Процесс строительства многоэтажных домов по монолитной технологии

Оглавление

Проект – основа быстрого строительства надежного дома

Чтобы правильно построить дом, лучше разработку проекта доверить специалистам. Самостоятельно создать проект можно, имея специальные знания, иначе можно допустить ошибки, которые выльются в дополнительные расходы на стадии строительства и могут отрицательно сказаться на эксплуатации строения в дальнейшем. Индивидуальное проектирование – дорогое удовольствие, поэтому выгоднее приобрести готовый типовой проект. Плюс готовых решений в том, что в них учтены все ошибки, которые выявились при строительстве.

Проект дома должен учитывать количество этажей и внутреннюю планировку комнат

На этапе проектирования выбирается внешний вид дома, количество этажей, внутренняя планировка комнат, материал конструкций. Выполняется разбивка участка с планом расположения будущих построек. Если покупается готовый проект, то выполняется его привязка к участку.

Размеры дома зависят от размеров участка и количества людей, которые будут постоянно проживать в нем. Специалисты считают, что для комфортного проживания на одного члена семьи достаточно 30 кв. м. Для 4-х человек площадь дома должна составлять около 120 кв. м.

Комфортные условия проживания требуют соблюдения некоторых правил. В доме должны быть две зоны: дневная (прихожая, кухня, столовая, гостиная, санузлы) и ночная (спальни, ванные). Помещения, относящиеся к дневной зоне, должны быть расположены ближе к выходу, к ночной либо в глубине дома, либо на втором этаже. Дневная зона должна быть просторной и удобной для пользования. Ее площадь для семьи из 4-х человек должна составлять не менее 50 кв. м.

Для каждого члена семьи должна быть своя спальня. Если в семье 4 человека, то для ночной зоны нужно выделить около 60 кв. м. В зависимости от количества человек планируется число ванных комнат. На две спальни оборудуется одна ванна. Подсобные помещения и коридоры должны занимать от 10 до 20 кв. м.

Оптимальным вариантом недорогого, экономически выгодного в эксплуатации дома является квадратный одноэтажный домик площадью 100 кв. м. Если нужен дом большей площади, но не за счет уменьшения площади участка, то выстраивается второй этаж. Можно в целях экономии второй этаж заменить мансардой. На втором этаже располагают комнаты, в которых бывают не часто, в основном это спальни. Если уровень подземных вод позволяет, можно выстроить подвал и часть подсобных помещений разместить в нем.

На стадии проектирования выбираются строительные материалы, технологии, просчитывается смета строительства. В смете перечисляются работы по строительству и отделке дома, стоимость материалов и услуг, отражаются все расходы, связанные с транспортировкой и др.

Что сделает дом надежным и красивым?

Когда фундамент выстоится можно приступать к возведению стен. Между стенами и фундаментом устраивается гидроизоляция, чтобы исключить проникновение влаги. Чтобы проживание было комфортным, стены должны быть прочными, теплыми и дышащими. Если необходимо при возведении стен выполняется звуко-, паро- и теплоизоляция. Эти работы обычно выполняется с внешней стороны здания, чтобы сохранить полезную площадь внутри помещений. Одновременно со стенами устраиваются межкомнатные перегородки и перекрытия.

Сдача в эксплуатацию является завершающим этапом строительства

За возведением стен следует устройство крыши. Сначала выполняется монтаж стропильной системы. Затем выполняется тепло-, гидро- и пароизоляция. Поверх обрешетки укладывается кровельный материал. Крыша не только защищает от непогоды и механических повреждений, но и является украшением дома, а это зависит от выбранного материала. Кровля может быть из мягких кровельных материалов, шифера, ондулина, металлочерепицы, натуральной черепицы. Выбор зависит от бюджета и фундамента. Тяжелую крышу из глиняной черепицы должен выдержать фундамент.

Когда коробка дома готова, вставляются окна и двери, а затем ведутся отделочные работы фасада и внутренних помещений. Выбор материалов для отделки зависит от вкусов владельца и финансовых возможностей. Лучше всего для отделки использовать натуральные материалы, но они дорогие. В настоящее время появилось много отделочных материалов, которые являются аналогами натуральных, но при этом экологически безопасны и дешевле. Отделочные работы включают в себя: устройство потолка, отделку стен, устройство пола и монтаж полового покрытия.

Вместе с отделочными работами выполняется проведение и подключение коммуникаций, устанавливается необходимое оборудование. Проводится проверка работы всех систем. По завершению всех работ устанавливается мебель и выполняется внутреннее благоустройство дома.

Завершающим этапом любого строительства является сдача в эксплуатацию. Для этого следует обратиться в соответствующие органы, которые создадут комиссию из представителей контролирующих органов. Для принятия в эксплуатацию завершенного строительства. После подписания акта выдается свидетельство о праве собственности.

Если позволяет бюджет и есть знания, касающиеся основных этапов возведения дома, можно начинать строить дом. Есть этапы, которые можно выполнить своими руками. Некоторые могут выполнить только специалисты, поэтому правильнее будет нанимать профессионалов. Поэтапное строительство делает возможным выстроить дом с наименьшими затратами.

Краткий инвестиционный меморандум

Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса. Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.

Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.

Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:

Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости — 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

Инструмент для проектирования бизнеса по строительству многоквартирных домов

Для старта любого бизнеса необходимо составить план мероприятий. Когда же речь идет о таких масштабных проектах, как строительство жилых комплексов, просто необходимо качественно и подробно описать все этапы процесса и рассчитать финансовую привлекательность проекта. Для этого используется бизнес план строительства многоквартирного дома, как документ, позволяющий эффективно осуществить всю проектную работу.

Он содержит всю необходимую информацию, которая структурирована и подкреплена всеми необходимыми финансовыми и экономическими расчетами. Для его составления понадобиться большое количество первичных данных – о рынке, о динамике спроса на первичное жилье, об особенностях строительной отрасли и пр.

Обустройство придомовой территории

Выбирая квартиру для покупки, мы руководствуемся не только ценой и районом постройки. Придомовая территория также должна быть благоустроена: озеленение и детские площадки, места для парковки и въезд, четко установленные границы общедомовой собственности.

Мероприятия по благоустройству улучшают санитарные и экологические условия. Проводится очистка от строительного мусора, устройство зеленых зон для отдыха, установка контейнеров для отходов, покраска скамеек и ограждений. Обустраиваются площадки для детей, спортплощадки, автостоянки. Граница и общая площадь указаны в кадастровом паспорте и находятся в совместном владении всех жильцов. Ограждать территорию можно, но въезд машин скорой помощи, пожарных и автомобилей компаний, обслуживающих инженерные коммуникации, должен быть обеспечен.

Этап первый. Подготовка к строительству

Как ни странно, но подготовка к строительству дома часто может занять больше времени и потратить больше ваших сил, чем сама стройка. Главная проблема неправильно планирования заключается в том, что ошибки, допущенные во время этого этапа, могут негативно проявиться значительно позже, в том числе лишь при эксплуатации дома. Итак, как же правильно подготовиться к строительству дома с нуля?

Первое, на что обратим внимание — выбор земельного участка. Пойдем от обратного, а именно, от ошибок, с которыми сталкиваются многие, выбирая землю для своего дома через различные агентства

Для начала нужно обратить свое внимание на то, какие именно коммуникации подведены к участку. Это самое главное

Не все агентства обладают точной информацией по поводу инженерных коммуникаций, поэтому обращаться нужно в управляющую компанию. Если есть возможность, с разрешения компании, проведите собственные геологические исследования. Это недорого и довольно быстро. Однако такие исследования помогут вам точно знать о том, на какой глубине находятся грунтовые воды, какая почва на участке и т.д.

Но, компании это хорошо — все-таки специалистов никто не отменял. Но что скажут вам об участке соседи, уже построившиеся рядом? Как ни крути, но никто не расскажет так много о местности, как люди, живущие там. Также, разговор с потенциальными соседями позволит исключить различного рода умалчивание правды со стороны агентства, главная цель которого — побыстрее продать вам участок.

Предварительная подготовка

Прежде, чем МКД или другой подобный объект жилой недвижимости будет принят в эксплуатацию, подписан акт его приемки и розданы ключи новым жильцам, застройщику необходимо провести ряд мероприятий и подготовительных работ.

В этот перечень входит следующий комплекс работ и решаемых задач:

До ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан, прежде всего, обеспечить надлежащим образом отвод земельного участка. В его обязанность входит произвести государственную регистрацию права собственности или права долгосрочной аренды на участок земли, предоставленный застройщику для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства. Порядок предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 38–38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В некоторых случаях застройщики осуществляют процесс оформления земельного участка уже после того, как начали возведение дома. А есть и прецеденты, когда этот вопрос начинает решаться уже после того, как дом почти полностью готов.

В этом случае застройщик и его клиенты инвесторы — дольщики могут столкнуться с серьезными проблемами.

Завершение возведения объекта, согласно утвержденному проекту, в том числе и благоустройство прилегающей территории.
Следующей обязанностью застройщика до ввода многоквартирного дома или иного жилого объекта в эксплуатацию – это, так называемая, информационная обязанность. Застройщик обязан предоставить по требованию любого участника долевого строительства всю необходимую ему информацию относительно проекта строительства. При этом такой дольщик обязан представить соответствующим образом оформленный договор долевого участия в строительстве и документ, удостоверяющий его личность.

К такой информации (п. 2 ст. 21 ФЗ «Закона об участии в долевом строительстве») относят:

разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства МКД или другого объекта жилой недвижимости;
заключение государственной экспертизы по проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Оформление технического паспорта на объект или МКД. Этот процесс осуществляется с помощью органов технического и строительного надзора, также производится постановка дома на учет в органы БТИ.
Построенный МКД или другой объект жилой недвижимости должен иметь соответствующий адрес и ему обязательно присваивается порядковый номер. Для получения почтового адреса и номера дома оформляется постановление главы администрации муниципалитета за его подписью.
Пакет технической документации, а также договоры, заключенные с компаниями поставщиками коммунальных услуг – электроснабжение, водоснабжение, отвод канализационных вод, обслуживание лифтового хозяйства, вентиляционного и охранного оборудования. Сюда также включаются контракты с коммунальными предприятиями, осуществляющими благоустройство прилегающей территории, оборудование детских площадок и других бытовых помещений, предусмотренных проектом МКД.
Акт о проведении соответствующих технических испытаний всех внутренних систем дома — опрессовка тепловых магистралей, проверка водоснабжения, электрических кабелей и внутридомовой системы электроснабжения.

Инвестиционная часть проекта

Идеальным вариантом строительства является тот, когда до момента сдачи дома все квартиры в нем проданы. Однако, в большинстве случаев необходимы большие объемы внешних инвестиций, которые потом возвращаются в виде продажи квартир. Чтобы заинтересовать инвестора, скачайте на нашем сайте образец бизнес-плана жилого многоквартирного комплекса, который содержит расчеты всех необходимых финансовых показателей и позволит вам качественно запустить свой бизнес.

Инвестиционные затраты:

подготовка земельного участка – ХХХ руб.
закупка необходимого инструмента, оборудования и спец техники – ХХХ руб.
поставка строительных материалов – ХХХ руб.
обустройство инфраструктуры на объекте – ХХХ руб.
формирование команды – ХХХ руб.
запуск рекламной компании – ХХХ руб.

Общий объем инвестиционных затрат составит от 500 до 1 000 млн. руб.

Технологические особенности строительства жилых комплексов и многоквартирных домов

Основные стадии возведения:

копка котлована и заливка или установка фундамента;
возведение стен и перекрытий;
установка окон;
внутренние отделочные работы;
подключение к коммуникациям;
благоустройства прилежащей территории;
сдача объекта и продажа квартир.

Чтобы все стадии были реализованы, при составлении бизнес плана многоквартирного дома нужно учесть оборудование, которое понадобится для реализации технологического процесса:

самосвалы и бетоновозы;
различные виды грузоподъёмного оборудования;
леса и лебедки;
ручной строительный инструмент;
бетономешалки;
сварочные аппараты.

Основные вопросы перед началом строительства

Перед началом строительства нужно определить бюджет, подобрать подрядчика и дизайн-проект. Тщательная подготовка избавит вас от необходимости исправлять ошибки на разных этапах.

Перед началом строительства нужно сделать дизайн-проект.

Выбор стиля участка и дома

Интересующий стиль влияет на оформление постройки, список материалов и другие рабочие моменты. Размеры здания определяются количеством людей, которые постоянно в нем проживают. Можно соорудить дом в несколько этажей, чтобы увеличить запасы полезной площади, не загромождая участка.

Если вы хотите выкопать колодец, лучше сразу вызвать специалистов, чтобы они подсказали, где находится вода.

Определение наиболее удачного периода для строительства

Начинать обустройство дома лучше весной, когда температура днем повысится до комфортных показателей, а ночью не будет опускаться ниже +5°C. В этот период уже не будет снега и воды, мешающих рытью котлована и заливке фундамента.

При этом не следует рассчитывать на завершение работ за один сезон.

Выбор стройматериалов

При подборе материалов учитывают особенности эксплуатации постройки (для постоянного или временного проживания), финансовые возможности, личные интересы и желаемые сроки.

При выборе стройматериалов учитывают финансовые возможности.

Есть несколько популярных вариантов:

Возведение кирпичного дома. Постройки из этого материала долговечны и устойчивы к негативным воздействиям. Срок их службы достигает 50–100 лет.
Строительство здания из пенобетона. Пеноблоки производятся из прочного ячеистого бетона, поэтому обладают хорошей теплопроводностью и легкостью. Не меньшим спросом пользуются газобетонные постройки. Материал достаточно прочный, легкий и экологически безопасный.
Строительство из арболита. В качестве сырья для изготовления блоков используются цемент и дробленая древесина (щепа). Материал имеет невысокую степень поглощения влаги и высокие теплоизоляционные показатели.

Выбор подрядчика

Можно поручить все работы генеральному подрядчику, который возьмет ответственность за каждый этап и обязуется сдать объект под ключ в срок. Компания может подключить субподрядчиков и распределить обязанности

Но важно убедиться, что они будут соблюдать оговоренные сроки и не отступать от сметы

В таком случае можно сэкономить до 20% на стоимости материала и до 100% на оплате услуг строителей.

Определение бюджета

Стоимость проекта может вырасти при разработке индивидуальных чертежей, выборе сложной конфигурации здания. На цену влияет наличие балконов, подвалов, сауны, гаража, бассейна и прочих строений, а также использование дорогих материалов.

На цену влияет использование дорогих материалов.

Чтобы сэкономить, можно рассмотреть такие решения:

Типовой проект и примитивную форму.
Выбор мансарды вместо второго этажа.
Сокращение количества перегородок.
Выбор недорогого типа фундамента.

Разработка проекта строительства

Есть 3 варианта развития событий:

Покупка готового проекта. Стоимость типовых чертежей определяется сложностью и спецификой исполнения. Стартовая цена начинается от 3 тыс. руб.
Разработка индивидуального проекта архитектором. Подобная услуга стоит от 20 тыс. руб.
Самостоятельное проектирование будущего дома. При отсутствии достаточных знаний можно применить типовые чертежи и примеры.

Получение разрешения

Список документов, необходимых для проведения предстоящих работ, достаточно обширный, а индивидуальное строительство регламентируется Градостроительным кодексом РФ и Земельным Кодексом РФ.

Получение разрешения регламентируется Градостроительным кодексом.

Перед тем как начать возведение дома, необходимо предъявить в организации такие документы:

Заявление. После рассмотрения документа орган власти выдаст разрешение на возведение постройки.
Документ, который подтверждает право собственности (аренды или купли-продажи).
Кадастровый паспорт. В нем находится информация о целевом назначении территории, ее площади и расположении.
Утвержденный дизайн-проект.
Документ о размещении границ и разбивке строений.

Купите готовый проект дома

Обязательно подберите и купите готовый проект дома.

Проект дома подбирают, руководствуясь определенными требованиями — узнать здесь.

Перед покупкой проекта покажите его специалисту (архитектору, строителю с опытом), выслушайте его мнение о проекте. Если возможно, постарайтесь побывать в доме, который построен по выбранному проекту.

Обратите внимание на технологии, применяемые при строительстве дома по выбранному проекту. Подходит ли Вам технология строительства и как она согласуется с планируемым способом возведения дома

Собираетесь ли Вы сами выполнять работы или воспользуетесь услугами частных бригад или солидной строительной фирмы для строительства под ключ.

Убедитесь, что приобретаемый проект достаточно детальный, тогда при строительстве не возникнет дополнительных сложностей.

При покупке уточните климатические условия, для которых сделан проект – температуру наружного воздуха, снеговую и ветровую нагрузки.

Привязка проекта дома

Поручите местным проектировщикам привязать (откорректировать) проект к условиям места строительства.

Обязательно сделайте привязку фундаментов

к грунтовым условиям площадки строительства. Соответствие фундамента грунтовым условиям и конструкции дома обеспечит необходимый минимум расходов на его сооружение.

Серьезные изменения в проекте: замена материала и расположения стен, размеров проемов в стенах, устройство дополнительных окон, замена перекрытий, также необходимо поручать специалистам – проектировщикам.

Обязательно продумайте, какими инженерными системами будет оснащен Ваш дом.

Кроме традиционных и обязательных инженерных систем — электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, вентиляции, примите решение о необходимости иметь в доме и на участке:

Систему кондиционирования воздуха.
Профессиональную систему увлажнения воздуха.
Охранную и пожарную сигнализации.
Защиту от утечек горючего газа и загазованности помещений.
Домофон.
Систему видеонаблюдения.
Устройства для приема сигнала телевидения и интернет.
Центральный пылесос.
Наружное освещение участка и проезда к участку.
Водопровод на участке.
Резервный электрогенератор.
Систему управления въездными воротами на участок.
Защиту дома от ударов молнии.
Отдельные элементы системы «Умный дом». Например, управление климатическими системами отопления, кондиционирования и увлажнения с целью регулирования температуры и влажности в помещениях в зависимости от погоды и наличия людей.

Устройство систем необходимо предусмотреть в проекте дома. Часто решение этого вопроса оставляют на потом, а это неизбежно ведет к переделкам, приходится приспосабливать не самые эффективные, удобные и дешевые варианты.

Все изменения в проект вносите до начала стройки.

Это позволит избежать необдуманных решений и дополнительных расходов в процессе строительства.

Проектировщик разработает чертеж — план расположения дома и других сооружений на участке с учетом Ваших пожеланий, требований администрации поселка и СНиП.

На плане участка необходимо заранее выбрать и указать на чертеже

место расположения не только дома, но и септика, очистных сооружений, скважины или колодца, хозяйственных построек, проездов, дорожек и площадок для отдыха и стоянки автомобилей, а также трассы труб водопровода, канализации и грунтового теплообменника, место ввода в дом проводов электросети.

Чертеж с планом застройки участка потребуется для получения разрешения на строительство дома.

На этапе проектирования, если рядом уже есть дома соседей, постарайтесь узнать их опыт:

какая и где у них канализация;
у кого какой фундамент;
что лучше скважина или колодец, какой глубины и где они расположены;
какой уровень на участке грунтовых вод весной и осенью;
какие грунты залегают и на какой глубине.

Эта информация поможет Вам совместно с проектировщиком выбрать оптимальные решения по расположению и устройству систем водоснабжения и канализации, а также конструкцию фундамента будущего дома.

Подготовительные этапы строительства многоквартирного жилого дома

Топографическая съемка и геологическая экспертиза. После того, как с выбором участка определились, необходимо провести топографическую съемку и инженерно-геологические исследования. Рельеф участка, его качество, точные координаты застройки, близость подземных вод, городские линии коммуникаций — все учитывается для будущего проекта. Ультразвуковое сканирование и пробы грунта помогут выявить его особенности. Чем плотнее и тверже грунт, тем надежнее его помощь фундаменту при нагрузках. Лабораторные исследования грунта показывают, как он себя поведет в основании высотки. Через некоторое время здесь будет строительная площадка жилого дома.
Этап проектирования. Разработка проекта подразумевает соблюдение требований нормативно-технической документации. Многоквартирные здания проектируются в несколько этапов. На основе технического задания, согласованного с заказчиком, идет разработка проекта. Сначала предварительное предложение формирует общую концепцию объекта и его параметры. Затем идет разработка проектной документации. Местоположение, характеристики участка, коммуникации определяет генеральный план. Учитывается все до мелочей: архитектурный облик, конструктивные решения, экологическая безопасность и противопожарная защита. На этом этапе закладывается функциональность, долговечность и безопасность здания.

Этап шестой. Подрядчик

Мошенничество, недобросовестность и другие особенности современных подрядчиков. Об этом можно написать книгу, но мы ограничимся самыми важными советами, которые помогут вам правильно выбрать строительную бригаду для возведения вашего дома.

Для начала обратите внимание на документы. Сертификаты, портфолио выполненных работ, квалификация отдельных работников

Все это важно и проще с этим при обращении в крупные фирмы, уже зарекомендовавшие себя на рынке. Не забывайте о том, что хлеб подрядчика — разница в реальной цене материалов и стоимости, которая оглашена вам

Поэтому сегодня большинство согласны с тем, что материалы можно и нужно закупать самостоятельно. Да, согласовав все с подрядчиком, по смете, однако, непосредственно покупку должны вы совершать сами. Таким образом вы будете в итоге оплачивать исключительно строительные работы, не беспокоясь о том, что вас обманули при составлении сметы на материалы

Не забывайте о том, что хлеб подрядчика — разница в реальной цене материалов и стоимости, которая оглашена вам. Поэтому сегодня большинство согласны с тем, что материалы можно и нужно закупать самостоятельно. Да, согласовав все с подрядчиком, по смете, однако, непосредственно покупку должны вы совершать сами. Таким образом вы будете в итоге оплачивать исключительно строительные работы, не беспокоясь о том, что вас обманули при составлении сметы на материалы.

Во время составления договора с бригадой уделите внимание пункту по уборке и вывозу строительного мусора. Игнорирование этого пункта — серьезная ошибка, которая приводит к тому, что даже после возведения дома владельцы вынуждены дальше тратить деньги и время на то, чтобы избавиться от всех нежелательных последствий стройки, приводя собственный участок в порядок

Отдельного внимания заслуживает наём службы технадзора. Благодаря этому вы сможете и сэкономить немного, и не беспокоиться о нормах строительства на вашем участке.

Ну и напоследок хотелось бы отметить важность ведения хронологии строительных работ в формате видео или фото. Это позволит вам контролировать все этапы работы и выигрывать возможные споры с подрядчиком в будущем, если они возникнут

Особенно это актуально при работе с частными прорабами и бригадами, так как крупные фирмы-подрядчики и сами делают фото и видео отчеты для своих клиентов.