Возможно ли реконструировать чердак многоэтажного дома с устройством мансардного этажа. Юридические аспекты.
Реконструкция чердака с устройством мансардного этажа. Юридические аспекты.
Если живешь на последнем этаже многоэтажного дома, а над тобой неосвоенное чердачное пространство, то периодически возникает соблазн отделить кусок чердака над своей квартирой, пробить в потолочном перекрытии дырку, поставить красивую лестницу, облагородить отделенный кусок чердака до состояния жилой комнаты (а то и двух), провести наверх воду, отопление, канализацию, устроить там уютный санузел…. короче, сделать свое жилище двухярусным.
Расчеты покажут, что вся эта процедура в несколько раз дешевле, чем покупать другую квартиру большей площади. А если еще учесть хлопоты и затраченные силы на переезд, на ремонт купленной квартиры и вообще на всю эту канитель с куплей-продажей жилья…
Самая главная сложность и все главные препятствия таятся не в строительных, не в организационных и не в разрешительной сферах. Главная сложность и опасность – это юридическое оформление. Прочтите приведенные ниже выдержки из Жилищного Кодекса, и Вам станет понятно, чем все это чревато.
Чердак – это пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа. Этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши. Реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади и объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Чердаки и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) и о пределах использования земельного участка относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам реконструкции и относительно земельного участка принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
В городе Королеве реальных случаев законной реконструкции чердачных помещений и перевод их в статус жилых – единицы. Фактически по действующим законам это стало невозможным. Так же, как и перевод квартир первого этажа в нежилые помещения.
Оформление чердачного помещения в собственность
Согласование присоединения чердаков / технических этажей регламентируется:
- Градостроительным кодексом РФ;
- Жилищным кодексом РФ
Чердак — пространство между конструкциями кровли (наружных стен) и перекрытием верхнего этажа.
Этаж мансардный — этаж, в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
Этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней части здания.
По Жилищному кодексу (ст. 36):
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты…
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
По Градостроительному кодексу:
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
Необходимые условия для присоединения чердачного помещения / технического этажа к квартире:
- квартира должна располагаться на последнем этаже;
- квартира должна находиться в собственности;
- должна иметься техническая возможность реконструкции чердака / технического этажа;
- инженерное оборудование и коммуникации должны быть перенесены с присоединяемой территории или должен быть обеспечен беспрепятственный доступ к данному оборудованию.
В настоящее время существует два варианта присоединения чердаков / технических этажей:
- Путем реконструкции
- Путем взятия в аренду или безвозмездное пользование.
«Плюсы» и «минусы» каждого из вариантов.
1 вариант
«ПЛЮСЫ»
Вы получаете чердак / технический этаж в собственность
«МИНУСЫ»
- Необходимо согласие всех собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
- Стоимость:
- Получение разрешения на реконструкцию, включая всю необходимую проектную документацию, стоит совсем недешево;
- Ремонтно-строительные работы по реконструкции;
- В ряде случаев для получения согласия всех собственников жилья жильцы могут определить либо компенсационные выплаты, либо благоустройство общедомового имущества;
- Оформление переустройства чердака / технического этажа тоже не бесплатное удовольствие.
- Сроки:
2 вариант
«ПЛЮСЫ»
Быстро
«МИНУСЫ»
- Не собственность (аренда или безвозмездное пользование);
- Необходимо согласие 2/3 собственников жилья в здании, включая муниципалитет (ДИГМ г. Москвы), если имеется муниципальное жилье;
- Стоимость:
- Арендная плата;
- Компенсационные выплаты собственникам, либо благоустройство общедомового имущества;
- Оформление переустройства чердака / технического этажа.
Как сделать окна?
Как только было принято решение о переоборудовании чердака под комнату, первое, на что нужно обратить внимание, это отсутствие дневного освещения. Благодаря наличию окон оптимальной величины в каждом доме в дневное время суток достаточно светло и комфортно. Чердак же зачастую не имеет окон вообще, поэтому ситуацию это нужно менять
Чердак же зачастую не имеет окон вообще, поэтому ситуацию это нужно менять.
В зависимости от типа постройки чердака и будет определяться место под будущие окна. Если первый этаж от второго отделяет только крыша, то проектировать оконные проемы придется прямо в ней. Если же второй этаж имеет достаточно высокие кирпичные стены с практически ровной крышей, то окна можно сделать в стене.
Со стенами работать немного проще. Нужно вырезать отверстие подходящей формы и вмонтировать в него оконную раму
По окончании работ важно максимально поработать со швами между окном и стеной, чтобы помещение не теряло тепло. Если оконное отверстие будет находиться на крыше, то придется снять часть шифера или черепицы и сделать проем нужного размера. В этом проеме создается дополнительная рама, которая будет служить усилителем конструкции
Только после этого можно монтировать само окно, и как только работа завершена, остатки потолочного покрытия возвращают на место
В этом проеме создается дополнительная рама, которая будет служить усилителем конструкции. Только после этого можно монтировать само окно, и как только работа завершена, остатки потолочного покрытия возвращают на место.
А из следующего видео вы увидите рекомендации специалистов о том, как подготовить оконный проем для последующего мотажа окна.
Подвал и чердак не продаются
Кроме купленной квартиры новоселы получают в собственности и нежилую часть дома — чердаки с подвалами. Фото: Photoxpress
Ситуация, когда новоселы, въехав в купленное жилье, узнают, что все нежилые помещения в их доме уже чья-то частная собственность, встречаются повсеместно. При всей распространенности подобной ситуации, она, как подтвердил Верховный суд, в корне незаконна.
Более того, сегодня борьба за обладание подвалами, чердаками и всевозможными техническими помещениями в многоквартирных домах, приобрела важный материальный аспект. При растущих тарифах ЖКХ, хозяева квартир имеют вполне законную возможность распорядиться нежилыми помещениями в своем доме так, чтобы снизить для себя и своих соседей все возрастающую материальную нагрузку.
Итак, дело было в Москве, где в суд Хамовнического района обратились трое новоселов. В своем иске они писали, что приобрели жилье в новостройке, но все так называемые технические помещения в их доме уже собственность некого коммерсанта. Они ему и предъявили иск, утверждая, что по закону оформленные на него помещения принадлежат им.
Бизнесмен с претензиями жильцов не согласился и иск не признал. Он заявил, что был инвестором строительства именно этого дома. И, вкладывая средства в строительство, заранее оговорил свои условия: после окончания работ он получает в собственность часть жилых и все нежилые помещения. Его слова подтверждали документы.
Районный суд, а позже и Московский городской требования новоселов удовлетворили. Правда, не полностью, но в главном с жильцами суды согласились. . А подписанные бизнесменом документы о том, что он получает нежилую территорию в доме себе в собственность, признали ничтожными. То есть не имеющими никакой юридической силы.
Решение в пользу жильцов не устроило коммерсанта, на деньги которого, собственно, этот дом строился. И он обратился в Верховный суд. В окончательном варианте дело пересматривала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
Верховный суд начал с проверки документов. Выяснилось, что постановлением правительства столицы некой фирме была выделена земля под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой. Срок аренды стандартный — 49 лет. Наш бизнесмен лишь через несколько лет вложил деньги в эту стройку. Поначалу одним документом он согласовал передачу ему определенной площади жилых и нежилых помещений в здании.
Позже появились дополнения, в которых резко увеличился объем передаваемых коммерсанту нежилых помещений.
По итогам строительства и согласно документам бизнесмен получил в собственность много чего, включая и то, из-за чего возник судебный спор. А именно — водомерный узел, насосную станцию, коридоры и тамбуры.
На момент заключения договора инвестирования действовал Закон «Об основах жилищной политики» N 4218-1. В нем перечислено, что является общим имуществом дома. Если выразиться правильно, то это называется — «единый комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания более одного домовладельца». \
По закону все это имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения.
У каждого собственника квартиры по Гражданскому кодексу (статья 289) имеется доля от всего вышеперечисленного. По закону человек, покупая жилье в многоквартирном доме, становится собственником этого общего имущества в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему жилых помещений.
Исходя из этого общее имущество в многоквартирном доме не может значиться за одним человеком, так как это нарушит права остальных собственников дома.
Верховный суд заявил, что районный суд совершенно правильно объяснил, почему договор коммерсанта, вложившего деньги в строительство, оказался из-за малограмотности тех, кто его готовил, невыполнимым.
Какие варианты существуют?
Воспользоваться чердаком вы сможете только в случае аренды или же приватизации помещения. Так как аренда представляет временный характер владения и пользования недвижимым имуществом, то такой вариант мы рассматривать не будем. Но если же вы хотите не только пользоваться, но еще и владеть, и распоряжаться чердаком, то тогда речь идти может только о приватизации.
У вас есть два варианта, как приватизировать чердак над своей квартирой – первый случай, это договориться с управляющей компанией.
Если чердак не имеет никаких коммуникаций и не находится в аварийном состоянии, управляющая компания, которая при застройке оставила за собой право пользования жилым помещением может разрешить вам провести процедуру приватизации.
Но часто, управляющая компания не имеет право распоряжаться таким недвижимым имуществом, так как в договоре долевого строительства, да и в уставе управляющей компании говориться о том, что право на бесхозное недвижимое имущество дома в равной степени имеют вес жильцы.
Помните! Прежде чем начинать свои действия по приватизации вы должны получить соглашение всех населяющих данную постройку.
Предлагаем ознакомиться с информацией о том, с чего начать приватизацию, какова стоимость этого, куда обратиться для оформления и в каком случае, гражданину могут отказать в приватизации.
Пошаговая инструкция
Итак, для того чтобы вы стали полноправным владельцем чердачного помещения, вам необходимо:
- Провести общедомовое собрание жильцов;
- Попросить их проголосовать;
- При получении сто процентов голосов за то, чтобы занялись приватизацией, вы можете начать сбор документов;
- Документы вы должны предоставить и в управляющую компанию для ознакомления, и в администрацию города, а именно в комитет по приватизации;
- Дождаться результата рассмотрения;
- При положительном ответе приватизировать имущество в Росреестре.
Не забудьте! Перед тем как начнете сложную процедуру сбора документов, удостовериться, что данное жилое помещение в действительности не кем не занято, иначе все ваши старания будут напрасны.
Сбор документов
Документы можно разделить на две большие группы. В первую очередь, для приватизации чердачного помещения вам понадобятся документы от различных инстанций, но о них мы поговорим позже и в отдельной теме. Также вам понадобятся бумаги на квартиру, которые уже есть у вас на руках. К ним относятся следующие бумаги:
- Кадастровый план вашей квартиры;
- Технический план вашего жилого помещения;
- Правоустанавливающие документы, к которым относятся:
- свидетельство на право собственности на ваше имя или же имя одного из домочадцев;
- дарственная;
- документы, подтверждающие право на наследование данного жилого помещения.
- Ксерокопия вашего паспорта.
Получение согласия соседей
Получение согласия от соседей – важнейший пункт в вопросе приватизации.
Ведь чердак по всем правилам – имущество общедомовое, если никто не успел его приватизировать многим ранее.
Проведите голосование, путем приглашения вех жильцов на собрание, или же самостоятельно обойдите все квартиры в дому и соберите подписи.
Если все 100% проживающих в доме проголосовали за то, что не против того, чтобы вы занялись приватизацией – смело приступайте к сбору документов, если же некоторые воздержались, не проголосовали или же вовсе посчитали, что вы пренебрегаете правами других жильцов – вы не можете претендовать на чердачное помещение.
Обращение в инстанции
Помимо документов, которые, так или иначе, уже есть у вас на руках, вам необходимо посетить ряд инстанций и собрать документы, обязательные для приватизации.
- Так, необходимо явиться в Роспотребнадзор и получить справку о том, что данное помещение и его использование не будут представлять опасности для жильцов дома.
- Следующий пункт вашего визита – ГУ МЧС. Там должны проверить или же просто выдать справку о том, что данное сооружение безопасно в плате техническом.
- Архитектурное управление должно одобрить ваш план соединения чердака с квартирой или же просто присоединения в единое имущество.
- Газовая инспекция должна также выдать разрешение на присоединение и подтвердить, что таким образом важнейшие коммуникации будут открыты для доступа.
- Обратитесь к архитектору, который должен составить проект вашего нового жилья с условием присоединения чердака.
Вес эти документы подаются в жилищный комитет, где в итоге вы должны получить окончательное заключение, которое и установит, возможна ли приватизация или же нет.
Если возможна – вы обращаетесь в администрацию города и уже там проводите заключительные этапы данного действия в виде получения документов и оформления в Росреестре.
Согласование мансарды, присоединение чердака с оформлением собственности на помещение.
В случае если при голосовании собрания получилось собрать 100% голосов (довольно редкие случаи) в пользу отчуждения части общедомового имущества с проведением реконструкции здания и уменьшением площади ОКСа (объекта капитального строительства), то процедура будет вдвойне сложней чем предыдущая, т.к. реконструкция требует получение разрешения в Мосгосстройнадзоре и вопрос рассматривается с внесения изменений в ПЗЗ в части прохождение процедуры изменения цели предоставления земельного участка в договоре аренды с «эксплуатации» на «для осуществления проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства» в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» в действующей редакции. Инициировать вопрос и согласовать доп. соглашение к договору аренды нужно в Департаменте городского имущества г. Москвы.
Далее процедура, если тезисно и кратко, выглядит так:
- получение заветного согласия 100% собственников;
- разработка проектной и технической документации с прохождением необходимых её экспертиз и согласований;
- проведение необходимых инженерных изысканий и обследований конструкции дома, здания, строения;
- получение доверенным лицом от имени всех собственников, ТСЖ и/или ЖСК разрешения на реконструкцию. Процедура длительная, сложная и многоэтапная;
- выполнение работ с получением всех необходимых закрывающих документов и актом ввода объекта в эксплуатацию;
- внесение изменений в документы БТИ и подготовка технического плана с дальнейшей его подачей в Росреестр;
- получение новой выписки ЕГРН с увеличенной площадью вашего уже двухэтажного пентхауса или помещения.
Как оформить в собственность?
Нередко граждане сталкиваются с ситуацией, когда им отказывают уполномоченные органы в присвоении чердачного помещения. Иногда это связано с тем, что собраны не все документы.
Но чаще всего данная часть здания не подходит для эксплуатации его жильцами. Прежде чем приступать к оформлению чердака в личную собственность, нужно выяснить, не является ли он местом пересечения газовых труб или систем водоснабжения, электропроводки.
Также надо узнать, не владеет ли им уже кто-то из жильцов многоквартирного дома
Важно, чтобы помещение находилось в идеальном состоянии. Поэтому его нужно внимательно осмотреть
Если никаких ограничений нет, то можно переходить к оформлению прав на чердак. Для этого следует определиться с тем, куда обращаться, какие документы готовить.
Куда обращаться?
Для оформления чердака в личную собственность гражданину придется посетить ни одну инстанцию. Сначала нужно будет обратиться в ТСЖ либо УК для проведения собрания жильцов. При желании, организовать данное мероприятие можно и лично.
Также придется обратиться в следующие организации:
- жилищный комитет администрации города. Тут можно узнать, с какими службами нужно согласовать переустройство помещения. В этой же инстанции проверяют соответствие проекта архитектурным нормам, выдают разрешение на реконструкцию;
- газовая служба, противопожарный надзор. С этими учреждениями согласовывается переустройство помещения;
- проектно-архитектурная фирма. Помогает в подготовке плана изменения конфигурации чердака. Компания должна иметь соответствующую лицензию;
- БТИ. В этом учреждении вносятся изменения в техническую документацию;
- Росреестр, Многофункциональный центр. Тут проводится регистрация права собственности на чердачное помещение. Здесь же можно получить выписку из ЕГРН на квартиру при формировании комплекта документов.
Список необходимых документов
Для присвоения чердачного помещения в личную собственность необходимо, в первую очередь, получить согласие всех жильцов данного многоквартирного дома. Для этого организовывается общедомовое собрание. Оформляется специальный акт.
Каждый сосед должен выразить свое мнение и поставить свою личную подпись. Одного согласия жильцов будет недостаточно для осуществления приватизационной процедуры. Требуется подготовить и ряд других документов. Комплект бумаг можно разделить на две части: на квартиру и на нежилой объект.
В перечень документов на чердачное помещение входят следующие:
- технические сведения о нежилой части объекта;
- справка о том, что чердак не находится в чьей-то собственности или аренде;
- справка из БТИ об исследовании помещения и его пригодности;
- официальное разрешение уполномоченных органов на проведение реконструкции чердака.
К документам на квартиру относятся такие:
- кадастровый план;
- выписка из ЕГРН;
- технический план квартиры, над которой расположен чердак;
- правоутверждающие документы на жилье (договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.п).
Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
При посещении разных инстанций обязательно нужно иметь при себе гражданский паспорт.
Порядок приватизации и стоимость
Планируя оформить чердак в частную собственность, надо знать, как правильно действовать. Тогда процедура пройдет быстрее и не возникнет в дальнейшем серьезных проблем.
Порядок приватизации чердачного помещения представлен такими этапами:
- уточнить в ТСЖ либо ЖСК информацию касательно проведения капитального ремонта дома;
- заказать техосмотр чердака. Это даст возможность узнать о том, получится ли его оформить в личную собственность;
- взять выписку из ЕГРН в МФЦ либо Росреестре;
- провести общедомовое собрание и получить согласие жильцов на присвоение чердака;
- заказать проект переустройства мансарды в специализированной компании;
- обратиться в жилищный комитет. Взять список служб, от которых надо получить согласие;
- посетить все необходимые ведомства, которые дал жилкомитет;
- получить согласие на переустройство в жилищном комитете;
- провести реконструкцию чердака;
- подать заявление в БТИ на внесение необходимых изменений в техническую документацию;
- собрать пакет документов и отправиться с ним в МФЦ либо Росреестр для регистрации права собственности на чердачное помещение. Надо будет оплатить госпошлину;
- получить выписку из ЕГРН.
Во сколько обойдется приватизация, сказать сложно. При самостоятельном решении вопроса граждане обычно тратят от 30000 до 80000 рублей. При обращении в частную специализированную компанию затраты возрастают в 2-4 раза. Иногда приходится отдавать более 150000 рублей.
Как утеплить бетонное перекрытие чердака
Если речь идет об утеплении чердачного перекрытия из бетона, тогда теплоизоляция должна быть обязательно в виде двух-трех слоев с перекрытием стыков каждого нижнего слоя
Причем очень важно, чтобы вся поверхность была бы выровнена так, чтобы нигде не было неровностей более 5 миллиметров – этого не сложно достичь при помощи современных выравнивающих смесей
Для бетонного чердачного перекрытия идеально подходят в качестве теплоизоляции плиты экструдированного пенополистирола. Им не нужна пароизоляция, но если вы кладете пенопласт – это не экструдированный пенополистирол, и тогда, конечно же, нужна.
Дополнительно, если вам нужно будет ходить потом по такому перекрытию, вы можете сделать цементно-песчаную стяжку до 4 сантиметров и положить два слоя гипсокартонный листов. Только обязательно сделайте для такой стяжки тропинки из кладочной сетки, по которым вы будете ходить. Обязательно проклейте стыки между плитами пенополистирола скотчем, чтобы между плитами не протекала цементное молочко.
Само чердачное перекрытие допустимо утеплять как на стадии изготовления, так и в практически любое время эксплуатации самого дома. Конечно же, для чердака куда более правильно утеплить перекрытие еще перед тем, как вы заедете в свой новый дом.
Более подробно о самом процессе:
Процедура приватизации
Как происходит приватизация чердака над квартирой? Процесс выкупа и регистрации частной собственности на мансарду довольно длительный и требует значительных временных и денежных затрат. В первую очередь нужно добиться разрешения жильцов на присвоение чердака. Поскольку чердачное помещение принадлежит в равной мере всем жильцам, то каждый человек должен дать своё согласие на проведение процедуры. Для этого можно инициировать общедомовое собрание или просто пройти по квартирам, собирая подписи. Если хотя бы один жилец будет против, выкупить мансарду не получится. Большой соблазн подделать подпись или проигнорировать часть соседей. Однако так делать не стоит, потому что подобное присвоение будет считаться незаконным. Нового владельца мансарды заставят вернуть помещение и выплатить штраф.
Что делать, если не получается договориться с соседями и собрать 100 % голосов? В таком случае можно согласовать бессрочный наём, для этого понадобится собрать только 2/3 подписей.
После того как подписи собраны, можно подавать документацию в жилищный отдел. Копию заявления следует отдать в управляющую компанию для уведомления. Далее потребуется получить разрешение нескольких инстанций.
- Роспотребнадзор — выдаёт заключение о том, что приватизация жильцом чердачного помещения не несёт угрозы соседям и целостности здания.
- ГУ МЧС — оценивает безопасность конструкции и даёт справку о том, что чердак не является ветхим или аварийным.
- Архитектурное бюро — составляет план нового жилища с присоединённой мансардой, утверждает его.
- Газовая инспекция — проверяет, нет ли на чердаке важных коммуникаций, к которым нужно иметь постоянный доступ.
Разрешающие бумаги от всех этих инстанций нужно представить в жилищный комитет местной администрации. Рассмотрение документов может затягиваться на несколько недель из-за необходимости проверить достоверность поданной информации. После того как администрация вынесет положительное решение, с этим постановлением следует подойти в отделение Росреестра и зафиксировать своё право владения, приватизированные квадратные метры становятся частными.
Получение разрешения на реконструкцию
Основанием для получения владельцем квартиры разрешения на переустройство чердака является, с одной стороны, решение о реконструкции, принятое коллективом жильцов, а с другой стороны, правоустанавливающий документ – договор аренды (договор передачи в безвозмездное пользование).
В том случае, если речь идет о передаче чердачного помещения в собственность, то разрешение на реконструкцию получает коллектив жильцов, от имени которого выполняются впоследствии все работы, вплоть до получения документов о вводе мансардного помещения в эксплуатацию. После этого помещение уже передается владельцу квартиры по договору купли-продажи (в качестве оплаты может быть указано проведение новым собственником чердака каких-либо строительно-ремонтных работ, пр.). Такой порядок несколько усложняет задачу, поскольку появляется дополнительное звено, человек, который будет от лица коллектива собственников контролировать все действия претендента на чердак. Кроме того, этот представитель также должен быть заинтересован в проведении работ, что, в свою очередь, чревато дополнительными расходами.
Прежде, чем получить разрешение на переустройство чердака в мансардный этаж, нужно подготовить проект. Проект изготавливается в государственных или частных проектных организациях, документ должен полностью соответствовать строительным нормам и правилам, должен быть согласован с рядом инстанций (пожарная инспекция, МЧС, санэпидстанция, пр.).
Разрешение выдается государственным органом (Управление городской архитектуры), куда необходимо подать соответствующее заявление, согласованный проект, правоустанавливающие документы.
Впрочем, одним из вариантов развития событий является переход к строительным работам без получения разрешения, с расчетом впоследствии узаконить все через суд. Однако этот вариант является довольно рискованным, и чреват не только отсутствием возможности оформить документы, но также опасностью нарушить целостность здания, что может грозить привлечением к уголовной ответственности.
Порядок действий при приватизации чердака
Тем или иным способом нужно будет получить согласие всех соседей, проживающих с Вами в одном доме. Причем доля необходимых общих голосов «в вашу пользу», которая потребуется, будет отличаться в зависимости от конечной цели мероприятия:
- для оформления долговременной аренды понадобиться лишь две трети голосов жильцов;
- для полной приватизации, то есть оформления в вашу собственность этого помещения, нужны абсолютно все голоса.
Так как чердаки относятся к общей собственности, а его переход в частные руки — это уменьшение долей всех остальных жильцов, то эта процедура во многом напоминает процедуру приватизации коммунальной квартиры.
Может случиться, что чердак и вовсе уже находится в чьей то собственности. Такое оформление могло произойти еще на стадии строительства самого дома или несколько позже. Предоставить такую информацию могут только органы Росреестра.
Не имеет значение то, как Вы собираетесь заручиться этой поддержкой: можно обойти всех поочередно или собрать общий сход жильцов. Однако чаще всего проводят именно собрание. Самый распространенный алгоритм действий:
- проведение голосования всеми членами кооператива или ТСЖ;
- после получения согласия от всех жильцов, происходит оформление договора аренды или регистрация чердака как вашей собственности;
- провести необходимые строительные мероприятия, необходимые для придания этому помещению статуса жилого;
- помещение «сдается» на проверку эксперту из БТИ, который фиксирует его статус после проведенных работ;
- вносятся необходимые изменения в кадастровые документы на квартиру.
Требующиеся документы и стоимость оформления
Нужно понимать, что главным результатом всех работ, направленных на оформление чердака в собственность, будет перевод этого помещения в разряд жилого. Для этого проводится реконструкция и последующая регистрация его как такового. Чтобы получить соответствующее разрешение нужно подготовить ряд бумаг:
- свидетельство о праве собственности для квартиры, находящейся под чердаком;
- протокол ранее проведенного собрания жильцов, который подтверждает полученное от них согласие на аренду или приватизацию (должен содержать подписи и список собственников);
- разрешение на проведение строительных работ по реконструкции из БТИ;
- разрешение от управления МЧС по вашему региону (не создаст ли задуманная реконструкция аварийной опасности и не будет ли препятствовать работе пожарных и спасателей в будущем);
- аналогичная бумага из Газовой инспекции и Роспотребнадзора;
- разрешение из архитектурного управления по городу;
- акт завершении строительных работ и заключение эксперта о результатах;
- технические бумаги на квартиру;
- правоустанавливающий документ.
Потребуются также и гражданские документы всех собственников квартиры. Если все будет предоставлено верно, то далее происходит переоформление помещения. В зависимости от обстоятельств, будут разные приватизационные особенности: наличие детей, долевое владение квартирой, не первая приватизация (а значит платная) и т.д.
Общий объем необходимых пошлин и их размер будет зависеть от конкретного случая, а также региона проживания. Как правило, речь идет о нескольких десятках тысяч рублей.
