Статья 44 жк рф 2021. общее собрание собственников помещений в

Оглавление

Важный момент

Следует учитывать специфику обсуждения вопросов, касающихся переоборудования в сооружении

Так, если оно приведет к уменьшению объема общего имущества, то, принимая во внимание положения статей 36 и 40 Кодекса, решение должно приниматься единогласно всеми собственниками вообще или всеми участниками. В последнем случае предварительно должно быть получено одобрение от остальных владельцев жилплощадей, не имеющих возможность присутствовать на обсуждении

Это правило распространяется и на случаи, когда кто-либо из собственников без согласования с соседями осуществляет перестройку помещений, используемых совместно. Другие владельцы могут потребовать приведения переоборудованных площадей в первоначальный вид. Соответствующий иск может заявляться по правилам 304 статьи ГК.

Чтобы облегчить жизнь

Пока вы читали эту статью, наверняка появилась мысль: “Ой, сложно”. Если энтузиазма призвать дремлющих соседей к принятию важных решений поубавилось, не спешите бросать эту затею. Сейчас будет главный лайфхак.

Значительно упростить всю процедуру можно, если проводить голосования онлайн. Такая возможность есть — она юридически закреплена статьей 47.1 ЖК РФ. Вы вместе с остальными собственниками можете выбрать информационную систему, на базе которой будут проводиться собрания в заочной форме.

Одна из таких систем — Вместе. Это самая настоящая социальная сеть для жильцов одного дома, куда нет ходу посторонним. Каждый пользователь подтверждает свою личность с помощью портала Госуслуги, а значит, вопросы вашего общего имущества решаете только вы.

Здесь можно не только проголосовать за установку во дворе шлагбаума, но и быстро найти соседей, если вас затопили, и связаться с управляющей компанией, если перестали вывозить мусор.

Сервис полностью автоматизирует голосования: у инициатора собрания не будет болеть голова о том, как соблюсти все сроки и формальности. И главное — система бесплатна.

Исключительность полномочий

Она проявляется в том, что по отдельным вопросам ни какой другой орган, кроме общего собрания, обсуждение провести не может. К прочим структурам, к примеру, можно отнести правление ТСЖ. Возможность обсуждения некоторых вопросов ст. 44 ЖК РФ предусматривает для других органов. Так, члены товарищества могут согласовать сдачу в аренду или передачу иных прав на материальные ценности, используемые владельцами жилплощадей в МКД. Но, к примеру, такие вопросы, как выбор варианта администрирования либо формирование ТСЖ, может обсуждать только общее собрание. Объединяющим признаком проблем, отнесенных к исключительной компетенции этого органа, является их фундаментальность. Решения, принятые по таким вопросам, носят долгосрочный характер.

Нюансы

Вполне очевидно, что несмотря на то, что в пункте третьем рассматриваемой нормы предусматривается возможность предоставления в пользование общего имущества, это не значит, что могут предоставляться все соответствующие объекты. В противном случае будет нарушен правовой режим эксплуатации основных площадей. При этом статья 36 в части 4 прямо предусматривает возможность предоставления в пользование третьим лицам именно объектов, эксплуатируемых совместно. Однако нужно понимать, что далеко не все части сооружения ввиду их функциональных особенностей могут переданы другим субъектам. К ним, например, можно отнести лестницы, вентиляционные, лифтовые шахты, приборы техучета, прочие объекты, которые неразрывно связаны с системами обслуживания и жизнеобеспечения всего здания. Другие части сооружения – чердаки, подвалы и пр. – могут передаваться в пользование, если это не будет ущемлять интересы собственников и нарушать порядок эксплуатации МКД.

Природа компетенции административного органа МКД

Она связана с режимом реализации права собственности владельцев жилплощадей. Элементы компетенции административного органа можно охарактеризовать как имущественно-правовые и организационные. Последние включают в себя определение ключевых направлений управления имуществом, используемого совместно. В их число входит:

Выбор способа администрирования и уполномоченной организации.
Согласование вопросов о ликвидации и создании ТСЖ.
Определение порядка и сроков проведения ежегодных обсуждений актуальных вопросов, касающихся МКД и пр.

Имущественно-правовые элементы компетенции включают в себя принятие решений о правилах пользования, а в установленных пределах – и распоряжения общим имуществом, определении платы за работы и услуги по администрированию, содержании и так далее.

Наружная реклама

Как показывает статистика, несмотря на то, что до введения в действие современного ЖК РФ, многие части МКД были отнесены к объектам совместного использования владельцев жилплощадей, они передавались администрациями МО сторонним субъектам без получения согласия проживающих в сооружении граждан. Довольно распространенным в связи с этим стало размещение на стенах и крышах наружной рекламы. При рассмотрении этого вопроса следует обратиться к положениям ФЗ № 108, действовавшего до 01.07.2006. В нормативном акте предусматривалось, что размещение рекламы, на сооружениях и иных объектах в том числе, а также установление величины оплаты и порядка ее внесения производятся в соответствии с договором, оформленным с собственником или лицом, наделенным вещным правом на здание, при наличии разрешения, выданного местной структурой власти. аналогичное положение относительно земельного участка присутствует в ФЗ № 38. Между тем в некоторых регионах органы местной и госвласти не только предоставляли разрешения, но и заключали указанные выше договора без учета предписаний законов. ЖК прямо устанавливает, что согласование вопросов, касающихся предоставления тех или иных частей сооружения, осуществляется исключительно владельцами жилплощадей МКД. Решения других лиц или органов не могут подменять обсуждение общего собрания. Предоставление владельцами жилплощадей за плату отдельных частей здания для размещения на них рекламы может выступать дополнительным источником финансирования для содержания сооружения. Однако участившиеся случаи нарушений прав собственников стали основанием для ужесточения требований и внесения изменений в нормы. В настоящее время в компетенцию административного органа МКД непосредственно относится обсуждение вопросов о заключении соглашений на установку и последующую эксплуатацию наружной рекламы. Кроме этого, данная структура вправе определять круг лиц, которые наделяются полномочиями на оформление этих договоров. Условия передачи и эксплуатации частей общего имущества третьими лицами определяются по решению собственников. Это правило распространяется и на случаи предоставления площадей для размещения рекламы. В качестве документа, подтверждающего согласие владельцев, выступает протокол, оформляемый в процессе обсуждения вопросов на собрании. Это основные моменты, по которым в основном возникают споры при применении рассмотренной статьи. Ч. 3 в ст. 44 ЖК РФ отсутствует.

Кадастровый учет

По статьям 6 и 11.1 ЗК, участок является объектом земельных отношений. При этом имеется в виду часть поверхности земли, границы которой установлены по правилам, закрепленным федеральным законодательством. На основании 261 статьи ГК (п. 2), право собственности на надел распространяется на почвенный (поверхностный) слой, растения и водные объекты, находящиеся в его границах. Земельные участки подлежат кадастровому учету. Он представляет собой действия, направленные на внесение в государственный реестр сведений о недвижимости, подтверждающие существование объекта, с характеристиками, позволяющими его идентифицировать.

Комментарий к Статье 44 ЖК РФ

1. Правила, установленные в ст. ст. 44 — 48 Кодекса, являются принципиально новыми, в ЖК 1983 г. и Основах они отсутствовали. При этом указанные статьи, посвященные органу управления многоквартирным домом, включены в главу 6 раздела II «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», что представляется не вполне логичным. Соответствующие положения, с нашей точки зрения, следовало установить в разделе VIII Кодекса «Управление многоквартирными домами».

Частью 1 ст. 44 Кодекса введено понятие «орган управления многоквартирным домом». Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Данное положение сформулировано в императивной норме и не предполагает исключений. Иными словами, указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, помещения в которых находятся в государственной, муниципальной, частной собственности.

2. Установлен перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания (ч. 2 ст. 44 Кодекса).

Порядок действий

Если собираемся впервые

Помните, что в части 3 статьи 45 ЖК РФ есть условие:

При этом для принятия некоторых решений (часть 3 статьи 36, часть 1 статьи 46 и статья 44 ЖК РФ) может потребоваться присутствие всех собственников либо собственников, обладающих суммарно не менее чем ⅔ голосов от общего числа голосов.

Если первое собрание не будет иметь кворума, нужно провести повторное с той же повесткой. Причем встречаться уже не обязательно, достаточно проголосовать заочно.

Выступите со своими предложениями, выслушайте оппонентов.

Проведите голосование.

Тем, кто не смог присутствовать на собрании и будет голосовать заочно, нужно выдать бланки решений, назначить дату их приема.

Оформите результаты, заполнив протокол. Затем передайте, приложив решения собственников в УК, ТСЖ, ЖК или ЖСК, в зависимости от выбранного способа управления домом.

В течение 10 дней проинформируйте соседей об итогах собрания. Оформите результаты письмом и разместите там, где вы решили размещать оповещения на собрании. Скорее всего, это будут информационные доски.

Затем ваша УК, кооператив или товарищество должны передать протокол и решения в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в котором находится дом. Копии будут храниться в месте, определенном раньше на общем собрании.

Если собрания в вашем доме уже проводились раньше

Нужно прочитать протокол первого собрания — скорее всего, уже был принят порядок оповещения жильцов о последующих встречах, его и придерживайтесь.

Вопросы пользования участком

Ст. 44 ЖК относит к компетенции административного органа обсуждение проблем, связанных с пределами и ограничениями использования надела, на котором стоит сооружение. Соответствующая компетенция связана с тем, что Кодекс относит этот участок к материальным ценностям, эксплуатируемым владельцами жилплощадей совместно. При этом, согласно 16 статье Вводного закона, в существующей застройке населенных пунктов надел, на котором находится МКД и другие недвижимые объекты, включенные в его имущественный комплекс, являются долевой собственностью хозяев квартир этого дома. Указанная норма регламентирует 2 случая:

Надел уже сформирован на дату обретения Кодексом юридической силы.
Участок требует формирования.

В первой ситуации территория переходит в долевую собственность бесплатно. На это прямо указывают нормы законодательства. Во втором случае в соответствии с решением общего собрания в МКД, любое уполномоченное собственниками лицо может обратиться в структуру местной или госвласти с заявлением о формировании участка. После удовлетворения просьбы надел переходит к владельцам жилплощадей бесплатно. Долевые собственники могут реализовывать правомочия по распоряжению, владению, пользованию участком в рамках, закрепленных законодательством.

Особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Проведение собрания строго регламентируется ЖК РФ. Первый этап такой процедуры – уведомление. Сообщение о проведении собрания нужно распространить не позднее, чем за десять дней до самого мероприятия, сделать это должно лицо-инициатор. Такое уведомление можно отправить с помощью письма заказного типа, при этом его должен получить каждый гражданин-собственник. Документ о таком мероприятии, которое касается вопросов, связанных с площадью жилого типа, можно вручить и лично каждому.

Орган власти устанавливает, что такой документ должен включать в себя следующие данные:

ФИО лица-собственника, номер его квартиры жилого типа;
метод проведения мероприятия (согласно действующим законам, оно может быть очным, заочным или же комбинированным);
дата проведения мероприятия, а также место, где оно будет проходить;
повестка дня (то есть тематика процедуры);
порядок ознакомления лиц-собственников со сведениями.

Прежде чем проводить собрание, следует узнать у компании управляющего характера площадь помещений жилого типа. Кроме того, инициатор должен собрать информацию о каждом участнике.

Необходимо выяснить, имеются ли в доме площади, которыми владеет орган госвласти или же тот или иной орган муниципалитета. В этом случае необходимо направить соответствующее уведомление в орган административного характера. После этого необходимо подготовить бюллетени для регистрации участников.

До подписания протокола, нужно выбрать форму, по которой будет проходить голосование. Она может быть следующих видов:

очный метод (в этом случае на мероприятие приходят участники и отдают свои голоса лично);
очно-заочный метод (согласно ЖК РФ, в данном случае одни участники могут проголосовать лично, а у тех, кто не пришел на мероприятие, есть возможность проголосовать заочно – такой метод считается самым приемлемым в современное время);
заочный метод (в этом случае определенные инициаторы могут обойти квартиры и предложить жильцам высказать свое мнение по тому или иному вопросу).

Заключение

Если владелец недвижимости в МКД не согласен с принятым постановлением ОСС или сомневается в корректности его проведения, то он вправе направить иск в судебную инстанцию. В течение полугода, с даты получения информации, собственник может повлиять на итоги голосования.

Посмотрите видео: «Процедура проведения общего собрания собственников помещений в МКД.»

Однако если в ходе расследования будут выявлены незначительные нарушения, которые не стали причиной материальных убытков для истца, то в компетенции ведомства оставить итоги собрания без изменений.

Дополнительно гражданин направляет жалобу в ГЖИ. Инстанция, после рассмотрения дела по существу и при обнаружении грубых ошибок, наделена полномочиями инициировать судебное заседание.

Ст 44 жилищный кодекс ( жк рф 2021 )