Обязанности тсж: права и ответственность, полномочия председателя

Оглавление

Как сменить председателя

Произвести смену председателя можно несколькими вариантами:

1) путем проведения голосования в рамках общедомового собрания.

Процедура действительна при согласии свыше половины жителей,

2) по факту окончании действия трудового договора.

Выборы нового председателя ТСЖ производятся во время общедомового собрания. Инициирование процесса возможно, при выявлении следующих нарушений:

действующий глава пренебрегает своими обязанностями, прописанными в Уставе
поступает противозаконно
уличен в растрате, воровстве
нарушает ценообразование и выставляет незаконные квитанции

Можно начать процесс досрочного снятия с поста, если за такой вариант проголосует свыше 50% жителей. Только так членами правления может быть принято решение, о снятии полномочий с руководителя товарищества. После этого любой собственник может подать заявку на рассмотрение своей кандидатуры на вакантное место.

Порядок процедуры расторжения сотрудничества с председателем прописан в Уставе.

После формирования протокола правления ТСЖ об избрании нового председателя, заключается контракт с будущим руководителем, и публикуется приказ о назначении работника. Копия документа вместе с остальным пакетом документов предоставляется в налоговую инстанцию. Это необходимо, чтобы государственные служащие внесли исправления в ЕГРЮЛ.

Компетенция и полномочия собрания членов ТСЖ

g loading=»lazy» class=»wp-image-15 alignright» src=»https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis.jpg» alt=»» width=»348″ height=»253″ srcset=»https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis.jpg 446w, https://uslugi-gkh.ru/wp-content/uploads/ofis-300×218.jpg 300w» sizes=»(max-width: 348px) 100vw, 348px»>Собрание участников товарищества обладает целым рядом прав и обязанностей. Согласно статье 145 ЖК члены ТСЖ могут посредством голосования:

вносить изменения в учредительные документы организации в случае необходимости (переизбрание председателя или членов правления, внесение поправок);
прекратить деятельность товарищества (с последующим образованием нового юридического лица или без);
выбрать из числа участников представителей (председателя и членов правления), которые будут защищать интересы собственников в государственных органах и организациях жилищно-коммунального хозяйства, а также досрочно снять их с должностей;
выбрать участников для осуществления внутреннего финансового контроля – ревизионную комиссию, которая будет периодически проверять действия управляющих лиц товарищества, следить за тратами организации и поступлением денежных средств, контролировать взаимодействия с поставщиками и подрядчиками, проверять правильность оформления бухгалтерской документации;
решать финансовые вопросы: устанавливать размеры взносов собственников жилья в фонд ТСЖ, создавать денежные резервы в банковских организациях (депозиты и накопительные счета для осуществления ремонтов, благоустройства, оплаты услуг наемного персонала), принимать решения о получении банковских займов;
формировать годовой план доходов (взносы собственников, сдача в аренду общедомового имущества, нежилых помещений, рекламных площадей) и расходов (капитальный и косметический ремонт общих помещений, подъездов, лестниц и лестничных клеток, лифтов, дворовых территорий, расходы на эксплуатацию и замену оборудования, заработная плата сотрудников организации);
одобрять годовой отчет о деятельности товарищества, утверждать доклады ревизионной комиссии, аудиторские проверки, финансовые планы на следующий отчетный период;
рассматривать жалобы, поступающие от собственников жилья или иных лиц на представителей организации (председателя, управляющего, членов правления) и на действия проверяющих лиц;
нанимать и увольнять сотрудников (бухгалтеров, уборщиков, дворников, консьержей, электриков, ремонтные бригады, сантехников), составлять штатное расписание, назначать размер заработной платы;
определять, будут ли получать оплату за свой труд управляющие лица товарищества (председатель, правление) и в каком размере.

Порядок организации и проведения общего собрания

2.1. Инициатор проведения общего собрания направляет уведомление о проведении общего собрания членов Товарищества и вручает его в письменном виде каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

2.2. В уведомлении о проведении общего собрания членов Товарищества указывается:

— по чьей инициативе созывается общее собрание Товарищества;

— место и время проведения общего собрания Товарищества;

— повестка дня общего собрания Товарищества;

— время и место ознакомления с материалами общего собрания Товарищества.

Общее собрание членов Товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня, указанную в уведомлении.

2.3. Годовое собрание членов Товарищества обязано созывать Правление, а в исключительных случаях собрание созывается ревизионной комиссией в том же порядке, что и внеочередные общие собрания членов Товарищества.

2.4. Каждый член Товарищества имеет право предварительно ознакомиться с материалами повестки дня. Инициатор проведения общего собрания членов Товарищества собственников жилья обеспечивает доступ к подготовленным материалам (годовой отчет, отчет Правления, ревизионной комиссии, управляющей компании, бизнес-планы, информация и предложения по вопросам, вынесенным в повестку дня и т. п.) не позднее, чем за дней (не более 10 дней) до даты проведения собрания, в помещении Правления.

2.5. Общее собрание Товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов членов Товарищества. Решение общего собрания принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, которыми обладают присутствующие на общем собрании члены Товарищества, кроме случаев, предусмотренных Уставом и настоящим Положением.

В случае отсутствия кворума правление назначает новую дату и время проведения общего собрания Товарищества собственников жилья.

Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося собрания.

2.6. Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель.

В случае их отсутствия собрание ведет один из членов правления или управляющий.

Результаты голосования являются обязательными для всех членов Товарищества, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании независимо от причины.

2.7. Общее собрание Товарищества собственников жилья вправе принимать решение:

— о раздельном голосовании по группам членов Товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений (жилых, нежилых) и решаемых вопросов;

— об увеличении количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания Товарищества собственников жилья.

2.8. Принятие решений собранием членов Товарищества по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания (кроме п. п. 2, 6, 7, 12 части 2 ст.145 ЖК РФ), производится большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов Товарищества или их представителей. В том числе любые вопросы, отнесенные к компетенции Правления, включая избрание Председателя Правления.

2.9. Согласно части 2 ст. 44 ЖК РФ, вопросы, указанные в п. п. 1.2.3, 1.2.4, 1.2.15 настоящего Положения, не могут быть решены членами Товарищества в отсутствие собственников общего имущества в многоквартирном доме, не являющихся членами Товарищества. Решения по данным вопросам имеют правоустанавливающее значение, если они приняты квалифицированным большинством голосов членов Товарищества, которое составляет не менее двух третей голосов собственников общего имущества.

2.10. Решения общего собрания членов Товарищества собственников жилья по п. п. 1.2.2, 1.2.5, 1.2.6 принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего количества голосов членов Товарищества.

2.11. Решение общего собрания членов Товарищества по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом (п. п. 1.2.16 настоящего Положения), к другим вопросам, отнесенным к компетенции собрания собственников помещений, принимаются, если за них отдано (проголосовало) более 50% голосов собственников общего имущества.

назад к оглавлению

Сфера деятельности главы товарищества

Функции председателя – владельца помещения и приглашенного специалиста не должны пересекаться. Они прописываются в должностных инструкциях.

Глава правления товарищества также от имени владельцев квартир МКД и на основании доверенности от их имени, может заключать договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Наличие доверенности снимает с владельцев квартир обязанности по управлению.

Также его компетенция: подписание платежных документов, договоров, совершение сделок, соблюдение санитарных и технических критериев состояния помещений жилого дома, проведение общедомовых собраний, рассмотрение жалоб и предложений.

Сфера деятельности привлеченного менеджера

Менеджер не является членом объединения собственников жилья, может не быть хозяином помещения в доме, поэтому ему необходима доверенность для работы. Она может быть выдана председателем, от имени членов ТСЖ.

При ее наличии, менеджер имеет право:

подбирать подрядчиков;
нанимать и увольнять сотрудников;
представлять интересы организации и владельцев помещения в местных органах самоуправления;
подготавливать финансовый отчет;
рассчитывать план доходов и расходов.

Доверенность выдается на срок, который указывается в документе. Она нотариально заверяется. На ее основании сотрудник ведет свою профессиональную деятельность.

Обратите внимание: председатель и менеджер получают вознаграждение, размер которого определен на общедомовом собрании. Получается, что если есть возможность исключить работу дополнительных сотрудников, которым нужно платить, то собственникам квартир выгодно, чтобы всеми делами занимался председатель правления

Взаимодействие совета дома и управляющей компании

Члены совета дома – это глаза и уши управляющей компании.

С их помощью управляющая организация может качественно выполнять работу по управлению многоквартирным домом: актуальная информация о недовольстве и потребностях жильцов, неполадках в доме будут поступать напрямую в УК, а не в ГЖИ и прокуратуру. Для управляющей компании плюсом работы в тандеме с советом дома станет меньшее количество жалоб, проверок, конфликтов с жильцами, соответственно, будет меньше проблем и штрафов. Работа станет проще, быстрее и эффективнее.

Совет дома поможет проводить собрания собственников и решать вопросы по текущему и капитальному ремонту.

Если управляющая компания поможет собственникам создать эффективно сотрудничающий с ней совет дома, наладится контакт с жителями.

Как управляющей организации работать с советом дома:

Постарайтесь привлечь в совет дома жильцов разного возраста и с разным образованием.

Обращайте внимание на качественный состав совета, а не на численный.

Пенсионеры-активисты приветствуются – у них больше времени и они неравнодушны к судьбе дома.

Дополните совет теми членами, которые разбираются в нюансах законов, сметах, технических сторонах. Чудесно, если в совете будет юрист, талантливый человек для переговоров с жителями и управляющей компанией, человек с техническим образованием.
Если такие жители не хотят быть полноценными членами совета дома, договоритесь о консультациях с ними по необходимости

Можно найти сторонних консультантов, например, в числе не собственников помещений, а арендаторов.

Проведите с составом совета первое собрание-знакомство. Пусть все обменяются контактами и распределят обязанности.

Обсудите функции совета дома, обязанности председателя и остальных его членов.

Ознакомьте совет дома с финансовой и хозяйственной деятельностью управляющей организации. Покажите договор управления, состав общего имущества дома.

Предоставьте актуальную информацию о фонде капремонта, о размере платы за жилое помещение.

Ознакомьте совет дома с перечнем услуг и работ, которые оказывает управляющая компания, покажите стоимость и сметы.

Организуйте совместный осмотр общего имущества дома вместе с советом. Фиксируйте дефекты и замечания в акте осмотра. Так вы совместно определите, что нуждается в ремонте прежде всего, сможете подготовить информацию для собственников и провести внеочередное собрание, утвердить на нем перечень работ по текущему ремонту и откуда будут браться средства.

Наладьте общение с советом дома, так вы будете получать обратную связь и от остальных жителей.

Наладьте интерактивное и современное общение с собственниками (через интернет посредством сайта, мобильного приложения, мессенджеров).

Взаимодействие управляющей организации и совета дома ценно тем, что так работа будет налажена более эффективно. Члены совета дома помогут собирать результаты заочного голосования. Также они будут приходить раз в квартал в УК, УК будет отчитываться о проделанной и планируемой работе.

Можно создать группу в соцсети или чат в мессенджерах для общения жильцов. Оповестите жильцов об этом при помощи объявлений в подъездах.

Взаимодействовать с советом дома удобно через сайт или мобильное приложение. Там же жители смогут получать информацию о коммунальных услугах, оплатах, важных сообщениях, проведении собрания, объявления, новостях законодательства ЖКХ.

При помощи современных средств связи через интернет (сайт, приложение, мессенджеры) вы выявите наиболее активных жителей дома. Так намного легче доставлять собственникам важную информацию, выяснить проблемы и актуальные вопросы, которые беспокоят собственников.

Дата обновления материала: сентябрь 2020.

Вам также может быть интересно: Как провести голосование в ЖКХ Общедомовое имущество ЖКХ Капитальный ремонт общего имущества Общее собрание собственников Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта

Дополнительные продукты ЖКХ:

Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет
Мобильный монитор руководителя ЖКХ
Мобильное приложение Заявки мастера ЖКХ

Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ

1. Основные положения

Управляющий ТСЖ нанимается и увольняется указом председателя правления ТСЖ.
Управляющий подчиняется председателю правления ТСЖ.
Управляющий ТСЖ должен подходить под следующие требования:
- законченное среднее (высшее) образование;
- трудовой опыт в сфере эксплуатации многоквартирного дома от двух лет;
- также соответствовать иным критериям, установленным в действующем законодательстве.
При временном отсутствии управляющего (лечение, командировка и пр.) его функции, по приказу председателя правления ТСЖ, передаются другому лицу.
У управляющего в подчинении находятся сотрудники службы эксплуатации (уборщик, электрик и другие, согласно установленному штатному расписанию).
Управляющий ТСЖ должен понимать следующие вопросы:
- положения ЖК РФ и иные нормы, определяющие порядок деятельности ТСЖ;
- особенности управления многоквартирным домом и взаимодействия с его жильцами;
- правила ведения документооборота в ТСЖ;
- особенности расположения ТСЖ;
- характеристики инфраструктуры и внутренних помещений дома;
- правила работы с профильной технической документацией;
- принципы представления интересов ТСЖ в общении с третьими лицами;
- критериях оценки результативности подчиненных;
- актуальные для ТСЖ санитарные нормы, правила охраны труда, а также стандарты безопасности;
- основы экономического функционирования ТСЖ.
Управляющий ТСЖ руководствуется:
- разделами ЖК РФ, а также иными профильными законами и нормами;
- документацией ТСЖ, в том числе Уставом;
- актуальными административными актами;
- положениями этой инструкции.

2. Функции

Управляющий ТСЖ отвечает за:

Проведение профилактических осмотров территории ТСЖ.
Взаимодействие с членами ТСЖ в пределах своей компетенции.
Отслеживание текущих показаний счетчиков (вода, электричество и пр.), а также отслеживание состояния пломб на приборах.
Информирование правления ТСЖ по вопросам текущего состояния и перспектив инфраструктуры и других составляющих дома.
Ведение документации в границах своей ответственности.
Подписание договоров от имени ТСЖ в пределах своих полномочий.
Руководство подчинёнными в вопросах проведения работ в доме и на прилегающей площади.
Осуществление закупок материалов и инструментов, необходимых для деятельности подчиненных.
Подбор сторонних организаций по проведению работ, необходимых для ТСЖ.
Мониторинг поддержания на территории ТСЖ параметров санитарии, пожарной и технической безопасности, а также принятие мер по устранению обнаруженных недостатков.
Участие в деятельности комиссий ТСЖ.
Доведение до жильцов актуальной информации по деятельности ТСЖ.
Осуществление контроля деятельности сторонних организаций (по вывозу мусора, текущему ремонту и пр.).
Текущий учет ресурсов, потребляемых ТСЖ.

3. Ответственность

Управляющего ТСЖ можно привлечь к ответственности за:

Ущерб, который получен ТСЖ из-за его деятельности, — в соответствии с актуальными положениями нормативно-правовой базы.
Разглашение внутренней информации третьим лицам — в пределах, указанных в соответствующих разделах законодательства.
Неисполнение своих профессиональных функций, закрепленных в этой инструкции, — в тех границах, которые обозначены в трудовом законодательстве.
Нарушения законов и правил, совершенные в ходе выполнения трудовых обязанностей, — в соответствии с положениями действующей нормативно-правовой базы.

4. Права

Управляющий ТСЖ наделён следующими полномочиями:

Представлять ТСЖ (в т.ч. по доверенности) в отношениях со сторонними организациями.
Требовать содействия в исполнении трудовых функций от сотрудников ТСЖ в пределах своей компетенции.
Участвовать в собраниях правления ТСЖ по аспектам текущей деятельности.
Получать от правления ТСЖ необходимые для работы данные.
Предлагать правлению меры по наказанию, поощрению и кадровым перемещениям в отношении подчиненных.
На определенное время отстранять от работы подчиненных в случае нарушения ими параметров в сфере трудовой дисциплины, соблюдения санитарных стандартов и правил безопасности.
Распоряжаться ресурсами ТСЖ в пределах своей компетенции.
Получать от ТСЖ компенсацию расходов, в предварительно согласованном размере, понесенных при выполнении своих функций.
Иметь доступ к специальному помещению с необходимой оргтехникой и материалами, применяемыми в своей работе.
Осуществлять иные полномочия, установленные в трудовом договоре и актуальном законодательстве.

Избрание председателя

Председатель в ТСЖ — должность выборная. Он руководит правлением и обеспечивает, чтобы его решения исполнялись, но в то же время не относится к органам управления ТСЖ.

Порядок избрания председателя зависит от положений устава ТСЖ. Может быть два варианта:

Жильцы на общем собрании избирают правление ТСЖ, которое в последующем выбирает и назначает из своего состава председателя.
Жильцы на общем собрании выбирают правление, а затем, также на общем собрании, избирают председателя из состава правления.

Обратите внимание! Результаты общего собрания жильцов или собрания правления правомочны только тогда, когда на заседаниях присутствовало более половины жильцов или членов правления

Требования, предъявляемые к должности председателя ТСЖ

К должностям, представленных в юридических организациях, в т. ч. ЖСК, предъявляется ряд требований. Примечательно, что в каждом ТСЖ они носят индивидуальный характер. Существуют базовые требования, а именно:

В ряде ситуаций требуется лицо, прошедшее обучение (в заочной или очной форме) в вузе на экономическом или техническом факультетах.
Зачастую предъявляются возрастные условия – от 30 лет.
Отсутствие предыдущих судимостей.
Знание законодательной базы.
Понимание правовых сторон и обязанностей не только занимаемой должности, но и остальных членов товарищества в соответствии с ЖК России и Уставом.
Наличие свободного времени, необходимого для выполнения должностных обязанностей.

Таким образом, приходит понимание, кто может быть председателем ТСЖ. Человек должен быть ответственный, компетентный в сфере ЖКХ, конструктивным, стрессоустойчивым и коммуникабельным. Технические знания по устройству многоквартирного дома и инженерных сетей являются неоспоримым плюсом.

Помимо этого, лицо, претендующее на должность председателя должно понимать, какая материальная ответственность на него возлагается. Обусловлено это тем, что бо́льшая часть обязанностей касается финансовых вопросов. При превышении должностных обязанностей, минимум, что грозит председателю – это перевыборы.

Избрание председателем предполагает 100% готовность в любое время, в т. ч. праздники и выходные. Обусловлено это тем, что проблемы, особенно в старых домах, возникают постоянно на разных уровнях. Кроме этого, в обязанности главы товарищества входит ведение переговоров с представителями госструктур о проведении капитального ремонта. А также заниматься привлечением собственников с долгами по коммунальным платежам. Это требует от руководителя соблюдения беспристрастности, нейтралитета, но в то же время решительности.

Степень ответственности лица, занимающего должность

Если председатель ТСЖ будет нарушать законы и работать не в интересах жильцов — ему придется нести ответственность за нанесенный ущерб

Законодательством, а именно в ЖК не установлена ответственность товарищества или владельцев недвижимости за невыполнение определённых обязательств.

Но так как такая организация является юридическим лицом, все нормы регулирующие ответственность включены в иные кодексы.

Сам человек на председательской должности также является органом управления ТСЖ. Он выступает от имени юридического лица и принимает многие решения от ТСЖ.

Поэтому на человека на этой должности распространяются положения ст. 53.1 ГК РФ, которая гласит об ответственности за причинённый ТСЖ ущерб. Виды ответственности отражаются в Уставе.

Может предусматриваться персональная ответственность председателя за следующие виды нарушений:

сокрытие или искажение информации о работе товарищества;
за ущерб, который возник у владельцев после принятие нерациональных необоснованных действий.

Уголовная ответственность может применяться в отношении человека, а не юридических лиц. Это может быть председатель или другой член правления. К примеру, при совершении ими преступлений, так как растрата либо мошенничество.

Зачастую встречаются председатели, которые злоупотребляют своими полномочиями. За это тоже предусмотрена своя статья в Уголовном Кодексе.

Человек на этом посту обязательно должен иметь деловые качества. Они позволяют правильно взаимодействовать с властями. А также со всеми владельцами недвижимости.

Каждый человек, занимающий пост председателя должен знать все необходимые законы и штудировать их изменения. Будет только лучше, если он будет владеть знаниями экономики, бухгалтерии и статистики.

Из всего вышеуказанного становится понятным, что, обязанности председателя ТСЖ различны и их очень много. Кроме всех деловых и образовательных качеств, такой человек должен иметь отличную стрессоустойчивость.

Не всегда отношение властей и собственников может быть хорошим. Часто в деятельности организаций преобладает негатив. Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах многогранны.

Рекомендации по организации эффективной работы ТСЖ — на видео:

Поделитесь записью

Обсуждение: 4 комментария

Яна says: 25.07.2017 в 20:00
ТСЖ на периферии ещё не получили широкого распространения. Люди, по привычке, надеются на ЖКХ. Хотя, от него своевременно ничего не добьешься. Редко кто согласится заниматься делами дома или нескольких домов просто из-за человеческого фактора, когда многие жильцы считают, что им «обязаны», не удосуживаясь ознакомиться с новым законодательством.

Ответить
Иван says:
20.08.2017 в 02:33

Прочитав материал, сделал для себя вывод, что председатель правления ТСЖ должен быть поистине универсалом: технически грамотным, юридически подкованным и на бухгалтерии съевшим собаку человеком. Если исходить из того, что должность эта не благодарная, то вряд ли найдутся охотники с требуемым набором знаний и качеств ее занять.

Ответить
Дмитрий says:
28.01.2019 в 09:25

Да, хороший управдом на вес золота

Обязанности тсж