Как создать управляющую компанию жкх с нуля в россии

Оглавление

Что это такое?

Управляющая компания – юридическое лицо (создается в форме ООО, АО и т.д.), учреждаемое на коммерческой основе в целях управления многоквартирным домом.

Управление организацией может осуществляться одним или несколькими учредителями, при этом выделяют перечень прав и обязанностей компании.

Выделяют несколько видов управляющих организаций.

К ним относятся:

Управляющие компании. В число их услуг не включается проведение самостоятельного ремонта, они не предоставляют коммунальные услуги, занимаются только делами управлениями. Таким образом, они выступают в качестве посредника между собственниками квартир и поставщиками. В целях технического содержания помещений привлекаются сторонние организации.
Гибридные управляющие компании. Самостоятельно предоставляют все услуги, касающиеся эксплуатации многоквартирного дома: ремонтная деятельность, услуги ЖКХ (функции, ранее выполняемые ЖЭК).
Эксплуатационные управляющие компании. Жильцы дома вместе с этой организацией заключают договор, предоставляющий право управления имуществом, но без предоставления коммунальных услуг.

Привлечение управляющих компаний к работе может осуществляться двумя путями – жильцы принимают решение о сотрудничестве в общем порядке, или существующие ТСЖ через управленческие органы.

Если собственники квартир в течение установленного времени не приняли единого решения, то органы МСУ имеют право самостоятельно выбрать УК.

Права и обязанности

проведение эксплуатационно-ремонтной деятельности (бесперебойные поставки энергетических ресурсов, подготовка многоквартирного дома к зиме, плановый и внеплановый осмотр имущества, проведение капитального и косметического ремонта и т.д.);
осуществление организационной деятельности (формирование счетов для оплаты коммунальных услуг, ответы на заявления жильцов многоквартирного дома, предоставление по их просьбе документации и т.д.).

Право управляющей организации – получение денежных средств за осуществление своей работы в размере, устанавливаемом на общем собрании собственников жилья.

Льготы в жилищно-коммунальном хозяйстве

Оплата жилищно-коммунальных услуг – прямая обязанность каждого домохозяйства, вне зависимости от того, владеет оно жильем или арендует его. В России для некоторых категорий граждан предусмотрены льготные условия пользования услугами ЖКХ. Они установлены на федеральном и региональном уровне. То есть в первой ситуации перечень льгот ЖКХ регулируется правительством, а во второй – правительством того или иного региона страны. Т. к

региональные льготы в разных уголках нашей Родины различны, следует уделить внимание общим моментам – федеральным льготам

Федеральная льгота в сфере ЖКХ представляет собой скидку, предоставляемую в процессе оплаты коммунальных услуг.

К числу федеральных льготников ЖКХ относятся следующие категории граждан:

герои Советского союза и РФ;
почетные кавалеры ордена славы;
заслуженные герои социалистического труда;
ветераны ВОВ;
лица, имеющие инвалидность;
бывшие узники фашизма, не достигшие 18 лет;
граждане, подвергшиеся радиации в ходе аварийной обстановки на АЭС в Чернобыле;
граждане, пострадавшие от аварии в рамках производственного подразделения «Маяк»;
лица, пережившие ядерные испытания на Семипалатинском полигоне;
граждане, относящиеся к подразделениям особого риска;
члены семей военнослужащих лиц, которые утратили кормильца.

Внимание Предоставление льгот федерального характера осуществляется исключительно на одну квартиру. Если у человека, попавшего в льготную категорию, их две, и он, к примеру, инвалид, то получить распространение этих условий можно только на одно жилье

Размеры скидок за пользование коммунальными услугами различны, в основном они достигают 50%.

Результаты

В России применение нидерландско-голландского опыта управления жилищным фондом помогла расширить помощь жилищных компаний. Сравнивая состояния жилищной сферы. Экономическую, финансовую и социальную сферы, которые непосредственно связаны с жильем,позволяет, более эффективно решать проблемы коммунального хозяйства в России. Большую роль в этом играют развитие банковской отрасли и финансового рынка, страхового рынка, а также уровень жизни населения и пр.

Процесс реформирования ЖКХ

Таким образом, эффективность преобразований, осуществляемых реформой в жилищно-коммунальном хозяйстве могут быть достигнуты при возможности создания и реализации:

инвестиционно-налоговых механизмов, направленных на предпринимательскую привлекательность данного сектора экономики. Для населения цели: строительство, реконструкция жилищно-коммунальных комплексов, фермерских хозяйств, жилищно-коммунальной инфраструктуры с привлечением к участию физических и / или юридических лиц. Создание иных правовых форм в соответствии с законодательством страны применения;
экономические стимулы повышения качества работ и услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве для наиболее полного обеспечения учета интересов населения в решении вопросов жилищно-коммунального хозяйства;
маркетинговое сопровождение со стороны управления жилищно-коммунальными комплексами, фермерскими хозяйствами, жилищно-коммунальными хозяйствами;
эффективные инновационные и технологические управленческие решения;
доступные тарифы, возможность их выбора, исходя из предпочтений и интересов потребителя.
обязанности общества, осуществляющего виды деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве
системы страхования, перестрахования;
системы профессионального обучения, повышения квалификации, аттестации кадров;
меры по предоставлению нуждающимся категориям граждан льготных условий для оплаты жилищно-коммунальных услуг;
меры по укреплению платежной дисциплины;
защита прав собственности (в том числе при создании неотделимых улучшений) и гарантии надлежащего рассмотрения спора.

Кроме того, недостаточная обеспеченность повышает риски участников хозяйственной деятельности и ограничивает возможности их позитивного отклика на проводимую жилищную реформу. Если задействован частный сектор в предоставлении коммунальных услуг, то права, обеспечивающие возможности получения и свободного использования доходов от эффективной деятельности должна быть гарантирована.

Для создания эффективных стимулов со стороны управляющего и работника, они должны иметь право на часть дохода от повышения производительности и качества труда.

Дискреционные изменения в договорах (например, об изменении некоторых целей, указанных в договоре, или его продолжительности) должны утверждаться различными институтами (например, законодательными и исполнительными или двумя палатами парламента).

В тех отраслях, в которых концентрация ренты высока, то есть там, где назначение экономической арендной платы контролируются ограниченным числом субъектов и ее размеры высоки, труднее осуществлять риформинг.

Новые сервисы по ЖКХ услуг

ЖКХ при приближении ко второму порогу приводит к такому снижению оплаты, что восстановить ее уже никакими мерами невозможно. Доля расходов на КУ в среднем по доходам, равна 6-7%, Составляет не только российский, но и универсальный международный порог платежеспособности, обеспечивающий высокий сбор платежей за коммунальные услуги. Институты позволяют решать, в частности, проблемы координации и проблемы сотрудничества.

Документы для перехода

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием.
Протокол содержит:
– адрес дома;
– повестку дня;
– причины для перехода, доводы за и против;
– вопрос для голосования;
– результаты голосования;
– явку собственников;
– подписи присутствовавших на собрании.
Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.
Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.
Договор с прежней управляющей компанией.
Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.
Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Привлечение клиентов

Для того чтобы взять под управление дом, необходимо, чтобы каждый жилец заключил с вами договор. Продуктивный выход: организация собрания. Если большая часть жильцов поддержат вашу идею, значит и оставшиеся, которые относятся к вам нейтрально, вероятнее всего, пойдут навстречу большинству. А задачей предпринимателя будет убедить жильцов сменить управление. А теперь поэтапно об основных моментах убеждения:

Для начала вам стоит красочно, но лаконично расписать все плюсы сотрудничества с вашей компанией.
После можно сразу перейти к делу, рассказав о задачах, которые вы ставите перед собой по улучшению жилищных условий.
Среди жильцов в любом случае найдется тот, кто недоволен работой нынешнего управления. Вам необходимо убедить людей в том, что вы своевременно устраните все поломки, аварии и т. д. Конечно, все обещания позже стоит подкреплять делом.

Стоящая идея – создание портфолио домов, которые уже взяты под ваше управление. Для этого вам нужно взять под управление дом и сфотографировать его до вашей работы и после. Визуальное подтверждение вашим словам, положительные отзывы хорошо скажутся на вашей репутации и сэкономят время.

Пример разработки бизнес-плана управляющей компании ЖКХ

Чтобы открыть в сфере ЖКХ управляющую компанию, надо разработать программу финансирования и работ по созданию юридического лица. Бизнес-план управляющей компании ЖКХ должен содержать определенные пункты, заключающие в себе набор необходимых операций:

цели предприятия, обслуживающего имущество МКД;
величина инвестиций и стартового капитала;
сумма расходов;
вероятные сложности при управлении жильем.

В качестве целей, для которых возникла потребность создать управляющую компанию в сфере ЖКХ, можно отметить:

извлечение прибыли из управления жилой постройкой;
предоставление собственникам помещений качественных услуг в области ЖКХ;
добиться постоянной рентабельности от деятельности в области управления МКД.

Этот перечень может дополняться другими задачами, выполнение которых потребуется от учредителей управляющей компании.

Чтобы организовать УК, потребуются инвестиции. Их минимальная сумма соответствует величине вложений для ООО (ОАО и так далее). Если юридический статус организации определен, как ООО, то величина наименьших вливаний в Уставный капитал будет равняться 10 тыс. руб.

Если руководство хочет создать управляющую компанию ЖКХ с нуля для работы с большим количеством домов, то сумма инвестиций существенно увеличится. Для успешной работы в этом направлении сумма вложений должна равняться 20-25 млн. руб.

Затраты

При открытии коммунального хозяйства для управления МКД учредителям потребуется подготовить деньги для покрытия следующих затрат:

аренда офиса для управляющей организации;
возмещение расходов на транспорт;
приобретение специального оборудования;
принятие на работу персонала;
закупка расходных материалов;
прочие затраты.

Необходимо накопить денежный капитал на первоначальные траты при открытии коммунального хозяйства.

Полный перечень расходов будет определяться обязанностями, закрепленными за управляющей организацией. Для оптимизации затрат следует найти поставщиков и партнеров, которые смогут сотрудничать постоянно и предоставлять скидки.

Рентабельность управляющей компании

На основе статистических данных, показатели рентабельности дела по управлению домами не превышают показателя в 5-10 %. Формирование прибыли происходит за счет оплаты жильцами МКД услуг, предоставляемых УК, за вычетом расходов на текущие ремонтные работы. Тарификация услуг производится на законодательном уровне. Самостоятельно повысить сумму тарифа не получится.

Поэтому, для увеличения рентабельности, можно прибегать к следующим приемам:

добиваться большей эффективности работы сотрудников (использование услуг временных работников, предоставляющих сервис в сфере ЖКХ, распределение нагрузки граждан, работающих по трудовому договору);
внедрение энергосберегающих технологий;
передача в аренду нежилой части МКД (мансард);
оказывать жильцам дома дополнительный спектр услуг.

К последнему пункту можно отнести перечень услуг:

ремонтные работы внутри помещения;
установка приборов учета;
ремонт, покупка оборудования и запасных частей;
услуги охранника на автостоянке, консьержа в подъезде и прочее.

Показатели рентабельности увеличиваются по мере принятия на баланс новых МКД, что обеспечивает постоянную нагрузку на персонал, работающий в компании по обслуживанию домов. Для получения прибыли в управление необходимо взять не меньше 5-ти домов.

Перед созданием УК потребуется принять во внимание риски, сопровождающие данную деятельность:

потребность в значительной величине инвестиций;
кадровый дефицит;
необходимость следовать рекомендациям муниципалитета;
невысокая рентабельность;
возможное изменение законодательства в сфере управления многоквартирным жилым фондом, что может непредсказуемым образом сказаться на деятельности УК.

Закрытие УК

Сегодня моя компания не ведет деятельности по управлению домами. В определенный момент наступила психологическая и физическая усталость. Искренне хочешь предоставить качественные услуги, содержать дома в отличном состоянии, но это зависит не только от тебя, но и от политики правительства, позиции собственников.

В 2015 году, в том числе из-за пенсионного возраста, я приняла решение уйти из этой сферы деятельности.

Кто побогаче, переезжают в коттеджи и более престижные дома, у оставшихся зачастую нет средств. Лучше уйти и не обманывать себя и жителей. В 2015 году, в том числе из-за пенсионного возраста, я приняла решение уйти из этой сферы деятельности.

Далее собрания по выбору новых компаний проводили уже сами жильцы с новыми управляющими. Процесс передачи прошёл быстро и мирно.

Прибыльность деятельности управляющих компаний

Такой показатель как рентабельность может продемонстрировать успешность работы компании. По официальным статистическим данным прибыльность управляющих компаний составляет около 10%.

Это наглядно показывает, почему многие предприниматели отказываются от ведения такого вида бизнеса. Совокупная прибыль складывается из оплаты жильцами коммунальных услуг и поддержание ремонта жилых объектов.

К дополнительным источникам заработка управляющей фирмы можно отнести:

Экономия на проведении ремонтных работ или уборке объекта и территории: оптовые закупки материалов, услуги «гастарбайтеров».
Сдача в аренду площадей или предоставление мест для рекламы.
Услуги консьержа, охранников, платная автостоянка, установка счётчиков на воду.
Привлечение энергосберегающих технологий, проценты за посредничество.

Финансовые расходы состоят из:

Выполнение текущих работ согласно договору (ремонт, уборка, работы инженерных мастеров).
Закупка материалов, оборудования, инвентаря, обустройство офиса, покупка офисной техники и программного обеспечения.
Заработная плата работников (директор, бухгалтер, офисные специалисты, уборщики, инженерные мастера и т.д.).
Оплата налогов на прибыль и налогов на добавленную стоимость.

Таким образом, по предварительным подсчётам для открытия управляющей компании учредителю понадобится денежный фонд суммой более полутора миллиона рублей.

При этом необходимо учесть, что часто жильцы не платят вовремя по счетам и тем самым вводят управляющую компанию в долги. Управляющая организация вправе взыскать с неплательщика требующуюся сумму только через суд.

Если грамотный руководитель учтёт все имеющиеся риски и под его управлением будет действительно качественный жилой фонд, то такая управляющая компания может прибыльно развиваться.

Структура

В зависимости от того, насколько велик жилфонд, а также от числа зданий, которыми управляет предприятие, изменяется и структура самой управляющей организации:

в наиболее популярной форме организации структуры управляющей компании, управляющая компания руководится директором конкретной фирмы;
чтобы компания функционировала с максимальной эффективностью, назначают «участковых начальников», которые закрепляются за каждым домом. Их обязанности включают в себя контроль за соблюдением сотрудниками техники безопасности, налаживание контакта с владельцами квартир и органами по надзору;
всю работу выполняют штатные работники, но только в том случае, когда свой полный спектр услуг оказывает непосредственно предприятие.

Обязанности людей, получивших должности директора и участковых начальников, практически аналогичны, однако директор занимается общим контролем и организацией, а участковые начальники становятся контролирующими лицами на местах.

Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью

Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:

выбрать место и придумать название;
выбрать код;
решение об учреждении подготовить и устав;
сформировать УК.

После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.

Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.

И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.

Управляющая компания, как бизнес.

Требования к созданию УК

Эффективную работу фирмы обеспечивает надежный персонал. Офисные сотрудники и работники по обслуживанию оборудования должны иметь профильное образование, а их навыки – подтверждаться квалификационным аттестатом.

Желательно, чтобы в УК было несколько операторов, которые смогут круглосуточно отвечать на звонки.

Еще одно из требований: юридический адрес. Когда клиенты оргаинзации знают, куда обратиться с вопросом, повышается доверие к ней.

Чтобы фирма, работающая в сфере ЖКХ, могла стать управляющей компанией многоквартирного дома, нужны финансовые вложения. Стартовый капитал должен быть в диапазоне от $2000 до 70000. Основные расходы:

выплата зарплат;
покупка техники и инструментов;
аренда площади под офис и так далее.

Вместе с тем работает простое правило: чем больше объектов обслуживает компания, тем выше прибыль.

Отдельное место занимает учетная политика. Есть два варианта ее разработки: предприятие формирует план действий самостоятельно или привлекает к процессу специализированную фирму ЖКХ. Выбирая первый способ, нужно быть готовым к крупным затратам на новый отдел. Но и во втором варианте без расходов не обойтись, ведь услуги других компаний стоят денег.

Ещё один из важных моментов: отсутствие судимости у должностных лиц УК. Для этого нужно предоставить подтверждение, что лицо (руководитель) не привлекалось к судебным разбирательствам в качестве обвиняемого.

Права и обязанности УК

Для начала перечислим обязанности, возложенные на управляющую организацию:

оказание максимально возможного количества услуг по содержанию МКД. Детали содержатся в соглашении между жителями и УК;
проведение капитального и текущего ремонта;
прием и расчет коммунальных платежей;
распределение средств на благоустройство дома;
создание условий для безопасной эксплуатации МКД.

Этот перечень может быть расширен.

Управляющая компания имеет право:

информировать уполномоченные органы о незаконной перепланировке, других неразрешенных способах использования жилья, нежилых площадей;
взыскивать задолженности с жильцов;
распоряжаться резервными средствами для проведения работ;
требовать от жильцов или исполнителей полного возмещения убытков, возникших по их вине;
реализовывать другие права на основании положений договора или нормативных актов.

В своей деятельности УК должна соблюдать интересы жильцов, находить компромисс в спорных ситуациях. Если фирма не выполняет функции, указанные в договоре, к ней применяются штрафные санкции.

Отчетность УК

Как и любое другое коммерческое хозяйственное общество, управляющая организация обязана формировать и передавать бухгалтерскую, налоговую, статистическую и иную отчетность управляющей компании ЖКХ по закону в контролирующие и надзорные органы.

Кроме того, в соответствии с п. 11 ст. 162 ЖК, УК должна отчитываться о проделанной работе, израсходованных средствах и порядке исполнения договора перед общим собранием собственников жилых помещений МКД, находящегося под ее управлением.

Отчетность перед жильцами представляется ежегодно не позднее I квартала текущего года в письменной форме. Подобного рода отчеты должны содержать сведения:

о соответствии выполненных работ и услуг требованиям законодательства;
о видах и характеристиках проведенных работ, типах коммунальных услуг;
о расчетах со снабжающими предприятиями;
о случаях нарушений договора со стороны УК, рассмотренных обращениях жильцов;
о суммах, полученных от заключенных договоров средств и использованных суммах резервного фонда и так далее.

Возможные трудности

Первая, она же основная проблема, которая может возникнуть на пути к процветанию бизнеса, – это работа организаций, предоставляющих воду, отопление. Отсутствие воды или отопления, проблемы с канализацией не имеют к вам отношения, но претензии жильцов будут направлены вам.

Стоит еще отметить и то, что в каждом доме есть неплательщики. По мнению специалистов, их около трети от общего числа проживающих. Для того чтобы решить проблему, потребуются определенные меры, а это трата времени и моральных сил. К вероятным проблемам можно также отнести и сложности в подборе сотрудников, риски.

Но если вы готовы справляться с трудностями, которые неизбежны на пути к процветанию, и нести ответственность за свою работу, то результат вас порадует. Вы заработали уважение жильцов, выполняете работу качественно и в срок? В этом случае люди будут советовать вашу компанию своим знакомым. Сарафанное радио во все времена было лучшей рекламой. А выгодно ли открыть управляющую компанию, решать только вам.

Причины, по которым жильцы меняют УК

Смена собственниками квартир управляющей компании, по действующему Жилищному кодексу, возможна в соответствии с определенной процедурой. Так как жильцы и представители УК заключают договор, то основанием для его расторжения является невыполнение того или иного пункта.

Смена возможна и тогда, когда компания скрывает сведения о своей деятельности. Если жильцы заподозрят незаконную деятельность, они вправе расторгнуть соглашение. Но перед тем, как сменить управляющую компанию, инициаторам решения нужно тщательно изучить договор.

Оплата

Если УК постоянно увеличивает плату за свои услуги, но их качество не улучшается, жильцы могут потребовать расторжения договора.

Некачественные коммунальные услуги

Управляющая компания обязана предоставлять клиентам качественные коммунальные услуги. По сути, она является посредником между потребителем и поставщиком. И если жильцы исправно оплачивают счета, а услуги некачественные, есть вероятность мошенничества.

Отсутствие лицензии

УК работают на основании лицензии. И если разрешения на ведение соответствующей деятельности нет (или лицензия просрочена), договор может быть аннулирован в одностороннем порядке.

Черная деятельность компании

Любая незаконная деятельность фирмы – причина для прекращения сотрудничества. Помимо этого, виновные лица должны быть привлечены к ответственности.

Отсутствие реакции на заявки и жалобы

В обязанности сотрудников УК входит рассмотрение всех заявок клиентов. Жалобы и другие заявления не только рассматривают, но и отвечают на них. Если УК бездействует и не реагирует на заявления собственников жилья, это основание для расторжения контракта.

Как выбрать управляющую компанию

Закон предусматривает два варианта
выбора УК для управления домами:

путем
проведения открытого конкурса, организатором которого является местный орган
власти;
путем
выбора УК на рынке собственниками жилых и нежилых помещений в МКД.

Выбор компании для управления домами
осуществляется местной администрацией, если жильцы самостоятельно не
определились с выбором способа управления, либо вообще не рассматривали этот
вопрос.

Если проводится открытый конкурс, могут
передаваться на управление сразу несколько домов. Подать заявку может любая УК,
имеющая лицензию, отвечающая условиям
конкурсной документации. После выбора лучшей из предложенных заявок,
организатор конкурса заключает с УК договор на управление.

Оптимальным вариантом для жильцов является
самостоятельный выбор управляющей организации. В этом случае можно оценить
результаты работы УК за предыдущие годы, выяснить финансовое и имущественное
положение предприятия, провести личные встречи с представителями компании.

Чтобы УК начала работу по управлению
домом и содержанию придомовой территории нужно:

провести
общее собрание собственников;
рассмотреть
и одобрить решения о передаче дома под управление и о заключении договора на
обслуживание;
оформить
протокол с итогами голосования, направить его в адрес УК и Госжилнадзора.

После заключения договора функции по
управлению переходят к выбранной компании.

УК принимает на содержание общее
имущество дома и придомовую территорию, исполняет свои обязанности согласно
условиям договора. Срок действия договора составляет от одного до пяти лет.
Собственники по истечении каждого года работы УК могут расторгать договор, если
полномочия по управлению осуществляются ненадлежащим образом.

Собрание жильцов может контролировать деятельность УК путем заслушивания и утверждения ежегодных отчетов. По соглашению между сторонами, периодичность представления отчета может быть изменена в меньшую сторону. Управляющую компанию обязательно уведомляют о проведении каждого собрания.

Помимо собственников, правом контроля за деятельностью УК обладают государственные органы — Госжилнадзор, Роспотребнадзор, прокуратура. Выявление нарушений со стороны управляющей компании может повлечь ответственность в виде штрафа, вынесение предписаний, расторжения договора, отзыв лицензии.

Рентабельно ли?

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

предоставления в аренду нежилых помещений дома (например, мансард);
партнерской площадки;
привлечения жильцов в качестве клиентов на ремонт. Происходит это путем значительного понижения соответствующих тарифов. Выгодно всем — жильцы и не обращаются за этой услугой никуда, кроме как в управляющую компанию, а та получает стабильную прибыль.

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ.

Создание управляющей компании в сфере ЖКХ можно отнести к перспективному бизнесу. Но не у всех хватает смелости начать дело в этой нише из-за невысокой рентабельности и трудностей организационного характера. Как правильно открыть свою управляющую компанию с нуля? С чего начать? Как добиться эффективности? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Порядок действий по созданию УК

При создании управляющей компании нужно выполнить определенный порядок действий:

зарегистрировать юрлицо;
оформить лицензию управляющей компании;
подобрать офис для работы персонала. Желательно в здании, управление которым будет осуществляться, либо вблизи от него;
принять на работу специалистов;
принять в управление МКД;
заключить договор управления с хозяевами жилья.

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Законы об управляющих компаниях содержатся в следующей нормативно-правовой документации федерального уровня:

в Жилищном кодексе;
в ФЗ РФ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ»;
в Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда;
ФЗ РФ № 261 «Об энергоснабжении….»;
ПП РФ № 1075 «О тарифах в сфере теплоснабжения»;
ФЗ РФ № 416 о регуляции тарифов водоснабжения и водоотведения;
ФЗ РФ № 255, существенно ужесточающем условия лицензирования организаций, которые будут управлять домами;
статьях гражданского законодательства.

Необходимые документы

Чтобы открыть свою УК с нуля, потребуется подготовить следующую документацию:

заявление по установленной форме № Р11001 от 2002 г. на то, чтобы управлять домом;
уставная документация;
свидетельство о принятии на учет в ФНС;
подтверждение о регистрации компании;
сведения из ЕГРЮЛ;
протокол собрания о формировании компании;
учредительное соглашение управляющей организации;
распоряжение о назначении руководителя;
согласие от владельца офиса о нахождении в нем УК или соглашение об аренде;
чек об уплате госпошлины.

Процедура получения лицензии

Лицензирующая документация выдается Госжилинспекцией. Для создания управляющей компании ЖКХ с нуля учредителям рекомендуется следовать пошаговой инструкции:

оформить в аренду либо приобрести офис, где будут трудиться сотрудники;
купить инвентарь и оборудование для проведения работ по управлению;
управляющей компании нужно следовать правилу неразглашения индивидуальной информации;
персонал управляющей организации должен состоять из компетентных сотрудников;
руководящему составу нужно иметь свидетельства о повышении квалификации;
сдать экзамен на соответствие квалификации.

После успешных экзаменационных испытаний руководителю будет выдан сертификат о повышении квалификации. Экзаменационные вопросы касаются законодательных актов в сфере предпринимательства.

Далее, после предоставления перечня перечисленной выше документации и сертификата, руководителю будет выдана лицензия на управление жилым фондом.

Свидетельство о регистрации в налоговом органе юридического лица

На дальнейшем этапе действий по открытию управляющей компании надо оформить регистрацию в ПФР, соцстрахе и в статистике. Для этого нужно иметь юридический адрес, на который будет отправляться вся документация. При подборке адреса надо остерегаться мошенников, предлагающих адреса, на которых оформлено несколько десятков юрлиц.

Для осуществления регистрации управляющей компании нужен только уставный капитал. Он может быть представлен имуществом стоимостью до 20 тыс. руб. Затем руководителю потребуется выбрать банковское учреждение, для открытия расчетного и накопительного счетов. Условием открытия последнего будет внесение как минимум половины от суммы уставного капитала. Оставшуюся часть придется перечислить на протяжении 1 года после завершения регистрации.

При открытии организаций, управляющих жилым фондом, нужно иметь в виду, что их деятельность будет основательно отслеживаться.

Если на протяжении 12 месяцев на УК будет выписано 2 административных протокола, то компания лишится лицензии. Величина штрафных санкций составит 200 тыс. руб.

Структура управляющей компании

Структурные особенности управляющей компании зависят от ее размеров, количества домов, состоящих на балансе организации:

Руководит управляющей компанией директор. Его обязанности состоят в осуществлении надзора за деятельностью УК.
За каждым домом либо их группой, для более эффективной деятельности, рекомендуется закрепить начальника. Ему нужно осуществлять контроль над ходом работ на участке, следить за выполнением требований безопасности. Работа с хозяевами жилья и государственными структурами, осуществляющими контрольные мероприятия, также входит в круг обязанностей начальников.
Услуги, которые обязана предоставлять управляющая организация жильцам дома, выполняются персоналом, состоящем в штате УК.

Регистрация УК

Для регистрации управляющей компании нужно оформить юридическое лицо (АО, ООО и так далее). В зависимости от типа юрлица подается соответствующее заявление и документы, содержащие основные данные об организации: название для управляющей компании, ее расположение, ФИО директора и так далее.

После этого нужно поставить УК на учет в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и орган статистики. Необходимо указать актуальный юридический адрес, на который будет доставляться корреспонденция.

Большинство учредителей в качестве формы УК выбирают ООО. Благодаря этому регистрация управляющей организации проходит без выпуска акций, что существенно сокращает сроки проведения регистрационных процедур.

Еще один аргумент в пользу ООО: большая свобода в выборе типа управления и корпоративных мероприятий.

Если речь идет о том, как назвать организацию, практика показывает, что учредители в наименовании пытаются отобразить специфику деятельности компании, к примеру: ООО «Чистота», “Комфорт” и тому подобное.

В среднем создание УК занимает 3-4 недели. Это время уходит на:

подготовку и согласование пакета документов;
регистрацию в ЕГРЮЛ;
изготовление печати;
открытие расчетного счета.

Если компания создается как акционерное общество, инструкция по ее учреждению несколько отличается, ведь предусмотрена регистрация выпуска акций.

Создание управляющей компании жкх с нуля