История развития ипотеки и ипотечного рынка в россии

Оглавление

Что нужно выяснить перед тем, как брать ипотечный кредит

О покупке квартиры за счет кредитных средств стоит начинать задумываться заранее, лучше за полгода до предполагаемой сделки. Это позволит накопить больше денег и ознакомиться с технологией и законодательством. До написания заявки на кредит нужно:

1. Узнать, какие ипотечные программы доступны в вашем городе. Самостоятельно ознакомиться с их нюансами и выбрать самый удобный и подходящий вариант.2. Посчитать, хватит ли у вас финансов для оплаты первоначального взноса, оценки, страхования и других сопутствующих платежей.3. Проанализировать уровень своих доходов. Рассчитать средний доход, выявить месяцы, когда вы зарабатывали меньше всего. Определить сумму, которую вы сможете отдавать на погашение кредита без ущерба для семейного бюджета. Для этого можно провести эксперимент и откладывать ежемесячно рассчитанную сумму, не тратить ее.4. Оценить жилье, которое планируете приобрести. Узнать его историю, проблемы.5. Внимательно читать кредитный договор и все остальные документы, которые вы будете подписывать.

Виды ипотечных программ

Рассматривая вопрос, какая бывает ипотека, стоит обратить внимание на наличие льготного аспекта или определенных условий. Среди популярных направлений кредитования, выделяют:

господдержкой от 6,5%;
вторичное жилье от 7,4%;
новостройки от 7,4%;
рефинансирование ипотеки от 7,4%.

Также принято разделять сельскую ипотеку и городскую. Первая имеет льготную основу и субсидируется государством. Программа была запущена в мае текущего года и предусматривает процентную ставку до 3%. Отдельным направлением пользуются программы, которые позволяют приобрести жилье, но без подтверждения дохода. В этом случае, банки предлагают срок до 20 лет, а процент выше среднего — от 7,4%.

Стандартные

Фактически, это обычный кредит, который предусматривает стандартную процентную ставку, стартовый взнос и не предлагает соискателю каких-либо льгот. Также можно отнести к этой категории и кредит, который оформляет иностранное лицо. Покупая жилье в кредит, оно автоматически получает вид на жительство, но камнем преткновения может стать политика того или иного банка. А о том, что такое овернайт, используют ли его во время кредитования можно узнать из статьи на www.gq-blog.com и даже оставить свой комментарий.

Социальные

Это вариант с господдержкой для семей с детьми, когда правительство берет на себя часть расходов. Для получения кредита на льготных условиях семья должна быть признанной такой, что нуждается в улучшении жилищных условий. Большинство из программ регламентированы условиями национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам РФ».

Разумеется, что вопрос «Что такое льготная ипотека, ее условия и кому ее дают» волнует многих. По сути, это люди определенных профессий, также те, кто хочет купить жилье в сельской местности или определенных регионах, в частности на Дальнем Востоке. Получить кредит на покупку можно до 1 ноября текущего года, а процент не будет превышать 6,5%, но только в банках-участниках программы. Получить его можно, соблюдая условия:

сумма не более 3 млн. рублей (Для Питера и Москвы — 8 млн);
первоначальный взнос 20%;
покупка только строящегося объекта или того, что уже сдан в эксплуатацию, в многоквартирном доме.

Купить вторичное жилье, таунхаус, или частный дом не получится на таких условиях.

Нестандартные

Получить такие кредиты можно на строительство дома, а участниками могут быть:

выпускники военных образовательных учреждений, которые прослужили минимум 3 года, а первый контракт заключили не позднее 1 января 2005 года;
молодые учителя; им предлагается ставка на уровне 8,5%, но во внимание принимается стаж и территория проживания.

Отдельным направлением нетипичного кредитования можно считать «Материнский капитал», ведь родители могут его использовать как часть стартового взноса для дальнейшего приобретения квартиры под залог или долевого участия в строительном проекте.

Чем опасен ипотечный пузырь

Появление пузырей на рынке ипотеки несет чрезвычайно высокие риски. Причины просты – актив приобретается на заемные деньги под залог самой недвижимости, а наращивание кредитования сопровождается ухудшением качества заемщиков и увеличением просрочки.

Если дефолт заемщика происходит после начала сдувания цен, выручки от реализации имущества может не хватить для покрытия долга перед банком. Особенно велика такая опасность при малом размере первоначального взноса.

Когда неплатежи приобретают массовый характер, уже возникают угрозы для стабильности кредитных организаций. Обесценивание недвижимости в такие моменты усугубляется, поскольку выброс на рынок изъятого за долги жилья дополнительно давит на цены.

Лопнувший ипотечный пузырь в США послужил детонатором полномасштабного кризиса мировой экономики, развернувшегося в 2008 году. Финансовая подоплека тех драматических событий увлекательно и весьма доходчиво разложена по полочкам в нашумевшем триллере «Игра на понижение».

Ипотечные кредиты накануне кризиса раздавались буквально всем подряд, так как предполагалось, что заем надежно обеспечен залогом. Американские финансисты считали рост цен на недвижимость константой, которая гарантированно страхует от потерь. Эта ошибка оказалась губительной.

В результате схлопывания пузыря обвалились котировки акций ведущих игроков в секторе ипотеки – федеральных ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, а также страховой корпорации AIG. Чтобы избежать коллапса, американскими властями было принято решение о национализации этих компаний.

Причины краха ипотечного сектора в США в 2008 году:

выдача кредитов гражданам с низкими доходами и сомнительной кредитной историей, упрощенная оценка кредитоспособности заемщиков;
смягчение требований к размеру первоначального взноса, порой он вовсе не требовался;
активное кредитование по плавающей ставке, искусственное удержание ставок по займу на низком уровне;
чрезмерный выпуск ипотечных ценных бумаг, по факту ничем не обеспеченных;
перепроизводство в сфере жилищного строительства.

На приведенном графике четко выделяются восходящая и нисходящая стадия ипотечного пузыря того периода. Кривая показывает, что цены опять пошли в рост и уже превысили докризисный уровень. Однако на этот раз процесс идет гораздо медленнее, а из допущенных ошибок сделаны практические выводы.

Индекс цен S&P/Case-Shiller на жилье в США за 20 лет

Российскую ипотеку кризис 2008 года тоже задел, но разрушительных последствий не вызвал. Хотя стоимость недвижимости в рублях упала на треть, а в долларах втрое, получателей ипотеки на тот момент было слишком мало для встряски рынка. В основном это были обеспеченные люди, располагающие достаточными средствами. Сейчас же круг ипотечных заемщиков значительно расширился, поэтому появился потенциал для накопления проблем.

Этимология

Впервые употребление слова ипотека и его общего понимая в современном смысле относят к правителю Древней Греции – Солону, благодаря которому ипотечный заем стал общепринятым способом получения денежных средств.

На древнегреческом языке подобный кредит носил название «ὑποθήκη (hypotheke)», которое образовалось от словосочетания hypotithemi, что в дословном переводе образуется из самостоятельных выражений – «hypo» – под и «tithemi» – класть, положить, поставить.

С развитием общества, слово «ипотека» стало встречаться во многих языках и культурах, однако записывалось в подобной первоисточнику манере, например:

Hypothéque – французский вариант обозначения залогового кредита;
hipotecas – обозначение по-испански;
hipoteca – итальянский вариант обозначения обеспеченного кредита;
hypotheken – ипотека на немецком языке;
hypotéka – употребление слова в Словакии и т.д.

Одним из немногих языков, которые не употребляют производные от греческого hypotheke в полном объеме, является английский.

Перевод на английский слова «ипотека» осуществляется в трех различных вариантах, которые употребляются в зависимости от конкретной ситуации или англоязычной страны:

Mortgage – основной способ обозначения ипотеки в англоязычных государствах, данное слово образовано из двух составляющих: «mort» – мертвый, «gage»– обещать; что дословно обозначает «обещание до смерти» или «обязанный до смерти». Парадокс заключается в первоисточнике образование данного понятия, так как оно было введено во Франции, но фактически в ней не используется. Ставка по ипотеке в европейских и западных странах довольно низкая, для покупки дома или квартиры ее оформляют на длительное время – 40-50 лет, что в конечном итоге обозначает выплаты всю жизнь.
Hypothec – еще одно обозначение ипотеки, второе обозначение – закладная.
Hypothecation – закладная.

Процентные ставки тоже различаются в зависимости от страны и наличия у заемщика гражданства этого государства, однако в среднем по странам ипотека для россиян будет оформлена под следующие проценты:

Наименование государства	Минимальный первоначальный взнос	Максимальный срок кредита	Минимально возможная процентная ставка в год
Великобритания	30%	20 лет	3,3%
Германия	40%	20 лет	3,9%
Франция	20%	25 лет	3%
Россия	20%	44 года	10%
Испания	40%	40 лет	4,3%
Кипр	30%	40 лет	3,6%
Израиль	40%	30 лет	3,5%

Исторических документов о ставках по ипотеке в Древней Греции не сохранилось, однако по общей доступной информации проценты для заемщика могли достигать 50% от суммы займа.

Если сестра окажется стервой…

Мы с сестрой хотим приобрести квартиру по ипотеке. Я вкладываю больше половины ее стоимости (продала свою квартиру), а сестра на недостающую сумму берет ипотечный кредит в банке. Поскольку банки отказываются участвовать в сделках с долевой собственностью, нам предложили оформить все на сестру. М.б., это и не по-родственному, но я боюсь, что через 10-15 лет, когда кредит будет выплачен, сестра откажется отдавать мне долю квартиры – тем более что по документам недвижимость будет полностью ее. Что тут можно сделать?

Автора письма можно порадовать: она ошибается! Банки отнюдь не отказываются от сделок с долевой собственностью. «Условия кредитования Сбербанка России позволяют оформить ипотечный кредит на несколько созаемщиков, в том числе на близких родственников, с последующим оформлением права собственности на кредитуемый объект недвижимости в общую долевую собственность, с определением размера долей по усмотрению созаемщиков», — говорит Наталья Карасева. «По условиям «ГЕНБАНКа», вы с сестрой можете оформить ипотечный кредит на недостающую сумму под низкий процент (от 10,25% годовых в рублях), выступая созаемщиками, — отмечает Ольга Кочанова. – При этом вы самостоятельно можете определить, в каком соотношении будут распределены доли в квартире (например, у вас 2/3, а у сестры – 1/3)».
Так что ищите, выбирайте условия.

Способы погашения задолженности

Условия обговаривается с клиентом на этапе сбора документов и прописывается в кредитном договоре. Есть два способа выплат:

• Платежи вносятся равными суммами (аннуитеты) каждый месяц. Это самый распространенный способ погашения в России. Большую часть процентов клиент заплатит в первую половину срока кредитования.• Платежи различаются. Сумма платежа постепенно снижается к концу срока (дифференцированные платежи).

Банк сам определяет способ погашения кредита и закрепляет это во внутренних документах.

Важно! Дифференцированные платежи всегда выгоднее для заемщика, так как большую часть долга он гасит в первой половине срока. Ипотеку можно гасить досрочно полностью или частично

Частичное досрочное гашение бывает двух видов:

Ипотеку можно гасить досрочно полностью или частично. Частичное досрочное гашение бывает двух видов:

1. С сокращением ежемесячного платежа. Срок при этом не меняется.2. С сокращением срока. Платеж остается неизменным.

Важно! Второй вариант досрочного гашения всегда выгоднее. В этом случае гасится больше основного долга и будет начислено меньше процентов в итоге

Нюансы

Прежде чем брать ипотечный займ следует проработать все аспекты. В первую очередь учитывают, что для совершения сделки потребуются личные финансовые вложения – на первоначальный взнос (не менее 10% от запрашиваемой суммы или 5% при использовании маткапитала).

Выбирая программу следует отталкиваться от вида приобретаемого имущества – к каждому предъявляются свои требования

Еще обращают внимание на следующие нюансы:

кредитный лимит;
процентную ставку;
величину ПВ;
возможность использования положенных льгот;
можно ли обойтись без подтверждения дохода в виде стандартной справки 2-НДФЛ.

Как получить ипотеку?

Для этого необходимо изначально определиться с тем, какой банк станет партнером в этой ситуации. Например, вам нужна ипотека на квартиру, и стоит подобрать финансовую организацию, которая кредитует покупку на выгодных условиях, учитывая первичная эта недвижимость или вторичная

Далее принимайте во внимание такие особенности:

на какой срок выдается;
первоначальный взнос;
процент;
комиссии и дополнительные платежи.

Выбрав подходящий вариант, отправляетесь в банк, предоставляете справку с места работы и о доходах, заполненную анкету, информацию об объекте, его стоимость, копию трудовой книжки, справку 2-НДФЛ. На основе рассмотрения финансовой обеспеченности, банк примет решение и сообщит вам. Некоторые банки предлагают услуги оценки в режиме онлайн, например, Сбербанк за 10 минут.

Условия для получения ипотечного кредита

Несмотря на разные процентные ставки в различных банках, есть ряд стандартных требований к клиенту. По сути, эти характерны для многих банков, и к слову сказать, на текущий момент более 1400 вариантов на российском рынке предлагают организации, чтобы получить недвижимость

Принимаются во внимание и возраст, и место работы, и доход, и состав семьи. И на сайтах банков есть описание условий к каждой программе, чтобы наперед оценить, насколько вы попадаете под них

Возраст заемщика

Несмотря на то, что в 18 лет человек становится совершеннолетним, практически все банки готовы работать в этом сегменте с людьми, возраст которых начинается с 21 года. Максимальный показатель до 65. Фактически, это «рабочий» период, когда есть стабильная работа и ее регулярная оплата.

Брак и созаемщики

Особенно это актуально для молодой семьи, ведь кредит оформляет на себя кто-то один, но при этом имущество, нажитое в браке, в случае развода, делится поровну. Во время рассмотрения кредита учитываются доходы и мужа, и жены, а в случае наличия несовершеннолетних детей, из суммы автоматически вычитаются расходы на содержание ребенка. Созаемщики — это люди, которые несут пропорциональное обязательство по выплате кредита и вносят свои долевые суммы.

Трудовой стаж

В обязательном порядке необходимо подтвердить, что соискатель официально оформлен или ведет предпринимательскую деятельность. Договор найма также рассматривают некоторые банки, как подтверждение трудового стажа. Чем выше трудовой стаж, тем выше вероятность положительного принятия решения по кредиту.

Размер дохода

На сайтах банков есть ипотечный калькулятор, который позволяет рассчитать, сколько нужно получать в месяц, чтобы выплатить в срок кредит. По сути, на эту категорию не должно уходить более 40% от суммарного дохода за указанный в справке период. И даже некоторые удаленные сервисы для трудоустройства, как «Работа Тинькофф» делают возможным получения справки с указанием дохода, ведь все работают официально и платят налоги.

Наличие первоначального взноса

Как правило, банки требуют от 15% до 40% от всей суммы заплатить сразу. Сумма варьируется в зависимости от того, на готовую, первичную, вторичную недвижимость выдается заем и в каком регионе она находится. Сразу скажу: ипотека без первоначального взноса — явление весьма редкое, и если и найти актуальное предложение на рынке, то можно удивиться очень высокому проценту. Без классического первого взноса можно обойтись, если «зачесть» вместо него материнский капитал.

Срок ипотеки

Сегодня на рынке доступны различные условия, и найти варианты можно от 10 и до 30 лет. По сути, выгодно выплатить кредит в сжатые сроки, чтобы не переплачивать комиссии, но не всегда это может быть реальным. Например, ВТБ кредитует до 30 лет, а максимальная сумма займа составляет 60 млн. рублей.

Современность

В XIX веке промышленный рост, урбанизация и развитие городской инфраструктуры способствовали бурному росту ипотечного рынка. В наиболее развитых европейских странах — Англии, Франции или Нидерландах — принципы кредитования для финансирования строительства использовались активно и повсеместно. Инвестирование денежной массы в строительство и промышленность шло также и в других странах Европы, в том числе в Российской империи.

В ХХ веке особую роль ипотека приобрела в США во времена Великой депрессии. Именно она легла в основу «нового курса» Франклина Рузвельта.

На американском рынке жилья существуют два вида кредитования — строительный заем и ипотечный кредит. Сумма кредита не превышает 80–90 процентов стоимости заложенной недвижимости. Размер первого взноса, вносимого заемщиком из собственных средств, соответственно, составляет 10–20 процентов. Малоимущим государство выдает льготные ссуды на полную стоимость дома.

Сегодня ипотечный кредит в США выдается сроком на 15–20 лет. Отличительной особенностью американской ипотеки является целенаправленная и системная поддержка правительством ипотечного кредитования через такие инструменты, как вторичный рынок закладных, государственное страхование ссуд, льготы в получении кредитов для малообеспеченных граждан. Благодаря этим мерам и доступности получения кредита собственное жилье имеют 75 процентов американцев.

В России ипотечный рынок начал развиваться лишь после распада СССР. В 1997 году правительство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию для притока инвестиций в сферу ипотеки. В 1998 году был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По данным Центробанка, рост ипотечного кредитования в 2017 году по сравнению с позапрошлым годом составил 37 процентов. Всего в 2017 году было выдано кредитов на сумму более двух триллионов рублей. Это стало возможным благодаря последовательному снижению ключевой ставки. В декабре 2017 года она была зафиксирована на уровне 7,25 процента годовых.

Общий тренд современной ипотеки очевиден — она будет все более доступной для все большего числа граждан. Цель государств, поддерживающих этот вид кредитования, заключается в том, чтобы обеспечить собственным жильем максимальное число своих граждан и молодых семей.

В Древнем Риме

В древнем мире ипотека была известна в Вавилоне (законы Хаммурапи в VI веке до нашей эры), Месопотамии, даже Индии (во II веке до нашей эры). Но наиболее близкой к современным условиям ипотека стала в Древнем Риме.

Поначалу долговые отношения у римлян строились, так сказать, на честном слове, в форме «сделки на доверии» (лат. fiducia), причем риски на себя брал не кредитор, а должник: он в обмен на деньги с помощью специальной юридической процедуры передавал кредитору залог, то есть движимое или недвижимое имущество. После выплаты долга ему оставалось надеяться, что кредитор сдержит обещание и с помощью зеркальной юридической процедуры вернет залог. Если же кредитор по каким-то причинам делать это отказывался, должнику оставалось лишь порочить его имя среди сограждан — закон ему ничем помочь не мог, сделка есть сделка.

Уже ко II веку до нашей эры залоговые отношения значительно развились. При новой форме залоговой сделки (лат. pignus) кредитор в обмен на свои деньги получал уже не право собственности на имущество должника, а лишь право владения этой собственностью. Кредитор даже не имел права пользоваться этим имуществом, а вот плоды, приобретенные от этого имущества, могли пойти в уплату долга или процентов по нему. Лишь в случае, когда должник не мог расплатиться согласно взятым на себя обязательствам, кредитор становился собственником его имущества.

Наконец, в первые десятилетия II века до нашей эры возникает третий вид залога, действительно близкий к современной ипотеке (лат. hypotheca legalis), — залог имущества без перехода его к кредитору.

Этому способствовала смена политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого строя и массовая передача земель арендаторам. Первоначально арендаторы — квартир или мелких земельных участков — в качестве обеспечения арендной платы закладывали свое движимое имущество (например, мебель или орудия сельского хозяйства), но при этом продолжали владеть им. Впоследствии объектом ипотеки могло стать и недвижимое имущество.

В случае, если заемщик не мог расплатиться согласно уговору, кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика.

Итоги и перспективы

В первом полугодии 2012 года ставки по ипотеке чуть подросли – до 12,1%, однако участники рынка отмечают, что это обусловлено объективной экономической ситуацией.

«Принимая во внимание нестабильность на финансовых рынках и рост стоимости розничного фондирования, мы видим возможность дальнейшей коррекции ставок в сторону повышения — в течение года они могут незначительно вырасти — до 12,5%», — говорит заместитель генерального директора АИЖК, беспокоясь, что российские банки вынуждены больше полагаться на внутренние ресурсы, а они, естественно, дорожают. В свою очередь Озеров рассказывает, что со стороны государства оказывается определенное давление на участников рынка, направленное на снижение процентных ставок, а поэтому у кредиторов нет возможности выпустить ипотечные ценные бумаги той доходности, которую хотят получить инвесторы

В результате ипотечное кредитование ограничено за счет того, что оно финансируется преимущественно за счет депозитной базы, обращает внимание собеседник РИА Новости

В свою очередь Озеров рассказывает, что со стороны государства оказывается определенное давление на участников рынка, направленное на снижение процентных ставок, а поэтому у кредиторов нет возможности выпустить ипотечные ценные бумаги той доходности, которую хотят получить инвесторы

Впрочем, в целом у экспертов довольно оптимистичные взгляды на будущее ипотечного рынка, которые не могут поколебать некоторый рост процентной ставки и возможность наступления второй волны финансового кризиса.

«Несмотря на бурное развитие, рынок ипотеки в России пока еще не достиг уровня западных стран. Доля ипотечной задолженности по отношению к ВВП у нас составляет менее 5%, а в Великобритании это соотношение превышает 80%. Поэтому у российской ипотеки имеется огромный потенциал роста», — полагает Озеров.

Слободян добавляет, что в России доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает порядка 40%, а в США эта доля порядка 80-90%, но отечественный рынок постоянно развивается и демонстрирует стабильный рост.

Аксаков также уверен, что «развитие ипотеки идет в положительном направлении».

Ипотека особенно популярна у молодого поколения в возрасте 30-40 лет, отмечает Плецельман. По его наблюдения, как правило, это наемные работники, но в последнее время растет и число заемщиков среди частных предпринимателей.

При этом, добавляет представитель «Инкома», в 2011-2012 годах наблюдается резкое увеличение числа заемщиков старше 40 и даже 50 лет, которые используют ипотечное кредитование для сбережения накопленных средств, а также с целью покупки дополнительной квартиры для сдачи в аренду с целью обеспечения старости.

Несмотря на достаточно серьезные проблемы, которые возникали у многих людей, взявших до кризиса ипотечный кредит, у населения вновь появилась уверенность в завтрашнем дне, и к ипотеке начали относиться как к надежному инструменту, способному решить жилищные проблемы, уверен Шленов.

«Пока рано сравнивать ипотечные системы в России и на Западе. Стоимость денег разная, инфляционные процессы и стабильность финансовой системы также отличаются. На фоне мировой – наша ипотечная система выглядит как только формирующаяся. Однако и кризис, и опыт последних 12 лет помогает банкам формировать качественную систему кредитования», — резюмирует исполнительный директор «Миэль-Сеть офисов недвижимости».

Таким образом, несмотря на то что рынок ипотеки в РФ достаточно сильно отличается от западных аналогов, все эксперты пророчат ему интересное будущее, напоминая, что сделать предстоит еще очень многое. Ведь для многих наших сограждан, особенно тех, кто не попадает под спецпрограммы, ипотека все еще достаточно дорога, а перспективы снижения ставки в российских условиях достаточно туманны.

История ипотечного кредитования в россии