Покупка квартиры по трейд-ин, и почему эта схема скоро исчезнет

Оглавление

Кто покупает

Пока рано говорить о популярности данной услуги на загородном рынке Подмосковья. По информации девелоперов, доля таких покупок в совокупном объеме продаж сегодня не превышает 5%.

По словам Гайдукова из Optiland, в 2017 г. его компания активно применяла схему трейд-ин в ряде проектов. Однако высокого спроса не было, доля подобных сделок от общего количества составила примерно 3—4%. Большинство покупателей (порядка 90%) при желании продать свою квартиру с последующим приобретением загородного жилья в первую очередь обратятся к знакомым риелторам, а не к девелоперам, предлагающим услуги оценки и продажи жилья. Фактически можно сказать, что трейд-ин представляет собой для застройщика расширение линейки используемых финансовых инструментов. Назвать же его популярным каналом сбыта пока нельзя.

У риелторов в «Инком-Недвижимость» статистика принципиально иная. По их данным, порядка 30% всех обращающихся в компанию клиентов интересуются именно вариантом продажи городской квартиры для последующей покупки загородного дома.

По словам директора департамента компании «Инком-Недвижимость» по загородной недвижимости Антона Архипова, чаще всего предлагаемые такими клиентами городские квартиры не являются их единственным жильем. Большинство из них готово к стоимости реализуемой квартиры добавить порядка 10—20% от цены выбранного объекта.

А вот ситуации, когда после покупки дома остается еще и разница от продажи квартиры на другие цели, случаются крайне редко. Тем более что ввиду низкой ликвидности городского вторичного жилья лишь половине из обращающихся за подобной услугой клиентов действительно удается приобрести по описанной схеме загородные дома, — подчеркивает Архипов.

По мнению гендиректора «KASKAD-Недвижимость» Ольги Магилиной, востребованность услуг трейд-ин в перспективе будет расти. Ведь такая схема высвобождает для покупателя не только много времени и сил, но позволяет и сэкономить на сделках за счет организации всего процесса купли-продажи профессионалами. Если продавец предлагает эффективную программу рассрочки, то покупатель получает возможность совершения этой непростой двухэтапной сделки легко и без финансовых потерь.

По словам Владимира Яхонтова из «Миэль-Загородной недвижимости», одной из последних тенденций загородного рынка является обмен двух объектов разной площади. При этом возможны два основных варианта. В первом случае производится обмен большего дома на меньший, во втором — происходит обмен дома на большем участке на дом с меньшим участком. К примеру, дом покупался на большую семью, а впоследствии дети выросли и разъехались. Обслуживание большого дома слишком затратно, вот и клиент и решает его обменять на объект меньших размеров, поскольку уже привыкли проживать за городом.

Как проходит трейд-ин-сделка

Хотя, как мы уже выяснили, у каждого застройщика есть свои особенности трейд-ин-сделок, сценарий их проведения всё равно у всех примерно один. Он состоит из следующих пяти шагов.

Покупатель обращается к застройщику и заявляет о желании приобрести у того квартиру – а при её оплате использовать свою старую недвижимость.
Застройщик закрепляет за потенциальным покупателем желанную им квартиру, а также цену на неё.
Застройщик нанимает посредника, который проведёт оценку недвижимости его клиента и проверит все юридические тонкости.
Застройщик или его посредник заключает с потенциальным покупателем договор о продаже его квартиры – и в итоге старая квартира клиента находит своего покупателя.
Наконец, покупатель заключает договор о приобретении новой квартиры, а деньги, полученные им от продажи старой, идут в счёт её оплаты.

Несмотря на кажущуюся простоту, схема имеет и свои подводные камни. Скажем, один шаг может длиться сильно дольше другого. Скажем, срок бронирования квартиры в новостройке и цены на неё варьируется от месяца до чуть ли не полугода, тогда как заключение сделки занимает всего одну встречу. В процессе легко запутаться – покупатель одновременно примеряет на себя роль продавца, пусть, собственно, продажей он и не занимается. Ну и нельзя забывать о том, что в современных рыночных условиях застройщики могут менять очерёдность шагов – например, продавать новую квартиру, ещё не продав старую, или наоборот предлагать клиенту определённую квартиру в соответствии с оценкой его собственной недвижимости.

Что такое трейд-ин?

Trade-in («взаимозачет») — процедуры обмена недвижимости на вторичном рынке на жилплощадь в строящихся домах. Ежегодно популярность trade-in обмена при купле-продаже квартир растет. Только за 2020 год доля трейд-ин сделок выросла на 15 %, а потому неудивительно, что все крупные игроки строительного рынка либо сотрудничают с риэлторскими компаниями, либо самостоятельно работают по таким схемам. Приблизительно 80 % российских застройщиков готовы предоставить покупателям услуги трейд-ина, а доля таких сделок на столичном рынке возросла до 25 %. Если ранее девелоперы не спешили задействовать собственные средства и приглашали риэлторов, то сегодня у многих из них реализацией старого жилья занимаются специальные отделы и подразделения.

Различают «внешний» или «стандартный» trade-in, который предусматривает обмен старой недвижимости на квадратные метры в новострое, а также «внутренний» trade-in — обмен ранее купленного жилья на другое у того же самого застройщика. В этом случае это может быть квартира большей площади в том же объекте или иное жилье в другом проекте строительной компании. Внутренний трейд-ин создан преимущественно для клиентов строительных компаний, у которых уже есть недвижимость от этого застройщика. Подобные программы ориентированы на получение инвестиционного дохода, а также на расширение и улучшение жилищных условий владельцев квартир.

Условия

Трейд-ин сделки подходят тем, кто по определенным причинам не может оформить ипотеку, у кого не хватает средств на покупку жилья на первичном рынке, но имеется недвижимость на вторичном. Действие trade-in программ во многом зависит от застройщика, который может проявлять или не проявлять лояльность к клиентам. Некоторые из них выдвигают жесткие требования к реализуемым объектам недвижимости. В зависимости от условий трейд-ин, собственники жилья могут сдать по программе даже ипотечные квартиры, «хрущевки», жилье с обременением, загородные дома в радиусе 30 км, чтобы приобрести недвижимость в новостройке. Компании заранее отсеивают неликвидные объекты, реализация которых может затянуться, именно поэтому с таким имуществом работают далеко не все застройщики. Большинство девелоперов отказываются сотрудничать с собственниками жилья в области, а не крупных городах, предпочитают квартиры в высотных домах, а не пятиэтажках. Различаются и условия заключения договора:

тем, кто стремится быстрее купить «первичку» и готов уступить в цене «вторички», застройщики предлагают краткосрочную бронь квартиры и заморозку цены;
тем, кто не готов уступать, девелоперы предлагают долгосрочную бронь объекта недвижимости без фиксации цены, но пока продавец будет искать выгодного покупателя на «вторичку», «первичка» может основательно подорожать;
тем, кто хочет получить двойную выгоду, предлагается среднесрочная бронь и заморозка цены (на срок до трех месяцев), но с обязательной предоплатой в размере 10-20 %, гарантирующей выкуп квартиры.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

У сделок по трейд-ин есть и минусы, ограничения и риски:
Главный минус трейд-ин — потеря в стоимости продаваемой квартиры на дисконте и оплате всех комиссий. В среднем это от 5 до 20% от рыночной цены квартиры, а иногда этот процент может достигать и 30.
Нужно где-то жить, если новая квартира еще на этапе строительства. Кроме того, может потребоваться ремонт, что еще дальше отодвинет новоселье.
Поскольку старая квартира становится чужой собственностью, придется жить у родственников или временно снимать жилье, а это дополнительные расходы.
Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
Узкий выбор нового жилья. В схеме участвуют не все застройщики или не все жилые комплексы выбранного застройщика. И это может быть даже не каждая квартира в выбранном доме.
Не все старые квартиры попадают под трейд-ин из-за предъявляемых к ним требований.
Всегда есть риск, что строящийся дом перейдет в разряд долгостроев.
Нет возможности передумать — деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика в качестве основного взноса за новую.
Можно столкнуться с недобросовестными схемами, когда, например, агентство нашло покупателя на вашу квартиру, и вы подписали договор купли-продажи, а застройщик вдруг отказался продавать новую. Чтобы этого не произошло, тщательно выбирайте застройщика или агентство-партнера. Наши материалы о выборе квартиры в новостройке и выборе надежного агентства недвижимости могут вам помочь.

Получение новой квартиры и проверка исправности

Застройщик выдаёт ключи и акт приема-передачи, который подтверждает, что жильё перешло в вашу собственность. Указываются характеристики квартиры и ваши обязанности. Прежде чем получить данный акт, вы имеете право осмотреть квартиру на наличие дефектов.

Вам стоит обратить внимание на:

Состояние подъезда. Он является совместным имуществом жителей, поэтому застройщик обязан сдавать его в готовом виде, без дефектов;
Исправность лифта. Обязательно должен работать;
Электрощитовую. Лучше заранее снять показания со счетчиков, чтобы потом вас не обманули;
Чердак и подвал. Нет ли канализационного запаха и не протекает ли крыша;
Входную дверь;
Окна. Створки должны свободно открываться и закрываться, а уплотнители стоять на месте;
Потолок. Ровные без перепадов по высоте;
Напольное покрытие. Должно быть без трещин и пустот;
Стены, водоснабжение и вентиляцию;
Площадь квартиры.

На время проверки вы проживаете в старой квартире столько дней, сколько оговорили с покупателем. Далее подписываете акт передачи, по которому продавец передает квартиру в собственность покупателя. Покупатель принял её в таком виде, который был на момент подписания. Вы гарантируете отсутствие задолженностей, даёте ему сведения о последней оплате коммунальных услуг. Внизу договора должны быть подписи от обеих сторон.

Продажа по трейд-ин достаточно удобная схема, ведь все бумаги у вас на руках, а застройщик и подрядчик прекрасно выполняют свою работу. Хоть и от вас что-то требуется, но на это уходит меньше сил, чем при продаже через риэлтора.

На что нужно обратить внимание

Старая квартира скорее всего будет продаваться со скидкой. Обычно устанавливаются две цены реализации квартиры: желаемая и для быстрой продажи, то есть ниже рыночной. Размер дисконта чаще всего не превышает 15%, но может вырасти, если продаваемое жилье не пользуется спросом.
Квартиру могут не продать в согласованный срок. Тогда возможны разные варианты: продлить срок брони новостройки, уменьшить цену продажи, вернуть стоимость бронирования или первого взноса. Всё оговаривается с застройщиком и агентством.

Сделка может потребовать дополнительных расходов. Нужно будет заплатить комиссию агентству за продажу старой квартиры, сопровождение сделки. Но некоторые застройщики могут полностью или частично взять на себя эти расходы, например, оплату комиссии агентству.Купить по программе трейд-ин можно только квартиру в новостройке.

Как это работает в недвижимости?

Трейд-ин — механизм позаимствованный девелоперами из авторынка, который позволяет обменять старую квартиру на квадратные метры в новостройке посредством заключения договора купли-продажи. Квартирный трейд-ин выгоден всем участникам сделки:

собственники вторичной недвижимости могут улучшить жилищные условия, на время заморозив стоимость квартиры в строящемся доме на период продажи имеющихся квадратных метров, им не нужно обращаться к разным посредникам для продажи и покупки квартиры;
риэлторские агентства предлагают клиентам недвижимость из собственного портфеля объектов, наращивая объем продаж и получая основную прибыль от сотрудничества со строительными компаниями;
застройщики увеличивают охват потенциальных клиентов и получают дополнительные инвестиции.

Сделки по «взаимообмену» проводятся без лишних трудозатрат со стороны собственника старого жилья. Все операции реализации «вторички» и покупки «первички» требуют всего нескольких посещений офиса компании. Существует несколько вариантов реализации trade-in механизма:

Девелопер, используя собственные оборотные средства, выкупает у собственника старую квартиру и предлагает ему жилье в строящихся объектах с доплатой или без нее. Этот путь постепенно утратил свою актуальность, поскольку застройщикам оказалось невыгодно замораживать собственные средства и приобретать на баланс старое жилье, а покупателям приходилось продавать свое жилье с большим дисконтом.
К процедуре привлекаются риэлторы, а собственник жилья заключает два договора. Один с риэлторами на продажу жилья во «вторичке», а второй — с застройщиком на заморозку цены в новостройке и покупку новой квартиры.
Однако в последнее время многие девелоперы сформировали отделы штатных специалистов, занимающихся реализацией жилья на «вторичке», а потому необходимость в услугах риэлторов отпала. Следовательно, клиенту остается заключить два договора с застройщиком: одним он дает разрешение на продажу жилья, а вторым — перечисляет вырученные средства в счет уплаты новой недвижимости. В этом случае девелопер не замораживает собственные ресурсы, а получает инвестиции, а покупатель пользуется всеми преимуществами упрощенной процедуры.

Виды трейд-ин

Экстренная услуга трейд-ин. Она подходит для экстренных ситуаций, чтобы вы смогли быстрее продать квартиру. Сначала застройщик срочно выкупает у клиента старую квартиру. Оформление договоров может быть назначено даже на следующий день. В спешке не забудьте просмотреть правильность условий договоров. Срочная продажа происходит из-за снижения цены. Рыночная стоимость старого жилья снижается на 40%, поэтому её быстро покупают. Данная схема очень невыгодна, ведь покупатель может потерять до 500 000 ₽. Однако этим оплачивается время покупки.
Услуга через агентство. Вы передаете старую квартиру на реализацию агентству, которое продаёт новостройки. Новое жильё бронируется в жилом комплексе по фиксированной цене на 1 месяц. Снижение цены на 10-20% (также зависит от состояния старой квартиры).
Услуга без фиксирования. Похожа на вторую услугу, но новую квартиру не фиксируют. Её цена может повыситься, тогда вы уже будете покупать её по новой цене. Зато при данном варианте вы сможете более выгодно продать свою жилую площадь. Бронируют новую квартиру на неопределенный срок.
Объединение 2 и 3 пункта. Наиболее оптимальный вариант, при котором цена новой квартиры фиксируется на 3 месяца. Старая квартира за такой срок точно успеет продаться по трейд-ин. Вам не нужно уменьшать стоимость своего жилья, чтобы выгодно купить жилую площадь.

Преимущества трейд-ин от крупных застройщиков

Однако многие наши застройщики работают с трейд-ин и самостоятельно. Скажем, крупнейший девелопер страны, группа компаний “ПИК”, не обходит модное веяние стороной – и предлагает для трейд-ин услуги своей дочерней компании под названием “ПИК-Брокер”. Та может не только оценить вашу старую квартиру, но и сделать в ней косметический ремонт и проверить её документацию. Ещё одно достоинство “ПИК-Брокер” – там берут даже квартиры с ипотекой и с долгами по “коммуналке”. Глядя на эти условия, понимаешь, что своей популярности “ПИК” добился вполне справедливо, уж что-что, а продавать недвижимость он умеет!

У группы компаний “А101 Девелопмент” – другое преимущество

Этот застройщик обращает внимание своих клиентов на то, что может взять в счёт оплаты новой квартиры даже квартиру в российском регионе. То есть если вы давно мечтали переехать из своей провинции в Москву, а то и в Новую Москву (“А101 Девелопмент” – один из главных застройщиков в этой локации), то вот он, ваш шанс

Понравившуюся вам недвижимость забронируют за вами на 150 дней, а цену на неё в течение этого периода повышать не будут. Но даже если средств на приобретение не хватит и тогда, вы сможете воспользоваться выгодной ипотекой. Не зря компанию часто хвалят за клиентский сервис.

А трейд-ин от компании Ingrad интересен тем, что этот застройщик позволит вам жить в проданной вами, то есть в вашей бывшей квартире до переезда в новую. В некоторых случаях нужно будет разве что платить ежемесячную аренду, да и то невысокую. То есть пока вы ждёте, когда приобретённую вами новую недвижимость достроят и сдадут в эксплуатацию, в вашей жизни ничего не меняется, вы продолжаете жить там же, где жили. Не надо избавляться даже от мебели, её можно будет сразу перевезти на новое место. Да и уверенность в надёжности застройщика как-то сразу появляется – своевременное выполнение обязательств не только в ваших, но и в его интересах.

Таким образом, мы понимаем, что завоевать популярность на российском рынке трейд-ин смог за счёт индивидуальных девелоперских инициатив

Конкурируя за внимание клиентов, они идут им навстречу и предлагают всё более выгодные схемы. При этом про своё благополучие застройщики тоже не забывают – благодаря трейд-ин люди отдают предпочтение именно им

А ещё они наконец решаются на переезд – приобретают жильё, уже имея одно в собственности. То есть трейд-ин приводит на рынок недвижимости новых людей – тех, кто, казалось бы, в нём уже и не заинтересован.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.