Покупка квартиры с долгами по жкх: кому переходят и кто платит, судебная практика покупки жилья с долгами по квартплате

Оглавление

Когда нельзя продать квартиру с долгами?

В некоторых случаях наличие долгов по коммуналке может привести к тому, что владелец квартиры будет ограничен в праве распоряжения своим имуществом. Препятствием для продажи объекта недвижимости являются следующие случаи:

На квартиру наложен арест;
В отношении физического лица, являющегося собственником, начата процедура банкротства.

Арест имущества означает, что на квартиру наложено ограничение на совершение регистрационных действий, то есть формально сделка купли-продажи может быть проведена, однако Росреестр откажет покупателю в регистрации права собственности. Арест может быть наложен судом или ФССП в рамках исполнительного производства по взысканию долгов с собственника имущества. Причиной ареста могут быть не только долги по ЖКУ, но и неисполнение других обязательств владельца недвижимости, например, по ипотеке, кредиту, алиментам. Также суд может наложить арест, если квартира является предметом спора.

Кроме суда, ограничение могут наложить и следственные органы.

Также ограничением для продажи является начатая процедура банкротства физического лица. Такая мера финансового оздоровления в отношении граждан применяется крайне редко, однако потенциально с ней можно столкнуться. Во время процедуры банкротства имущество должника переходит в распоряжение финансового управляющего и не может быть реализовано гражданином самостоятельно.

Можно ли покупать квартиру с долгами?

Как быть, если квартира вам очень нравится, но вы узнали о присутствии долга по коммунальным услугам

Не важно, каким образом – сами, от риэлтера или от продавца. И тут возникает резонный вопрос – что делать и можно ли покупать квартиру с долгами?
Можно! Вопрос только в размере долговых обязательств

Лучше договориться с продавцом, чтобы он сделал скидку ровно на сумму долга. В этом случае вы сами потом закроете задолженность. Юридически это неправомерно и не правильно, потому что новый собственник не платит за долги старых хозяев. Но, чтобы сохранить свои нервы в будущем во многих случаях это лучший вариант.

Возможна ли приватизация квартиры с коммунальными долгами

При наличии задолженности по коммунальным платежам возникает угроза выселения граждан с занимаемой ими жилплощади. Из приватизированной квартиры вас, конечно, никто не выселит. В том случае, если жилье муниципальное, вероятность выселения велика.

Если вы хотите приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам, могут возникнуть сложности. Чаще всего в комплект документов для приватизации входят различные справки, за которыми нужно обращаться в паспортный стол, БТИ и управляющую компанию. Если есть долг по оплате ЖКУ, вам могут отказать в приватизации. Обоснован ли такой отказ?

При заключении договора социального найма жилья вы обязуетесь соблюдать правила проживания в квартире и вовремя оплачивать ЖКУ. Как показывает практика, реальная жизнь не всегда согласуется с условиями договора. Возникает сложная финансовая ситуация, и долг по квартплате начинает увеличиваться.

Некоторые граждане стараются гасить долг частями, другие просто смиряются с возникшей ситуацией. Есть еще злостные неплательщики, которые специально не платят квартплату, и их выселяют из муниципальной квартиры.

ФЗ № 1541-I от 04.07.1991 – основной закон о приватизации. Согласно этому закону, при условии проживания в квартире по договору социального найма не менее 5-6 лет, гражданин имеет право оформить муниципальное жилье в собственность. В законе ничего не сказано об отказе в приватизации при наличии долга за ЖКУ. Таким образом, при наличии задолженности по коммунальным платежам квартиру можно приватизировать.

Случаи отказа в приватизации на основании наличия долга по квартплате достаточно часто встречаются

Важно понимать, что это самоуправство, которое расценивается как самовольные действия сотрудника по отношению к физическим лицам (ст. 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях)

В каждой конкретной ситуации стоит решить, как действовать, если работники соответствующих организаций отказываются выдавать вам необходимые справки для приватизации жилья.

Исходя из вышесказанного, муниципальные органы и управляющие компании не имеют права отказывать в приватизации квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Что делать, если вам все-таки отказали:

Договориться с управляющей компанией. Если долг незначительный и вы можете его оплатить в течение некоторого времени, то необходимо договориться с управляющей компанией, которая обслуживает дом. Для этого нужно написать заявление на имя руководителя компании с просьбой об отсрочке или рассрочке платежей. Обычно ЖЭК идет навстречу, так как взыскивать долг в любом случае выгодно. Как только вы договорились с УК о закрытии долга, можете получать необходимые справки и начинать приватизацию.
Пожаловаться в прокуратуру. В том случае, когда вы не смогли договориться с УК, и вам продолжают отказывать в выдаче необходимых справок, опираясь на ст. 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях о самоуправстве, пишется жалоба в прокуратуру. Для подачи жалобы необходимо взять письменный отказ от ЖЭК. Прокуратура в ответ на вашу жалобу проводит независимую проверку и выносит соответствующий вердикт.
Обратиться в суд. Самоуправство со стороны УК терпеть нельзя. Подавайте исковое заявление в суд, и спор разрешится в вашу пользу. При этом вы будете обязаны выплатить долг после приватизации муниципального жилья.

Внимание!

В том случае, если у вас накопилась большая сумма долга по коммунальным платежам и вы планируете приватизировать жилье, заранее подготовьте заявление в УК о том, что погасите долг после проведения процедуры. Потом можно продать квартиру, а часть полученных денег пустить на погашение задолженности. В некоторых случаях это единственный способ расплатиться с долгами.

Условия продажи квартиры с долгами

Для того чтобы осуществить сделку с продажей квартиры, где присутствуют долги, нужно соблюсти некоторые условия, которые являются обязательными.

К ним относят уведомление потенциального покупателя о подобной ситуации, при которой требуется внесение средств за оплату ЖКХ.

Иначе если он узнает об этом позднее, последует обращение в судебный орган и аннулирование сделки с потерей части средств, так как возможно постановление об уменьшении суммы для продажи.

Гражданский кодекс и закон в целом в этом случае на стороне покупателя.

Когда можно продавать?

Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства.

Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение.

Тогда продать его будет уже невозможно.

Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.

Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:

на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
помещение относится к не приватизированному;
третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
нет согласия от иных собственников жилья.

Способы погашения

Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера.

Однако нужно соблюдать определенные условия в зависимости от того кто будет оплачивать долги: продавец или покупатель помещения.

О том, как оплачивать коммунальные платежи без комиссии, читайте здесь.

Продавцом

Для того чтобы избежать проблем с УК в дальнейшем, собственник может самостоятельно погасить большой долг.

Для этого ему нужно обратиться к поставщику услуг. Следует объяснить ситуацию и постараться не доводить дело до суда, поскольку в таком случае продажа жилья будет невозможна.

Если предоставить доказательства не оплаты по уважительным причинам УК может пойти на уступки и предложить оплату частями, то есть в рассрочку.

Реструктуризация долга возможна лишь в исключительных случаях.

У продавца есть несколько вариантов для решения вопроса:

использование аванса за квартиру в качестве погашения долга;
оформление потребительского кредита;
займ у родственников или друзей.

Переуступка долга

При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину.

В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.

Договор купли-продажи с наличием долговых обязательств

При проведении продажи жилья с долгом следует составить договор по установленным правилам.

В нем должен присутствовать пункт, что обязательства по оплате коммунальных услуг, относящихся к предыдущим месяцам, передаются новому владельцу жилья.

Образец договора имеет типовую форму при составлении, но лишь с единственным отличием в пункте о переводе долга к новому владельцу.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгами.

Написание письменного обязательства

Обязательство об уплате долгов, которое подписывается сторонами, составляется в письменном виде. В соответствии с ним новый собственник будет оплачивать долг вместо предыдущего собственника.

Важно пройти нотариальное заверение документа

Уведомление УК

Новый собственник квартиры с долгами должен послать уведомление в управляющую компанию, где сообщает о смене собственника помещения.

Оно составляется в письменной форме и к нему следует приложить два документа:

договор на покупку жилья;
правоустанавливающий документ.

Образец уведомления в УК о смене собственника квартиры.

О том, как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, смотрите в видеоролике:

Необязательными, но все же рекомендуемыми бумагами, являются записи приборов учета на момент приобретения собственности.

Последствия неуплаты

В случае, когда новый собственник переоформил долги прежнего владельца на себя, последствия будут такими же, как если бы это были его накопленные долги. Неуплата обязательств перед коммунальными службами не может оставаться безнаказанной.

Обычно к должникам применяют такие меры:

Начисление пени за оговоренный период просрочки (дни, недели, месяца).
Злостным неплательщикам могут приостанавливать или полностью прекращать предоставление услуг (кроме холодного водоснабжения, канализации и отопления).
На должников подают в суд.
К задолжавшим гражданам, проживающим по договору социального найма или в неприватизированной квартире, могут применить даже такую меру как принудительное выселение.

Если по договору задолженность должен погасить продавец, но оплаты не последовало, управляющая компания или ресурсопоставляющие организации должны предъявлять претензии именно ему, а не новому собственнику. Выставление счетов свежеиспеченному владельцу неправомерно! На неплательщика обычно подают в суд.

Неоплаченные услуги

Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб. При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.). Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем. Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Как узнать о долгах в ЖКХ

При приобретении недвижимости рекомендуется заранее узнать о наличии задолженности за коммунальные услуги.

Это сделать можно несколькими способами:

через интернет на сайтах поставляющих компаний. Очень удобная функция. Покупателю нужно знать всего адрес квартиры, после заполнения формы система выдаст всю интересующую информацию. К сожалению, не все организации заводят подобные сервисы,
управляющие компании имеют свои сайты. Каждый собственник заводит там свой личный кабинет, в котором может оплачивать услуги. Покупателю потребуется взять данные от него, войти и просмотреть интересующую информацию,
банки также могут предоставить информацию о наличии задолженности. При заполнении формы на оплату сервис выдает информацию о необходимой сумме к погашению. Сделать это можно в любом отделении банка или в личном кабинете пользователя,
существуют банкоматы, в которых отражена информация о сумме, подлежащей к оплате. Если общий объем средств высок, это значит, что имеется непогашенная задолженность,
в центре управления недвижимостью. Здесь собрана вся информация о внесении платы по коммунальным услугам, данные о владельце, а также о том, на кого возложена обязанность по уплате взносов. К сожалению, подобные центры существуют исключительно в крупных городах, например в Москве, Санкт Петербурге.

Имеет ли право ЖКХ отключить свет за неуплату?

Подобными способами можно оплатить существующую задолженность при желании нового собственника. Поставляющим компаниям не принципиально, кто погасит задолженность. Главное ее полное устранение. При наличии лицевого счета узнать о задолженности и оплатить ее не составляет труда.

Для этого стоит обратиться:

к сотруднику почты России (он введет номер счета и расскажет, какая сумма подлежит к оплате),
к терминалу оплаты коммунальных услуг (после введения счета выводится информация о наличии задолженности, и в какой период она образовалась),
к банковскому сотруднику, осуществляющему прием платежей за коммунальные услуги,
к сотруднику поставляющей услугу организации лично или по телефону.

Имея на руках номер лицевого счета, можно узнать не только о наличии и сумме задолженности, но и о времени ее образования.

На сумму долга по оплате коммунальных услуг ежедневно начисляются пени, штрафы, поэтому информация, отражаемая в интернете, может отличаться от настоящей. Точные данные можно узнать исключительно у сотрудника компании-поставщика.

○ Советы юриста:

Выиграл в торгах на покупку квартиры, но не приготовил вовремя документы.

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора. Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключения договора принудительно. Уклоняющаяся сторона также будет обязана оплатить другой стороне все понесенные убытки.

Видео

Адвокат Инна Белякова расскажет о рисках при покупки квартир должников, выставленных на торги банком

Как поступить

Договариваемся с продавцом

Сначала рассмотрим примеры, которые уберегут читателей от попадания в подобную ситуацию – действия покупателя при составлении договора купли-продажи

Ведь именно до момента совершения сделки важно узнать о фактическом состоянии счетов продавца, потребовав справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

Чтобы не оказаться жертвой недобросовестного продавца, на этапе согласования сделки требуйте справку об отсутствии долга за квартиру

Здесь уместно отразить реальные показания приборов учета в акте приема-передачи жилья, чтобы получить реальные доказательства для аргументирования собственной позиции при претензиях коммунальных служб. Кроме того, заключение нового соглашения с ТСЖ на поставку услуг – обязанность покупателя

. Игнорирование этого требования чревато дальнейшими проблемами.

Помните, извещение придется занести в офис компании либо выслать заказным письмом. Причем в случаях, когда дом обслуживают несколько прямых поставщиков, новый владелец жилплощади рассылает подобные уведомления каждой организации, которая причастна к подаче услуг.

Когда числится неуплата

В случаях, когда потенциальный покупатель квартиры обнаружил задолженность, тут целесообразно обсудить с прежним собственником схему взаимодействия. Тут известны следующие способы решения проблемы:

Выдача аванса продавцу. Само собой, эти деньги направлены для погашения имеющегося долга старым собственником, но здесь потребуется составить договор и нотариально заверить эту бумагу.
Договоренность о погашении платежа новым жильцом. В такой ситуации практикуют снижение номинальной цены жилплощади продавцом . Учитывайте, что здесь тоже уместно письменное соглашение о подобных намерениях, которое заверяет нотариус.
Расторжение сделки. В случаях, когда бывший владелец квартиры умышленно умалчивает о крупных суммах просрочек платежей за жилье и отказывается от разговоров о решении этого вопроса, покупателю целесообразно задуматься о приобретении другой недвижимости. Ведь вероятные проблемы с представителями обслуживающей компании доставят проблемы новому собственнику, а старый хозяин исчезнет из поля зрения.

Как видите, погасить начисленные платежи вправе и продавец, и покупатель – решение определяется конкретными условиями соглашения и стоимостью жилплощади

Однако тут важно учитывать, что принудить нового собственника к уплате такой недоимки невозможно. Исключения тут – просрочки взносов на капремонт или добровольное и заверенное нотариусом согласие выплатить задолженность

Исправление ситуации

Взаимная договоренность с продавцом о нюансах погашения задолженности за услуги ЖКХ — важный этап подобных сделок

Начните с извещения сотрудников жилищной конторы о смене собственника и запросите открытие новых лицевых счетов. Само собой, тут потребуется приложить пакет бумаг, которые доказывают слова нового собственника: договор купли-продажи, акт приема-передачи с показаниями счетчиков, другие сопутствующие документы.

Конечно, подобные действия требуют приложения определенных усилий и нервов, но исправить ситуацию по-другому не удастся

Напомним, что при проверке счетов предыдущего владельца особенное внимание уместно уделить именно задолженности по взносам за капитальный ремонт дома – ведь в такой ситуации закон говорит о преемственности выплат новым хозяином

○ Основные риски при покупке

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

○ Покупка квартиры у должника

При приобретении квартиры непосредственно у должника есть два варианта:

Покупатель берет долговые обязательства на себя.
Обязательства по погашению долга остаются у продавца.

В первом случае дополнительно к договору купли-продажи заключается соглашение о передаче долга. Документ оформляется в присутствии нотариуса и заверяется им. При отсутствии такого соглашения управляющая компания или иная организация, которой задолжал продавец, не вправе требовать погашения долга с нового собственника.

Когда покупатель не согласен принимать на себя долги, это должно быть отражено в договоре. В этом случае обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании можно оформив письменное обязательство продавца погасить задолженность.

Отдельного внимания требует вопрос оплаты за капитальный ремонт многоквартирного дома. Согласно законодательству, эта обязанность, а в том числе и долги предыдущего владельца, переходят к новому собственнику.

Пункт 3 ст. 158 ЖК РФ:

«Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.»

Если квартира была предметом залога по ипотечному кредиту и была изъята за долги, то купить ее можно у банка-кредитора. В том случае, когда произошел арест недвижимости по другой причине, продажа осуществляется с торгов. Рассмотрим особенности проведения сделки и в том, и в другом случае.

С торгов

Реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов. Покупателем становится тот, кто предложит наибольшую цену. Аукцион проводится специальными организациями в течение двух месяцев с даты ареста.

Список имущества с характеристиками размещается на сайте УФССП. Первоначальная стоимость назначается судебными приставами.

Чтобы стать участником торгов необходимо выбрать подходящую квартиру на сайте и заключить договор о задатке с продавцом. В случае проигрыша задаток возвращается в полном объеме. После перечисления оплаты подаются документы:

Подтверждение выплаты задатка.
Документы, подтверждающие личность.
Опись документов с указанием даты и времени подачи заявки.
Запечатанный конверт с предлагаемой суммой продажи.

Все документы проверяются. Отказать в участии могут только в случае несоответствия документов требованиям.

В назначенный день все участники собираются для вскрытия конвертов. Тот, кто указал самую высокую стоимость может приобрести квартиру с учетом выплаченного задатка. По итогу проведения торгов оформляется протокол аукциона. Этот документ заменяет договор купли-продажи.

Продажа жилья банком-кредитором

Залоговая квартира не является арестованной. Собственник такого жилья перестал выплачивать ипотеку и банк изъял недвижимость для реализации с целью погашения долга в досудебном порядке.

Залоговая квартира может продаваться тремя способами:

Продажей занимается риэлторское агентство, курируемое банком.
Проведение открытых торгов. Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.

После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами

Последовательность этапов при процессе сделки:

Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
Собрать документы.
Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
Подписать основной договор купли-продажи.
Оформить переход собственности новому владельцу.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
план БТИ, акт оценки помещения;
справка о текущем состоянии л/с из УК;
реквизиты счета в банке.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

ФИО сторон;
сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
информация о документах на право владения квартирой;
цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
оплачиваются долги;
подписывается основной договор;
перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
ставится в известность УК о смене собственника;

В каких случаях продать квартиру нельзя

Не всегда можно положительно ответить на вопрос о том, можно ли продать квартиру с долгами по ЖКХ. Есть несколько случаев, когда реализовать такой объект невозможно:

Квартира находится под арестом в счет уплаты коммунальных долгов, ипотеки и других финансовых обязательств. В таком случае собственник должен сначала погасить задолженность либо доказать незаконность ее возникновения в суды. После этого арест снимается, и объектом можно распоряжаться любыми законными способами.
Недвижимость находится в залоге у банка или другой кредитной организации в силу договора ипотеки. В этих ситуациях продажа возможна, но только с письменного согласия кредитора, получить которое довольно трудно.
Определенные трудности возникнут, если реализовывать жилье, которое приобреталось за счет материнского капитала и других видов государственной поддержки. В этой ситуации понадобится разрешение органов опеки и попечительства, которые должны убедиться в том, что переезд на новое место не ухудшает условия жизни детей.

Также ни при каких условиях невозможно продать неприватизированную (муниципальную) квартиру, которая находится в собственности у государства в лице федерального или местного органа власти. В таких случаях можно только обменять недвижимость на другой объект либо сначала приватизировать квартиру и потом распорядиться ею по своему усмотрению.

Прочтите также: Большой долг за квартиру и нечем платить. Чем грозит огромный долг за квартиру?

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Как приватизировать квартиру с коммунальными долгами: пошаговая инструкция

Порядок перевода муниципального жилья в частную собственность регламентируется Федеральным законом № 1541-I «О приватизации…». Препятствование процессу приватизации расценивается как грубое нарушение законодательства. Исходя из этого, граждане могут отстаивать свои права и не позволять сотрудникам УК учинять самоуправство при выдаче необходимых справок даже в том случае, если у собственника есть долг по оплате ЖКУ (ст. 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях «О самоуправстве»).

Приватизация муниципальной квартиры – стандартная и простая процедура, которая четко прописана в законодательстве (порядок действий и необходимые документы). Если говорить о переоформлении квартиры с задолженностью по оплате ЖКУ, то этот процесс намного сложнее. Практически каждый такой случай не обходится без обращения в суд и прокуратуру.

Подробный перечень шагов представлен ниже:

Определить всех участников приватизации.
Заверить у нотариуса отказы проживающих от участия в приватизации (при наличии).
Получить необходимые справки в ЖЭК и БТИ.
Взять письменные отказы инстанций в выдаче документов (при необходимости).
Написать жалобу в прокуратуру/подать исковое заявление в суд.
Дождаться результата рассмотрения обращения.
Подать в местную администрацию заявление о приватизации квартиры.
Получить положительный вердикт.
Заключить договор на передачу жилья в частную собственность.
Оплатить государственную госпошлину.
Завершить оформление права собственности в Росреестре.
Получить электронную выписку из ЕГРН.

Легко заметить, что процедура приватизации квартиры с долгами по коммунальным платежам сложнее, чем стандартная приватизация жилья. Часто в подобных ситуациях для того, чтобы законно отстоять свои права на квартиру, приходится обращаться в прокуратуру или суд. В качестве альтернативного варианта можно рассмотреть попытку договориться с управляющей компанией о рассрочке или отсрочке выплаты задолженности.

Для того чтобы приватизировать жилье с долгами по квартплате, нужно следовать пошаговой инструкции, представленной ниже.

Шаг 1. Подготовка документов.

Начать нужно с подготовки комплекта документов для приватизации. На этом этапе не имеет значения, сразу вам выдадут все справки или откажут в их получении. Кроме основного пакета документов, вам необходимо получить письменные согласия или отказы законных жильцов квартиры.

Шаг 2. Требование выдачи письменного отказа.

На этапе сбора документов могут возникнуть первые сложности. Если работники ЖЭК или БТИ отказывают вам в выдаче необходимых справок, запросите у них отказ в письменной форме. В документе четко должна быть прописана причина отказа (например, наличие долга или неоплаченная сумма).

Шаг 3. Обращение в прокуратуру/суд.

Теперь вы можете обращаться в прокуратуру или подавать исковое заявление в суд. На этом этапе часто возникает вопрос, в какую инстанцию лучше обращаться? Рекомендуется обращаться в суд. При этом вы можете написать жалобу в прокуратуру. Сроки рассмотрения обращения в обе указанные инстанции будут примерно одинаковы

На этом этапе важно грамотно написать жалобу или исковое заявление и обратиться в выбранную инстанцию. В том случае, если вы подаете иск, он передается в канцелярию мирового суда секретарю

Заранее в кассе суда или в отделении банка необходимо оплатить госпошлину за подачу искового заявления.

Шаг 4. Получение исполнительного листа.

Исполнительный лист суда вы получите примерно через 10 дней. На основании этого документа отказ в приватизации квартиры с долгами признается недействительным. Вам останется собрать недостающие справки и подать комплект документов на приватизацию в администрацию.

Шаг 5. Завершение процедуры.

Договор передачи жилья в собственность заключается после одобрения приватизации квартиры муниципалитетом. При этом существующий договор социального найма расторгается. После этого оформляется право собственности в Росреестре (Кадастровой палате) и процедура приватизации завершается. Взамен свидетельства, выдававшегося ранее, владелец получает выписку из ЕГРН.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры. В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.
Написать претензию управляющей компании.Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.
Подайте жалобу в жилищную инспекцию.Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.
Напишите претензию агенту по недвижимости. Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

Жилищный консультант