Оглавление
Работы по содержанию оборудования дома
Оборудование, относящееся к зданию, поддерживают в рабочем состоянии и регулярно проверяют. К оборудованию законодатель относит:
Мусоропровод – проверяется на наличие засоров и в случае обнаружения срочно устраняют. Промывают и дезинфицируют мусоропровод.
Вентиляция – очищают вентиляционные шахты от скопления мусора, выявлять причины и устранять шумы при работе оборудования.
Теплопунктыи водоподкачка – осуществляется регулярный мониторинг работы оборудования, постоянно контролируется давление, температура и расход подаваемой воды. Для корректной работы систем следят за насосами и запорной арматурой, герметичностью подводящих труб и баков
Такое же внимание уделяют канализационной системе. Если выявили сбои в функционировании оборудования, ремонт проводят немедленно.Система теплоснабжения – по регламенту проходит испытания на прочность, удаляют воздух из батарей, проводят пробные пуски отопления для выявления сбоев.
Электрооборудование – к нему относят электрические кабеля, лифты, радиоточки и телекоммуникационные устройства, автоматическую систему пожарной сигнализации и другие установки
Перечисленные устройства проверяют, меняют датчики или полностью восстанавливают.
Газопроводы – отслеживается работа системы и уровень загазованности. Если находят неисправность, то срочно ремонтируют.
Периодичность проведения контроля для обеспечения надлежащего функционирования систем и выполняемого ремонта оборудования указана в перечне. Обслуживание систем проводится специализированными организациями в соответствии с заключенными договорами.
Обслуживание инженерных систем
Если для обогрева дома используется печное отопление, на сотрудников УК ложится обязанность по проведению регулярного осмотра и контроля исправности технического оборудования, а также по контролю системы дымохода.
В ситуации, когда на стенах дымохода образуются мелкие трещины, компания должна устранить проблему, замазав их специальным раствором. Если используется централизованная система подачи тепла, то производится постоянный контроль за данной схемой. В перечень работ включаютс:я ликвидация воздушных пробок, промывка труб, замена элементов, к примеру, сальников.
Также на сотрудников УК возложена обязанность по подготовке указанных систем к началу сезона отопления и недопущению образований аварий из-за некачественного ремонта старого оборудования. Если произошла поломка, граждане обладают правом не платить за услуги компании, написав для этого заявление.
В эту же группу отнесен контроль и обслуживание теплосчетчиков МКД. Данные приборы подлежат периодической проверке, если выявляется неисправность, производится замена.
Ремонт системы водоснабжения
Вся система снабжения многоквартирного дома водой может ремонтироваться только сотрудниками обслуживающей организации. Исключением выступают трубы, расположенные в квартирах граждан.
В обязанности УК включены:
- замена стояков;
- промывка и прочистка канализационных колодцев;
- ремонт и заделывание разрушений, совершенных при проведении работ по очистке.
Если возникает необходимость ремонта или утепления водопроводного бачка, кранов, расположенных в местах общего использования, граждане обращаются в УК. При замерзании названных элементов ремонтные работы реализуются за счет организации, обслуживающей дом.
Когда собственники квартир проводят ремонт стояков, нужно сохранять квитанции на покупку оборудования. В дальнейшем УК обязана оплатить данные работы.
Ремонт и обслуживание системы снабжения электричеством
Если в подъезде провисают электрические кабели, то работы по устранению нарушений производятся только сотрудниками управляющей компании. В противном случае вмешательство жильцов может привести к образованию аварийного или несчастного случая. Аналогичные правила касаются газового оборудования.
Специальный допуск нужен на проведение следующих работ:
- ремонт электрического щита;
- проверка наличия заземления;
- замена перегоревшего предохранителя.
Аварийно-техническое обслуживание МКД всех систем дома реализуется сотрудниками управляющей компании. На устранение нарушений отводятся короткие сроки. Гражданам не требуется обращаться к руководству организации с заявлением.
Если произошла авария, будет достаточно позвонить и сообщить о проблеме. Приемом заявок занимается дежурный диспетчер. Мероприятия по дезинсекции и дератизации не проводятся УК. Данные работы реализуются сотрудниками уполномоченной организации, с которой управляющая фирма заключила соглашение.
Таким образом, работы по обслуживанию и ремонту дома реализуются в пределах, обозначенных в соглашении, оформленном между собственниками жилых помещений и УК. Компании применяют в своей работе инновации для качественного обслуживания МКД.
Услуги по содержанию другого общего имущества
Правительство при разработке минимального перечня предусмотрело не только проверку корректности работы систем жизнеобеспечения здания, но и соблюдение санитарных норм и правил. Места общего пользования, такие как коридора, лестничные площадки, тамбуры и т.д., должны содержаться в чистоте. Требуется делать сухую и влажную регулярную приборку, мыть окна и перила, удалять грязь с решеток. Поддержание порядка на территории прописано в перечне. В зимнее время года необходимо очищать участок от снега и льда, избегать появления колеи глубиной более 5 см. В летний период занимаются озеленением площадки, выкашиванием газонов, очищением ливневых стоков, подметают и прибирают на участке.
Опустошать урны требуется круглогодично, а промывку осуществлять летом. Вывозить твердые бытовые отходы следует немедленно вывозить при условии накопления больше чем 2,5 кубометра. При поддержании порядка не следует забывать про септики и жидкие бытовые отходы дворовых туалетов, их требуется регулярно опустошать. Управляющий орган МКД должен организовать место сбора опасных отходов, к которым относят энергосберегающие лампы, батарейки и т.д. и их последующую утилизацию через специализированные организации.
Ремонт и обслуживание общих помещений
Содержание и ремонт крыш также относится к числу обязанностей управляющей компании, возложенных на основании договора.
В этом направлении УК занимается:
- заменой шифера;
- промазыванием участков кровли, которые протекают;
- проведением аварийного ремонта козырьков подъезда;
- заменой сломанных парапетов.
Кроме того, УК берет на себя обязательства относительно сезонного обслуживания дома:
| Летом | Зимой |
| Очистка крыш от мусора и грязи | Уборка снега с кровли |
| Обслуживание вентиляции, прочистка каналов | Контроль за образованием сосулек и их устранение |
| Ремонт фасада | Ремонт лестниц и бытовых помещений |
Если в доме возникает необходимость производства ремонтных работ, жильцы обращаются к руководству управляющей компании с заявлением. После рассмотрения документа УК дает ответ, сообщая сроки его проведения.
У жильцов есть правомочие относительно того, чтобы знакомиться с графиком капитального, косметического ремонта во всем доме.
Перечень работ по содержанию при управлении домом УО
В случае, если домом управляет управляющая организация, в соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ с такой управляющей организацией заключается договор управления. Часть 2 статьи 162 ЖК РФ устанавливает:
«2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива…) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме…».
Важно понимать, что отношения с управляющей организацией — договорные, и условия взаимодействия между сторонами договора (одной такой стороной является УО, второй — либо собственники помещений, либо ТСЖ, либо ЖСК) определяются специальным договором, который называется договор управления МКД. Пункты 1 и 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливают:
«3
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация»
Пункты 1 и 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ устанавливают:
«3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация».
Из приведенной нормы следует, что перечень работ и услуг по содержанию жилых помещений устанавливается договором управления. При этом в соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N491 (далее — Правила 491) перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения обязаны утвердить собственники помещений на общем собрании. Необходимо отметить, что указанная норма Правил 491 является императивной.
Кроме того, необходимо отметить что согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Согласно гражданскому законодательству РФ существенные условия — это предмет договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий сторонами не определено, договор управления не может быть заключен. При этом пункт 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ (процитированный выше) устанавливает в качестве существенных условий договора управления, в числе прочего, «перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация».
Из системного анализа приведенных норм следует, что утверждение перечня услуг и работ по содержанию жилья в составе условий договора управления относится к полномочиям общего собрания собственников помещений. Кроме того, без утверждения такого перечня договор управления не может быть заключен, поскольку указанный перечень относится к существенным условиям договора управления.
Отдельно необходимо отметить, что в случае если собственники помещений не выбрали способ управления МКД или не реализовали выбранный способ управления, тогда условия договора управляения, в том числе и перечень работ и услуг по содержанию жилых помещений, определяются по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проведенного органом местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ. Этот случай в настоящей публикации не рассматривается.
