖС, и соответственно, повышению уровня комфорта. Также это решение обеспечивает эффективную шумозащиту от проходящей неподалеку ул. Урицкого.

Апарт-отель является главным композиционным и функциональным элементом всего комплекса, при этом характер его архитектуры перекликается с архитектурой многоэтажных жилых зданий.

Многоквартирные жилые дома располагаются вдоль санитарно-защитной зоны закрытого городского кладбища ближе к ул. Урицкого.

Их размещение (как и апарт-отеля) торцевым фасадом к кладбищу позволяет ориентировать квартиры и номера на Никитский монастырь и Плещеево озеро при соблюдении требований нормативных документов по инсоляции жилых помещений. Каждый дом имеет свой двор, где располагаются хозяйственные, игровые и спортивные площадки, а также места для отдыха. В санитарно-защитной зоне, вдоль проезда, примыкающего к территории кладбища, устраиваются парковки для жителей и гостей многоквартирных жилых домов и жильцов апарт-отеля.

Блокированные жилые дома являются промежуточным типом застройки, при этом для каждого дома предусмотрен небольшой земельный участок.

Индивидуальные жилые дома располагаются в западной части, ближе к существующей застройке.

АКАДЕМИЧЕСКИЙ

Первым на реализацию крупного девелоперского проекта решился Виктор Вексельберг, возглавляющий группу «Ренова». Возможно, это обстоятельство позволит ему в дальнейшем выйти в лидеры строительной отрасли и стать флагманом программы «Доступное жилье». Запланированный им новый район Академический будет находиться на юго-западе Екатеринбурга. Его общая площадь составит 2500 га: 1200 га – лесопарковые зоны, 1300 га – застройка. Здесь будет построено более 9 млн кв. м жилья и 4,2 млн кв. м социальных объектов, коммерческой и другой недвижимости для 325 000 горожан. Жилье будет пяти классов: эконом (51%), средний (33%), бизнес-класс (11%), элитное жилье (4%), таунхаусы (1%). Строительство первой очереди запланировано на 2007–2015 годы. За это время в Академическом будет возведено около 4,5 млн кв. м жилья и более 2,3 млн кв. м нежилой застройки.

Новый район будет снабжаться теплом и электроэнергией за счет собственных генерирующих мощностей. Кстати, «Ренова» собирается сделать производство электроэнергии собственным бизнесом. С центром Екатеринбурга Академический свяжут три автомагистрали (правительство Екатеринбурга пообещало выделить миллиард рублей на их строительство). Сейчас по проекту подготовлена вся градостроительная документация и генеральный план. Его созданием занималось французское архитектурное бюро Valode et Pistre Architectes. В ближайшие месяцы «РеноваСтройГруп» объявит тендер для привлечения генподрядчика, строительных компаний, производителей строительных материалов и проектных бюро. Но этим проектом строительные амбиции Вексельберга не ограничиваются. Дочерняя компания «Реновы» – «Ренова-СтройГруп» – совместно с тем же французским бюро Valode et Pistre Architectes приступила к разработке проекта развития еще одного уральского города с миллионным населением – Перми. Уже ведутся переговоры о комплексной застройке трех микрорайонов города: Ива-1, Ива-2 и Курья-2. Инвестиции в строительство в общей сложности могут составить также около $10 млрд. Кроме того, власти Краснодара одобрили планы реконструкции центра города на участке в 400 га, также подготовленные девелоперским подразделением «Реновы». Здесь в 100 кварталах планируется снести ветхие здания и построить новое жилье, торговые комплексы и офисы. На весь проект понадобится более $2 млрд.